Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 г. N 20АП-4637/19

г. Тула

16 августа 2019 г.

Дело N А68-1834/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13.08.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.08.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца - Капков С.В. (доверенность от 23.01.2018, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Моршнева Константина Викторовича на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.05.2019 по делу N А68-1834/2018, принятое по иску индивидуального предпринимателя Воробьевой Елены Васильевны (ИНН 710600011578, ОГРНИП 309715410700302) к индивидуальному предпринимателю Моршневу Константину Викторовичу (ИНН773504954453, ОГРНИП 307770000555627) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ЗАО "Башня Федерация", ООО "ВБ-Сервис", ООО Управляющая компания "Федерейшн групп" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 185 112 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Воробьева Елена Васильевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю Моршневу Константину Викторовичу (далее - ответчик) о взыскании арендной платы в размере 2 185 112 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Третьими лицами, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ЗАО "Башня Федерация", ООО "ВБ-Сервис", ООО Управляющая компания "Федерейшн групп".

Решением суда области от 28.05.2019 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить. По мнению заявителя, судом не учтен факт невозможности использования арендованного помещения в связи с выявленными недостатками (невозможность находится в помещении для проведения ремонта, отсутствие свободного доступа посетителей к помещению, отсутствие пожарной сигнализации). Помимо этого указывает, что письмо арендодателя от 30.11.2017 N 33 и акт сверки (т. 2, л. д. 87-88) свидетельствуют о воле истца на начисление арендной платы с 01.12.2017.

Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

16.06.2017 между ИП Воробьевой Е.В. (далее по тексту - истец, Покупатель, Арендодатель) и ЗАО "Башня Федерация" (далее по тексту - Третье лицо, Продавец) заключен Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с условиями которого, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель оплатить и принять следующее недвижимое имущество, на которое право собственности Продавца возникнет в будущем: нежилое помещение пом. I ком. 22а, 22б общей площадью 53 кв. м, расположенное на 1 этаже в башне "Запад" в здании с кадастровым номером 77:01:0004034:1013, расположенное по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д. 12. Точное описание и расположение нежилого помещения в Здании определено и согласовано Сторонами в Приложении N 1 к Договору. Указанное Приложение является неотъемлемой частью Договора. Стороны установили, что с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на нежилое помещение, у Покупателя возникает безусловное право пользования общим имуществом, входящим в состав Здания. В соответствии с п. 1.5 Договора нежилое помещение на дату передачи его Покупателю должно быть оснащено точками подключения к системе водоснабжения Здания, системе водоотведения (канализации) Здания и системе электроснабжения Здания с максимальной присоединительной мощностью 30 кВт. Места расположения точек подключения будут расположены в границах нежилого помещения в местах, обозначенных на Плане расположения, являющемся Приложением N 2 к Договору. Нежилое помещение передано Продавцом Покупателю по Акту приема-передачи нежилого помещения от 31.07.2017. Право собственности Воробьевой Е.В. на нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРН 14.08.2017 77:01:0004034:3533-77/011/2017-3.

Функции управляющей компании в здании, в котором расположено нежилое помещение, выполняет ООО "ВБ-Сервис".

04.09.2017 между ИП Воробьевой Е.В. (Арендодатель) и ИП Моршневым К.В. (Арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения N МСК-ВШ-ДДА-040917, согласно которому Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 53 кв. м. (кадастровый номер 77:01:0004034:5535) с номерами комнат пом.1 ком.22а, 226 на Поэтажном плане, являющемся Приложением N 1 к Договору, именуемое далее - Помещение, расположенное на 1 этаже в башне "Запад" (кадастровый номер 77:01:0004054:1013) в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Пресненская наб., д. 12.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве 18.10.2017.

Помещение передано Арендатору 04.09.2017 по акту приема-передачи, являющемуся Приложением N 3 к Договору в день подписания Договора (п. 3.1 Договора).

Исполнение Арендатором любых его обязательств по Договору, включая денежные обязательства и обязательство принять помещение, обеспечивается уплатой обеспечительного платежа в размере 691 209 руб. (НДС не облагается). Указанная сумма должна быть уплачена в срок не позднее 3 рабочих дней со дня подписания Договора (п. 7.6 Договора). Согласно пункту 5.1.1. Договора аренды Помещение должно быть передано без отделки в состоянии, пригодном для его последующей эксплуатации по целевому назначению и в соответствии с условиями Договора. Согласно п. 1.2. Договора аренды Помещение передается для размещения в нем пункта общественного питания. Согласно Приложению N 1 к Договору аренды Помещение оборудовано точками подключения к инженерным системам здания (теплоснабжения, холодоснабжения, дренаж фанкойлов, водоснабжение, электроснабжение, СКС, розетки RJ -45, интернет, телефония).

После подписания Договора аренды, истцом в пользу ответчика 07.09.2017 оплачены: сумма основной части арендной платы за первый месяц аренды в размере 691 209 руб. во исполнение требований п. 4.2.1 Договора, а также сумма обеспечительного платежа, установленного п. 7.6 Договора, в размере 691 209 руб., что подтверждается платежными поручениями от 04 07.09.2017, от 14.09.2017.

В соответствии с п. 4.1 Договора основная арендная плата начинает начисляться по истечение 30 календарных дней со дня передачи (включительно) Арендодателем помещения Арендатору, и при условии завершения ремонтных работ в лобби 1 этажа (свободный доступ посетителей к помещению, открытие входных групп, снятие занавеса, отсутствие ограждения) до дня возврата (включительно) помещения Арендатором Арендодателю и подписания соответствующего акта приема-передачи помещения и включает в себя покрытие расходов Арендатора за пользование землей, находящейся под помещением (п. 4.2 Договора). Основная ежемесячная арендная плата составляет 15% процентов от выручки Арендатора за расчетный месяц, но не менее 691 209 руб. в месяц, НДС не облагается. Минимальный размер арендной платы подлежит оплате Арендатором Арендодателю не позднее 15 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, а за первый месяц аренды - в течение 3 календарных дней со дня подписания Договора (п. 4.2.1 Договора).

Согласно письму ЗАО "Башня Федерация" от 16.01.2018 завершение ремонтных работ в лобби 1 этажа (свободный доступ посетителей к помещению, открытие входных групп, снятие занавеса, отсутствие ограждений) в "Башне "Запад" Комплекса Федерация (в здании с кадастровым номером 77:01:0004034:1013, расположенном по адресу: г. Москва, Пресненская наб. д. 12) состоялось 26 октября 2017 года.

Истец указывает, что Арендатор обязан оплачивать арендную плату с 26.10.2017, при этом Стороны не подписывали никаких соглашений о переносе начисления арендной платы.

В связи с тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, в результате чего, за период с 26.10.2017 по 28.02.2018 у него образовалась задолженность в размере 2 185 112 руб.

18.01.2018 истец направил ответчику досудебную претензию и телеграмму с требованием оплатить задолженность, однако претензия осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Тульской области с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с положениями статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Применительно к спорным правоотношениям, установлено, что обязанность арендодателя (истца) по передаче предмета аренды выполнена надлежащим образом 04.09.2017 (т. 1, л. д. 13 - оборотная сторона).

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон 28.02.2018. Помещение возвращено арендодателю (соглашение является одновременно актом приема-передачи (возврата)). Соглашение о расторжении зарегистрировано в ЕГРН 02.04.2018.

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 26.10.2017 по 28.02.2018 составила 2 185 112 руб. (с учетом оплаты первого месяца аренды, исходя из расчета 2 876 321 руб. - 691 209 руб. = 2 185 112 руб.: - за октябрь 2017 (6 дней): 691209 р. / 31 д. * 6 д. = 111 485 руб.; - за ноябрь 2017 - февраль 2018 (4 месяца): 691209 р. * 4 мес. = 2 764 836 руб.).

Возражая против иска, ответчик указывает на невозможность использования помещения по назначению ввиду существенных недостатков.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Указанных требований в рамках настоящего спора не заявлено.

Помимо этого, как установлено судом области согласно акту приема-передачи помещения от 04.09.2017 помещение принято ИП Моршневым К.В. от ИП Воробьевой Е.В. без замечаний. В акте указано, что помещение соответствует условиям Договора - претензий к его состоянию у Арендатора нет.

Ответчик также обращался в Арбитражный суд города Москва с иском к ИП Воробьевой Е.В. о взыскании сумм оплаченной арендной платы, обеспечительного платежа ввиду неисполнения обязательства по предоставлению в аренду помещения, соответствующего целевому назначению, установленному договором N МСК-ВШ-ДДА-040917 от 04.09.2017, и не наступления момента, с которого арендная плата подлежит начислению в соответствии с п. 4.2 договора, а также убытков по оплате аванса за строительно-монтажные работы в арендуемом помещении.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-53578/18-35-388 от 30.11.2018, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019, в удовлетворении иска ИП Моршнева К.В. к ИП Воробьевой Е.В. отказано.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, доводы ответчика о передаче помещения не соответствующего целевому назначению, а также, о том, что имелись обстоятельства, которые препятствовали использованию Арендатором помещения по целевому назначению, а именно, помещение имело ряд недостатков, в том числе отсутствие или неработоспособность системы пожаротушения, отсутствие согласия Арендодателя на проведение ремонтных работ, управляющие компании препятствовали ему в проведении 11 необходимых ему ремонтных работ в помещении, отказывались согласовывать проект реконструкции помещения материалами дела не подтверждены.

Ответчиком в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств наличия скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены при передаче помещения, как и доказательств невозможности свободного доступа посетителей к арендованному помещению после 26.10.2017 (открытие лобби).

Доводы о невозможности доступа в арендованное помещение не подтверждены соответствующими доказательствами, переписка ответчика таковым не является.

Ссылка ответчика на направление истцом письма от 30.11.2017 N 33 и акта сверки, которые, по его мнению, являются юридически значимыми сообщениями и изменяют сроки и порядок начисления арендной платы, подлежит отклонению.

В силу п. 4.2 договора стороны пришли к соглашению, что арендная плата начисляется по истечении 30 календарных дней со дня передачи помещения и и при условии завершении ремонтных работ в лобби 1 этажа.

В соответствии с положениями п. 8.6 договора все изменения и дополнения к договору имеют силу только в случае, если они оформлены письменно в виде дополнительного соглашения, подписанного уполномоченными сторонами лицами, и зарегистрированы в установленном законом порядке.

Данное условие не противоречит положениям ст. 450 ГК РФ.

Доказательств заключения сторонами дополнительного соглашения, изменяющего порядок и сроки начисления арендной платы, материалы дела не содержат. Письмо арендодателя в данном случае не изменяет условий договора в силу прямого указания на это в п. 8.3.

Довод ответчика о невозможности проверки работоспособности системы пожаротушения на момент подписания акта приема-передачи, подлежит отклонению, поскольку в силу ч. 2 ст. 612 ГК РФ обязанность по проверке состояния и работоспособности получаемого в аренду имущества возложена на самого арендатора.

Иные доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, оснований для которой у суда апелляционной инстанции не имеется.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 267, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 28.05.2019 по делу N А68-1834/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановления вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Н.В. Заикина