Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2019 г. N 15АП-11275/19

город Ростов-на-Дону

06 августа 2019 г.

дело N А53-18683/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей Н.Н. Мисника, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

при участии:

от истца: представитель Чакрян А.А. по доверенности от 14.09.2018;

от ответчика: представитель Лукашов А.Б. по доверенности от 30.07.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуальных предпринимателей Астахова Анатолия Александровича и

Гаркуша Владимира Алексеевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2019 по делу N А53-18683/2018

по иску индивидуального предпринимателя Астахова Анатолия Александровича

к индивидуальному предпринимателю Гаркуше Владимиру Алексеевичу

о возмещении убытков,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гаркуши Владимира Алексеевича

к индивидуальному предпринимателю Астахову Анатолию Александровичу,

при участии третьих лиц: Дегоян Гора Рубеновича, Айрапетян Арсена Ашотовича, Дегоян Григора Рубеновича

о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

принятое судьёй Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Астахов Анатолий Александрович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гаркуша Владимир Алексеевич (далее - ответчик) о взыскании 10 892 936 рублей упущенной выгоды, 762 928 рублей 49 копеек в возмещение ущерба (уточненные требования).

Определением от 27.09.2018 к производству суда принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Гаркуши Владимира Алексеевича о взыскании с индивидуального предпринимателя Астахова Анатолия Александровича 20 323 095 руб. неосновательного обогащения.

Встречные исковые требования предпринимателя мотивированы тем, что в процессе эксплуатации здания кафе им произведены неотделимые улучшения на отыскиваемую сумму, здание возвращено по решению суда в реконструированном виде.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2019 в удовлетворении как первоначального, так и встречного исков отказано.

Суд пришёл к выводу об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленном размере. Расчет суммы неосновательного обогащения с учетом эквивалентности встречного предоставления в виде оплаты стоимости приобретенного имущества на сумму 7 060 000 рублей, не подтверждает сумму дохода ответчика, которую он мог бы получить от использования спорного имущества в период с 10.07.2018 по 24. 07.2018. В части требования о возмещении стоимости реального ущерба от демонтажа бассейна суд указал, что право собственности ответчика на реализованные объекты недвижимого имущества было зарегистрировано в ЕГРП 28.09.2015, все строительные работы и по реконструкции, монтаже (сносе) приобретенных объектов ответчик производил при наличии у него статуса собственника, в этой связи отсутствует необходимый критерий взыскания убытков как противоправность действий ответчика и его вина.

В отношении встречных требований суд сделал вывод о том, что произведенные ответчиком затраты относятся к обычной производственно-хозяйственной деятельности, характерной для целей, с которой приобреталось здание кафе и не подпадает под неосновательное обогащение на стороне истца за счет произведенных работ ответчика. Работы по изменению объекта недвижимости, их проведение было обусловлено исключительно интересами самого ответчика.

Индивидуальный предприниматель Астахов Анатолий Александрович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его изменить в части отказа в удовлетворении требований истца, удовлетворив требования в заявленном размере.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на возникновение на стороне ответчика суммы неполученных истцом доходов в период пользования ответчиком здания кафе, полагает, что ответчик не имел права демонтировать бассейн без согласия залогодержателя.

Индивидуальный предприниматель Гаркуша Владимир Алексеевич также обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить и вынести новое решение об удовлетворении требований встречного иска в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что восстанавливая положения сторон в рамках дела о расторжении договора N А53-1342/2018, суд имел ввиду, что истцу возвращается равноценное полученному имущество, тогда как материалами дела подтвержден факт значительного увеличения стоимости с учётом произведенной ответчиком реконструкции, которая не относится, по мнению заявителя, к запрещенным действиям по распоряжению имуществом, установленным в пункте 4.3 договора, требующим обязательного согласования с залогодателем. Пункт 5.4 договора противоречит нормам главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку по сути возврат имущества значительно большей стоимости (что подтверждается последующей продажей имущества по цене, превышающей первоначальную) продавцу будет означать безвозмездную передачу имущества.

В судебном заседании представитель истца против доводов апелляционной жалобы ответчика возражал, поддержал доводы своей апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы истца возражал, поддержал доводы своей апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 15 сентября 2015 года между ИП Астаховым А.А. и ИП Гаркуша В.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку с залогом недвижимости - т.1, л.д. 28-33.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец Астахов А.А. продал, а покупатель Гаркуша В.А. купил объекты недвижимости: 2-х этажное здание кафе, площадью 1232,3 кв. м; бассейн, общей площадью 37,7 кв. м; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - в целях строительства кафе, площадью 2 640 кв. м.

Согласно п. 2.1 договора стороны пришли к соглашению, что цена (стоимость) недвижимого имущества составляет 39 660 000 рублей.

В соответствии с п. 2.3 договора покупатель обязался произвести оплату стоимости недвижимого имущества в следующие сроки: сумму в размере 660 000 рублей в срок до 16 сентября 2015 года; сумму в размере 5 000 000 рублей в срок до 15 декабря 2015 года; сумму в размере 10 000 000 рублей в срок до 01 сентября 2016 года; сумму в размере 10 000 000 рублей в срок до 01 сентября 2017 года; сумму в размере 10 000 000 рублей в срок до 01 сентября 2018 года.

Продавец передал покупателю объект недвижимости, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, ул. Адмирала Крюйса, 2-5, состоящий из 2-х этажного здания кафе, площадью 1232,3 кв. м, бассейна общей площадью 37,7 кв. м, земельного участка площадью 2 640 кв. м. Передача покупателю объекта недвижимости произведена в момент подписания договора на основании акта приема-передачи от 15.09.2015 -т.1, л.д.34-36.

Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован 28.09.2015 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Покупатель Гаркуша В.А. обязательства по полной оплате полученного объекта не исполнил.

Фактически по договору передано 7 060 000 рублей с нарушением установленных договором сроков, что сторонами по делу не оспаривается.

Уплата денежных средств подтверждается приходными кассовыми ордерами: от 11.10.2017 N 39-9 на сумму 400 000 рублей, от 30.10.2017 N 23-9 на сумму 200 000 рублей, от 28.11.2017 N 46-9 на сумму 200 000 рублей, от 30.10.2017 N 23-9 на сумму 200 000 рублей, от 30.11.2017 N11-9 на сумму 100 000 рублей, от 14.12.2017 N 51-9 на сумму 200 000 рублей, от 30.12.2017 N 34-9 на сумму 100 000 рублей, расписками к договору купли-продажи объекта недвижимого имущества в рассрочку с залогом недвижимости от 15.09.2015 о получении Астаховым А.А. денежных средств в размере 5 000 000 рублей и 660 000 рублей (установлено в рамках решения суда по делу NА53-1343/2018).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2018 по делу N А53-1343/18 удовлетворены первоначальный и встречный иски. Судом по иску ИП Астахова А.А. расторгнут договор купли-продажи, ИП Гаркуша В.А. обязан освободить недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, а именно: земельный участок площадью 2 640 кв. м с кадастровым номером 61:58:0001171:99, двухэтажное здание кафе, площадью 1232,3 кв. м, с кадастровым номером 61:58:0001171:191, бассейн площадью 37,7 кв. м, с кадастровым номером 61:58:0001171:192. По встречному иску ИП Гаркуши В.А. суд взыскал с ИП Астахова А.А. неосновательное обогащение в размере 7 060 000 рублей в виде авансовых платежей, полученных по договору купли-продажи от 15.09.2015.

В рамках дела N А53-1343/18 суд пришел к выводу, что покупатель не исполнил в полном объеме обязательство по договору по оплате выкупной цены объекта недвижимости; нарушение условий договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, и возврата продавцу переданного по договору имущества.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2018 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В процессе исполнения решения в части возврата спорного имущества было установлено, что ответчиком при проведении работ по реконструкции здания кафе бассейн был демонтирован. В настоящее время объект фактически отсутствует, право собственности на него прекращено, регистрационная запись погашена.

Заявляя о взыскании неосновательного обогащения в виде дохода, который ответчик мог бы получить от использования спорного имущества с момента его приобретения 15.09.2015 года по момент его фактического возврата 24.07.2018, истец заявил о взыскании 10 892 936 рублей. При определении указанной суммы ИП Астахов А.А. исходил из рыночной стоимости арендной платы за пользование зданием кафе за период с 15.09.2015 по 24.07.2018, которая составляет 13 251 748 рублей (согласно заключению эксперта НЭУ Центр судебной экспертизы "Прайм" от 05.12.2018 N 1133-А).

С учетном эквивалентности встречного возмещения в сумме 7 060 000 рублей, размер неосновательного обогащения в виде дохода от использования спорного имущества по расчету истца составляет 10 892 936 рублей.

Кроме того, основанием заявленного ИП Астаховым А.А. требования к ответчику также является факт причинения убытков в результате демонтажа бассейна, который, к тому же, являлся предметом залога в обеспечение обязательства ответчика по оплате цены договора, впоследствии расторгнутого судом.

Размер ущерба, причиненного в результате демонтажа бассейна, определен истцом исходя из его кадастровой стоимости в размере 762 928,49 рублей.

В свою очередь ответчик просил взыскать с истца неосновательное обогащение, полученное в результате произведенной ИП Гаркуша В. А. перепланировки и реконструкции, на основании разрешительных документов, в сумме 20 000 000 рублей, определенного согласно судебной экспертизе, проведенной в рамках гражданского дела N 2-2641/2017, рассмотренного Таганрогским городским судом.

Также ответчик в рамках встречного иска просил взыскать неосновательное обогащение в виде расходов по оплате земельного налога за земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Адмирала Крюйса, 2-5, за 2016-2017 год, в размере 323 095 рублей.

Как указывалось выше, договор, являвшийся правовым основанием владения и пользования ответчиком спорным недвижимым имуществом, расторгнут на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2018 по делу N А53-1343/18. Судебный акт вступил в законную силу на основании постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018. Соответственно, как верно указал суд первой инстанции, до указанной даты пользование ответчиком спорными объектами (земельным участком, зданием, бассейном) не было неосновательным.

С расторжением спорного договора на основании судебных актов, указанное правовое основание отпало, в силу чего дальнейшее (начиная со следующего дня), пользование ответчиком спорными объектами осуществлялось без установленных законом или сделкой оснований, а потому у ответчика возникла кондикционная по своей правовой природе обязанность возвратить или возместить истцу все доходы, которые ответчик извлек или должен был извлечь из этого имущества - с 10.07.2018.

Приобретение или сбережение имущества одним лицом (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований образует неосновательное обогащение, которое приобретатель обязан потерпевшему возвратить в натуре или возместить по действительной стоимости (пункт 1 статьи 1102, пункт 1 статьи 1104, пункт 1 статьи 1105 ГК РФ).

Исходя из статьи 1107 ГК РФ и пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применение норм о неосновательном обогащении", неосновательное обогащение может быть выражено в натуральной или в денежной форме.

Из приведенных норм следует, что неосновательное обогащение имеет место в случае незаконного пользования чужим имуществом с одновременным сохранением или увеличением имущества на стороне приобретателя и подлежит возврату или возмещению последним с выплатой неполученных доходов или процентов.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о неосновательном обогащении входят отсутствие законных оснований и период использования ответчиком имущества истца, факт получения ответчиком имущественной выгоды за счет истца в виде пользования имуществом или получения (сбережения) денежных средств, размер неосновательно сохраненного или увеличенного ответчиком имущества, подлежащих возмещению неполученных доходов или процентов.

Правила о неосновательном обогащении применяются, в частности, к требованию о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено ГК РФ, другими правовыми актами или не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 ГК РФ).

С учетом названных норм, неосновательное обогащение взыскивается, если имущественные интересы потерпевшего не могут быть восстановлены в ином порядке, а также, если их восстановление законом не исключено.

Из материалов дела следует, что истец и ответчик являлись по отношению друг к другу контрагентами сделки. Соответственно, в правоотношениях предпринимателей правила о неосновательном обогащении могли бы быть применены только с момента расторжения договора, тогда как истцом заявлено о возникновении неосновательного обогащения еще в период действия договорных отношений.

Основанием прекращения договорных отношений явилось не недействительность сделки, а неисполнение обязательств одной из сторон, вследствие чего договор расторгнут в судебном порядке.

Учитывая основание прекращения договорных отношений, суд в рамках дела о расторжении договора пришел к выводу о восстановлении прав и законных интересов истца путем расторжения договора и возврата в его собственность ранее реализованных объектов недвижимого имущества с имеющимися улучшениями, что не отрицается ни кем из сторон.

Таким образом, делать вывод о неосновательном обогащении на стороне ответчика не имеется правовых оснований.

В части требований о взыскании действительной стоимости снесенного ответчиком имущества - бассейна, суд первой инстанции также пришел к верному выводу об их отклонении.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, здание бассейна располагалось на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0001171:99, входило в состав имущества, проданного по договору купли-продажи от 15.09.2015.

Тот факт, что бассейн располагался на участке и был передан ответчику по договору купли-продажи помимо непосредственного договора и акта приёма передачи подтверждается также представленным ответчиком разрешением на строительство от 11.11.2015 N RU61311000-362-2015, выданным Администрацией города Таганрога на реконструкцию навеса и бассейна в развлекательный объект: танцевальная площадка - т.2, л.д. 34-40.

Обстоятельство передачи ответчику спорного бассейна подтверждается решением Арбитражного суда Ростовской области по делу А53-1343/2018 от 25.04.2018 и постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018.

Также установлен факт демонтажа (сноса) бассейна ответчиком после приобретения им в собственность спорного объекта.

В процессе исполнения решения суда по делу N А53-1343/418 в части возврата спорного имущества было установлено, что ответчиком при проведении работ по реконструкции здания кафе бассейн был демонтирован. В настоящее время объект фактически отсутствует, право собственности на него прекращено, регистрационная запись - погашена. Согласно выписке ЕГРН от 24.08.2018 N 61/001/18-1459648, бассейн площадью 37,7 кв.м, с кадастровым номером 61:58:0001171:192 снят с кадастрового учета 24.08.2018. -т.1, л.д.133-137.

Размер ущерба, причиненного в результате демонтажа бассейна, определен истцом исходя из его кадастровой стоимости в размере 762 928,49 рублей.

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В пунктах 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса для возмещения убытков необходимо установить факт наступления вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинной связи между неправомерными действиями и причиненными убытками, а также документальное подтверждение размера причиненных убытков.

Из содержания указанной нормы права следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, во-первых, факт нарушения права, во-вторых, наличие и размер понесенных убытков, в-третьих, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

При этом необходимо доказать сам факт наличия убытков и их размер (то обстоятельство, что убытки были причинены истцу в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств), вину ответчика, а также наличие причинной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств и причиненными истцу убытками.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Сходные разъяснения содержатся и в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее -Постановление N 25).

В пункте 11 Постановления N 25 указано, что применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

В пункте 1 Постановления N 7 также разъяснено, что если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Согласно пунктам 12 и 13 Постановления N 25 размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Из материалов дела видно, что право собственности на реализованные объекты недвижимого имущества было зарегистрировано в ЕГРП 28.09.2015. Все строительные работы и по реконструкции, монтаже (сносе) приобретенных объектов ответчик производил при наличии у него статуса собственника.

Тем самым утверждать, что убытки были причинены истцу в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, не представляется возможным.

Кроме того, здание кафе и земельный участок реализованы третьим лицам по договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 01.08.2018 по цене 55 000 000 рублей. То есть тот же объект - кафе, при расположении на земельном участке не бассейна, а сооружения, реконструированного в танцевальную площадку, реализовано по более высокой цене, чем ответчику при заключении договора купли-продажи от 15.09.2015.

На основании изложенного, в удовлетворении первоначального иска судом первой инстанции отказано обоснованно.

В части взыскания с истца неосновательного обогащения, полученного в результате произведенной ИП Гаркуша В. А. перепланировки и реконструкции, суд первой инстанции также пришел к обоснованным выводам.

В период с 15.09.2015 (с момента передачи имущества покупателю по договору купли-продажи) по 24.07.2018 (по момент возврата имущества истцу на основании судебного акта о расторжении договора) Гаркуша В.А. произвел работы по перепланировке и реконструкции спорного имущества - здания кафе. Работы производились на основании разрешения, выданного администрацией города Таганрога.

Как указывалось выше, требования сторон основаны на договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества в рассрочку с залогом недвижимости от 15 сентября 2015 года.

Ответчик приобрел спорные объекты недвижимости в 2015 году для коммерческой эксплуатации.

При этом, с момента приобретения спорного имущества ответчик являлся его собственником и в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации нес бремя по его содержанию.

Согласно пункту 5.4 договора, в случае, если по вине покупателя не произошел полный расчёт, что повлекло за собой расторжение договора, все неотделимые улучшения объекта недвижимости, произведённые покупателем, остаются продавцу без компенсации.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2018 года по делу А53-1343/2018 были удовлетворены требования ИП Астахова А.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 15.09.2015 и возврате спорного имущества в связи с неисполнением Гаркушей В.А. условия договора об оплате стоимости имущества.

Тем самым, даже при наличии каких-либо неотделимых улучшений спорного имущества, произведенных покупателем, у Астахова А.А. имелось предусмотренное договором право (основание) получить здание без какой-либо компенсации ответчику.

Фактические обстоятельства, касающиеся выполнения Гаркушей В.А. работ по перепланировке и реконструкции спорного объекта недвижимости, соблюдения установленного порядка согласования указанных работ с Астаховым А.А. как залогодержателем объекта, являлись предметом рассмотрения арбитражного суда в рамках дела N А53-1343/2018. Выводы и установленные судами обстоятельств являются преюдициальными при рассмотрении данного дела и по правилам статьи 69 АПК РФ не подлежат доказыванию и выяснению.

Так, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 года по делу А53-1343/2018 установлено, что реконструкция спорного объекта была проведена в отсутствие согласия залогодержателя. Согласно п. 4.1 договора купли-продажи обеспечение исполнения покупателем своих обязательств по договору обеспечивается залогом объекта недвижимости, являющегося предметом договора, покупатель является залогодателем, продавец - залогодержателем.

Пунктом 4.3 предусмотрено, что покупатель не имеет права отчуждать объект недвижимости без письменного согласия продавца. После осуществления покупателем полной оплаты по договору продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Осуществление перепланировки и изменение характеристик объекта недвижимого имущества относятся к действиям по распоряжению имуществом, на что письменное согласие залогодержателя не получено. Таким образом, действия залогодателя по перепланировке, переустройству и реконструкции заложенного имущества не соответствовали положениям заключенного сторонами договора.

Исходя из условий договора купли-продажи от 15.09.2015 года (раздел 9 договора) и акта приема и передачи нежилого здания, на момент продажи спорное имущество находилось в исправном состоянии, было пригодно для использования по его целевому назначению. Каких-либо недостатков, требующих проведения дорогостоящего ремонта, а тем более реконструкции обнаружено было.

При этом ни при рассмотрении дела А53-1343/2018, ни в рамках настоящего дела ответчик не приводит разумных доводов, которые бы обосновывали необходимость проведения работ для нормальной эксплуатации объекта, невозможность его использования по целевому назначению без проведения указанных работ и совершения затрат.

Произведенные ответчиком затраты относятся к обычной производственно-хозяйственной деятельности, характерной для целей, с которой приобреталось здание кафе и не подпадает под неосновательное обогащение на стороне истца за счет произведенных работ ответчика.

Работы по изменению объекта недвижимости было обусловлено исключительно интересами самого ответчика, произведенными с учетом предпринимательского риска.

В соответствии с пунктом 2 статьи 65 Земельного Кодекса РФ, порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством о налогах и сборах.

Согласно статье 44 Налогового кодекса РФ обязанность по уплате налога или сбора возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных данным Кодексом или иным актом законодательства о налогах и сборах. Пунктом 3 статьи 44 НК РФ предусмотрено, что обязанность налогоплательщика по уплате налогов прекращается, в частности, с возникновением обстоятельств, с которыми законодательство о налогах и (или) сборах связывает прекращение обязанности по уплате данного налога.

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие земельными участками на соответствующем праве - праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. Правовая позиция, касающаяся толкования указанной нормы и определения круга лиц, признаваемых плательщиками земельного налога, сформулирована в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога". С учетом пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ об обязательности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, в том числе земельные участки, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения, а также пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации была сформулирована позиция, согласно которой плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в ЕГРН как обладающее соответствующим вещным правом на земельный участок (правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования, правом пожизненного наследуемого владения). В силу чего обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Заявляя требование о взыскании с Астахова А.А. суммы земельного налога, ответчик не принял во внимание, что расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости не влечет автоматического прекращения права собственности на этот объект, а является лишь основанием для прекращения вещного права, поскольку в силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН. Расторжение договора само по себе не является обстоятельством, с которым налоговое законодательство связывает прекращение обязанности по уплате данного налога.

В случае же возложения обязанности по уплате земельного налога на продавца, не обладавшего земельным участком в спорный период и не имевшего юридической возможности извлекать доход от его использования, нарушается принцип экономической обоснованности взимания земельного налога как имущественного налога.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2019 по делу N А53-18683/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисник Н.В. Нарышкина