Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2019 г. N 03АП-3821/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 октября 2019 г. N Ф02-4862/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Красноярск

29 июля 2019 г.

Дело N А33-19267/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2019 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Парфентьевой О.Ю.,

судей: Белан Н.Н., Бутиной И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии: от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Автобаза N 10": Кузнецова А.Ю., директора на основании протокола от 07.11.2016 N 05, приказа от 07.11.2016 N 17, Рязанцевой О.В., представителя по доверенности от 25.01.2019,

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Нафта-Сибирь":

Заболотского Е.В., представителя по доверенности от 01.01.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автобаза N 10" (ИНН 2465079504, ОГРН 1032402659486)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 09 мая 2019 года по делу N А33-19267/2018, принятое судьёй Тимергалеевой О.С.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Нафта-Сибирь" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автобаза N 10" (далее - ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2017, взыскании денежных средств уплаченные ООО "Нафта-Сибирь" в рамках договора в размере 2 000 000 рублей в связи с отказом от исполнения договора ООО "Автобаза N 10", взыскании штрафа в пользу ООО "Нафта-Сибирь" в размере 100 000 рублей в связи с отказом от исполнения договора ООО "Автобаза N 10".

Определением от 19.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Определением от 19.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Кузнецов Александр Юрьевич.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09.05.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора; суд не принял во внимание, что истец не обращался к ответчику с требованием о предоставлении доказательств исполнения договора, не интересовался судьбой земельного участка, не принимал мер по исполнению договора со своей стороны; ответчик не отказывался от исполнения договора, при этом суд не учел, что к моменту отказа истца от исполнения договора, срок передачи имущества еще не наступил.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 22.07.2019.

В судебном заседании представитель ответчика и руководитель изложили доводы апелляционной жалобы, не согласны с решением суда первой инстанции. Просят решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов" путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет", явку своих представителей не обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.03.2015 между ответчиком (арендодатель) и ООО "СибТоп" (арендатор" подписан договор N 1/4 аренды имущественного комплекса АЗС от 01.03.2015 (далее - договор аренды) (л.д.128-129), согласно пункту 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущественный комплекс АЗС N 24:50:000000:20665:005, именуемый в дальнейшем АЗС, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Башиловская, 4А соор.7 АЗС принадлежит ООО "Автобаза N 10" на основании документов о государственной регистрации права 24 ДЛ N 00623 от 07.02.2005.

Перечень продаваемого имущества (пункт 1.2. договора): А) часть нежилого здания (операторская) площадью 71 м?, Б) 4 топливных резервуара (металлических) N N 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12 объемом по 28 м? каждый, В) 2 распределительных топливных колонок N 1, 2.

Срок действия договора аренды с 01.03.2015 по 01.03.2016. Если за 20 (двадцать) дней до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не потребует его расторжения, договор считается пролонгированным на календарный год (пункт 4.2. договора аренды).

Актом приема-передачи от 02.11.2017 арендатор возвратил арендодателю арендованное имущество (л.д.130).

Распоряжением администрации города Красноярска от 02.06.2017 2569-недв "О предварительном согласовании предоставления земельного участка (ООО "Автобаза
10") утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее - схема КПТ) и предварительно согласовано предоставление ответчику земельного участка из земель населенных пунктов, производственной зоны предприятий III класса опасности (П-2), общей площадью 2 068,0 м, находящегося в охранной зоне инженерных сетей, зоне с особыми условиями использования территории (санитарно-защитная зона), с местоположением: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Башиловская, 4а, соор.7, АЗС (согласно п. 4 распоряжения срок действия решения о предварительном согласовании предоставления участка составляет два года) (л.д.91-92).

Согласно выписке из ЕГРН от 06.12.2018 N КУВИ-001/2018-15177531 земельный участок с КН 24:50:0400388:1447, площадью 2 068 м+/-15,92 м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Башиловская, 4а, сооружение 7, поставлен на кадастровый учет 24.03.2017.

Согласно выписке из ЕГРН от 06.12.2018 N КУВИ-001/2018-15177531 в пределах указанного земельного участка расположен объект с КН 24:50:0000000:159353.

Между ответчиком (далее - продавец, ответчик) и истцом (далее - покупатель, истец) 07.09.2017 подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор) (л.д.14-19), согласно пункту 1.1. которого продавец продает (передает) в собственность покупателя, а покупатель приобретает (принимает) у продавца имущественный комплекс АЗС N 24:50:000000:20665:005, именуемый в дальнейшем АЗС, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Башиловская, 4А соор.7, принадлежащий ответчику, застроенной площадью 487,0 м, на основании документов о государственной регистрации права 24 ДЛ N 00623  от 07.02.2005.

Перечень продаваемого имущества (пункт 1.2. договора): А) нежилое здание (операторская) - площадь 120,7 м?, Б) резервуаров металлических N N 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12 объемом 28 м? каждый, N 9 объемом 15 м?, В) распределительных колонок N 1, 2, 3,
Г) земельный участок под операторской, распределительными колонками N 1, 2, 3, металлическими резервуарами N 5, 6, 7, 8. При необходимости оформление покупки земельного участка может оформляться отдельным договоров купли-продажи. Цена продажи земельного участка входит в цену имущества настоящего договора, указанного в п.2.1.

Пунктом 1.4. договора стороны предусмотрели, что продавец обязуется оформить в собственность надлежащим образом земельный участок. Указанный в пп. Г) п.1.2 договора в срок не позднее 29.12.2017.

Цена и порядок расчет по договору предусмотрены разделом 2 договора.

Цена имущества, указанного в п.1.1. настоящего договора 10 000 000 рублей с учетом НДС. Указанная цена установлена по взаимному соглашению сторон, является окончательной и изменению в течение срока действия договора не подлежит (пункт 2.1. договора).

Оплата по договору производится в следующем порядке (пункт 2.2. договора):

2.2.1. 1 000 000 рублей вносится покупателем на расчетный счет продавца в период с 18.09.2017 по 26.09.2017 (в редакции дополнения к договору продажи недвижимого имущества от 07.09.2017).

2.2.2. 2 000 000 рублей вносится покупателем на расчетный счет продавца не позднее 05.10.2017.

2.2.3. Оплата оставшихся 7 000 000 рублей производится покупателем не позднее 30.10.2018 путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца.

Ответчиком выставлены истцу счет от 04.10.2017 N 2 на оплату аванса по договору от 07.09.2017 б/н на сумму 1 500 000 рублей, счет от 26.10.2017 N 3 на оплату аванса по договору от 07.09.2017 б/н на сумму 1 500 000 рублей.

Платежным поручением от 04.10.2017 N 7977 ООО "Альянс-ТК" перечислило ответчику 1 500 009 рублей 60 копеек с назначением платежа "оплата за ООО Нафта-Сибирь" по счету N 2 от 04.10.2017" (л.д.57).

В материалы дела представлено письмо истца, адресованное ООО "Альянс-ТК", от 04.10.2017 N 47 о перечислении ответчику средств в погашение задолженности (л.д.59).

Письмом от 04.10.2017 исх.N 55-Б, адресованным ответчику, ООО "Альнс-ТК" уточнило назначение платежа "оплата за ООО "Нафта-Сибирь" по договору N 2 от 04.10.2017" (л.д.58).

Платежным поручением от 26.10.2017 N 319 истец перечислил ответчику 500 000 рублей с назначением платежа "оплата по счету N 3 от 26.10.2017" (л.д.56).

В соответствии с пунктом 2.3. договора обязательства по оплате будут считаться полностью исполненными сторонами с момента поступления суммы денежных средств указанной в п.2.1. договора на расчетный счет продавца.

Согласно пункту 2.4. договора все расходы, связанные с заключением настоящего договора и регистрацией перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, несут обе стороны. Данные расходы не включают сумму, указанную в пункте 2.1. договора, и уплачиваются по мере необходимости.

Указанное имущество п.1.1. настоящего договора должно быть передано покупателю после перечисления покупателем суммы, указанной п.2.1. настоящего договора, соблюдения дополнительного соглашения, что является неотъемлемой частью договора по передаточному акту, подписанному обеими сторонами (пункт 3.1. договора).

После получения продавцом суммы, указанной в пп.2.2.1. и пп.2.2.2. настоящего договора, покупатель имеет право зайти на АЗС и распоряжаться продаваемым имуществом в соответствии с его назначением для хранения топлива и заправки транспортных средств (пункт 3.3. договора).

Передача имущества покупателю в пользование в соответствии с пунктом 3.3. договора производится путем подписания акта приема-передачи обеими сторонами (пункт 3.5. договора).

Разделом 4 договора закреплены права и обязанности сторон.

Так, согласно пункту 4.1. продавец обязан:

4.1.1. Совершать все необходимые действия для оформления права собственности, государственной регистрации перехода права собственности.

4.1.2. Не чинить препятствий в использовании продаваемого помещения после его передачи в пользование покупателю

4.1.3. Оформить земельный участок под операторской, распределительными колонками N 1, 2, 3, металлическими резервуарами N 5, 6, 7, 8 не позднее 29.12.2017.

Если по независящим от продавца обстоятельствам оформление в собственность данного земельного участка продавцу не удастся осуществить, то все права на оформление данного земельного участка перейдут к покупателю. Продавец в данном случае обязуется возместить покупателю все расходы, связанные с оформлением и выкупом у администрации данного земельного участка. П. 5.2 в данном случае к продавцу не применяется (в редакции дополнения к договору продажи недвижимого имущества от 07.09.2017).

4.1.4. Передать все имуществом, в том числе земельный участок, после полной оплаты стоимости, указанной в п.2.1. договора.

Покупатель, в том числе, обязан:

4.2. Оплатить приобретаемое недвижимое имущество в размере и сроки, установленные разделом 2 настоящего договора

4.2.3. После полного расчета с продавцом принять имущество в порядке и в сроки, установленные настоящим договором. Стороны обязуются выполнять все существенные условия настоящего договора.

Ответственность сторон предусмотрена разделом 5 договора.

В случае отказа исполнения договора со стороны покупателя или нарушения сроков выполнения договора, продавец не возвращает покупателю полученный аванс в размере 3 000 000 рублей (пункт 5.1. договора).

В случае отказа исполнения договора со стороны продавца в соответствии с условиями настоящего договора продавец уплачивает штраф в размере 100 000 рублей, а также возвращает покупателю суммы уплаченных покупателем денежных средств на момент такого отказа (пункт 5.2. договора).

Стороны не несут ответственность за полное или частичное невыполнение своих обязательств по настоящему договору, если оно наступило в силу форс-мажорных обстоятельств, таких как наводнение, землетрясение, иные стихийные бедствия, принятие актов органов власти или их бездействие, существенно влияющих на возможность исполнения сторонами своих обязательств, а также других обязательств непреодолимой силы.

Если какие-то из данных обстоятельств непосредственно препятствуют выполнению обязательств в сроки, установленные настоящим договором, эти сроки продлеваются на время действий этих обстоятельств. Сторона, для которой исполнение обязательств стало невозможным должна немедленно проинформировать другую сторону в письменно форме о начале ожидаемой продолжительности и прекращении вышеуказанных обстоятельств (пункт 5.3. договора).

Пунктом 6.3. договора стороны предусмотрели, что оплата коммунальных услуг после вступления в силу договора купли-продажи производит покупатель на счета предъявляемым поставщиком услуг.

Ответчиком выставлен истцу счет от 31.01.2018 N 1 на оплату коммунальных услуг на сумму 57 000 рублей.

Платежным поручением от 23.04.2018 N 109 истец перечислил ответчику 57 000 рублей с назначением платежа "оплата по договору купли-продажи N б/н от 07.09.2017" (л.д.55).

Ответчик обратился в ДМИиЗО администрации города Красноярска с заявлением (вх. от 19.09.2017 N 17762-ги) о предоставлении земельного участка с КН 24:50:0400388:1447 в собственность за плату без проведения торгов в соответствии со ст. 39.14, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 18.10.2017 N 26002-ги департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказано ответчику в предоставлении земельного участка с КН 24:50:0400388:1447, общей площадью 2 068,0 м, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Башиловская, 4а, сооружение 7, в собственность за плату без проведения торгов (л.д.165-167).

В качестве оснований для отказа указано следующее:

- Сооружение АЗС, площадью 120,7 м (условный номер 24:50:000000:20665:006,
КН 24:50:0000000:159353), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Башиловская, 4а, соор.7. АЗС, расположено на двух земельных участках с КН: 24:50:04000388:1447, 24:50:0400388:1215. Земельный участок с КН 24:50:0400388:1215 обременен договором аренды сроком по 06.02.2023 в пользу третьих лиц.

- Вид разрешенного использования земельного участка с КН 24:50:0400388:1447 не соответствует цели использования участка, указанной в заявлении (из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 21.09.2017 N КУВИ-002/2017-472021 следует, что разрешенное использование земельного участка с КН 24:50:0400388:1447 -"автомобильный транспорт (код 7.2), объекты придорожного сервиса (код -4.9.1), в обращении о предоставлении земельного участка от 19.09.2017 N 17792-ги заявителем обозначена цель использования испрашиваемого земельного участка: код 7.2 автомобильный транспорт).

Письмом от 30.10.2017 исх. N б/н ООО "КБ" сообщило ответчику, что устранение технической ошибки возможно после проведения дополнительных кадастровых работ в рамках нового договора и его оплаты. После устранения причин, послуживших основанием для отказа в предоставлении земельного участка с КН 24:50:0400388:1447 в собственность за плату необходимо повторно обратить с заявлением в ДМИиЗО администрации города Красноярска (л.д.168).

Письмом от 24.05.2018 N 14 в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2017 истец обратился к ответчику с просьбой вернуть денежные средства в размере 2 000 000 (двух миллионов) рублей в течение 15 календарных дней. Письмо и соглашение о расторжении N 1 от 24.05.2018 договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2017 получены ответчиком 28.05.2018 (л.д.20-22).

Ссылаясь на не оформление ответчиком в установленном порядке земельного участка, что ведет к невозможности передачи всей недвижимости, установленной договором, и следовательно, расценивается истцом как отказ ответчика по передаче продаваемого имущества, истец обратился к ответчику с претензией от 13.06.2018 с требованием в течение 15 рабочих дней с даты получения претензии вернуть уплаченные денежные средства в размере 2 000 000 рублей и выплатить штраф в размере 100 000 рублей, а также подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2017 (л.д.61).

Претензия и соглашение о расторжении N 1 от 24.05.2018 договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2017 получены ответчиком 14.06.2018.

Прокуратурой Советского района города Красноярска по результатам проверки соблюдения земельного законодательства ответчиком при использовании земельного участка по ул. Башиловская, 4А, директору ответчика - Кузнецову А.Ю. вынесено представление 09.07.2018 N 7/1-03-2018 об устранении нарушений земельного законодательства, согласно которому прокуратурой установлено отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено сооружение - автозаправочная станция (л.д.158-159).

Письмом от 18.07.2018 ответчик в ответ на представление от 09.07.2018 N 7/1-03-2018 сообщило прокуратуре Советского района города Красноярска об отсутствии возможности выполнить законные требования Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку вопросы зонирования земельных участков находятся в компетенции администрации города Красноярска, в связи с чем вина общества отсутствует.

Письмом от 30.08.2018 N 1-1553в-2018 прокуратура Советского района города Красноярска указала директору ответчика - Кузнецову А.Ю., что из текста ответа на представление от 18.07.2018 не следует, что ответчик принял необходимые меры, направленные на устранение выявленных нарушений, в связи с чем указала на необходимость вернуться к рассмотрению представления и принять исчерпывающие меры, направленные на устранение выявленных нарушений закона (л.д.160).

10.07.2018 между ответчиком (продавец) и Кузнецовым А.Ю. (покупатель) подписан договор N 5 купли-продажи нежилого имущества, согласно пункту 1.1. которого продавец продает (передает) в собственность покупателя, а покупатель приобретает (принимает) у продавца сооружение АЗС с резервуарами застроенной площадью 497,0 м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Башиловская, 4А, соор.7 (л.д.171-174).

Согласно выписке из ЕГРН от 14.08.2018 право собственности Кузнецова Александра Юрьевича на сооружение с КН 24:50:0000000:159353, расположенное по адресу:

г. Красноярск, ул. Башиловская, 4А, соор.7, АЗС, зарегистрировано 14.08.2018 (N государственной регистрации права 24:50:0000000:159353-24/095/2018-5).

Согласно выписке из ЕГРН от 17.01.2019 N КУВИ-001/2019-623665 в пределах земельного участка с КН 24:50:0400388:1447, площадью 2 068 м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Башиловская, 4а, сооружение 7, расположен объект недвижимого имущества с КН 24:50:0000000:159353.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.01.2019 N КУВИ-001/2019-623942 сооружение с КН 24:50:0000000:159353, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Башиловская, 4А, соор.7, АЗС, расположено в пределах объекта недвижимости с КН 24:50:0400388:1447, право собственности на сооружение зарегистрировано 14.08.2018 за Кузнецовым А.Ю.

Кузнецов А.Ю. обратился в ДМИиЗО администрации города Красноярска с заявлением (вх. от 05.12.2018 N К-20551) о предоставлении земельного участка с КН 24:50:0400388:1447 в аренду сроком на 10 лет без проведения торгов под АЗС, располагаемую в пределах данного земельного участка, в соответствии со ст. 39.14, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

10.01.2019 между ДМИиЗО администрации города Красноярска (арендодатель) и Кузнецовым А.Ю. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка 4
(л.д.184-187), согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с КН 24:50:0400388:1447, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. Башиловская, 4а, соор.7, общей площадью 2 068,0 м, с наложением на санитарно-защитную зону КЗМИ Минвата и ОАО "Железобетон", на зону с особыми условиями использования территорий (установленные (окончательные) санитарно-защитные зоны), на охранные зоны инженерных сетей: водоснабжения, электроснабжения, канализации, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об участке, которая прилагается к настоящему договору (приложение 1), для использования в целях эксплуатации нежилого сооружения (АЗС) с КН 24:50:000000:159353, сроком с 05.12.2018 по 04.12.2018 (десять лет).

Актом приема-передачи земельный участок передал арендатору. Датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование принимающей стороны считать 14.08.2018 (л.д.188).

Ссылаясь на отказ ответчика в добровольно удовлетворить требования претензии, истец обратился с настоящим иском, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2017; взыскать денежные средства, уплаченные истцом в рамках договора в размере 2 000 000 руб. в связи с отказом от исполнения договора ответчику, взыскать штраф в пользу истца в размере 100 000 рублей в связи с отказом от исполнения договора ответчиком.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, обоснованно исходил из того, что спорные правоотношения, вытекают из договора купли-продажи и регулируются нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" применимы и в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 10 указанного Постановления).

В соответствии со статьей 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1).

Как указывалось ранее, между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2017, согласно которого, цена договора составляет 10 000 000 рублей, порядок оплаты указан в пункте 2.2.

Ответчиком истцу выставлены счета от 04.10.2017 N 2 и от 26.10.2017 N 3 на оплату аванса по договору.

ООО "Альянс-ТК" платежным поручением от 04.10.2017 N 7977, перечислило за истца ответчику 1 500 009 рублей 60 копеек, с указанием назначения платежа "оплата за ООО "Нафта-Сибирь" по счету N 2 от 04.10.2017".

При этом, письмом от 04.10.2017 исх. N 55-Б, адресованным ответчику, ООО "Альянс-ТК" уточнило назначение платежа "оплата за ООО "Нафта-Сибирь" по договору N 2 от 04.10.2017".

Платежным поручением от 26.10.2017 N 319 истец перечислил ответчику 500 000 рублей с назначением платежа "оплата по счету N 3 от 26.10.2017".

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, последствия ненадлежащего исполнения обязательств, связанных с предварительной оплатой, урегулированы частью 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая отсылает к статье 328 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

По пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков;

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Как указывалось ранее, по условиям договора купли-продажи, стороны согласовали в разделе 2 порядок оплаты, а пунктом 1.4. стороны предусмотрели, что продавец обязан оформить в собственность надлежащим образом земельный участок, указанный в подпункте Г пункта 1.2. договора, не позднее 29.12.2017.

При этом пунктом 4.1.4 стороны оговорили, что продавец обязан передать все имущество, в том числе земельный участок, после полной оплаты стоимости, указанной в пункте 2.1. договора (не позднее 30.10.2018).

Пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет свою обязанность по передаче товара, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2015 N 304-ЭС15-15746, от 03.03.2015 N 305-ЭС14-6803, продавец может приостановить передачу товара вследствие неисполнения встречного обязательства в полном объеме, только если он потребовал его исполнить и направил в адрес покупателя уведомление о приостановлении исполнения договора, сославшись в его обоснование на неисполнение условий договора.

Доказательств, свидетельствующих о выставлении в адрес истца требования об исполнении договора и уведомления о приостановлении исполнения договора до встречного исполнения покупателем договора в полном объеме, равно как и доказательств невозможности исполнения обязательств по причине неполной предоплаты, учитывая внесенную истцом предоплату в размере 2 000 000 рублей, ответчик в материалы дела не представил.

Кроме того, суд первой инстанции, обоснованно учел, что обязательства по исполнению договора купли-продажи ответчик не исполнил не только в установленный договором срок, но и на момент рассмотрения заявленного истцом спора в суде, в результате чего истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Несмотря на то, что истцом в качестве предоплаты внесена сумма, составляющая менее 100% от предусмотренной договором в соответствующие периоды, ответчик должен был исполнить обязательства в части оплаченной суммы, а в оставшейся части, в случае неоплаты - приостановить исполнение либо отказаться от исполнения.

Согласно пункту 4.1.3. продавец обязан оформить земельный участок под операторской, распределительными колонками N 1, 2, 3, металлическими резервуарами N 5, 6, 7, 8 не позднее 29.12.2017.

Если по независящим от продавца обстоятельствам оформление в собственность данного земельного участка продавцу не удастся осуществить, то все права на оформление данного земельного участка перейдут к покупателю. Продавец в данном случае обязуется возместить покупателю все расходы, связанные с оформлением и выкупом у администрации данного земельного участка. Пункт 5.2 в данном случае к продавцу не применяется (в редакции дополнения к договору продажи недвижимого имущества от 07.09.2017).

Указанных обстоятельств (независящих от продавца) ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции не установлено.

Из представленных в материалы дела доказательств, следует, что ответчик обращался в ДМИиЗО администрации г. Красноярска за предоставлением ему земельного участка с КН 24:50:0400388:1447 за плату, без проведения торгов (письмо вх. от 19.09.2017 N 17762-ги). Однако, в ответном письме от 18.10.2017 N 26002-ги, ответчику было отказано, одним из оснований, явилось то, что указанный земельный участок обременен договором аренды сроком по 06.02.2023 в пользу третьих лиц.

При этом, ответчиком не представлено доказательств обжалования в установленном порядке отказа, равно как и не представлено доказательств повторного обращения.

Кроме того, как следует из материалов дела, прокуратурой Советского района г. Красноярска, по результатам проверки соблюдения земельного законодательства, ответчику было вынесено представление от 09.07.2018 N 7/1-03-2018, об устранении нарушений.

В ответном письме (18.07.2018) на представление прокуратуры, ответчик указал, что вопросы зонирования земельных участков, находятся в компетенции администрации города Красноярска, в связи с чем, вина ответчика отсутствует.

Письмом от 30.08.2018 N 1-1553-в-2018, прокуратура Советского района г. Красноярска указала, что из текста письма (18.07.2018) не следует, что ответчиком приняты необходимые меры, направленные на устранение выявленных нарушений.

Более того, в период рассмотрения дела в суде первой инстанции, предмет договора купли-продажи от 07.09.2017 продан третьему лицу - Кузнецову А.Ю., являющемуся директором ООО "Автобаза N 10", который впоследствии, был предоставлен Кузнецову А.Ю. в аренду, по договору аренды от 10.01.2019 N 4, заключенному между Кузнецовым А.Ю. и ДМИиЗО г. Красноярска.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, учитывая то, что перечисленная истцом сумма в размере 2 000 000 рублей является суммой предварительной оплаты по заключенному договору купли-продажи от 07.09.2017, предметом требования истца является возврат уплаченной им суммы, а основанием иска неисполнение ответчиком своих обязательств, на основании изложенных норм права, требование истца о возврате суммы предварительной оплаты в размере 2 000 000 рублей, правомерно признаны судом первой инстанции обоснованным.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Ссылаясь на не оформление ответчиком в установленном порядке земельного участка, что ведет к невозможности передачи всей недвижимости, установленной договором, и следовательно, расценивается истцом как отказ ответчика по передаче продаваемого имущества, истец обратился к ответчику с претензией от 13.06.2018 с требованием в течение 15 рабочих дней с даты получения претензии вернуть уплаченные денежные средства в размере 2 000 000 рублей и выплатить штраф в размере 100 000 рублей, а также подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2017.

Претензия и соглашение о расторжении от 24.05.2018 N 1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2017 получены ответчиком 14.06.2018.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно признал доказанным факт соблюдения истцом досудебного порядка расторжения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, соответственно, наличие оснований для расторжения названного договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Однако, как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

При изложенных обстоятельствах, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств о встречном исполнении обязательств ответчиком, требование истца о взыскании 2 000 000 рублей, правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 5.2. договора купли-продажи от 07.09.2017, правомерно признал требование истца о взыскании с ответчика 100 000 рублей штрафа.

Обжалуя решение суда первой инстанции, ответчик в апелляционной жалобе указал, что истец не обращался к ответчику с требованием о предоставлении доказательств исполнения договора, не интересовался судьбой земельного участка, не принимал мер по исполнению договора со своей стороны; ответчик не отказывался от исполнения договора, при это к моменту отказа истца от исполнения договора, срок передачи имущества еще не наступил.

Рассмотрев указанные доводы, апелляционная коллегия отклоняет указанные доводы как необоснованные и направленные на переоценку установленных судом обстоятельств.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с результатами содержащейся в обжалуемом решении оценки доказательств по делу, иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не является основанием для отмены судебного акта, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального или процессуального права.

Исходя из принципа правовой определенности решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 09 мая 2019 года по делу N А33-19267/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи

Н.Н. Белан И.Н. Бутина