Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2019 г. N 10АП-8224/19

г. Москва

21 июня 2019 г.

Дело N А41-60101/13

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терешина А.В.,

судей Гараевой Н.Я., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания Алиевой Л.С.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ЗАО "Инвестиционно-Строительная компания "ЭНБИЭМ": Зубков И.С. (доверенность от 27.08.2018);

от Кулиева Сеймура Гасана оглы: Самойлова Л.В. (доверенность N 77 АГ 1095400 от 11.06.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Инвестиционно-Строительная компания "ЭНБИЭМ" на определение Арбитражного суда Московской области от 6 марта 2019 года по делу N А41-60101/13, принятое судьей Морхатом П.М.,

по заявлению Кулиева Сеймура Гасана оглы о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Кулиев Сеймур Гасан оглы обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а именно: трехкомнатную квартиру под условным номером 629, общей площадью 92,23 кв.м., расположенная на 9 этаже, в секции/подъезде 30 (строительный адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, в районе деревни Марфино, корпус 4).

Определением от 20.11.2017 Арбитражный суд Московской области привлёк в качестве заинтересованного лица ООО "ЭНБИЭМ-Недвижимость" (л.д. 46).

Определением от 13.08.2018 Арбитражный суд Московской области привлёк в качестве заинтересованных лиц: ООО "Регионстройкомплекс - ХХI век", ООО Корпорация "Союз-Возрождение" (л.д. 73).

Определением от 06.03.2019 Арбитражный суд Московской области удовлетворил заявление Кулиева С. Г. оглы в полном объёме.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания (ЗАО "ИСК) "ЭНБИЭМ" Володин Александр Сергеевич обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права при его вынесении.

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07 марта 2014 г. Кулиевым Сеймуром Гасан оглы заключен предварительный договор N 259/Сл-3 купли-продажи квартиры с ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ".

Согласно заключенному договору должник обязался предоставить в собственность кредитора трехкомнатную квартиру под условным номером 629, общей проектной площадью 92,23 кв.м., расположенную на 9 этаже, номер на площадке 1, считая слева направо от лестничного марша, в секции/подъезде 30, корпусе 4 по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный раион, вблизи деревни Марфино.

Оплата по заключенному предварительному договору была осуществлена на основании агентского договора N 259/Сл-3 от 07 марта 2014 г., заключенному с ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость", что подтверждается чеком N 139, квитанцией к приходному кассовому ордеру N 46 от 07 марта 2014 года, актом сверки взаиморасчетов по агентскому договору N 259/Сл-3 участия в долевом строительстве от 07 марта 2014 года.

Согласно пункту 3.1. предварительного договора N 259/Сл-3 купли-продажи квартиры, стороны обязуются заключить в будущем после окончания строительства жилого дома и в течение 60 (шестьдесят) календарных дней с момента оформления прав собственности продавца на квартиру договор купли-продажи квартиры, но не позднее IV квартала 2015 года.

Постановлением Главы городского поселения Новоивановское Одинцовского муниципального района Московской области N 146 от 03.12.2008 жилому дому присвоен почтовый адрес: Московская область. Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, д. 53. Свои обязательства ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" не исполнило.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим назначен Ходаковский Александр Леонидович.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2018 года ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Шангареева Юлия Зуфаровна.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2018 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден Володин А.С.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, Кулиев Сеймур Гасан оглы указал, что до настоящего времени приобретенная квартира в его собственность не оформлена. Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что заявленные требования подтверждены документально.

Апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционных жалоб подлежащими отклонению.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Как указывалось выше, требование Кулиева С.Г. оглы в отношении спорной квартиры основано на агентском договоре N 259/Сл-3 от 07.03.2014, заключенном между Кулиевым Сеймуром Гасан-оглы (принципал) и ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" (агент), договоре поручительства N 259/Сл-3 от 07.03.2014, заключенном между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (поручитель), Кулиевым Сеймуром Гасан-оглы (кредитор) и ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" (агент), и предварительном договоре N 259/Сл-3 купли-продажи квартиры от 07.03.2014, заключенном между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (продавец) и Кулиевым Сеймуром Гасан-оглы (покупатель).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.05.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

Поскольку, доказательств государственной регистрации предварительного договора N 259/Сл-3 от 07.03.2014 в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьи 17 Закона "Об участии в долевом строительстве" не представлено, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По условиям предварительного договора N 259/Сл-3 от 07.03.2014 стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности продавца на Квартиру, но не позднее IV квартала 2015 года, договор купли-продажи Квартиры, под которой понимается квартира под условным номером 629, общей проектной площадью 92,23 кв.м., расположенная на 9 этаже, в 30 секции/подъезде корпуса 4 жилого дома по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, в районе деревни Марфино, в котором ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" будет выступать продавцом, а Кулиевым Сеймуром Гасан оглы - покупателем.

Однако, объект строительства кредитору не передан, доказательств обратного судам двух инстанций не представлено.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений должны включаться сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, при этом в реестр требований о передаче жилых помещений, наряду с другими сведениями, включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях, размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе, стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре (пункт 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, пункт 2 Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений, утвержденных Приказом Минэкономразвития России N 72 от 20.02.12).

Документами, подтверждающими факт совершения хозяйственной операции, могут быть любые соответствующие требованиям Федерального закона N 402-ФЗ от 06.12.2011 "О бухгалтерском учете" первичные документы, в частности, платежные поручения и приходно-кассовые ордера.

Как указывалось выше, Кулиев Сеймур Гасан-оглы денежные средства в сумме 5 545 200,00 рублей передал ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" на основании агентского договора N 259/Сл-3 от 07.03.2014, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 46 от 07.03.2014 и актом сверки взаиморасчетов от 07.03.2014, подписанном сторонами (т. 1, л.д. 6-7,12)

В соответствии с пунктом 2.1.5 агентского договора N 259/Сл-3 от 07.03.2014 Агент обязался осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи Квартиры в порядке и сроки, определенные указанным Договором купли-продажи, в части оплаты стоимости Квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно пункту 3.5 настоящего договора.

При этом ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" на основании пункта 1.1 договора поручительства N 259/Сл-3 от 07.03.2014 обязалось отвечать перед Кулиевым Сеймур Гасан-оглы, за надлежащее исполнение ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" обязательств по пункту 2.1.5 агентского договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права собственности на спорный объект не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 21 марта 2019 года N 305-ЭС17-19702(4) от 30 января 2019 года N 305-ЭС17-19702(2) по делу N А41-60101/2013, позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 27 ноября 2018 года по делу N А41-60101/13, от 02 октября 2018 года по делу N А41-60101/13 по аналогичным спорам.

Помимо этого, на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, дом 53, зарегистрированы на основании решений Одинцовского городского суда Московской области.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которого, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Поскольку требования Кулиева С.Г. оглы подтверждены документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд также учитывает, что в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, а в рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договорам, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего должника об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительства подлежат отклонению, как противоречащие правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в рамках настоящего дела.

Вопреки доводам апелляционной жалобы конкурсного управляющего ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" наличие в отношении спорной квартиры права залога ПАО Банк "ВТБ", требования которого установлены определением Арбитражного суда Московской области от 31 июля 2018 года по настоящему делу, не препятствует признанию права собственности Кулиева Сеймура Гасана оглы на это имущество.

Статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Само по себе признание за Кулиевым С.Г.оглы права собственности на спорное имущество, хотя и находящееся в залоге, не нарушает права ПАО Банк "ВТБ", поскольку требование об обращении взыскания на заложенное имущество является предметом самостоятельного иска и это требование не может препятствовать признанию за участником долевого строительства права собственности на приобретенное имущество.

Довод апелляционной жалобы конкурсного управляющего Володина А.С. о предъявлении требований к ненадлежащему лицу также подлежит отклонению.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство спорного дома было выдано 20.01.12 ООО "Корпорация "Союз Возрождение", которое 03.06.14 заключило с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" договор N К-4 участия в долевом строительстве корпуса К-4 ОЖК "Западные ворота столицы" (л.д. 32-38).

Между тем, в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" определением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года были применены правила о банкротстве застройщиков.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что Кулиев Сеймур Гасан оглы, как участник строительства, вправе заявить требование о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", с которым у нее сложились соответствующие правоотношения.

Согласно абзацу шестому пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

Таким образом, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество. Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателя и т.п.

Данная правовая позиция неоднократно была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации, в том числе в Определении от 25.01.18 N 308-ЭС17-14180(1,2).

Как указано в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.03.18 N Ф05-15691/16 по делу N А41-1022/16, в ситуации, когда владение уже принадлежит одному из покупателей и возникло на основе титула (например, права собственности), не предполагающего возврат данного владения (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.16 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), удовлетворение требования к продавцу о передаче квартиры невозможно. Подобное требование может быть предъявлено непосредственно к владеющему покупателю при определенных условиях (например, в случае его недобросовестности).

Доказательств регистрации права собственности ООО "Глобалстрой" на спорное имущество не представлено.

Иных судебных актов о признании за ним права собственности на спорную квартиру или о включении его требований по передаче этой квартиры в реестр требований должника о передаче жилых помещений не представлено.

Оснований для отказа в удовлетворении рассматриваемых требований Кулиева С.Г. оглы по причине наличия правопритязаний третьего лица на спорное имущество не имеется.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционные жалобы не содержат.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 6 марта 2019 года по делу N А41-60101/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

А.В. Терешин

Судьи

Н.Я. Гараева В.П. Мизяк