Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2019 г. N 04АП-1007/19

г. Чита

30 августа 2019 г.

Дело N А58-6327/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28.08.2019.

Полный текст постановления изготовлен 30.08.2019.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.В. Барковской, судей: А.Е. Мациборы, Л.В. Ошировой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаферовой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области апелляционную жалобу Наливайко Ивана Анатольевича на определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 мая 2019 года по делу N А58-6327/2018 по заявлению конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (ИНН 7708514824, ОГРН 1047796046198) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилых помещений от 02.07.2018, заключенного между должником и гражданином Наливайко Иваном Анатольевичем в деле, по заявлению Центрального банка Российской Федерации в лице Отделения - Национальный банк по Республике Саха (Якутия) Дальневосточного главного управления Центрального банка РФ о признании Банка "Таатта" (акционерное общество) (ИНН 1435126628, ОГРН 1021400000380, адрес: 677018, Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Чепалова, д. 36) несостоятельным (банкротом),

принятое судьей Исаковой Н.Н.,

с участием в судебном заседании:

представитель Наливайко И.В. - Иовлев В.В. (доверенность от 03.07.2018);

представитель конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Клоков А.В. (доверенность от 04.06.2019).

установил:

конкурсный управляющий должника - Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов", на основании статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с заявлением с заявлением о признании ничтожным договора купли-продажи нежилых помещений от 02.07.2018, заключенного между Банком "Таатта" АО и гражданином Наливайко Иваном Анатольевичем и применении последствий недействительности договора путем обязания Наливайко Ивана Анатольевича возвратить в конкурсную массу Банка "Таатта" объекты недвижимого имущества, полученные по договору купли-продажи нежилых помещений от 02.07.2018: помещение (кадастровый номер: 77:01:0001050:2747), площадью 181,5 кв.м., (кадастровый номер: 77:01:0001050:2750), помещение площадью 146,8 кв.м., (кадастровый номер: 77:01:0001050:2749), помещение площадью 300,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д.10.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 мая 2019 года заявление удовлетворено.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Указывает на то, что банком, временной администрацией, конкурсным управляющим совершены конклюдентные действия, свидетельствующие о признании действительности оспариваемого договора, отсутствуют возражения по существу возникших правоотношений по оспариваемой сделке. Сторонами совершены действия, направленные на исполнение обязательств по оспариваемому договору.

По мнению заявителя, судом сделаны неправильные выводы в отношении подписания правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, неверно применены статьи 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указывает на то, что 19.06.2019 зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок пропорционально занимаемой площади 3-х приобретенных помещений.

Банк представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали свои правовые позиции.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что Банку "Таатта" АО на праве общей долевой собственности, доля в праве 91/1000, принадлежит земельный участок, общей площадью 1295+/-13 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 10, кадастровый номер 77:01:0001050:2, вид разрешенного использования: земельный участок, предназначенный для размещения административных и офисных зданий (далее - земельный участок). Право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права на земельный участок 77-АО N 378768, договором купли-продажи земельного участка от 29.06.2012, кадастровым паспортом, распоряжением Департамента земельных ресурсов города Москвы от 28.06.2012, выпиской из ЕГРН.

На вышеуказанном земельном участке расположено здание, в котором, в том числе, находятся нежилые помещения с кадастровыми номерами: 77:01:0001050:2747, площадью 181,5 кв.м.; 77:01:0001050:2750, площадью 146,8 кв.м.; 77:01:0001050:2749, площадью 300,9 кв.м.

02.07.2018 между Банком "Таата" и гражданином Российской Федерации Наливайко Иваном Анатольевичем заключен договор купли-продажи нежилых помещений стоимостью 345 182 356 рублей 95 копеек (пункт 20.4 договора).

Во исполнение договора и в соответствии с актом приема - передачи от 31 августа 2018 года Банк передал в собственность Наливайко И.А. следующие объекты недвижимого имущества: помещение (кадастровый номер: 77:01:0001050:2747), площадью 181,5 кв.м.; помещение (кадастровый номер: 77:01:0001050:2750), площадью 300,9 кв.м.; помещение (кадастровый номер: 77:01:0001050:2749), площадью 146,8 кв.м., находящиеся по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, д. 1. Нежилые помещения переданы представителем конкурсного управляющего должника Баклицким Д.Н. покупателю Наливайко И.А.

Оплата денежных средств в размере 345 182 356 рублей 95 копеек по договору купли-продажи недвижимости произведена приходным кассовым ордером N 64 от 03 июля 2018 года в кассу Банка покупателем Наливайко Иваном Анатольевичем.

Переход прав собственности на спорные объекты недвижимого имущества к Наливайко И.А. зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Конкурсный управляющий Банка "Таатта" АО - Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов", по мотиву передачи в собственность гражданина Наливайко И.А. только нежилых помещений, без отчуждения земельного участка, на котором они находятся, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит признать договор купли-продажи нежилых помещений от 02.07.2018, заключенный между Банком и Наливайко И.А., недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительности сделки.

Признав требование обоснованным, суд первой инстанции заявление удовлетворил.

Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд находит определение суда подлежащим отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий.

Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации касается порядка приобретения права собственности на долю неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на который, как самостоятельный объект невозможно.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 по делу N 307-ЭС17-5707, данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

В данном случае, спорный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащее ответчику.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу вышеприведенных норм права и разъяснений при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации). Другими словами, к покупателю земельный участок (его доля в праве) переходит на том же праве, что и у продавца.

В материалы дела Управлением Росреестра по г. Москве представлена информация, согласно которой ответчик в силу вышеуказанных норм права зарегистрировал свою долю в праве долевой собственности на земельный участок пропорционально размеру общей собственности (л.д. 6, т. 5).

Обращаясь с требованием о признании сделок недействительными, Банк фактически ведет речь о необходимости выдела в натуре части земельного участка, что противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в случае продажи нежилых помещений в здании не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Не указание в договоре купли-продажи нежилых помещений сведений о земельном участке само по себе не свидетельствует о ничтожности условий такого договора.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности у суда первой инстанции не имелось. Требования Банка основаны на неверном толковании норм материального права.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу обоснованной, определение суда первой инстанции подлежащим отмене применительно к применительно к пункту 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей, уплаченные должником при подаче заявления, остаются на нем, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., уплаченные ответчиком при подаче апелляционной жалобы подлежат взысканию с должника в его пользу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.258, ст.ст.268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 мая 2019 года по делу N А58-6327/2018 отменить, принять новый судебный акт.

Отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилых помещений от 02.07.2018, заключенного между Банка "Таатта" (акционерное общество) и гражданином Наливайко Иваном Анатольевичем, применении последствий недействительности договора.

Взыскать с Банка "Таатта" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" в пользу Наливайко Ивана Анатольевича расходы уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение одного месяца с даты принятия.

Председательствующий

О.В. Барковская

Судьи

А.Е. Мацибора Л.В. Оширова