Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2019 г. N 10АП-8703/19

г. Москва

25 июня 2019 г.

Дело N А41-60101/13

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терешина А.В.,

судей Гараевой Н.Я., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Алиевой Л.С.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ": Гарушин Д.В. (доверенность от 19.03.2019 г), Зубков И.С. (доверенность от 27.08.2018 г);

от Волоховой Натальи Леонидовны: Попыркин Д.А. (представитель по устному ходатайству)

Волохова Наталья Леонидовна: лично, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" Володина А.С. на определение Арбитражного суда Московской области от 25.03.2019 по делу N А41-60101/13, принятое судьей Морхатом П.М.,

по требованию Волоховой Натальи Леонидовны о признании права собственности на объекты недвижимого имущества,

в рамках дела о банкротстве ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" (ИНН 7722575152, ОГРН 1067746494177),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2018 по делу N А41-60101/13 ЗАО "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства. Определением суда от 27.08.2018 конкурсным управляющим утвержден Володин Александр Сергеевич.

22.10.2018 от Волоховой Натальи Леонидовны в Арбитражный суд Московской области поступило заявление о признании права собственности (л.д. 2-4), а именно:

- на двухкомнатную квартиру N 437, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, рабочий поселок Новоивановское, ул. Можайское шоссе, д. 51,

- на трёхкомнатную квартиру N 13, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, рабочий поселок Новоивановское, ул. Можайское шоссе, д. 51,

- на двухкомнатную квартиру N 438, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, рабочий поселок Новоивановское, ул. Можайское шоссе, д. 51.

Определением от 16.01.2019 Арбитражный суд Московской области привлёк в качестве заинтересованных лиц: ООО Энбиэм-Стройсервис Недвижимость, ООО "Корпорация "Союз-Возрождение", Котенева Дениса Сергеевича; "НЕО ФАЙВ ГРУП ЛИМИТЕД"; ООО "ПРОМЭЛИТ"; ООО "ЭН-БИ-ЭМ ЭКСПЛУАТАЦИЯ"; ООО "Регионстройкомплекс - ХХI век"; Управление Росреестра по Московской области; ПАО "Группа Компаний ПИК".

Определением от 25.03.2019 Арбитражный суд Московской области удовлетворил требования Волоховой Натальи Леонидовны в полном объёме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" Володин Александр Сергеевич обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права при его вынесении и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя конкурсного управляющего должника, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года при банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)", к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и ООО "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2018 года ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Шангареева Юлия Зуфаровна.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2018 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден Володин А.С.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции правомерно указал, что заявленные требования подтверждены документально.

Апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В обоснование заявленных требований Волохова Наталья Леонидовна представила следующие документы:

- в отношении квартиры N 437: предварительный договор N 245/Сл-2 купли-продажи квартиры от 25.02.2011, заключённый между Волоховой Натальей Леонидовной и должником (т.1, л.д. 48-51), агентский договор N 245/Сл-2 от 24.02.2011 заключённый между Волоховой Н.Л. и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (т. 1, л.д. 42-47), договор поручительства N 245/Сл-2 от 24.02.2011 заключённый между должником ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭМБИЭМ" (поручитель по договору) Волоховой Н.Л. (т. 1, л.д. 52-54); платёжные документы, квитанция к приходно-кассовому ордеру N 132 на сумму 5911399,06 руб. (т. 1, л.д. 41),

- в отношении квартиры N 13: предварительный договор N 244/Сл-2 купли-продажи квартиры от 25.02.2011, заключённый между Волоховой Натальей Леонидовной и должником (т.1, л.д. 32-36), агентский договор N 244/Сл-2 от 24.02.2011 заключённый между Волоховой Н.Л. и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (т. 1, л.д. 26-31), платёжные документы, квитанция к приходно-кассовому ордеру N 130 на сумму 6983762,84 руб. (т. 1, л.д. 37-40).

- в отношении квартиры N 438: предварительный договор N 246/Сл-2 купли-продажи квартиры от 25.02.2011, заключённый между Волоховой Натальей Леонидовной и должником (т.1, л.д. 17-20), агентский договор N 246/Сл-2 от 24.02.2011 заключённый между Волоховой Н.Л. и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (т. 1, л.д. 11-16), договор поручительства N 246/Сл-2 от 24.02.2011 заключённый между должником ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭМБИЭМ" (поручитель по договору) Волоховой Н.Л. (т. 1, л.д. 21-23); платёжные документы, квитанция к приходно-кассовому ордеру N 134 на сумму 5824356,64 руб. (т. 1, л.д. 24-25).

В соответствии с пунктом 2.1.5 агентских договоров N 246/Сл-2, N 244/Сл-2, N 245/Сл-2 агент (ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость) обязался осуществить за счёт принципала (Волоховой Натальи Леонидовны) расчёт по заключённому принципалом договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определённые указанным договором купли продажи в части оплаты стоимости квартиры за счёт денежных средств, перечисляемых принципалом согласно пункту 3.5 договора.

При этом должник - ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" на основании пункта 1.1 договоров поручительства N 246/Сл-2, 244/Сл-2, 245/Сл-2 обязался отвечать за ненадлежащее исполнение ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" обязательств по пункту 2.1.5 агентского договора.

Продавцом в предварительных договорах купли-продажи N 246/Сл-2, N 244/Сл-2, N 245/Сл-2 выступает ЗАО "ИСК ЭНБИЭМ", покупателем Волохова Наталья Леонидовна.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.05.

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.11 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Жилой дом, введён в эксплуатацию 20.10.2017 года, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50-55-9428-2017 от 20.10.2017. Дому присвоен почтовый адрес: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, рабочий посёлок Новоивановское, ул. Можайское шоссе, д. 51.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку доказательств расторжения агентских договоров N 244/Сл-2, N 245/ Сл-2, N 246/Сл-2, не представлено, равно как и доказательств возврата Волоховой Н.Л. денежных средств, учитывая наличие обязательства поручительства должника, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявитель надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате стоимости приобретаемых квартир.

Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 21 марта 2019 года N 305-ЭС17-19702 (4) от 30 января 2019 года N 305-ЭС17-19702(2) по делу N А41-60101/2013, позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 27 ноября 2018 года по делу N А41-60101/13, от 02 октября 2018 года по делу N А41-60101/13 по аналогичным спорам.

Помимо этого, на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, дом 51-52, зарегистрированы на основании решений Одинцовского городского суда Московской области.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которого, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Поскольку требования Волоховой Н.Л. подтверждены документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд также учитывает, что в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, а в рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договорам, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительства подлежат отклонению, как противоречащие правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в рамках настоящего дела.

Довод заявителя апелляционной жалобы о предъявлении требований к ненадлежащему лицу в связи с тем, что в настоящее время строительство спорного объекта осуществляет ООО "Регионстройкомплекс - XXI век" также подлежит отклонению.

Как указывалось выше, в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" определением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года были применены правила о банкротстве застройщиков.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что Волохова Н.Л. как участник строительства, вправе заявить требования о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", с которым у неё сложились соответствующие правоотношения

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 25.03.2019 по делу N А41-60101/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

А.В. Терешин

Судьи

Н.Я. Гараева Н.Н. Катькина