Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2019 г. N 10АП-8225/19

г. Москва

21 июня 2019 г.

Дело N А41-60101/13

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терешина А.В.,

судей Гараевой Н.Я., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания Алиевой Л.С.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ЗАО "Инвестиционно-Строительная компания "ЭНБИЭМ": Зубков И.С. (доверенность от 27.08.2018 г);

Прошкина Н.М.: лично, паспорт,

рассмотрев в открытое судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Инвестиционно-Строительная компания "ЭНБИЭМ" на определение Арбитражного суда Московской области от 6 марта 2019 года по делу N А41-60101/13, принятое судьей Морхатом П.М.,

по заявлению Прошкиной Наталии Михайловны о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Прошкина Наталия Михайловна обратилась в Арбитражный апелляционный суд с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 222, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий посёлок Новоивановское, ул. Можайское шоссе, д.51.

Заявление подано на основании статей 201.8, 201.11 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением от 06.03.2019 Арбитражным судом Московской области за за Прошкиной Наталией Михайловной право собственности на трехкомнатную квартиру N 222, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий посёлок Новоивановское, ул. Можайское шоссе, д.51 (л.д. 145-147).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" Володин Александр Сергеевич обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права при его вынесении и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 2-9).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя конкурсного управляющего должника, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Прошкина Наталия Михайловна является участником долевого строительства на основании следующих договоров:

- договор поручительства N 510/Слм-2 от 29.12.2012 между ЗАО "ИСК"ЭНБИЭМ" и Колбасеевым Владиславом Евгеньевичем (л.д. 7-8 том 1),

- предварительный договор N 510/Слм-2 от 29.12.2012 купли-продажи недвижимого имущества между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и Колбасеевым Владиславом Евгеньевичем (л.д. 9-12 том 1),

Предметом всех договоров является трёхкомнатная квартира с условным N 222, расположенная по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино.

Участник строительства исполнил обязательства по оплате строительства указанной квартиры в полном объеме. Должник принятые на себя обязательства не исполнил, квартиру не передал.

20.10.2017 Министерством Строительного комплекса Московской области получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50-55-9428-2017 по адресу: Московская область, Одинцовский район, рабочий посёлок Новоивановское, Можайское шоссе, д. 51.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года при банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)", к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и ООО "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2018 года ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Шангареева Юлия Зуфаровна.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2018 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден Володин А.С.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, Прошкина Наталья Михайловна указала, что до настоящего времени приобретенная квартира ей не передана.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что заявленные требования подтверждены документально.

Апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" (далее - должник) и Колбасеевым Владиславом Евгеньевичем заключен Предварительный договор N 510/Сл-2 купли-продажи квартиры от 29.12.2012 года (далее - Договор) в результате заключения которого участник строительства приобрел право на получение в собственность трехкомнатной квартиры под условным номером 222, общей проектной площадью 107,32 кв.м. (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в т.ч. с коэффициентом 0,5 для лоджий, 0,3 -для балконов) на 2 этаже, номер на площадке 4 считая слева направо от лестничного марша, в секции\подъезде 14, в корпусе 2 в монолитном жилом доме переменной этажности, входящий в состав третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, в районе д. Марфино.

По условиям Договора, квартира должна была быть передана участнику строительства в собственность в срок не позднее IV квартала 2015 года.

Во исполнение условий заключенного договора участником строительства в полном объеме была произведена оплата денежных средств за квартиру в сумме 8 692 173,05 рублей.

Между Колбасеевым Владиславом Евгеньевичем и Прошкиной Наталией Михайловной заключено соглашение о разделе общего имущества супругов от 06.10.2014 г. (утвержденное 12.11.2014 Решением Мирового судьи судебного участка N 367 Тверского района города Москвы по делу N 2- 2728/14), согласно п. 2 которого, Прошкиной Н.М. переходит единоличное право требования по предварительному договору купли-продажи квартиры N 510/Сл-2 от 29.12.2012.

Жилой дом, в котором находится спорное помещение, введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, рп. Новоивановское, ул. Можайское шоссе, д. 51.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.05.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По условиям предварительного договора N 510/Сл-2 пункт 3.1 стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства Жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности продавца на квартиру, но не позднее 2 квартала 2014 года договор купли-продажи квартиры, под которой понимается квартира под условным номером 222, общей проектной площадью 107,32 кв.м., расположенная на 2 этаже, в 14 секции/подъезде корпуса 2 Жилого дома по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, в районе (вблизи) деревни Марфино, в котором ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" будет выступать продавцом, а Колбасеев Владислав Евгеньевич - покупателем.

Как указывалось выше, денежные средства за спорную квартиру в сумме 8 692 173,05 рублей переданы ООО "ЭН-БИ-ЭМ Стройсервис недвижимость" на основании агентского договора.

В соответствии с пунктом 2.1.5. агентского договора N 510/Сл-2 от 29.12.2012 Агент обязался осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи Квартиры в порядке и сроки, определенные указанным Договором купли-продажи, в части оплаты стоимости Квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно пункту 3.5. настоящего договора.

При этом ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" на основании пункта 1.1. договора поручительства N 510/Сл-2 от 29.12.2012 обязалось отвечать за надлежащее исполнение ООО "ЭН-БИ-ЭМ Стройсервис недвижимость" обязательств по пункту 2.1.5 агентского договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку доказательств расторжения агентского договора N 510/СЛ-2 от 29.12.2012 не представлено, равно как и доказательств возврата Колбасеевым В.Е. или Прошкиной Наталие Михайловне денежных средств в сумме 8 692 173,05 рублей, учитывая наличие обязательства поручительства должника, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявитель надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры.

Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 21 марта 2019 года N 305-ЭС17-19702 (4) от 30 января 2019 года N 305-ЭС17-19702(2) по делу N А41-60101/2013, позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 27 ноября 2018 года по делу N А41-60101/13, от 02 октября 2018 года по делу N А41-60101/13 по аналогичным спорам.

Помимо этого, на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, дом 51, зарегистрированы на основании решений Одинцовского городского суда Московской области.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которого, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Поскольку требования Прошкиной Наталией Михайловной подтверждены документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд также учитывает, что в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, а в рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договорам, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительства подлежат отклонению, как противоречащие правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в рамках настоящего дела.

Довод заявителя апелляционной жалобы о предъявлении требований к ненадлежащему лицу в связи с тем, что в настоящее время строительство спорного объекта осуществляет ООО "Регионстройкомплекс - XXI век" также подлежит отклонению.

Как указывалось выше, в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" определением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года были применены правила о банкротстве застройщиков.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что Прошкина Н.М. как участник строительства, вправе заявить требования о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", с которым у него сложились соответствующие правоотношения

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 6 марта 2019 года по делу N А41-60101/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

А.В. Терешин

Судьи

Н.Я. Гараева В.П. Мизяк