Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2019 г. N 11АП-13270/19

г. Самара

29 августа 2019 г.

Дело N А55-23664/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Пышкиной Н.Ю., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 августа 2019 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Гераськиной Татьяны Владимировны и публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2019 года, принятое по делу N А55-23664/2018 (судья Копункин В.А.), по иску индивидуального предпринимателя Гераськиной Татьяны Владимировны к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" об истребовании помещения из чуждого незаконного владения, прекращении обременения, взыскании 12 160 326 руб., третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области,

с участием представителей:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика - представитель Макаренко Г.В. по доверенности от 12.12.2017,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Гераськина Татьяна Владимировна обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" об истребовании из незаконного владения ПАО "Сбербанк России" административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А общей площадью 1 628, 38 кв. м, этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А, площадью 2 049,00 кв.м, кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов и передаче собственнику Гераськиной Татьяне Владимировне, о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении Административное здание по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А общей площадью 1 628, 38 кв.м, этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, площадью 2 049, 00 кв. м, кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов, о взыскании 3 291 375 руб. договорной неустойки и о взыскании 1 428 771 руб. 84 коп. арендных платежей.

Истец заявил об уточнении исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ и просил:

1) обязать ПАО "Сбербанк России" освободить Административное здание по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А, общей площадью 1 628, 3 кв. м этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная д. 51 А, площадью 2 049, 00 кв. м, кадастровый номер 63:36:0105020:21, с разрешенного использования: земли населенных пунктов;

2) взыскать с ПАО "Сбербанк России" договорную неустойку в размере 3 291 375 руб.;

3) взыскать с ПАО "Сбербанк России" сумму неосновательного обогащения в размере 4 136 610, 48 руб. за период с июля по октябрь 2018 года;

4) взыскать с ПАО "Сбербанк России" сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 51 051, 39 руб.

Протокольным определением от 21.11.2018 арбитражный суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований по пунктам 1, 2, 3, по пункту 4 суд отказал, поскольку фактически истцом заявлено новое требование, которое ранее не заявлялось в исковом заявлении.

Определением от 27.08.2018 суд привлек к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.

Определением от 31.01.2019 для решения вопросов, требующих специальных познаний при рассмотрении настоящего спора, суд назначил оценочную экспертизу, поручив её проведение Савельеву Андрею Викторовичу, эксперту общества с ограниченной ответственностью "Территориальное агентство оценки" (ИНН 6316041526, ОГРН 1026301168970, 443080, г. Самара, ул. Революционная, 70, Литер 1, Левое Крыло, 3 Этаж).

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

1) Определить стоимость арендной платы 1 кв. м нежилых помещений первого и второго этажей нежилого здания кадастровый номер 63:36:0105020:245, общей площадью 1 628, 4 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст.Шентала, ул.Вокзальная, д.51А, в период с июля по октябрь 2018 года?

Согласно выводу эксперта стоимость арендной платы 1 кв.м. нежилых помещений первого и второго этажей нежилого здания кадастровый номер 63:36:0105020:245, общей площадью 1 628, 4 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст.Шентала, ул.Вокзальная, д. 51А, в период с июля по октябрь 2018 года, составляет 272 руб. в месяц с учетом НДС.

Истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 1 500 201 руб. за период с 20 июля 2018 года по октябрь 2018 года.

До вынесения судом решения от истца поступило заявление об увеличении размера исковых требования в части взыскания неустойки за просрочку предоставления заявления о прекращении залога до суммы 412 650 руб. за период с 27.07.2018 по 06.09.2018 и об отказе индивидуального предпринимателя Гераськиной Татьяны Владимировны от исковых требований в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, общей площадью 1 628, 38 кв. м, этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком площадью 2 049, 00 кв. м, кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2019 года (в редакции определения суда об исправлении опечатки от 23.07.2019) исковые требования удовлетворены частично.

Принято увеличение исковых требований в части взыскания пени за просрочку предоставления заявления о прекращении залога до суммы 412 650 руб. за период с 27.07.2018 по 06.09.2018.

Принят отказ индивидуального предпринимателя Гераськиной Татьяны Владимировны от исковых требований в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, общей площадью 1 628, 38 кв. м, этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 с земельным участком площадью 2 049, 00 кв. м, кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенного использования: земли населенных пунктов.

Производство по делу в указанной части прекращено.

Исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал публичное акционерное общество "Сбербанк России" освободить нежилые помещения N 1 площадью 5,06 кв. м, N 2 площадью 6, 4 кв. м, N 3 площадью 137, 3 кв. м, N 4 площадью 7, 9 кв. м, N 5 площадью 43, 5 кв. м, N 6 площадью 7 кв. м, N 7 площадью 7 кв. м, N 8 площадью 7 кв. м, N 9 площадью 7 кв. м, N 10 площадью 7 кв. м, N 11 площадью 7 кв. м, N 12 площадью 73, 8 кв. м, N 13 площадью 7, 08 кв. м, N 14 площадью 7, 08 кв. м, N 15 площадью 2, 36 кв. м, N 16 площадью 2, 36 кв. м, N 17 площадью 22, 28 кв. м, N 18 площадью 9, 5 кв. м, N 19 площадью 12, 5 кв. м, N 20 площадью 113, 13 кв. м, N 25 площадью 4, 1 кв. м, N 26 площадью 3, 75 кв. м, N 27 площадью 6, 44 кв. м, N 28 площадью 9, 11 кв. м, N 29 площадью 5, 08 кв. м, N 30 площадью 23, 76 кв. м, расположенные на первом этаже и нежилые помещения N 13 площадью 14, 21 кв. м, N 23 площадью 12 кв. м, расположенные на втором этаже административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А общей площадью 1 628, 38 кв. м, этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 на земельном участком площадью 2 049, 00 кв. м, кадастровый номер 63:36:0105020:21.

С публичного акционерного общества "Сбербанк России" в пользу индивидуального предпринимателя Гераськиной Татьяны Владимировны взыскано 2 718 501 руб., в том числе 1 500 201 руб. неосновательного обогащения за период с июля по октябрь 2018 года, 1 031 625 руб. пени за просрочку передачи имущества за период с 20.07.2018 по 01.11.2018, 186 675 руб. пени за просрочку предоставления заявления о прекращении залога за период с 31.07.2018 по 06.09.2018, а также 17 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С публичного акционерного общества "Сбербанк России" в доход федерального бюджета взыскано 51 911 руб. расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с принятым решением, индивидуальный предприниматель Гераськина Татьяна Владимировна и публичное акционерное общество "Сбербанк России" подали апелляционные жалобы.

Индивидуальный предприниматель Гераськина Татьяна Владимировна просит изменить решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2019 года по делу N А55-23664/2018 в части уменьшения договорной неустойки за просрочку передачи имущества за период с 20.07.2018 по 02.11.2018 в сторону ее увеличения, в части отказа в принятии к рассмотрению уточнения от 02.04.2019 о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период с 03 ноября 2018 года по 31 марта 2019 года в сумме 2 214 595 руб. и принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что судом неправомерно применены положения п.1 ст. 404 ГК РФ и ст. 333 ГК РФ в отношении снижения договорной неустойки, так как неисполнение или ненадлежащее исполнение истцом своих обязанностей по договору купли-продажи в отношении истца не доказаны.

Судом допущено нарушение процессуальных норм в виде отказа в принятии к рассмотрению уточнения от 02.04.2019 в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения за период с 03 ноября 2018 года по 31 марта 2019 года в сумме 2 214 595 руб.

Письменными пояснениями, направленными в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд ходатайством от 21.08.2019, предприниматель изложила возражения на апелляционную жалобу ПАО "Сбербанк России", заявила ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие ее и ее представителя.

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" просит отменить решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2019 года по делу N А55-23664/2018 полностью и прекратить производство по делу или принять по делу новый судебный акт, полностью отказав истцу в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе и уточнениях к ней ответчик ссылается на то, что обязательным условием заключения договора купли-продажи является заключение Банком с Победителем аукциона договора аренды нежилых помещений для размещения дополнительного офиса Сбербанка, общей площадью до 180 кв.м. Условиями договора купли-продажи не предусмотрено, что убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Предусмотренная договором неустойка носит зачётный характер. Одновременное взыскание неустойки в сумме 1 218 300 руб. и неосновательного обогащения в сумме, значительно превышающей размер неустойки, нарушает положения п. 1 ст. 394 ГК РФ и не соответствует условиям договора.

Гераськина Т.В. намеренно создавала ситуацию по затягиванию процесса подписания акта приёма-передачи административного здания и земельного участка, а также заключению договора аренды, злоупотребляя правом, использовала настоящий судебный процесс как один из способов давления на Банк, с целью возложения на Банк всех коммунальных расходов по содержанию здания и заключения договора аренды на кабальных для Банка условиях.

Требования о взыскании договорной неустойки (пени) не подлежит удовлетворению, поскольку подписанию акта приёма-передачи административного здания и земельного участка препятствовал сам истец. Акт был подписан истцом исключительно после возложения на него такой обязанности судом в судебном заседании состоявшемся 23.10.2018.

Банк, выступая добросовестной стороной правоотношений, указанные охранные системы не демонтировал, обеспечив тем самым дополнительную выгоду для Истца в размере 2 450 000 рублей и сохранность всего принадлежащего Истцу административного здания, получив исковое заявление, вынужден был в одностороннем порядке обратиться за снятием обременения.

Требование о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению, поскольку дополнительное соглашение N 1 от 13.07.2018 к договору N 13 купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком, которым установлена неустойка в размере 1 %, не передавалось сторонами на государственную регистрацию.

ПАО Сбербанк полагает, что дело рассмотрено арбитражным судом с нарушением правил подведомственности. Заявление банка о прекращении производства по делу определением от 31.01.2019 ошибочно оставлено судом без удовлетворения.

Поскольку ни основным, ни дополнительным видом деятельности ИП Гераськиной Т.В. покупка, продажа недвижимости не значится. В п. 6.4 договора купли-продажи определили, что споры, не урегулированные путём переговоров, передаются на рассмотрение в суд обшей юрисдикции в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Участником и победителем аукциона, по результатам которого был заключен договор купли-продажи недвижимости признано физическое лицо - Гераськина Татьяна Владимировна. Правоотношения Банка и Гераськиной Т.В., сложившиеся при проведении аукциона и заключенного по его результатам договора купли-продажи, не обусловлены извлечением истцом прибыли, добавленной стоимости предпринимательской деятельностью. Следовательно, по мнению ответчика, заявляя исковые требования, основанные на договоре купли-продажи, Гераськина Т.В. должна была выступать как физическое лицо.

Ответчик в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней.

Истец, и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей не обеспечили. Суд, руководствуясь статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело и апелляционные жалобы в отсутствие представителей истца и ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Материалами дела подтверждается и установлено судом первой инстанции, что Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (далее ПАО "Сбербанк России", продавец, ответчик) и Гераськина Татьяна Владимировна (ИП Гераськина Т.В., покупатель, истец) 27.12.2017 заключен договор N 13 купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначении с земельным участком, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает объекты недвижимости:

- Административное здание, назначение: административное здание, площадью 1 628, 38 кв. м, этажность 2, Литера А, расположенное по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, кадастровый номер 63:36:0105020:245 (далее именуемое "Объект");

- земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Шенталинский р-н, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, площадью 2 049, 00 кв. м, кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенное использование: земли населенных пунктов (далее именуемый - "Земельный участок"), в соответствии с поэтажным планом: и планом Земельного участка, являющимися неотъемлемой частью Договора (Приложение N 4 к Договору).

Согласно п.1.6 договора покупатель произвел осмотр Объекта и Земельного участка, о чем сторонами составлен акт осмотра от 06 апреля 2018 года (Приложение N 3 к Договору). Покупатель приобретает Объект и Земельный участок в состоянии, указанном в данном акте осмотра.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора цена Объекта и Земельного участка, определенная по итогам аукциона, составляет 8 381 487 (Восемь миллионов триста восемьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят семь) рублей 28 копеек, кроме того НДС в размере 1 443 512 (Один миллион четыреста сорок три тысячи пятьсот двенадцать) рублей 72 копейки, итого с учетом НДС 9 825 000 (Девять миллионов восемьсот двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек и включает в себя:

- стоимость Объекта в размере 8 019 515 (Восемь миллионов девятнадцать тысяч пятьсот пятнадцать) рублей 08 копеек, кроме того НДС 18% в размере 1 443 512 (Один миллион четыреста сорок три тысячи пятьсот двенадцать) рублей 72 копейки, итого с учетом НДС 9 463 027 (Девять миллионов четыреста шестьдесят три тысячи двадцать семь) рублей 80 копеек.

- стоимость Земельного участка в размере 361 972 (Триста шестьдесят одна тысяча девятьсот семьдесят два) рубля 20 копеек. НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Задаток, уплаченный Покупателем организатору открытых аукционных торгов Акционерное общество "Российский аукционный дом" (АО "РАД") на основании Договора о задатке N 130 от 23.10.2017 в размере 982 500 (Девятьсот восемьдесят две тысячи пятьсот) руб., засчитан в счет исполнения Покупателем обязанности по уплате цены Объекта и Земельного участка.

Согласно п.п. 2.3, 2.4 договора подлежащая оплате оставшаяся часть цены Объекта и Земельного участка составляет 7 398 987 (Семь миллионов триста девяносто восемь тысяч девятьсот восемьдесят семь) рублей 28 копеек, кроме того НДС в размере 1 443 512 (Один миллион четыреста сорок три тысячи пятьсот двенадцать) рублей 72 копейки, итого с учетом НДС 8 842 500 (Восемь миллионов восемьсот сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек и включает в себя:

- стоимость Объекта в размере 7 073 171 (Семь миллионов семьдесят три тысячи сто семьдесят один) рубль 08 копеек, кроме того НДС 18% в размере 1 443 512 (Один миллион четыреста сорок три тысячи пятьсот двенадцать) рублей 72 копейки, итого с учетом НДС 8 516 683 (Восемь миллионов пятьсот шестнадцать тысяч шестьсот восемьдесят три) рубля 80 копеек.

- стоимость Земельного участка в размере 325 816 (Триста двадцать пять тысяч восемьсот шестнадцать) рублей 20 копеек. НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Оплата оставшейся части цены Объекта и Земельного участка по Договору осуществляется покупателем в следующем порядке:

Первый платеж, в сумме 1 515 381 (Один миллион пятьсот пятнадцать тысяч триста восемьдесят один) рубль 36 копеек, кроме того НДС в размере 449 618 (четыреста сорок девять тысяч шестьсот восемнадцать) рублей 64 копейки, итого с учетом НДС 18% 1 965 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек вносится Покупателем на счет Продавца, указанный в разделе 11 Договора, не позднее 06 апреля 2018 года.

Последующие платежи в сумме 5 883 605 (Пять миллионов восемьсот восемьдесят три тысячи шестьсот пять) рублей 92 копейки, кроме того НДС в размере 993 894 (Девятьсот девяносто три тысячи восемьсот девяносто четыре) рубля 08 копеек, итого с учетом НДС 6 877 500 (Шесть миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек вносятся Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (Пять) лет с уплатой 10, 8 (Десять целых восемь десятых) % годовых на остаток задолженности, в соответствии с Графиком Платежей (Приложение N 1 к Договору), на счет Продавца, указанный в разделе 11 Договора.

В соответствии с п.2.5 договора покупатель имеет право произвести полное или частичное погашение задолженности ранее сроков, установленных в Приложении N 3 к Договору. В этом случае, стороны производят перерасчет начисляемых процентов на остаток задолженности и устанавливают новый график ее погашения, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

Согласно графику платежей (приложение N 1 к договору) платежи по договору осуществляются ежемесячно в сумме 148 849 руб., первый платеж должен быть произведен 15.05.2018, последний платеж в размере 150 564, 63 руб. - 15.04.2023.

В соответствии с п. 2.8 договора в силу положений пункта 5 статьи 488 ГК РФ Объект и Земельный участок до их полной оплаты Покупателем будут находиться в залоге (ипотека в силу закона) у Продавца. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

Истцом 05.04.2018 произведен первый платеж по договору в размере 1 965 000 руб. (т.1 л.д. 69).

Государственная регистрация права собственности истца на вышеуказанные административное здание и земельный участок произведена Управлением Росреестра по Самарской области на основании указанного договора купли-продажи от 27.12.2017 N 13 16.04.2018.

Управлением Росреестра по Самарской области 16.04.2018 также произведена государственная регистрация ипотеки на административное здание и земельный участок сроком на 5 лет в пользу ПАО "Сбербанк России" (т.1 л.д. 40-44).

Истцом в счет оплаты имущества по договору произведены следующие платежи:

15.05.2018 в размере 148 849 руб., 18.06.2018 в размере 148 849 руб., 16.07.2018 в размере 6 579 802 руб. (т.1 л.д. 68-70).

ПАО "Сбербанк России" и ИП Гераськина Т.В. 13.07.2018 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N 13 купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения с земельным участком от 27.12.2017, согласно которому п. 2.3 договора изложен в следующей редакции (т.1 л.д. 35-39):

- Подлежащая оплате оставшаяся часть цены Объекта и Земельного участка составляет 7 543 338 (Семь миллионов пятьсот сорок три тысячи триста тридцать восемь) рублей 56 копеек, кроме того НДС 18% в размере 1 299 161 (Один миллион двести девяносто девять тысяч сто шестьдесят один) рубль 44 копейки, итого с учетом НДС 8 842 500 (Восемь миллионов восемьсот сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек и включает в себя:

- стоимость Объекта в размере 7 217 563 (Семь миллионов двести семнадцать тысяч пятьсот шестьдесят три) рубля 58 копеек; кроме того НДС 18% в размере 1 299 161 (Один миллион двести девяносто девять тысяч сто шестьдесят один) рубль 44 копейки, итого с учетом НДС 8 516 725 (Восемь миллионов пятьсот шестнадцать тысяч семьсот двадцать пять) рублей 02 копейки;

- стоимость Земельного участка в размере 325 774 (Триста двадцать пять тысяч семьсот семьдесят четыре) рубля 98 копеек. НДС не облагается согласно подпункту 6 пункт 2 статьи 146 НК РФ.

Пункт 2.4.1 договора изложен в следующей редакции:

- Первый платеж, в сумме 1 676 297 (Один миллион шестьсот семьдесят шесть тысяч двести девяносто семь) рублей 46 копеек, кроме того НДС 18% в размере 288 702 (Двести восемьдесят восемь тысяч семьсот дна) рубля 54 копейки, итого с учетом НДС 1 965 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, включающий в себя:

- стоимость Объекта в размере 1 603 903 (Один миллион шестьсот три тысячи девятьсот три) рубля 02 копейки" кроме того НДС 18% в размере 288 702 (Двести восемьдесят восемь тысяч семьсот два) рубля 54 копейки, итого с учетом НДС 1 892 605 (Один миллион восемьсот девяносто две тысячи шестьсот пять) рублей 56 копеек:

- стоимость Земельного участка в размере 72 394 (Семьдесят две тысячи триста девяносто четыре) рубля 44 копейки. НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ вносится Покупателем на счет Продавца, указанный в разделе 11 Договора, не позднее 06 апреля 2018 года.

Пункт 2.4.2 изложен в следующей редакции:

- Последующие платежи в сумме 5 867 041 (Пять миллионов восемьсот шестьдесят семь тысяч сорок один) рубль 10 копеек, кроме того НДС 18% в размере 1 010 458 (Один миллион десять тысяч четыреста пятьдесят восемь) рублей 90 копеек, итого с учетом НДС 6 877 500 (Шесть миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, включающие в себя:

- стоимость Объекта в размере 5 613 660 (Пять миллионов шестьсот тринадцать тысяч шестьсот шестьдесят) рублей 56 копеек, кроме того НДС 18% в размере 1 010 458 (Один миллион десять тысяч четыреста пятьдесят восемь) рублей 00 копеек, итого с учетом НДС 6 624 119 (Шесть миллионов шестьсот двадцать четыре тысячи сто девятнадцать) рублей 46 копеек;

- стоимость Земельного участка в размере 253 380 (Двести пятьдесят три тысячи триста восемьдесят) рублей 54 копейки. НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 ПК РФ, вносятся Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (Пять) лет с уплатой 10, 8 (Десять целых восемь десятых) % годовых на остаток задолженности в соответствии с Графиком платежей (Приложение N 1 к Договору) на счет Продавца, указанный в разделе 11 Договора.

Сторонами указанным дополнительным соглашением изменена нумерация разделов 3, 4, 5, 6, 7, 8 договора.

Согласно п. 40 дополнительного соглашения N 1 от 13.07.2018 в соответствии с п.2.5 договора стороны пришли к соглашению о том, что 13 июля 2018 года Покупатель произвел полное погашение задолженности по Договору в сумме 6 579 802 (Шесть миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч восемьсот два) рубля 00 копеек. Из которых: погашение основной суммы долга: 6 579 802 (Шесть миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч восемьсот два) рубля 00 копеек, в том числе НДС 18% 966 720 (Девятьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот двадцать) рублей 43 копейки.

В соответствии с п. 3.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения ответчик обязан не позднее 105 (Ста пяти) календарных дней с даты поступления на расчетный счет Продавца денежных средств в счет оплаты первого платежа по Объекту и Земельному участку в соответствии с п. 2.4.1 Договора передать Покупателю Объект и Земельный участок по Акту приема-передачи (Приложение N 2 к Договору).

Письмом от 18.05.2018 ответчик просил истца принять объект и земельный участок по акту приема-передачи, а также заключить долгосрочный и краткосрочные договоры аренды (т.1 л.д.58-59).

Истец в ответ на письмо банка от 18.05.2018 письмом от 05.06.2018 предложил ответчику освободить имущество и передать его истцу по акту приема-передачи. Истец также сообщил ответчику, что готов принять объект и земельный участок 08.06.2018, в отношении договоров аренды будут направлены протоколы разногласий (т.1 л.д. 60).

Письмом от 05.06.2018 ответчик на письмо истца от 05.06.2018 сообщил, что готов передать объект и земельный участок по акту приема-передачи с одновременным подписанием долгосрочного и краткосрочного договоров аренды на приложенных условиях (т.1 л.д. 89).

В материалы дела истцом представлен односторонний акт приема-передачи от 08.06.2018, в котором указано, что ответчик не готов подписать акт приема-передачи по причине отсутствия договора аренды от собственника (л.д. 61 -63).

Претензией от 18.06.2018 истец просил ответчика освободить занимаемые помещения и передать имущество по акту приема-передачи, а также указал на возможность обращения в суд с иском об истребовании, взыскании пени по договору и упущенной выгоды (т.1 л.д. 65-67).

В материалы дела представлен проект протокола разногласий к договору аренды помещений от 12.08.2018 (т.1 л.д. 95-99).

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования индивидуального предпринимателя Гераськиной Татьяны Владимировны, суд первой инстанции правомерно руководствовался статьями 309, 310, 314, 330, 456, 457, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом судом обоснованно учтено, что поскольку первый платеж по договору произведен истцом 05.04.2018, ответчик обязан был передать Объект и Земельный участок не позднее 19.07.2018, доказательств освобождения ответчиком спорных помещений, а также доказательств погашения задолженности на день рассмотрения спора суду не представлено.

В ходе рассмотрения дела претензией от 03.09.2018 истец просил ответчика освободить занимаемые помещения и передать имущество по акту приема-передачи, а также привел расчет неполученных арендных платежей на сумму 1 428 771, 84 руб., пени за просрочку передачи имущества на сумму 3 144 000 руб., пени за просрочку предоставления заявления о прекращении залога на сумму 147 375 руб. (т.1 л.д. 103-105).

Письмом от 08.10.2018 ответчик сообщил, что обременения с объекта и земельного участка сняты и приглашал истца для подписания акта приема- передачи и договора аренды 12.10.2018 (т.1 л.д. 92).

Истец письмом от 30.10.2018 направил в адрес ответчика подписанный акт приема- передачи к договору купли-продажи N 13 от 27.12.2017 и указала, что фактически готов принять объект и земельный участок 31.10.2018. По договорам аренды истец сообщил, что ждет от ответчика протокол согласования разногласий либо мотивированный отказ от заключения договора (т.1 л.д.125-126).

В ответ на данное письмо ответчик письмом от 30.10.2018 просил перенести встречу на 02.11.2018 (т.1 л.д. 127).

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 30.10.2018 к договору купли-продажи N 13 от 27.12.2017, согласно которому продавец передал, а покупатель принял по акту приема-передачи следующее недвижимое имущество:

- административное здание, назначение: административное здание, площадью 1 628, 38 кв.м., этажность 2, Литера А, расположенное по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, кадастровый номер 63:36:0105020:245 (далее именуемое "Объект");

- земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Шенталинский р-н, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д. 51 А, площадью 2 049, 00 кв.м., кадастровый номер 63:36:0105020:21, разрешенное использование: земли населенных пунктов (далее именуемый - "Земельный участок"), в соответствии с поэтажным планом: и планом Земельного участка, являющимися неотъемлемой частью Договора (Приложение N 4 к Договору) (т.1 л.д.128).

Как установлено судом первой инстанции и не оспорено сторонами при рассмотрении дела арбитражным апелляционным судом, фактически акт приема- передачи от 30.10.2018 был подписан 02.11.2018.

В материалы дела также представлено приложение от 02.11.2018 к акту приема- передачи от 30.10.2018, подписанное представителями сторон, согласно которому ответчик занимает нежилые помещения N 1 площадью 5,06 кв.м, N 2 площадью 6,4 кв.м, N 3 площадью 137,3 кв.м, N 4 площадью 7,9 кв.м, N 5 площадью 43,5 кв.м, N 6 площадью 7 кв.м, N 7 площадью 7 кв.м, N 8 площадью 7 кв.м, N 9 площадью 7 кв.м, N 10 площадью 7 кв.м, N 11 площадью 7 кв.м, N 12 площадью 73,8 кв.м, N 13 площадью 7,08 кв.м, N 14 площадью 7,08 кв.м, N 15 площадью 2,36 кв.м, N 16 площадью 2,36 кв.м, N 17 площадью 22,28 кв.м, N 18 площадью 9,5 кв.м., N 19 площадью 12,5 кв.м, N 20 площадью 13,13 кв.м, N 25 площадью 4,1 кв.м, N 26 площадью 3,75 кв.м, N 27 площадью 6,44 кв.м, N 28 площадью 9,11 кв.м, N 29 площадью 5,08 кв.м, N 30 площадью 23,76 кв.м, расположенные на первом этаже и нежилые помещения N 13 площадью 14,21 кв.м, N 23 площадью 12 кв.м, расположенные на втором этаже административного здания по адресу: Самарская область, Шенталинский район, ст. Шентала, ул. Вокзальная, д.51 А общей площадью 1628,38 кв.м, этажность 2, Литера А, кадастровый номер: 63:36:0105020:245 на земельном участке площадью 2049,00 кв.м, кадастровый номер 63:36:0105020:21 (т.1 л.д.129-132).

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, судом не принимаются, исходя из следующего.

Позиция банка о подведомственности спора суду общей юрисдикции обоснованно опровергнута определением суда первой инстанции по данному делу от 31.01.2019. На основании норм статей 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 19 и 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, по договору купли-продажи N 13 от 27.12.2017 истец приобрел земельный участок с расположенным на нем административным зданием, в котором расположены третьи лица, в том числе ответчик, что свидетельствует о наличии между сторонами правоотношений, связанных с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд Самарской области пришел к верному выводу об отсутствии доказательств использования спорного имущества для личных, семейных, и иных нужд истца, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и правомерно отказал в удовлетворении заявления публичного акционерного общества "Сбербанк России" о прекращении производства по делу.

Утверждение банка о необоснованном отклонении его довода о том, что согласно условий конкурсной документации у Истца была обязанность заключить договор аренды с Ответчиком на часть помещений в административном здании, рассмотрен судом первой инстанции с применением п. 1 статьи 456, п. 1 статьи 457, п. 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что торги согласно статьям 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации являются одним из способов заключения договора, при установлении отсутствия в заключенном сторонами договоре купли-продажи объектов недвижимости условия, устанавливающего обязанность покупателя заключить с продавцом договор аренды, следует признать обоснованным сделанный судом первой инстанции вывод об обязанности банка передать купленное здание покупателю свободным.

Одновременное взыскание, как неустойки, так и неосновательного обогащения в данном конкретном споре правомерно, поскольку материалами дела подтверждается факт неосновательного обогащения ответчика в связи с использованием здания и земельного участка истца с 20.07.2018 без установленных законом или договором оснований, так как ответчик был обязан передать указанные объекты недвижимости не позднее 19.07.2018.

Также материалами дела подтверждается факт несвоевременной передачи продавцом здания и земельного участка покупателю, поскольку ответчик передал истцу указанные объекты 02.11.2018.

Судебная коллегия также учитывает установленную законом возможность начисления на сумму неосновательного обогащения законной неустойки (ч. 2 ст. 1107 ГК РФ), недоказанность доводов банка о получении предпринимателем необоснованной выгоды в результате частичного удовлетворения исковых требований.

Доводы ответчика о том, что Гераськина Т.В. намеренно создавала ситуацию по затягиванию процесса подписания акта приёма-передачи административного здания и земельного участка, а также заключению договора аренды, а также то, что истец, злоупотребляя правом, использовал настоящий судебный процесс как один из способов давления на Банк, с целью возложения на Банк всех коммунальных расходов по содержанию здания и заключения договора аренды на кабальных для Банка условиях, не нашли своего подтверждения в доказательствах, представленных в материалы дела, поскольку судом первой инстанции обоснованно установлено и документально не опровергнуто при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, что ответчик в указанный период пользовался всем зданием, встречных требований, в том числе - о взыскании стоимости оставленного банком в спорном здании оборудования, к истцу не предъявил.

Ссылка ответчика на то, что дополнительное соглашение к договору не прошло государственную регистрацию, судом рассмотрена и обоснованно отклонена, поскольку данное соглашение подписано сторонами уполномоченными лицами, сторонами исполнялось, в связи с чем, ответчик не вправе ссылаться на его незаключенность в связи отсутствием государственной регистрации.

Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Банк указывает в апелляционной жалобе, что истец не обращался за снятием обременения, а также уклонялся от совместного обращения за снятием обременения. Данный довод апеллянта не может влиять на законность обжалуемого решения, которым принят отказ предпринимателя Гераськиной Т.В. от исковых требований в части прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении административного здания, производство по делу в указанной части прекращено.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный апелляционный суд также не принимает во внимание, исходя из следующего.

В соответствии с п.1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.3.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения ответчик обязан не позднее 105 (Ста пяти) календарных дней с даты поступления на расчетный счет Продавца денежных средств в счет оплаты первого платежа по Объекту и Земельному участку в соответствии с п. 2.4.1 Договора передать Покупателю Объект и Земельный участок по Акту приема-передачи (Приложение N 2 к Договору).

Согласно п. 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения в случае, если в срок, установленный п. 3.1.1 договора продавец не передает покупателю объект и земельный участок, Продавец уплачивает Покупателю пени в размере 1 (Один) % от суммы, указанной в п. 2.1. Договора, за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Суд первой инстанции справедливо пришел к выводу, что просрочка передачи объекта и земельного участка произошла по вине как истца, так и ответчика и снизил размер неустойки до 5 000 000 руб.

В соответствии с п. 81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 ГК РФ, что в дальнейшем не исключает применение статьи 333 ГК РФ.

В процессе рассмотрения спора ответчик заявил о снижении размера штрафа по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Сведений о том, какие последствия имеют для истца нарушение ответчиком требований договора, истец не представил.

Принимая во внимание доводы сторон, а также размер неустойки, суд пришел к выводу о несоразмерности его последствиям нарушения обязательства и о том, что взыскание неустойки в заявленном размере может привести к получению истцом необоснованной выгоды.

Таким образом, исковые требования о взыскании с ответчика пени за просрочку передачи имущества за период с 20.07.2018 по 01.11.2018, а также пени за просрочку предоставления заявления о прекращении залога за период с 31.07.2018 по 06.09.2018 правомерно удовлетворены частично судом первой инстанции на основании установленных обстоятельств и статей 330, 333, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец считает, что в нарушение процессуальных норм суд первой инстанции отказал в принятии к рассмотрению уточнения от 02.04.2019 в части взыскания с Ответчика неосновательного обогащения за период с 3 ноября 2018 г. по 31 марта 2019 г. в сумме 2 214 595 руб.

Данный довод противоречипт судебным актам по делу, поскольку уточнение исковых требований от 02.04.2019 в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения за период с 3 ноября 2018 г. по 31 марта 2019 г. в сумме 2 214 595 руб. рассмотрено в судебном заседании 29.04.2019, результат его рассмотрения отражен в протоколе судебного заседания и определении от 29.04.2019. Посчитав дополнительно заявленные требования новыми, не заявлявшимися ранее, суд на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении ходатайства.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" разъяснено, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 161/10 было отмечено, что требования о взыскании задолженности за иной период являются самостоятельными, поскольку имеет не только новый предмет иска, но и основание иска, тогда как одновременное изменение предмета иска и его основания положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено, в этом случае имеется возможность предъявления нового самостоятельного иска.

Поскольку требование о взыскании неосновательно обогащения за период с 3 ноября 2018 г. по 31 марта 2019 г. является дополнительным, суд первой инстанции со ссылкой на статью 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", правомерно отказал в их принятии, поскольку указанные требования являются новыми, а одновременное изменение предмета и основания иска Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не допускает.

При этом отказ суда первой инстанции в принятии заявления об увеличении иска в связи с увеличением периода взыскания не влечет, как указано, например, в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 27.05.2019 N Ф06-39575/2018 по делу N А55-33712/2017, за собой отказа в предоставлении истцу судебной защиты, так как он вправе обратиться в суд с новым иском.

Суд первой инстанции обоснованно отнес на ответчика расходы на оплату услуг представителя пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 17 000 руб., а также расходы на оплату судебной экспертизы на стороны в равном размере по 15 000 руб. на истца и ответчика.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, положенные в основу принятого по делу решения, направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, что не может расцениваться в качестве основания для отмены обжалованного судебного акта.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат отнесению на заявителей жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2019 года по делу N А55-23664/2018, оставить без изменения, а апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Гераськиной Татьяны Владимировны и публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.В. Коршикова

Судьи

Н.Ю. Пышкина Л.Л. Ястремский