Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2019 г. N 05АП-2281/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 августа 2019 г. N Ф03-3511/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

08 мая 2019 г.

Дело N А59-5534/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 мая 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола помощником судьи Э.В. Гуляевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Издательство "Визит", индивидуального предпринимателя Федорова Сергея Петровича,

апелляционные производства N 05АП-2281/2019, N 05АП-2309/2019

на решение от 22.02.2019 судьи П.Б. Мисилевич

по делу N А59-5534/2017 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Издательство "Визит", индивидуального предпринимателя Федорова Сергея Петровича

к публичному акционерному обществу междугородней и международной электрической связи "Ростелеком", акционерному обществу "Производственно-инжиниринговая компания ЭЛБИ", индивидуальному предпринимателю Шелесту В.И.

о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2017 N 60/48, обязании не чинить препятствия в пользовании помещениями, произвести перепланировку помещений, взыскании судебной неустойки,

при участии:

от ответчика: С.В. Степанов, по доверенности от 09.01.2019, сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката;

от Управления Пенсионного Фонда России по Холмскому району Сахалинской области: С.В. Степанов, по доверенности от 31.12.2018, сроком действия по 31.12.2019, удостоверение адвоката.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Издательство "Визит" (далее - ООО "Издательство "Визит"), индивидуальный предприниматель Федоров Сергей Петрович (далее - ИП Федоров С.П.) обратились в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу междугородней и международной электрической связи "Ростелеком" (далее - ПАО "Ростелеком"), акционерному обществу "Производственно-инжиниринговая компания ЭЛБИ" (АО "ПИК ЭЛБИ") о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2017 N 60/48 в части включения в договор мест общего пользования, обязании не чинить препятствия в пользовании помещениями.

Впоследствии истец заявил об изменении исковых требований в связи с отчуждением спорного нежилого помещения ИП Шелесту В.И., просил:

признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ПАО "Ростелеком" и АО "ПИК ЭЛБИ" полностью;

обязать АО "ПИК ЭЛБИ" и ИП Шелеста В.И. не позднее 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести планировку помещений в здании, расположено по адресу: г.Холмск, пл.Ленина, 5, кадастровый номер 65:09:0000028:54, в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом и экспликацией к поэтажному плану, указанным в техническом паспорте от 16.06.2009. В случае неисполнения решения суда в данной части взыскать с АО "ПИК ЭЛБИ" и ИП Шелеста В.И. судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения суда;

обязать АО "ПИК ЭЛБИ" и ИП Шелеста В.И. не чинить препятствий истцам, а также их работникам в пользовании помещениями, являющимися местами общего пользования в здании, расположенном по адресу: г.Холмск, пл.Ленина, 5;

обязать АО "ПИК ЭЛБИ" и ИП Шелеста В.И. не позднее 10-ти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда демонтировать возведенную стену, преграждающую выход из помещения N 25 в помещение N 26 (коридор); демонтировать металлические уголки с двери, ведущей из помещения N 25 в помещение N 26 (коридор); передать истцам комплект ключей от металлических дверей, ведущих из: - помещения N 25 в помещение N 26; -из помещения N 26 в помещение N 1; -помещения N 1 в помещение N 6; -из помещения N 6 в помещения N 2, N 3. В случае неисполнения решения в данной части взыскать с АО "ПИК ЭЛБИ" и ИП Шелеста В.И. судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения суда.

Уточнения иска судом приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра по Сахалинской области, Демченко Нонна Александровна (далее - Демченко Н.А.), Федорова Татьяна Анатольевна (далее - Федорова Т.А.), Калинина Нина Сергеевна (далее - Калинина Н.С.), общество с ограниченной ответственностью "ДальСервис" (далее - ООО "ДальСервис"), Управление Пенсионного фонда Российской Федерации по Холмскому району Сахалинской области, индивидуальный предприниматель Шелест Вячеслав Иванович (далее - ИП Шелест В.И.).

В ходе рассмотрения дела процессуальный статус третьего лица ИП Шелеста В.И. изменен на ответчика по иску.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.02.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истцы обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы апеллянты указывают, что сделка, заключенная ответчиками, имела негативные последствия для истцов, что подтверждается материалами дела. Полагают ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что договоры аренды, по которым ИП Федоров С.П. и ООО "Издательство "Визит" пользуются помещениями являются незаключенными, так как собственники не получили выгоды от сдачи в аренду имущества. Указывают, что условие об арендной плате, согласно положениям Главы 34 ГК РФ, не является существенным условием договора аренды; несогласование данного условия не влечет признание договора незаключенным. Отмечают, что заинтересованные лица являются участниками одного из истцов - ООО "Издательство "Визит" в размере 75% доли в уставном капитале: Демченко Нонна Николаевна (25% - запись в ГРН N 1026501022976); Федорова Татьяна Анатольевна (25% - запись в ГРН N 1026501022976); Калинина Нина Сергеевна (25% - запись в ГРН N 1026501022976) и имеют право передать в пользование ООО "Издательство "Визит" имущество в безвозмездное пользование. Кроме того, указывают, что ответчиками нарушаются права не только истцов, но и Российской Федерации, бомбоубежище находится в непригодном для использования состоянии, что создает угрозу при нахождении персонала в нем и невозможность эвакуироваться в случае опасности. Ответчики при отсутствии правовых оснований совершили противоправные действия по изъятию из казны Российской Федерации в частную собственность помещения в обход закона, в связи с чем договор купли-продажи от 04.07.2017 N 60/48 является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как сделка, посягающая на публичные интересы.

Через канцелярию суда от ИП Шелест В.И., Управления Пенсионного Фонда России по Холмскому району Сахалинской области поступили письменные отзывы на апелляционные жалобы, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. Ответчик и третье лицо по тексту представленного отзыва выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу истцов - не подлежащей удовлетворению.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика, Управления Пенсионного Фонда на доводы жалобы возражал, решение Арбитражного суда Сахалинской области просил оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

04.07.2017 между ПАО "Ростелеком" (продавец) и ЗАО "ПИК ЭЛБИ" (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества N 60/48 (далее - оспариваемый договор), по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объект недвижимого имущества по адресу: Сахалинская обл., г. Холмск, площадь Ленина, д.5: -Узел связи (рус) общей площадью 2664,3 кв.м, 1981 года постройки, этажность 3, кадастровый номер 65:09:0000028:54; Объект движимого имущества: - прибор учета тепла-узел коммерческого учета тепловой энергии.

Объект недвижимого имущества принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРЮЛ сделана запись регистрации: N 65-65- 03/009/2011-237 от 12.10.2011, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права 65ААN 059509 от 12.10.2011.

Объекты расположены на земельном участке общей площадью 2 388,94 кв.м с кадастровым номером 65:09:0000028:7, категория земель: земли населенных пунктов. Земельный участок используется продавцом по договору аренды N 51 от 18.05.2011, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области за N 65-65-03/004/2011-601 от 21.07.2011. Одновременно с передачей права собственности на объекты недвижимости продавец передает покупателю право владения и пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у продавца (пункт 1.3).

Сумма, выплачиваемая покупателем продавцу по договору, составляет 28 028 250 руб., в том числе НДС 4 275 495,76 руб. (пункт 2.1).

Объекты переданы покупателю по акту приема-передачи от 25.07.2017. Государственная регистрация права собственности проведена 04.08.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области за N 65-09:0000028:54-65/001/2017-2.

На основании свидетельства о госрегистрации N 65-09-84/2001-512 право собственности на здание зарегистрировано 15.01.2002 за ОАО "Сахалинсвязь" (впоследствии реорганизовано путем присоединения к ОАО "Дальневосточная компания электросвязи").

По договору аренды с правом выкупа от 20.05.1999 (с учетом дополнительного соглашения от 01.12.1999) ООО "Издательство "Визит" выкупило у ОАО "Дальневосточная компания электросвязи" помещения в здании РУС площадью 168,4 кв.м, расположенные на первом этаже; помещения были переданы по акту приема-передачи от 03.04.2000.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2007 ООО "Издательство "Визит" продало Демченко Нонне Николаевне, Калининой Нине Сергеевне, Федоровой Татьяне Анатольевне в общую долевую собственность встроенное нежилое помещение площадью 130,5 кв.м, расположенное на первом этаже здания (номера на поэтажном плане 24, 25, 27, 28). Право собственности зарегистрировано 04.04.2007 за N 65-65-09/003/2007-099.

Согласно договору аренды от 10.01.2017, заключенному между арендодателем - Демченко Нонной Александровной, Федоровой Татьяной Анатольевной, Калининой Ниной Сергеевной и арендатором - ООО "Издательство "Визит", арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает по передаточному акту для использования в предпринимательских целях помещение N 25 согласно поэтажному плану, расположенному во встроенном нежило помещении на первом этаже, общей площадью 71,1 кв.м, в здании, расположенном по адресу: Сахалинская обл., г.Холмск, пл.Ленина, д.5, кадастровый номер 65-65-09/012/2006-056 (пункт 1.1).

Согласно пункту 2.6 договора арендодатель гарантирует, что каких-либо препятствий для использования указанных объектов недвижимости в том числе местами общего пользования: тамбуром, входной группой, туалетами, запасными пожарными выходами и т.д. для направлений деятельности арендатора, согласованной в договоре, нет.

Договор заключается на срок с 10.01.2017 по 10.12.2017 (11 месяцев) (пункт 7.1).

В силу пункта 3.2 по истечении срока действия договора аренды и в случае соблюдения всех условий договора арендатор имеет преимущественно право перед другими лицами на пролонгацию договора. Помещение N 25 передано арендатору по передаточному акту от 10.01.2017.

На аналогичных условиях заключен договор аренды от 10.01.2017 с арендатором - ИП Федоровым С.П.в отношении помещения N 27, общей площадью 46,1 кв.м. Помещение N 27 передано арендатору по передаточному акту от 10.01.2017.

Соглашениями о продлении договора аренды от 10.12.2017 договоры аренды продлены по 10.11.2018 (на 11 месяцев). Соглашениями о продлении договора аренды от 05.11.2018 договоры аренды продлены на 11 месяцев, пункты 7.1 договоров изложены в следующей редакции: "договоры заключены на срок с 5 ноября 2018 года по 5 октября 2019 года".

05.12.2017 между АО "ПИК ЭЛБИ" (арендодатель) и ГУ - Управление Пенсионного фонда РФ по Холмскому району Сахалинской области (арендатор) заключен договор N 256 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для использования в целях, определенных в учредительных документах арендатора, недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 1 162,7 кв.м, расположенное по адресу: Сахалинская обл., г.Холмск, пл.Ленина, д.5, кадастровый номер N 65:09:0000028:54, принадлежащее арендодателю на праве собственности (выписка из ЕГРП от 04.08.2017).

Согласно пункту 1.4 имущество передается на срок 11 месяцев, начиная с даты подписания акта приема-передачи имущества (Приложение N 3).

На период срока аренды помещений 11 месяцев арендная плата установлена в размере 24 146 953,60 руб., в месяц - 2 195 177,60 руб., из расчета 1 888 руб. за 1 кв.м, с учетом НДС (пункт 4.1, Приложение N 4 к договору).

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.01.2018 арендодатель передал арендатору помещения первого этажа N 1-17, второго этажа - 1-27, третьего этажа - 1-7, 12.

03.10.2018 между АО "ПИК ЭЛБИ" (продавец) и ИП Шелестом В.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества N 1,по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее имущество: - нежилое помещение общей площадью 2 638,5 кв.м, этажность: 3, кадастровый номер 65:09:0000028:748; - движимое имущество - прибор учета тепла узел коммерческого учета тепловой энергии, инв. N 7818976. Имущество расположено по адресу: Сахалинская обл., г.Холмск, пл.Ленина, д.5, пом.1. Сумма, выплачиваемая по договору, составляет 28 100 000 рублей, в том числе НДС 18% - 4 286 440,68 рублей (пункт 2.1).

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 03.10.2018. Государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона произведены Управлением Росреестра по Сахалинской области 12.10.2018 за N 65:09:0000028:748-65/027/2018-5, N 65:09:0000028:748- 65/027/2018-4 соответственно.

15.01.2019 между ИП Шелестом В.И. (арендодатель) и ГУ - Управление Пенсионного фонда РФ по Холмскому району Сахалинской области (межрайонное) (арендатор) заключен договор N 0361100011419000001/7 аренды недвижимого имущества, в редакции протокола разногласий N 1 от 15.01.2019. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

Истцы, полагая, что оспариваемой сделкой - договором купли-продажи имущества N 60/48 от 04.07.2017, заключенным между ПАО "Ростелеком" и ЗАО "ПИК ЭЛБИ", нарушены их права как арендаторов ввиду отчуждения по сделке мест общего пользования здания, находящихся в долевой собственности всех собственников здания, а также отчуждения помещений, находящихся в индивидуальной собственности арендодателей, со ссылкой на наличие препятствий в пользовании спорными помещениями, обратились в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы истцов, заслушав пояснения представителя ответчика и третьего лица, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи нежилого помещения достаточно указать в договоре кадастровый номер объекта недвижимости (при наличии такого номера). В оспариваемом договоре купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2017 N 60/48 такой номер указан. Договор реально исполнен сторонами (что лицами, участвующими в деле, не оспаривается), в материалы дела представлены доказательства передачи помещений покупателю и регистрации перехода права собственности по договору.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Соответствующий правовой подход изложен в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 738-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Беляева Назара Викторовича и Борисова Сергея Владимировича на нарушение их конституционных прав положениями статей 166, 167, 302 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации". Так, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Определение заинтересованного лица относится к компетенции суда, рассматривающего дело, поскольку требует исследования фактических обстоятельств конкретного дела. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

По смыслу статьи 65 АПК РФ лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59- 1310/2006-С10 за ООО "Издательство "Визит" признано право собственности на нежилые помещения: тамбур площадью 4,3 кв.м (N 28), коридор площадью 9 кв.м (N 24), приемная площадью 46,1 кв.м (N 27), кабинет площадью 71,1 кв.м (N 25), наружное крыльцо площадью 6, 19 кв.м, расположенные на первом этаже здания/строение литер А/по адресу: пл.Ленина, д.5, г.Холмск.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.03.2007 ООО "Издательство "Визит" передало в общую долевую собственность своим участникам Федоровой Т.А., Калининой Н.С., Демченко Н.Н. встроенное нежилое помещение по адресу: Сахалинская обл., г.Холмск, пл.Ленина, д.5 площадью 130,5 кв.м, обозначенное на поэтажном плане под номерами 24, 25, 27, 28.

В соответствии со сведениями ЕГРН (после внесения изменений) по адресу: г.Холмск, пл.Ленина, д. 5 расположен объект недвижимости - здание Узел связи (РУС) площадью 3 020 кв.м, кадастровый номер 65:09:0000028: 54. Согласно Выписке из ЕГРН от 07.09.2018 в указанном здании расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 65:09:0000028:492 и 65:09:0000028:748.

Согласно Выписке из ЕГРН от 25.09.2018 объект недвижимости - помещение с кадастровым номером 65:09:0000028:492, состоящий из помещений N 24, 25, 27, 28, является встроенным нежилым помещением, расположенном на 1 этаже объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:54, и принадлежит на праве общей долевой собственности Федоровой Т.А., Калининой Н.С., Демченко Н.Н.; обременение в отношении объекта недвижимости не зарегистрировано.

Согласно Выписке из ЕГРН от 05.09.2018 объект недвижимости - помещение N 1 с кадастровым номером 65:09:0000028:748, состоящий из подвала, 1 этажа, 2 этажа, 3 этажа расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:54, принадлежит на праве собственности АО "ПИК ЭЛБИ"; в отношении помещения N 1 на основании договора ипотеки N 600170047-5 зарегистрировано обременение до 16.09.2018.

Согласно Выписке из ЕГРН от 21.11.2018 Шелест Вячеслав Иванович является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 65:09:0000028:748, расположенном по адресу: г.Холмск, пл.Ленина,д.5, пом.1, площадью 2 638,5 кв.м, включающем подвал N 1, этаж N 1, этаж N 2, этаж N 3.

Доводы истцов о том, что оспариваемый договор заключен в отношении всего здания, в котором расположены помимо помещений ПАО "Ростелеком", арендуемые истцами помещения (находящиеся в долевой собственности Демченко Н.А., Федоровой Т.А., Калининой Н.С.), являются необоснованными, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам и фактическим обстоятельствам спора. Со стороны ответчиков правопритязаний в отношении помещений N 24, 25, 27, 28 не заявлено, что сторонами не оспаривается.

Доводы истцов о включении в оспариваемый договор помещений, являющихся местами общего пользования в здании, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку сделка является ничтожной по указанному основанию, если будет установлено, что ответчик как собственник части помещений здания распорядился местами общего пользования, находящимися в общей долевой собственности всех собственников здания, в отсутствие согласия других собственников - помещений N 24, 25, 27, 28, то есть, что совершение оспариваемой сделки привело к отчуждению права общей долевой собственности собственников здания.

Однако, основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо также учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Проектная документация на здание в материалах дела отсутствует. В отсутствие проектной документации не подтверждено функциональное назначение спорных помещений как запроектированных изначально в качестве помещений общего назначения без указания целевого использования, которые предполагалось использовать для технического обслуживания всего здания.

Само по себе то обстоятельство, что туалет и лестничная клетка являются вспомогательными помещениями, не свидетельствует бесспорно об их принадлежности к местам общего пользования, поскольку в составе объекта недвижимости N 24, 25, 27, 28 также имеются помещения вспомогательного назначения, зарегистрированные на правах индивидуальной собственности, что сторонами не оспаривается.

Доводы истцов о том, что ссылка на помещения, являющиеся местами общего пользования, имеется в договорах аренды с истцами, не могут быть приняты, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Вопреки доводам апеллянта, размер арендной платы является существенным условием по договору аренды нежилого помещения как части здания.

Как следует из пунктов 4.1 договоров аренды, заключенных с истцами, арендной платой является оплата арендатором стоимости коммунальных, эксплуатационных услуг, водоотведения, отопления, вывоза мусора, водоснабжения, потребленной электроэнергии на основании установленных приборов учета или нормативов в целом за помещение, указанное в пункте 1.1 договора.

Однако, в соответствии с разъяснениями пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Таким образом, с учетом приведенных разъяснений, формулировка пунктов 4.1 договоров аренды не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Ввиду отсутствия в договорах аренды от 10.01.2017 иных положений о форме арендной платы, формулировка пунктов 4.1 свидетельствует о незаключенности договоров.

Как следует из материалов дела, в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права индивидуальной собственности на спорные помещения за ответчиком - ИП Шелест В.И. Долевыми собственниками помещений N 24, 25, 27, 28 иск о признании права общей долевой собственности на спорные помещения не заявлялся.

Оспариваемый договор купли-продажи здания заключен 04.07.2017, истцы стороной договора не являются. Помещения N 24, 25, 26, 27 переданы в аренду по договорам от 10.01.2017 собственниками Демченко Н.А., Федоровой Т.А., Калининой Н.С., которые также не являются стороной оспариваемой сделки и право собственности которых на момент сдачи помещений в аренду истцам не оспаривается.

С учетом изложенного, доказательства нарушения прав арендаторов помещений N 24, 25, 27, 28 - ООО "Издательство "Визит" и ИП Федорова С.П., принадлежащих собственникам Демченко Н.А., Федоровой Т.А., Калининой Н.С., оспариваемым договором купли-продажи, а также доказательства, каким образом будут восстановлены в случае признания недействительным договора, заключенного между ПАО "Ростелеком" и АО "ПИК ЭЛБИ" в отношении помещений, индивидуальное право на которые было зарегистрировано за продавцом и в установленном порядке не оспорено, истцами в нарушение статьи 65 АПК РФ и статьи 166 ГК РФ не представлены.

Оценив приведенные апеллянтом в жалобе доводы, апелляционный суд полагает недоказанным нарушение состоявшимся между ПАО "Ростелеком" и АО "ПИК ЭЛБИ" договором купли-продажи прав и законных интересов истцов, в связи с чем не признает последних лицами, заинтересованными в признании оспариваемой сделки ничтожной.

Избранный истцом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Реализация заинтересованным лицом права на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, должна повлечь непосредственное восстановление нарушенных прав заявителя (истца).

Коллегия отмечает, что интерес субъекта в оспаривании сделки должен носить правовой характер, то есть заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться его субъективные гражданские права либо охраняемые законом интересы.

В то же время, в рассматриваемом случае, истцы не являются стороной оспариваемой сделки, собственниками иных помещений, находящихся в здании, иск о признании оспариваемого договора ничтожным не заявлялся. При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2017 N 60/48 недействительным отказано правомерно.

Доводы апеллянтов о том, что заинтересованные лица являются участниками одного из истцов - ООО "Издательство "Визит" в размере 75% доли в уставном капитале: Демченко Нонна Николаевна (25%); Федорова Татьяна Анатольевна (25%); Калинина Нина Сергеевна (25%) и имеют право передать в пользование ООО "Издательство "Визит" имущество в безвозмездное пользование, не является доказательством заинтересованности истцов в оспаривании договора купли-продажи от 04.07.2017 N 60/48. Указанными лицами, как собственниками нежилых помещений, договор не оспорен, доказательства нарушения их прав вопреки положениям статьи 65 АПК РФ не представлены.

Доводы жалобы о том, что помещение находится в непригодном для использования состоянии, что создает угрозу при нахождении персонала в нем и невозможность эвакуироваться в случае опасности, не подлежат рассмотрению, поскольку не имеют отношения к предмету спора. Оснований считать указанную сделку ничтожной, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не установлено.

Указание на те обстоятельства, что ответчики при отсутствии правовых оснований совершили противоправные действия по изъятию из казны Российской Федерации в частную собственность помещения в обход закона, являются необоснованными. Российская Федерация в лице ее органов и учреждений стороной сделки не является, получение согласия публичных органов на совершение сделки по отчуждению имущества между хозяйствующими субъектами законом не предусмотрено.

Истцами также были заявлены требования об обязании АО "ПИК ЭЛБИ" и ИП Шелеста В.И. не чинить препятствий истцам, а также их работникам в пользовании помещениями, являющимися местами общего пользования в здании; об обязании демонтировать возведенную стену, преграждающую выход из помещения N 25 в помещение N 26 (коридор); демонтировать металлические уголки с двери, ведущей из помещения N 25 в помещение N 26 (коридор); передать истцам комплект ключей от металлических дверей, ведущих из помещения N 25 в помещение N 26, из помещения N 26 в помещение N 1, помещения N 1 в помещение N 6, из помещения N 6 в помещения N 2, N 3.

Требования мотивированы наличием препятствий в пользовании местами общего пользования здания, в связи с чем обоснованно квалифицированы судом первой инстанции как негаторные.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные данной статьей, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 ГК РФ).

Как установлено в ходе рассмотрения спора, истцами вопреки положениям статьи 65 АПК РФ не доказано нарушение ответчиками их прав и законных интересов, договоры аренды с истцами являются незаключенными, право собственности на спорное имущество зарегистрировано на праве индивидуальной собственности за ответчиком.

Право общей долевой собственности в отношении спорных помещений за собственниками помещений N 24, 25, 27, 28 в установленном порядке не признано (учитывая, что спорные помещения находятся в индивидуальной собственности), предметом рассмотрения в рамках настоящего дела такое требование не является.

При таких обстоятельствах, наличие у истцов чинимых со стороны ответчиков препятствий в пользовании спорными помещениями, не подтверждено, не доказан факт противоправного создания ответчиками препятствий в осуществлении истцами правомочий по владению и пользованию имуществом, то есть, наличие нарушенных прав по пользованию имуществом, подлежащих судебной защите, что, как верно указал суд первой инстанции, при установленных обстоятельствах исключает возможность удовлетворения негаторного иска.

Истцами также было заявлено требование об обязании ответчиков привести планировку помещений в здании в прежнее состояние в соответствии с поэтажным и экспликацией к поэтажному плану, указанным в техническом паспорте от 16.06.2009.

Однако, в соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Как следует из материалов дела, ответчик фактически распорядился принадлежащим ему имуществом, что, как верно указал суд первой инстанции, не позволяет прийти к выводу об отсутствии на то законных оснований и, как следствие, понудить ответчика привести спорные помещения в то состояние, в которое требуют истцы. Требование истцов об обязании ответчиков совершить действия по устранению произведенной планировки помещений противоречат положениям статьи 209 ГК РФ.

В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах, основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы истцов отсутствуют, принятое арбитражным судом первой инстанции решение подлежит оставлению без изменения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.02.2019 по делу N А59-5534/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Е.Н. Шалаганова