Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2019 г. N 10АП-20729/18

г. Москва

29 апреля 2019 г.

Дело N А41-60101/13

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Гараевой Н.Я., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Магомадовой К.С.,

при участии в заседании:

от Хасуева Заурбека Султановича: Хасуев З.С. лично, Цуров О.В. на основании ходатайства в порядке части 4 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

рассмотрев в судебном заседании заявление Конова Николая Викторовича о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в рамках дела о признании закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" банкротом, с участием в качестве заинтересованного лица Хасуева Заурбека Султановича,

УСТАНОВИЛ:

Конов Николай Викторович обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру, имеющую следующие характеристики: 3-х комнатная квартира под условным номером 9, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов) 100,38 кв.м., расположенную на 4 этаже в секции/подъезде 11 в корпусе 2 жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино (л.д. 3-5).

Заявление подано на основании статей 71, 100, 201.7 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2018 года за Коновым Н.В. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру, имеющую следующие характеристики: 3-х комнатная квартира под условным номером 9, общей проектной площадью 100,38 кв.м., включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов, расположенная на 4 этаже, в секции/подъезде 11, в корпусе 2 Жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино (л.д. 46-48).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Хасуев Заурбек Султанович обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил определение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права при его вынесении (л.д. 51-53).

Определением от 13 февраля 2019 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-60101/13 по заявлению Конова Н.В. о признании права собственности по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции, поскольку обжалуемым судебный акт был принят о правах Хасуева З.С., не привлеченного к участию в деле (л.д. 109).

Названным определением Хасуев З.С. был привлечен к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Таким образом, определение Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2018 года подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Исследовав материалы дела и доводы рассматриваемого заявления, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 12.05.11 между Никитиной Татьяной Юрьевной (Принципал) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (Агент) был подписан агентский договор N 314/Сл-2, по условиям которого Агент обязуется за вознаграждение и по поручению принципала совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению Принципалом в собственность квартиры, соответствующей следующим ориентировочным требованиям: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, монолитный жилой дом, общая площадь квартиры (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) - 100,38 кв.м., этаж 4, количество комнат 3, ориентировочная стоимость квартиры - 5 900 538 рублей (л.д. 8-13).

12.05.11 между Никитиной Татьяной Юрьевной (Кредитор) и ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Поручитель) был подписан договор поручительства N 314/Сл-2, по условиям которого Поручитель обязался отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Должником (ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость") обязательств по агентскому договору (л.д. 14-15).

13.05.11 Никитина Т.Ю. внесла в кассу ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис недвижимость" 5 900 537 рублей 16 копеек по агентскому договору N 314/Сл2, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 301 (л.д. 17).

13.05.11 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Общество) и Никитиной Т.Ю. (Гражданин) был заключен предварительный договор N 314/Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Гражданин надлежащим образом и в полном объеме осуществил финансирование строительства и приобрел в качестве результата право на получение квартиры, имеющей следующие характеристики: 3-х комнатная квартира под условным номером 9, общей проектной площадью 100,38 кв.м., включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, на 4 этаже, секция 11, корпус 2 жилого дома (л.д. 18-20).

В соответствии с пунктом 4.4. предварительного договора стоимость квартиры составляет 5 900 537 рублей 16 копеек.

01.06.11 между Никитиной Т.Ю. (Гражданин-1) и Коновым Н.В. (Гражданин-2) был заключен договор передачи прав и обязанностей, согласно которому Гражданин-1 обязуется передать Гражданину-2 все права и неисполненные обязанности Гражданина-1 по Агентскому договору в отношении Квартиры, а также все права и обязанности Гражданина-1 из предварительного договора в отношении Квартиры, а Гражданин-2 обязуется оплатить и принять от Гражданина-1 приобретаемые права и обязанности из вышеуказанных договоров в следующем порядке: - Гражданин-2 оплачивает Гражданину-1 сумму 6 083 028 рублей, в том числе расходы по Агентскому договору в размере 182 490 рублей 84 коп., а также сумму в размере 5 900 537 рублей 16 копеек (л.д. 22).

Цена Договора была оплачена Гражданином-2 Гражданину-1 полностью в день подписания договора - 01.06.11, что подтверждается актом сверки расчетов и выполнения Договора передачи прав и обязанностей от 01.06.11 (л.д. 23).

01.06.11 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", Никитиной Т.Ю. (Гражданин-1) и Коновым Н.В. (Гражданин-2) было подписано соглашение N 1 о замене стороны в договоре поручительства N 314/Сл-2 от 12.05.11 (л.д. 24).

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим назначен Ходаковский Александр Леонидович.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года при банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)", к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и ООО "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2018 года ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Шангареева Юлия Зуфаровна.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2018 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден Володин А.С.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, Конов Н.В. указал, что до настоящего времени приобретенная квартира ему не передана.

Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Как указывалось выше, требование Конова Н.В. в отношении спорной квартиры основано на агентском договоре N 314/Сл-2 от 12.05.11, заключенном между Никитиной Т.Ю. (Принципал) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (Агент), договоре поручительства N 314/Сл-2 от 12.05.11, заключенном между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Поручитель), Никитиной Т.Ю. (Кредитор) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (Агент), предварительном договоре N 314/Сл-2 от 13.05.11 купли-продажи недвижимого имущества от 13.05.11, заключенном между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Продавец) и Никитиной Т.Ю. (Покупатель), договоре передачи прав и обязанностей от 01.06.11, заключенном между Никитиной Т.Ю. и Коновым Н.В., соглашении N 1 от 01.06.11 о замене стороны в договоре поручительства N 314/Сл-2 от 12.05.11.

Между тем, из материалов дела следует, что 13.09.11 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Общество) и Хасуевым З.С. (Гражданин) был заключен предварительный договор N 487/Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, и ввода его в эксплуатацию, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на Квартиру, но не позднее 31.12.12, договор купли-продажи Квартиры, в котором Общество будет выступать Продавцом, а Гражданин - Покупателем (л.д. 60-64).

Согласно пункту 1.2. предварительного договора под Квартирой понимается 3-х комнатная квартира под условным номером 9, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов) 100,38 кв.м., расположенная на 4 этаже, в секции/подъезде 11, в корпусе 2 Жилого дома.

Из пункта 3.5. предварительного договора следует, что стоимость Квартиры будет составлять 8 189 430 рублей.

Платежным поручением N 183878 от 14.09.11 Хасуев З.С. перечислил ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" 8 189 430 рублей в счет оплаты по предварительному договору (л.д. 65).

Из представленных в материалы дела акта осмотра жилого помещения, передачи внутриквартирного оборудования и снятия данных показаний с приборов учета от 20.12.17, квитанций на оплату коммунальных услуг, договора N 510009 управления многоквартирным домом от 20.12.17 следует, что спорная квартира находится в фактическом владении и пользовании Хасуева З.С. (л.д. 66-70).

Право собственности Хасуева З.С. на спорную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке 18.12.15, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 98).

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как непрофессиональных инвесторов, в целом с таким подходом судов следует согласиться.

В случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (абзац шестой пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество. Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателя и т.п.

Данная правовая позиция неоднократно была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации, в том числе в Определении от 25.01.2018 N 308-ЭС17-14180 (1,2).

Как указано в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2018 года N Ф05-15691/16 по делу N А41-1022/16, в ситуации, когда владение уже принадлежит одному из покупателей и возникло на основе титула (например, права собственности), не предполагающего возврат данного владения (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.16 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), удовлетворение требования к продавцу о передаче квартиры невозможно. Подобное требование может быть предъявлено непосредственно к владеющему покупателю при определенных условиях (например, в случае его недобросовестности).

Поскольку из материалов дела следует, что 18.12.15 право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Хасуевым З.С., оснований для удовлетворения требований Конова Н.В. не имеется.

Апелляционный суд также учитывает, что Конов Н.В. при рассмотрении дела в апелляционном суде по правилам суда первой инстанции после установления факта принадлежности спорной квартиры Хасуеву З.С. заявленные требования не уточнил, трансформировать заявленные требования в денежные не просил.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований Конова Н.В. не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2018 года по делу N А41-60101/13 отменить.

В удовлетворении требований Конова Н.В. отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

Н.Я. Гараева В.А. Мурина