Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2019 г. N 03АП-3520/19

г. Красноярск

26 июля 2019 г.

Дело N А33-23011/2018

Резолютивная часть постановления объявлена "19" июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "26" июля 2019 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белан Н.Н.,

судей: Бутиной И.Н., Усиповой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

при участии представителей:

истца - Овчаренко К.В. по доверенности от 17.08.2018,

ответчика - Углова А.А. по доверенности от 27.12.2018 N 137,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "25" апреля 2019 года по делу N А33-23011/2018, принятое судьёй Петроченко Г.Г.,

установил:

индивидуальный предприниматель Овчаренко Маргарита Васильевна (ИНН 246500663449, ОГРНИП 305246501100624, далее - Овчаренко М.В., истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 68,5 кв.м, кадастровый (условный) номер 24:50:0000000:0:11219/7, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Рейдовая, 54, пом. 7, между индивидуальным предпринимателем Овчаренко Маргаритой Васильевной и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, а именно: принять спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 68,5 кв.м, кадастровый (условный) номер 24:50:0000000:0:11219/7, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Рейдовая, 54, пом. 7 в следующей редакции:

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

"Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно заключению эксперта от 27.02.2019 N 938-19, составляет 1 113 000 (один миллион сто тринадцать тысяч) рублей."

- пункт 2.3 изложить в следующей редакции:

"Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 1 113 000 (один миллион сто тринадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора в течение 7 (семи) лет равными долями по 13 250 (тринадцать тысяч двести пятьдесят) рублей 00 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1).".

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25.04.2019 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие доводы:

- основания для принятия отчета ООО "КоннексО" от 27.02.2019 N 937-19 в качестве достоверного и допустимого доказательства определения выкупной стоимости спорного объекта недвижимости отсутствуют;

- при проведении судебной оценочной экспертизы вопрос о соответствии отчета ООО Оценочная компания "Старатель" от 28.05.2018 N 05/18 установленным требованиям для определения рыночной стоимости объектов недвижимости не ставился;

- заключение эксперта ООО Оценочная компания "Старатель" является ясным и полным, не вызывающим сомнений в его обоснованности, заключение эксперта не содержит неясности или противоречия, нет оснований подвергать сомнению данное заключение эксперта.

Истец представил отзывы, в которых отклонил доводы апелляционной жалобы, указав на законность решения суда первой инстанции.

Ответчик заявил ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы по делу.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы ответчик указал, что представленное в материалы дела заключение эксперта не отражает рыночную ситуацию в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, не обосновано, не подтверждено, в связи с чем, расчеты стоимости в рамках доходного и сравнительного подхода к оценке являются необоснованными, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не соответствует действительности.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Оценив заключение эксперта от 27.02.2019 N 937-19, выполненное экспертом ООО "КоннексО" Огородниковым М.А., суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения повторной экспертизы. Сомнения в обоснованности представленного заключения у суда апелляционной инстанции отсутствуют, каких-либо противоречий в выводах эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена представленными в материалы дела дипломами N N 193949, 193928, свидетельством о повышении квалификации N 024/2011, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 16.02.2018 N003694-1.

Указанные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы доводы по своей сути выражают несогласие ответчика с выводами эксперта, но не свидетельствуют о необоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в выводах эксперта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции определил в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Индивидуальный предприниматель Овчаренко М.В. обратилась в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 68,5 кв.м, кадастровый (условный) номер 24:50:0000000:0:11219/7, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Рейдовая, 54, пом. 7 (далее - объект).

По результатам рассмотрения обращения издано распоряжение администрации города Красноярска от 15.06.2018 N 2562-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. Рейдовая, 54, пом. 7", и подготовлен проект договора купли-продажи нежилого помещения, который был получен истцом 22.06.2018.

В договоре в пунктах 2.1 и 2.3 указано, что стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 28.05.2018 N 05/18 составляет 2 316 000 рублей.

Истец, не согласившись с заявленной стоимостью, направил 17.07.2018 протокол разногласий, в котором предложил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 68,5 кв.м, кадастровый (условный) номер 24:50:0000000:0:11219/7, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Рейдовая, 54, пом. 7, между индивидуальным предпринимателем Овчаренко Маргаритой Васильевной и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, а именно:

принять спорные пункты указанного договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

"Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 10.07.2018 N 2587/07-18, составляет 1 099 000 (один миллион девяносто девять тысяч) рублей."

- пункт 2.3 изложить в следующей редакции:

"Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 1 099 000 (один миллион девяносто девять тысяч) рублей вносит Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора в течение 7 (семи) лет равными долями по 13 083 (тринадцать тысяч восемьдесят три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1)." стоимость Объекта в размере 1 099 000 рублей, приложив отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

14.08.2018 ответчик выдал истцу протокол согласования разногласий, по которому отверг предложения истца.

С целью урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд.

Определением от 12.02.2019 судом назначена оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту экспертной организации ООО "КоннексО" Огородникову Максиму Андреевичу.

Согласно заключению эксперта от 27.02.2019 N 937-19 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 68,5 кв.м, кадастровый (условный) номер 24:50:0000000:0:11219/7, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Рейдовая, 54, пом. 7, на дату подачи истцом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (на 23.04.2018) составляет 1 113 000 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 217, 421, 422, 435, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 6, 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации", статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", исходил из того, что спор правомерно передан на рассмотрение арбитражного суда в порядке урегулирования разногласий, возникших при заключении договора; принял во внимание результаты назначенной судебной экспертизы, определил рыночную цену нежилого помещения в размере 1 113 000 рублей и установил сумму к оплате истцом в размере 1 113 000 рублей.

На стадии апелляционного производства в отсутствие спора о преимущественном праве предпринимателя на выкуп арендуемого им недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия по его рыночной стоимости.

Положениями абзаца первого 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения из государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности субъектам малого предпринимательства арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу приведенных правовых положений, а также части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ цена имущества, выкупаемого в порядке Закона N 159-ФЗ, является существенным условием договора купли-продажи и должна быть в нем предусмотрена.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца в целях определения рыночной стоимости спорного имущества судом первой инстанции назначена оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 27.02.2019 N 937-19 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 68,5 кв. м, кадастровый (условный) номер 24:50:0000000:0:11219/7, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Рейдовая, 54, пом. 7, на дату подачи истцом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (на 23.04.2018) составляет 1 113 000 рублей.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта от 27.02.2019 N 937-19 является надлежащим доказательством величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

На основе примененных методов оценки (сравнительного и затратного) приведено обоснование средневзвешенного значения достоверности примененных методов оценки и рассчитана рыночная стоимость объекта в размере 1 113 000 рублей.

Повторно оценив экспертное заключение на предмет его соответствия требованиям федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 199, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованы. Оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта не имеется.

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объектов выкупа и включить установленную экспертом цену 1 113 000 рублей в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества в пункт 2.1 спорного договора.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что суд при разрешении спора должен был учитывать отчет ООО Оценочная компания "Старатель", т.к. при проведении оценочной экспертизы не ставился вопрос о соответствии отчета ООО Оценочная компания "Старатель" установленным требованиям для определения рыночной стоимости объектов.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Истцом была оспорена достоверность отчета оценщика путем проведения иной независимой оценки.

Также ответчик заявляет, что отчет не соответствует установленным требованиям для определения рыночной стоимости объектов. Ответчик считает, что в отчете отсутствуют цели и задачи оценки.

Оценка проводилась в рамках судебного разбирательства, оценщику поставлены вопросы, на которые он должен был дать ответ, возражений по формулировке вопроса от ответчика не поступала.

Информация о судебном разбирательстве и поставленном оценщику вопросе в отчете присутствует, цели и задачи отчета описаны.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Ответчик ссылается на нарушение при проведении оценки Порядка проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328.

Согласно пункту 3 ФСО N 5 настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке, а не при поведении независимой оценки.

Ответчик считает, что в отчете не отражено обоснование выбранных методов, что не соответствует содержанию заключения эксперта от 27.02.2019 N 937-19, в котором отражены используемые методы, подробно описаны используемые методики.

Согласно пункту 25 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно подпункту "а" пункта 24 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от "25" апреля 2019 года по делу N А33-23011/2018 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "25" апреля 2019 года по делу N А33-23011/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи

И.Н. Бутина Д.А. Усипова