Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2019 г. N 12АП-4414/19

г. Саратов

06 августа 2019 г.

Дело N А12-32025/2018

Резолютивная часть постановления объявлена "06" августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "06" августа 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи С. А. Жаткиной,

судей О. И. Антоновой, Т. С. Борисовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукиной И. С.,

при участии в судебном заседании:

- от общества с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп" представителя Мельниковой Евгении Николаевны по доверенности,

- учредителя общества с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп" Галаганова Владимира Григорьевича по доверенности,

- от Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области представителя Шаховой Юлии Вячеславовны по доверенности (до объявления перерыва в судебном заседании),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01 марта 2019 года по делу N А12-32025/2018, (судья Т.В. Куропятникова),

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400066, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299)

к обществу с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп" (400119, г. Волгоград, ул. 25-Летия Октября, д. 1Д, ИНН 3250504278, ОГРН 1083254002578),

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (400066, г. Волгоград, пр-т им. В.И. Ленина, д. 15, ИНН 3444052045 ОГРН 1023403447374), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, обл. Волгоградская, г. Волгоград, ул. им. Калинина, д. 4, ОГРН 1043400443074, ИНН 3445071298)

о признании права отсутствующим и обязании освобождения земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп" (далее - ответчик) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030073:242, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Космонавтов, д.18, и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:030073:51, площадью 4 000 кв.м., расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Космонавтов, д.18.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01 марта 2019 года по делу N А12-32025/2018 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что работы по строительству фундамента не завершены.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.12.2010 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "ТрастБилдинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9575, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 34:34:030073:51, площадью 4000 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Космонавтов, д.18, для строительства капитального объекта - многофункционального центра с социальной столовой.

Срок договора установлен на 5 (пять) лет, до 17.11.2015. По истечении сока договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком. Со стороны арендодателя отсутствовали возражения, в связи с чем, договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в соответствии со ст. 610, 621 ГК РФ.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей (цессии) от 15.10.2014 все права и обязанности ООО "Траст-Билдинг" по указанному договору аренды перешли к обществу с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп".

Дополнительным соглашением к договору N 1 от 11.12.2014 внесены изменения, арендатором по договору стало общество с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп", арендодателем Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

27.10.2015 обществом с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп" получено разрешение на строительство многофункционального центра с социальной столовой N 34-RU34301000-32280-2015 сроком действия до 27.10.2018.

Актом обследования земельного участкаN 4793 от 28.05.2018, установлено, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства в виде котлована, с бетонной заливкой, из которой видны прутья металлической арматуры, на бетонных блоках размещены металлические конструкции.

На основании решения Комиссии от 30.03.2018 N 3, истец письмом N 21-17/6986 от 11.04.2018 уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора.

Согласно п.8.3 договора, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. В этом случае заключение дополнительного соглашения о расторжении договора по соглашению сторон не требуется.

Кроме того, в указанном уведомлении комитетом предложено ответчику в течение 30 календарных дней освободить спорный земельный участок, передать его по акту приема-передачи арендодателю.

Указанное уведомление получено ответчиком 13.04.2018, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления ФГУП "Почта России".

16.04.2018 за ответчиком было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, здание многофункционального центра, отстроенного на 7%, с площадью застройки 515,7 кв.м.

Согласно разрешению на строительство площадь застройки должна составлять 1999 кв.м. Полагая, что площадь застройки в 515,7 кв.м., свидетельствует о незавершенном строительством фундаменте, следовательно, об отсутствии объекта недвижимости, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.

По мнению истца, площадь не соответствует разрешительной и проектной документации, спорный объект не является объектом незавершенного строительства, т.к. работы по строительству фундамента также не закончены.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что принадлежащий ответчику спорный объект является объектом недвижимости, а именно объектом незавершенного строительства.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

При избрании способа защиты такое лицо должно исходить из характера спорных правоотношений и восстановления нарушенных прав в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2017 N 308-ЭС16-20201, предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

Комитет по управлению государственным имуществом является уполномоченным органом по распоряжению спорных земельных участков, который был предоставлен в аренду для строительства обществу, в связи с чем обладает правом на обращение с таким иском.

Материально-правовая цель при обращении с настоящим иском выражена в защите нарушенного права истца на пользование и распоряжение земельным участком, на котором расположен спорный объект.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476 при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

По смыслу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно пункту 4 статьи 25 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей в спорный период), в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, если например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Пленум N 25) вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

В абзаце 5 пункта 38 Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, которые должны быть установлены судом в настоящем деле, являются вопросы правомерности возведения строящегося объекта и завершение фундаментных или аналогичных им работ с учетом оценки проектной, технической и разрешительной документации.

По мнению ответчика, им возведён объект незавершённого строительства - фундамент многофункционального центра с социальной столовой, то есть недвижимая вещь независимо от государственной регистрации прав на неё.

Указанный довод ответчика основан, в том числе, на заключении судебной экспертизы N 03/01-2019 от 30.01.2019 по настоящему делу.

По результатам экспертизы экспертом сделан вывод о полном завершении на объекте работ, аналогичных работам по сооружению фундамента, в результате выполнения работ по устройству свай фундамента в объёме, предусмотренном проектной документацией (том 26 л.д. 175).

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда, а не эксперта (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Судебная коллегия, оценив имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу об отсутствии у спорного объекта признаков объекта незавершённого строительства.

С учётом необходимости разрешения вопроса о правомерности возведения строящегося объекта и завершение фундаментных работ, суд апелляционной инстанции исходит из следующего

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Согласно проектной документации, имеющейся в материалах дела, на земельном участке по адресу г.Волгоград, ул. Космонавтов, 18, запроектирован Многофункциональный центр с социальной столовой, состоящий из двух блоков: блок 1 - 24-х этажное здание апартаментов со встроенными помещениями административного назначения и социальной столовой и блок 2 - 9-ти этажное здание закрытой многоуровневой автостоянки для хранения легковых автомобилей

В пояснительной записке тома 4.1 раздела 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения" Подраздел 1 Конструктивные и объемно-планировочные решения. Блок 1" 761-КР1 проектной документации "Многофункциональный центр с социальной столовой по ул. Космонавтов, 18 в Дзержинском районе г. Волгограда" (т.д. 9 л. 14) указано, что для Блока 1 в качестве фундамента "предусматривается устройство буронабивных свайных фундаментов диаметром 800 мм, с уширением диаметром 1700 мм, объединенных плитным монолитным ростверком толщиной 1000 мм". В графической части данного тома на листе 13 приводится схема свайного поля, согласно которой под Блоком 1 предполагается устройство 68 свай (т.д. 9 л. 18).

В пояснительной записке тома 4.2 раздела 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения" Подраздел 2 Конструктивные и объемно-планировочные решения. Блок 2" 761-КР2 проектной документации "Многофункциональный центр с социальной столовой по ул. Космонавтов, 18 в Дзержинском районе г. Волгограда" (т.д. 8 л. 14) указано, что для Блока 2 в качестве фундамента "предусматривается устройство монолитной фундаментной плиты толщиной в 700 мм". В графической части данного тома на листе 13 приводится схема устройства монолитного фундаментного ростверка толщиной 700 мм, согласно которой под Блоком 2 предполагается устройство 5 свай.

Из мотивировочной части заключения судебной экспертизы N 03/01-2019 от 30.01.2019 по настоящему делу следует, что экспертом при изучении исполнительной документации и визуальном осмотре установлено выполнение на спорном объекте устройства 73 свай, в том числе 68 в качестве свай фундамента Блока 1 здания и 5 свай - фундамента Блока 2 здания.

Таким образом, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что на объекте отсутствуют объединяющие буронабивные сваи плитный монолитный ростверк для Блока 1 и монолитная фундаментная плита для Блока 2.

В описательной части на стр. 17 заключения (т.26 л.д.173) эксперт также указал, что на объекте исследования работы по сооружению фундамента, предусмотренные проектной документацией, завершены не полностью, поскольку не выполнены конструктивные элементы, предусмотренные проектной документацией к устройству в составе фундамента помимо свай, а именно: плитный монолитный ростверк толщиной 1000 мм под Блоком 1 здания и монолитная фундаментная плита толщиной 700 под Блоком 2.

В соответствии с абзацами вторым и третьим ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

В суде апелляционной инстанции эксперт, проводивший судебную экспертизу, пояснил, что вывод о завершении на спорном объекте работ, аналогичных работам по возведению фундамента им сделан на основании того, что фундамент представляет собой конструкцию, передающую нагрузку на основание. А поскольку сваи, являющиеся будущим основанием, добуренные до основания, готовы передавать такую нагрузку, то их установка аналогична возведению фундамента.

Кроме того, отвечая на вопросы судебной коллегии, эксперт пояснил, что фундаменты различаются по типам, в рассматриваемом случае для возведения фундамента необходимо объединение свай ростверком.

Суд апелляционной инстанции, ознакомившись с результатами судебной экспертизы, оценив экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, к выводам заключения судебной экспертизы о полном завершении на объекте работ, аналогичных работам по сооружению фундамента, относится критически.

В соответствии с Приказом Министерства регионального развития РФ от 27.12.2010 N 786 "Об утверждении свода правил СНиП 2.02.03-85" Свайные фундаменты - комбинированный свайно-плитный фундамент, состоящий из железобетонной плиты (свайного ростверка) и свай, совместно передающих нагрузку на основание. Свайные фундаменты следует проектировать на основе инженерно-геодезических изысканий, особенностей проектируемого здания, при этом предусматривается предварительная забивка пробных свай, устройство ростверки разрешается после приемки свайного поля представителем авторского надзора (СНиП 2.03.01-84 "Бетонные и железобетонные конструкции").

Таким образом, характерным основанием для выполнения и изготовления фундаментных работ (производство свайных работ) могут являться, прежде всего, доказательства о наличии технической документации, подтверждающей производство свайных работ: приемка свайного поля при наличии исполнительного плана; сводная ведомость погружения свай; акты геодезической разбивки; результаты испытаний свай; выполнение устройства ростверков или замоноличивание сборных оголовков с последующим оформлением акта приемки.

С учетом требований строительных норм доказательством завершения фундаментного цикла является акт приемки свайного поля и выполнение устройства ростверка.

Из материалов дела (том 5 л.д.15, 120) и заключения эксперта (том 26 л.д. 160) следует, что на спорном объекте приняты работы по приёмке работ по устройству лишь 31 сваи.

Ссылки ответчика на принятие других свай по актам о приёмке выполненных работ за апрель 2018 г. (л.д. 54, 55 т. 5) отклоняются в связи с тем, что в данных актах речь идёт лишь об объёмах принятых работ по бурению свай, один из актов не содержит сведения о количестве свай.

Довод представителя ответчика о том, что бурение свай аналогично установке свай противоречит позиции ответчика, который утверждал, что технология изготовления одной буронабивной сваи включает в себя бурение скважины, уширение в её нижней части специальным раструбом, затем в скважину опускается арматурный каркас и производится заливка бетоном. (абз. 7 л.д. 157 т.1).

Кроме того, сами по себе акты о приёмке 31 сваи не соответствуют требованиям Приказа Министерства регионального развития РФ от 27.12.2010 N 786 "Об утверждении свода правил СНиП 2.02.03-85" в части приемки свайного поля представителем авторского надзора.

При таких обстоятельствах перечисленные выше документы, подтверждающие выполнение фундаментных работ, суду не представлены.

Между тем, в силу положений статьи 65 АПК РФ, бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны возражения заявленным требованиям, лежит на ответчике.

С учетом требований строительных норм доказательством завершения фундаментального цикла является акт приемки свайного поля и выполнение устройство ростверки, тогда как забивку свай следует расценивать только в качестве подготовительного этапа перед изготовлением фундамента.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что экспертом и актами обследования земельного участка установлено наличие в составе объекта погруженных в грунт свай, не объединенных между собой в единый конструктивный элемент, других конструктивных элементов - монолитного ростверк и монолитной фундаментной плиты не обнаружено.

Вывод эксперта о выполнении на спорном объекте работ, аналогичных работам по возведению фундамента, судебная коллегия оценивает критически.

В соответствии с пунктом 4.1. Приказа Министерства регионального развития РФ от 27.12.2010 N 786 основное назначение свай - это прорезка залегающих с поверхности слабых слоев грунта и передача действующей нагрузки на нижележащие слои грунта, обладающие более высокими механическими показателями.

Применение на обязательной основе пунктов 4.1 - 4.4 СП 24.13330.2011. обеспечивает соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521).

При таких обстоятельствах, спорный объект, по мнению судебной коллегии, не отвечает требованиям, определенным сводом правил СНиП 2.02.03-85 (утвержденным Приказом Минрегиона России от 27.12.2010 г. N 786), поскольку не является свайным фундаментом (комплекс свай, объединенных в единую конструкцию), а представляет собой лишь определённое количество свай - часть фундамента.

Отдельно находящиеся сваи, погруженные в определенном порядке в грунт, не имеющие обвязки монолитным ростверком, не являются готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущих нежилых зданий, а может рассматриваться только как части сборного элемента фундамента. Их извлечение из земли возможно без значимого ущерба, что относит указанные сваи к категории некапитальных объектов, не отвечающих требованиям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и являющихся движимым имуществом.

(Указанная оценка объекта как движимого имущества соответствует сложившейся судебной практике по сходным делам (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2017 г. по делу N А12-5328/2017, от 08.10.2014 г. по делу N А65-26683/2013, от 15.09.2015 по делу N А72-12637/ 2012, от 16.10.2017 по делу N А72-1361/2017, от 10 октября 2017 г. N Ф06-24697/2017 и др.).

Суд апелляционной инстанции полагает, что из представленных в дело доказательств, в том числе заключения эксперта, подготовленного по результатам назначенной судом первой инстанции судебной экспертизы, не следует, что спорный объект является завершенным фундаментом в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих выполнение полного комплекса работ по его устройству, в том числе, выполнения работ по устройству ростверка и монолитной фундаментной плиты.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что согласно Выписке из единого реестра прав на недвижимое имущество незавершённый строительством объект представляет собой здание многофункционального центра, отстроенный на 7% с площадью застройки 515,7 кв.м., в то время как проектной документацией предусмотрена площадь застройки в несколько раз больше.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела истцом и ответчиком доказательства, исходя из предусмотренных статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правил распределения бремени доказывания входящих в предмет исследования обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорный объект не является объектом недвижимости в связи с отсутствием в материалах дела доказательств, свидетельствующих о завершении на нем в полном объеме работ по сооружению фундамента.

Более того, государственная регистрация права на объект, расположенный на участке истца, за другим лицом нарушает не только принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, но и ограничивает права истца в использовании имущества.

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу земельном участке, является, по существу, обременением прав законного владельца этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий, влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 15.11.1918 г. N 307-ЭС17 -16586.

Поскольку возведенный ответчиком объект не отвечает понятию объекта недвижимости (объекта незавершённого строительства), у суда первой инстанции в соответствиями с положениями пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим. Решение суда в указанной части подлежит отмене.

Рассматривая требование об освобождении земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как указано выше, 20.12.2010 между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "ТрастБилдинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9575, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 34:34:030073:51, площадью 4000 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Космонавтов, д.18, для строительства капитального объекта - многофункционального центра с социальной столовой.

Срок договора установлен на 5 (пять) лет, до 17.11.2015. По истечении сока договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком. Со стороны арендодателя отсутствовали возражения, в связи с чем, договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в соответствии со ст. 610, 621 ГК РФ.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей (цессии) от 15.10.2014 все права и обязанности ООО "Траст-Билдинг" по указанному договору аренды перешли к обществу с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп".

Дополнительным соглашением к договору N 1 от 11.12.2014 внесены изменения, арендатором по договору стало общество с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп", арендодателем Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

27.10.2015 обществом с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп" получено разрешение на строительство многофункционального центра с социальной столовой N 34-RU34301000-32280-2015 сроком действия до 27.10.2018.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области письмом от 11.04.2018 N 21-17/6986 уведомил ООО "ПроектСтройГрупп" об одностороннем отказе от договора аренды от 20.12.2010 N 9575 (т.д. 1, л.д.37, 38).

Согласно пункту 8.3 Договора, в случае одностороннего отказа от исполнения Договора, Договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Уведомление получено ответчиком 13.04.2018.

В ответ на обращение ООО "ПроектСтройГрупп" письмом N 21-23/12721 от 27.06.2018 Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области сообщил об отсутствии оснований для рассмотрения вопроса о заключении нового договора аренды.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 21.4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании уведомления комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области о расторжении договора аренды от 20.12.2010 N 9575 земельного участка с кадастровым номером 34:34:030073:51, Администрацией Волгограда вынесено постановление от 02.07.2018 N 832 о прекращении действия разрешения на строительство от 27.10.2015 N 34-RU34301000-32280-2015.

Письмом от 20.08.2018 N 21-23/17119 Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области сообщил об отсутствии оснований для повторного рассмотрения вопроса о заключении нового договора аренды.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Вместе с тем, право арендодателя на односторонне расторжение договора аренды, закрепленное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в сфере земельных правоотношений не является безусловным.

В отношении земельных участков, предоставленных в аренду для целей строительства, при рассмотрении вопроса о правомерности немотивированного отказа арендодателя от договора по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ в целях исключения нарушения прав добросовестного арендатора действительно необходимо учитывать специальные нормы земельного законодательства, регулирующие спорные правоотношения.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В связи с этим положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в системе с нормами земельного законодательства, предусматривающими специальные основания для прекращения договора аренды - статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

(Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 июля 2016 г. N Ф06-10842/2016)

На основании положений части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из указанного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать данному Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, правомерность отказа от договора аренды, как частный случай прекращения прав на земельный участок, предоставленного для целей строительства, также должна оцениваться с учетом специальных норм земельного законодательства, устанавливающего, в том числе возможность и условия прекращения прав на земельные участки по воле арендодателя.

Поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

В уведомлении истца об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка ссылки на наличие каких-либо нарушений со стороны ответчика отсутствовали.

Вместе с тем, как указывалось выше, на момент направления в адрес ответчика уведомления об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка (11.04.2018), предоставленного для целей строительства, срок, на который последнему было выдано разрешение на строительство (до 27.10.2018 г.), ещё не истёк.

В материалы дела ответчиком представлены доказательства осуществления на земельном участке работ по возведению объекта недвижимости, заасфальтированы и выложены тротуарной плиткой площадки, смонтирована трансформаторная подстанция, являющейся вспомогательным объектом недвижимости по отношению к многофункциональному центру, которая включена в схему электроснабжения и иных объектов соцкультбыта.

Доводы ответчика о наличии у него возможности по возведению всего объекта строительства до 27.10.2018 г. какими-либо доказательствами не подтверждены, но и не опровергнуты истцом.

Однако, по мнению судебной коллегии, односторонний отказ от договора аренды земельного участка со стороны истца за 7 месяцев до окончания действия разрешения на строительство мог лишить ответчика возможности завершить работы, как минимум, по возведению фундамента спорного объекта недвижимости, поскольку, как указывалось выше, для окончания таких работ следовало осуществить устройство бетонного ростверка и монолитной бетонной плиты.

В свою очередь, окончание в течение 7 месяцев предусмотренных проектом фундаментных работ, то есть создание на спорном земельном участке объекта незавершённого строительства, позволило бы ответчику в случае невозможности окончания строительства объекта в срок, установленный в разрешении, ставить вопрос о продлении данного срока в установленном законом порядке, а также воспользоваться правом, предусмотренным статьёй 39.6 Земельного кодекса РФ, на получение однократно в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

При таких обстоятельствах, у истца на 11.04.2018 г. право на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, во взаимосвязи с нормами земельного законодательства, отсутствовало.

В связи с чем на основании данного уведомления от 11.04.2018 г. об отказе от договора следует признать необоснованным требования об освобождении земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении требований истца о признании права отсутствующим, в связи с чем, в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение в указанной части подлежит отмене.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01 марта 2019 года по делу N А12-32025/2018 отменить в части.

Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп" (ИНН 3250504278, ОГРН 1083254002578) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030073:242, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Космонавтов, д.18.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПроектСтройГрупп" (ИНН 3250504278, ОГРН 1083254002578) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску, 3 000 руб. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С. А. Жаткина

Судьи

О. И. Антонова Т. С. Борисова