Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2019 г. N 15АП-6012/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 августа 2019 г. N Ф08-6253/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

23 мая 2019 г.

дело N А32-14578/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2019 по делу N А32-14578/2018

по иску администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью "А и К"

о взыскании задолженности, пени,

принятое в составе судьи Семушина А.В.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "А и К" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204015:30 за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 в размере 154 416 рублей 48 копеек, пени в размере 9 448 рублей 74 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 12.03.2019 отменить в части отказа в удовлетворении иска, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе истец цитирует нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации. Указывает, что по результатам проведенной проверки поступления арендных платежей установлена задолженность общества в размере 154 416 рублей 48 копеек.

В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истца в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12.

Представитель ответчика в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.09.2002 между администрацией (далее - арендодатель) и обществом (далее - арендатор) заключен договор аренды N 2580 (далее - договор, т. 1, л.д. 22-24).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 298 кв.м для проектирования торгового центра по Курортному проспекту в Центральном районе г. Сочи.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 09.09.2002 N 2580 стороны определили договор аренды от 09.09.2002 N 2580 считать договором от 09.09.2002 N 4900002580.

Пунктом 3 дополнительного соглашения установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.

Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды земельного участка от 09.09.2002 N 4900002580 пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "в соответствии с настоящим договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользовании на условиях аренды земельный участок площадью 298 кв.м для размещения торгового центра по Курортному проспекту 8, в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен в зоне имущественных центров обслуживания по генплану города, во второй зоне округа горно - санитарной охраны курорта. Участку присвоен кадастровый номер 23:49:0204015:0030".

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения N 2, срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.04.2051. Исчисление арендной платы устанавливается с 01.04.2002 по 01.04.2051.

21.03.2017 между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение к договору, в котором было установлено следующее:

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 07.03.2017 N 3-П/5 и составляет 263 802 рубля в год.

Исчисление арендной платы на основании пункта 1 соглашения устанавливается с 07.03.2017 (пункт 2 дополнительного соглашения).

Департаментом проведена проверка поступлений арендной платы по договору по результатам которой была выявлена задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 в размере 154 416 рублей 48 копеек, пени в размере 9 448 рублей 74 копеек.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 31.10.2017 N 24374/02-05-16 с требованием погасить задолженность оставлена без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204015:30 обладает администрация, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.03.2010 N 23-23-50/006/2010-421.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

К числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Истцом в материалы дела представлен расчет суммы задолженности по договору, согласно которому сумма задолженности по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 составляет 154 416 рублей 48 копеек. Расчет арендной платы за землю выполнен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком от 07.03.2017 N 3-П/5, установившим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:30 в размере 17 586 791 рубля 27 копеек, а величину годовой арендной платы - в размере 263 801 рубля 87 копеек.

Ответчик не согласился с методикой произведенного истцом расчета, а также с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, выполненным в одностороннем порядке по заказу истца.

С целью установления рыночной стоимости земельного участка, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2018 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центр Экономических и правовых экспертиз" Чекерес Ольге Юрьевне.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Соответствует ли отчет N 3-П/5 "Об определении величины (размера) годовой арендной платы в отношении объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:30, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пр. Курортный, 8, площадью 298 кв.м), находящегося в собственности муниципального образования г. Сочи, по состоянию на 07.03.2017, составленный ООО "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству", требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов, других нормативных актов, стандартам и правилам оценочной деятельности?

Если не соответствует, то определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 07.03.2017, на 31.12.2017.

Из представленного суду экспертного заключения следует, что отчет N 3-П/5 "Об определении величины (размера) годовой арендной платы в отношении объекта недвижимости (земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:30, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пр. Курортный, 8, площадью 298 кв.м), находящегося в собственности муниципального образования г. Сочи, по состоянию на 07.03.2017, составленный ООО "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству", не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов, других нормативных актов, стандартам и правилам оценочной деятельности.

Экспертом при анализе отчета были выявлены следующие нарушения:

- статьи 10, 15.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в действующей на дату составления отчета редакции;

- пункты 11в, 226, 22в Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)N , утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611;

- пункт 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:30, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пр. Курортный, 8, площадью 298 кв.м, находящегося в собственности муниципального образования г. Сочи, по состоянию на 07.03.2017 составляет, округленно: 9 304 000 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:30, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пр. Курортный, 8, площадью 298 кв.м, находящегося в собственности муниципального образования г. Сочи, по состоянию на 31.12.2017, составляет, округленно: 9 608 000 рублей.

Данное заключение содержит полные и ясные ответы на поставленный судом вопрос.

Экспертное заключение в установленном порядке сторонами не оспорено, в связи с чем, суд первой инстанции верно исходил из того, что применению подлежит установленная данным отчетом величина рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представленный истцом отчет об оценке, составленный по заказу администрации, суд первой инстанции признал ненадлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку он противоречит заключению судебного эксперта Чекерес Ольги Юрьевны N 018/СЭ-2018. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и федеральным стандартам оценки. Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что данные доказательства не могут быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта N 018/СЭ-2018, установившем наличие недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

Относительно методики расчета арендной платы суд первой инстанции правомерно применил постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города - курорта Сочи" (действовавшее до 02.08.2016, далее - постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города - курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города - курорта Сочи, определяется на основании отчета об оценке их рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 по делу N А32-14759/2016.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления N 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где: АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Постановление N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления N 50).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу N А32-31400/2015.

С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции произведен перерасчет задолженности по договору за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 исходя из рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 07.03.2017 в размере 9 304 000 рублей.

Согласно произведенному перерасчету, задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 составляет 105 147 рублей 94 копейки.

Однако судом первой инстанции установлено, что в материалах дела имеются доказательства оплаты арендатором арендной платы по спорному договору: платежное поручение от 08.06.2017 N 54 на сумму в размере 18 773 рублей 70 копеек, назначение платежа - за 2-й квартал 2017 года; платежное поручение от 08.06.2017 N 55 на сумму 10 816 рублей 44 копейки, назначение платежа - за 2-й квартал 2017 года; платежное поручение от 15.06.2017 N 64 на сумму в размере 120 рублей 18 копеек, назначение платежа - за 2-й квартал 2017 года; платежное поручение от 11.09.2017 N 97 на сумму 18 980 рублей, назначение платежа - за 3-й квартал 2017 года; платежное поручение от 11.09.2017 N 98 на сумму 11 056 рублей 80 копеек, назначение платежа - 3-й квартал 2017 года; платежное поручение от 09.11.2017 N 120 на сумму 18 980 рублей 01 копейка, назначение платежа - за 4-й квартал 2017 года; платежное поручение от 09.11.2017 N 121 на сумму 11 056 рублей 81 копейка, назначение платежа - за 4-й квартал 2017 года.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства внесения арендной платы в спорный период в размере 89 783 рублей 94 копеек.

Суд первой инстанции произведя расчет платы за землепользование с учетом произведенных ответчиком платежей, пришел к выводу об обоснованности требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 в размере 15 364 рублей.

Поскольку доказательств оплаты в сумме 15 364 рублей ответчиком не представлено, постольку указанная сумма взыскана с ответчика в пользу истца.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчиком решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности не обжалуется.

Предметом спора также является требование администрации о взыскании пени в размере 9 448 рублей 74 копеек.

Согласно пункту 5.3 договора в случае нарушений сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы арендной платы за истекший расчетный период.

Ответчик ходатайство о снижении неустойки не заявил, доказательств чрезмерности размера пени в материалы дела не представил.

При расчете пени судом были учтены положения пункта 3 дополнительного соглашения N 1, согласно которому арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.

Поскольку изменен размер основной суммы долга, суд первой инстанции верно произвел перерасчет пени и в результате произведенного перерасчета взыскал с ответчика за период с 16.04.2017 по 12.12.2017 пени в размере 2 787 рублей 26 копеек. В удовлетворении остальной части требований о взыскании пени отказано.

Арифметическая правильность расчета суда задолженности и неустойки сторонами не оспорена (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данной части решение суда ответчиком не обжалуется.

В части отказа в удовлетворении требований все доводы жалобы по существу повторяют доводы иска, отклонены судом первой инстанции по вышеназванным основаниям. Иная оценка департаментом установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки. Апелляционная жалоба администрации удовлетворению не подлежит

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.03.2019 по делу N А32-14578/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

В.В. Ванин Н.В. Ковалева