Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2019 г. N 05АП-4508/19

г. Владивосток

16 сентября 2019 г.

Дело N А51-25152/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Яс-Трейд",

апелляционное производство N 05АП-4508/2019

на решение от 13.05.2019

судьи А.А. Лошаковой,

по делу N А51-25152/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)

к обществу с ограниченной ответственностью "Яс-Трейд"

(ИНН 2540178049, ОГРН 1122540000087)

о взыскании 1 985 712 рублей 29 копеек,

при участии в заседании: от Администрации города Владивостока: представителя Слугина И.А., действующего на основании доверенности от 03.06.2019 N 1-3/1547 сроком действия до 31.12.2019;

от Управления муниципальной собственности города Владивостока: представителя Слугина И.А., действующего на основании доверенности от 10.06.2019 N 28/1-3384 сроком действия до 31.12.2019;

от ответчика: представителя Травникова А.С., действующего на основании по доверенности от 19.02.2019 сроком действия на 3 года,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Яс-Трейд" (далее - ООО "Яс-Трейд", общество) о взыскании 1 985 712 рублей 29 копеек по договору от 04.03.2014 N 01-Ю-18702 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:500, в том числе 1 704 919 рублей 94 копеек основного долга за период с 01.05.2015 по 31.05.2018 и 280 792 рублей 35 копеек пени за период с 02.12.2015 по 18.06.2018 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.05.2019 исковые требования Департамента в связи с применением срока исковой давности удовлетворены частично, с ООО "Яс-Трейд" в пользу Департамента взыскан 1 411 761 рубль 33 копейки, в том числе 1 361 761 рубль 33 копейки основного долга за период с ноября 2015 года по 31.05.2018 и 5 000 рублей пени за период с 03.12.2015 по 18.06.2018, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с настоящей апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении иска.

Определением суда от 16.08.2019 произведена замена истца по делу - Департамента на Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление).

Коллегией установлено, что судебный акт обжалуется обществом только в части удовлетворения судом заявленных Департаментом исковых требований.

В этой связи, учитывая, что истцом соответствующие возражения не заявлены, обжалуемое решение в силу части 5 статьи 268 АПК РФ (с учётом разъяснений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36) проверяется апелляционной коллегией только в обжалуемой части.

В апелляционной жалобе апеллянт выражает несогласие с принятием судом первой инстанции расчета истца, произведенного с 01.07.2014 на основании, помимо прочих документов, разрешения на строительство N RU25304000-13/2013 от 12.02.2013, не имеющего отношения к рассматриваемому делу как выданное не ответчику, а иному лицу для строительства объекта на другом земельном участке.

Также, по мнению заявителя жалобы, ссылка суда на законность расчета за период с 01.01.2017 по 06.06.2017 в части применения коэффициента 4, установленного пунктом 1.5.1 решения Думы г.Владивостока от 30.07.2015 N 505 "Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (далее - Решение Думы N 505) противоречит материалам дела, поскольку согласно пояснениям к расчету задолженности по арендной плате и пени по договору аренды от 04.03.2014 N01-Ю-18702 истец в указанный период применял коэффициент 3,5 в соответствии с пунктом 1.7.10 указанного решения Думы г.Владивостока.

Помимо этого податель жалобы указывает на отсутствие в решении оценки его доводов о недоказанности факта нахождения на земельном участке в спорный период вплоть до 06.06.2017 объекта капитального строительства, и неприведении мотивов принятия судом расчета истца в части применения методики расчета арендной платы, установленной постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" (далее - Постановление Администрации N 75-п) для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства. Одновременно общество отмечает отсутствие в решении мотивов непринятия довода общества о необходимости учета в расчетах положения подпункта "г" пункта 5 Постановления Администрации N 75-па в редакции, действовавшей до 22.08.2016, о двухпроцентной ставке арендной платы в случае предоставления земельного участка без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как указывает ООО "Яс-Трейд", при расчете арендной платы Департаментом не учтены внесенные в ГКН сведения об установлении ограничений прав арендатора в отношении спорного земельного участка, что является нарушением принципа определения арендной платы, предусмотренного абзацем восьмым Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства N 582), введенным в указанное постановление Постановлением Правительства от 05.05.2017 N531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582", вступившим в силу 12.08.2017. Податель жалобы отмечает, что Постановление Администрации N75-па с августа 2017 по 30.08.2018 (дату введения в него Постановлением Администрации Приморского края от 30.08.2018 N 404-па пункта 13) противоречило законодательству, имеющему большую юридическую силу - подпункту "г" пункта 3 Постановления Правительства РФ N 582, а, следовательно, расчет арендной платы в указанный период должен был производиться в соответствии с указанной нормой и устанавливаться в размере не выше 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Ссылку суда на невозможность применения к правоотношениям сторон Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства N 582, и, в частности, подпункта "г" пункта 3 указанного Постановления, общество считает необоснованной.

Настаивает на том, что, не применив положение, установленное абзацем четвертым пункта 1.1. статьи 391 НК РФ, и признав обоснованным начисление арендной платы с 01.01.2016 без учета решения от 22.03.2019 N 5/12 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 N П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю, установившего кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере 9 222 000 рублей, суд первой инстанции допустил существенное нарушение норм материального права, повлекшее неправильное определение размера арендной платы и, как следствие, вынесение незаконного решения, ущемляющее права ответчика в сфере предпринимательской деятельности, а в совокупности с другими нарушениями возлагающее на ООО "ЯС-Трейд" обязанность единовременной уплаты недоимки по арендной плате, при том, что последнее, действуя добросовестно, оплачивало арендную плату в спорный период в полном соответствии с условиями договора и на основе расчетов, выставленных самим истцом.

Ответчик также считает, что у суда отсутствовали основания для взыскания пени, поскольку в ходе рассмотрения дела была установлена вина истца в неизвещении общества об изменении размера арендной платы в порядке, установленном договором, Постановлением Администрации N 75-па, а также во введении арендатора в заблуждение относительно размеров подлежащих оплате сумм посредством неоднократных сообщений об отсутствии у арендатора задолженности по договору. Общество указало на отсутствие в деле расчета пени, не позволяющее проверить правильность и обоснованность взыскания судом указанной суммы, тем более, что расчет истца по пене суд признал ошибочным и противоречащим статье 193 ГК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу истец выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, коллегия судей не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 04.03.2014 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Яс-Трейд" (арендатор) заключен договор N 01 -Ю-18702 аренды (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:500 (далее - земельный участок), площадью 5451кв.м., по адресу: г.Владивосток, ул. Фадеева, д.51а, для использования в целях строительства складских зданий с офисными и служебными помещениями.

По условиям пунктов 2.1, 2.3 договора арендная плата составляет 228 588 рублей 81 копейку в месяц и вносится ежемесячно до 1 числа следующего месяца.

В пункте 3.4.3 договора указано на обязанность арендатора соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом: на части земельного участка площадью 1 781 кв.м. права арендатора ограничены в связи с нахождением участка в границах технических зон инженерных коммуникацией. На всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением земельного участка в запретной зоне.

В соответствии с пунктом 3.4.4 договора арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

По акту приема - передачи от 04.03.2014 земельный участок передан ООО "Яс-Трейд".

Согласно расчету, являющемуся приложением 3 к договору аренды, арендная плата рассчитана, исходя из кадастровой стоимости 52 248 870 рублей 69 копеек, площади земельного участка 5451 кв. м, размер КФи 3,5.

11.04.2014 договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю за N 25-25-01/054/2014-795.

В связи с неисполнением арендатором условий договора в части оплаты арендных платежей Департамент письмом от 19.07.2018 N 20/04/07-12/25031 направил в его адрес предупреждение о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы, в котором указал на наличие задолженности по арендным платежам за период с 01.05.2015 по 31.05.2018 в сумме 1 704 919 рублей 94 копеек, на которую начислены пени в сумме 280 792 рублей 35 копеек за период с 02.12.2014 по 18.06.2018.

Неисполнение обществом в добровольном порядке изложенных в предупреждении требований явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Возникшие между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные, возникшие из договора аренды земельного участка, в связи с чем признал подлежащими применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ, нормы главы 34 ГК РФ об аренду, а также нормы земельного законодательства.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соотвествии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, величина арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с расчетом арендной платы на момент заключения договора размер арендной платы составлял произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы, которая, в свою очередь, является произведением ставки земельного налога (1,5%), коэффициента функционального использования (Кфи 3,5) и корректирующего коэффициента (Ккор 1).

Согласно пункту 2.6 договора размера арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя.

В соответствии с представленным истцом пояснением к расчету задолженности по арендной плате Департаментом произведен перерасчет арендной платы:

- с 01.07.2014 - на основании соглашения от 16.09.2014 о внесении изменений в договор аренды, решения Арбитражного суда Приморского края от 30.05.2014 по делу N А51-13247/2014 об изменении кадастровой стоимости земельного участка, постановления администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а так же порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края", решения Думы г.Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке" (далее - Решение Думы N 108), решения Думы г.Владивостока от 19.06.2013 N 124 (ред. от 20.02.2014) "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (далее - Решение Думы N 124) с применением Кфи 3.5, установленного пунктом 7.10 для земельных участков для строительства административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка, разрешения Администрации г. Владивостока на строительство от 12.02.2013 N RU25304000-13/2013; ежемесячный размер арендной платы составил 64 342 рубля 24 копейки;

- с 01.01.2017 на основании Постановления Администрации N 75-па, постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" (далее - Постановление Департамента N 5-п), решения Думы N 505 (ред. от 28.07.2016) с применением Кфи в размере 3.5, установленного пунктом 1.7.10 для земельных участков под строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спора, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка, Решение Думы N 108; ежемесячный размер арендной платы составил 69 935 рублей 10 копеек.

- с 06.06.2017 на основании Постановления Администрации Приморского края от 11.08.2016 N 376-па "О внесении изменений в постановление Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края", Постановления Департамента N 5-п, Решения Думы N 505, решения Думы N 505 (ред. от 28.07.2016) с применением Кфи в размере 4, установленного пунктом 1.5.1 для земельных участков для размещения объектов оптовой и розничной торговли: для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного ассортимента), Решения Думы N 108, разрешения Администрации г.Владивостока на ввод объекта в эксплуатацию от 06.06.2017 N RU 25304000-39/2017; ежемесячный размер арендной платы составил 79 925 рублей 83 копейки.

Как пояснил Департамент в отзыве на апелляционную жалобу, ссылка в расчете на разрешение Администрации г. Владивостока на строительство от 12.02.2013 N RU25304000-13/2013 является ошибочной, фактически истец имел в виду и приложил к исковому заявлению разрешение на строительство от 12.03.2013, которое выдавалось ответчику и обоснованно принято к учету при расчете цены иска за спорный период.

Указание в обжалуемом решении на принятие Департаментом к учету при расчете арендной платы за период с 01.01.2017 Кфи в размере 4, установленного пунктом 1.5.1 Решения Думы N 505 для земельных участков для размещения объектов оптовой и розничной торговли: для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного ассортимента), является ошибочным, поскольку не соответствует пояснению Департамента к расчету задолженности по арендной плате, из которого, как указано ранее, следует применение Департаментом Кфи в размере 3.5, установленного пунктом 1.7.10 Решения Думы N 505 для земельных участков под строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спора, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка. Между тем такое указание не привело к искажению результата ежемесячной арендной платы за названный период, отраженный в решении в соответствии с расчетом Департамента - 69 935 рублей 10 копеек.

С учетом изложенного соответствующие доводы апеллянта подлежат отклонению.

Коллегией при проверке расчета арендной платы также установлено, что Постановление Администрации N 75-па применяется Департаментом только с 01.01.2017, тогда как указанное постановление вступило в силу 01.03.2015. Между тем на соответствующий вопрос апелляционного суда представитель Управления в судебном заседании пояснил, что указанная неточность в оформлении пояснений к расчету не привела к изменению результата расчета, поскольку математически механизм расчета арендной платы за период с 01.03.2015 по 31.12.2016 (не выделенный в пояснениях к расчету отдельным блоком) такой же, как и в период с 01.04.2014 по 31.12.2016, а с 01.01.2017 механизм изменился с учетом пересмотра кадастровой стоимости земельного участка (с 14 706 798 рублей на 15 985 166 рублей 52 копейки) в связи с изданием Постановления Департамента N 5-п.

Коллегией также отклоняется ссылка общества на то, что в решении суда не дана оценка его доводу о недоказанности нахождения на земельном участке до 06.06.2017 объекта капитального строительства и не приведены мотивы принятия судом расчета истца в части применения методики расчета арендной платы, установленной Постановлением Администрации N 75-па для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства.

Так, из пояснения к расчету видно, что Кфи в размере 4, установленный пунктом 1.5.1 Решения Думы N 505 для земельных участков для размещения объектов оптовой и розничной торговли: для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного ассортимента) применен Департаментом при расчете арендной платы с 06.06.2017, то есть после выдачи обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.06.2017 N RU 25304000-39/2017.

До выдачи указанного разрешения, как следует из пояснений к расчету, применялись: с 01.07.2014- Кфи 3.5, установленный пунктом 7.10 Решения Думы N 124 для земельных участков для строительства административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка; с 01.01.2017 - Кфи 3,5, установленный пунктом 1.7.10 Решения Думы N 505 для земельных участков под строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спора, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка.

Утверждение ответчика о том, что при расчете арендной платы истцом применена методика расчета арендной платы, установленная Постановлением Администрации N 75-па для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, является необоснованным.

Довод ответчика о необходимости учета при расчете арендной платы положения подпункта "г" пункта 5 Постановления Администрации N 75-па в редакции, действовавшей до 22.08.2016, о двухпроцентной ставке арендной платы в случае предоставления земельного участка без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, коллегией отклоняется в силу следующего.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных без проведения торгов, утвержденный Постановлением Администрации N 75-па, действует с 01.03.2015.

Согласно подпункту "г" пункта 5 Постановления Администрации N 75-па в редакции, действовавшей до 22.08.2016, арендная плата рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" настоящего пункта и пункте 8 настоящего Порядка.

В то же время, в соответствии с пунктом 8 Постановления Администрации N 75-па размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не указанных в пунктах 4 - 7, 10, 11 настоящего Порядка, рассчитывается по формуле:

А = К x Сап, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством РФ; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, пункты 5 и 8 Постановления Администрации N 75-п в указанной редакции по существу содержали взаимную отсылку, допуская неоднозначное толкование своего содержания применительно с определению порядка расчета арендной платы.

Судебная коллегия отмечает, что для применения подпункта "г" пункта 5 Постановления Администрации N 75-п необходимо соблюдение следующих условий: 1) земельный участок относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена; 2) земельный участок предоставлен без проведения торгов; 3) на земельном участке отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; 4) земельные участки не относятся к участкам, указанным в пункте 8 Порядка и в подпунктах "а"- "в" пункта 5 Порядка.

Для применения пункта 8 Постановления Администрации N 75-п необходимо соблюдение следующих условий: 1) земельный участок относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена; 2) земельные участки не относятся к участкам, указанным в пунктах 4, 5, 6, 7, 10, 11 названного Постановления.

Пункт 8 Постановления Администрации N 75-п применяется к земельным участкам, не указанным в подпункте "г" пункта 5 Постановления.

Спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлен истцу в аренду для целей строительства.

Как следует из пункта 5 Постановления Администрации N 75-п, данный пункт в целом применяется для определения размера арендной платы в случаях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов для определенных целей, указанных в настоящем пункте. Между тем, в отличие от иных подпунктов пункта 5, дифференцирующих размер арендной платы в зависимости от конкретных целей предоставления участка в аренду (например, для ИЖС, ЛПХ, садоводства, КФХ, пользование недрами и т.п.), абзац второй подпункта "г" пункта 5 в исследуемой редакции в принципе не отражает ту или иную цель предоставления участка в аренду.

Таким образом, с учетом установленного Постановлением Правительства N 582 принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, в данном конкретном случае в отношении спорного земельного участка подлежит применению пункт 8 Постановления Администрации N 75-п, который применяется к земельным участкам, не указанным в подпункте "г" пункта 5 названного Постановления, и который устанавливает арендную плату для земельных участков, предоставленных для строительства.

При этом апелляционная коллегия исходит из некорректности выявленной взаимной отсылки пунктов 5 и 8 Постановления Администрации N 75-п в редакции, действовавшей до 22.08.2016, что влечет возможность их неоднозначного толкования, которое не должно ущемлять интересы арендатора.

Кроме того, в действующей редакции Постановления Администрации N 75-п отсутствует (исключен) пункт, который содержал неопределенное положение о его применении к "земельным участкам, на которых отсутствуют здания, строения и сооружения", в силу чего порождал возможность его произвольного толкования без учета вида разрешенного использования и целей предоставления земельного участка, что противоречило принципам определения арендной платы, установленным Постановлением Правительства РФ N 582.

Пункту 8 Постановления Администрации N 75-па в ранее действовавшей редакции в настоящее время соответствует пункт 4 Постановления в редакции от 11.08.2016, в связи с чем с 22.08.2016 арендная плата за земельные участки, предоставленные для строительства, рассчитывается исходя из ставки арендной платы равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что при оценке противоречивых (до корректировки в действующей редакции) положений Постановления Администрации N 75-п следует исходить из толкования указанного Постановления в действующей на сегодняшний день редакции, что позволит исключить возложение на арендатора имущественного бремени, связанного со структурным несовершенством нормативного правового акта.

В силу изложенного, расчет арендной платы, применимый к правоотношениям сторон, основывается на ставках арендной платы, утвержденных муниципальными образованиями для имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Несогласие общества с начислением арендной платы с 01.01.2016 без учета уменьшения решением комиссии от 22.03.2019 N 5/12 кадастровой стоимости земельного участка до 9 222 000 рублей, обусловлено содержанием абзаца четвертого пункта 1.1. статьи 391 НК РФ, в соответствии с которым в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Между тем ответчик необоснованно не принимает во внимание норму прямого действия, содержащуюся в пункте 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.3016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", согласно которой в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по результатам рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты в несения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Следовательно, кадастровая стоимость в размере 9 222 000 рублей, установленная решением комиссии от 22.03.2019 N 5/12, не подлежит применению в спорный период - с 01.05.2015 по 31.05.2018.

Вместе с тем апелляционным судом признан обоснованным довод апелляционной жалобы о несоответствии расчета размера арендной платы законодательству в части непринятия во внимание ограничений прав арендатора в отношении спорного земельного участка.

Так, в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (абзац восьмой Постановления Правительства N 582). Данный принцип введен Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531, вступившим в силу 12.08.2017.

Действие Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства N 582 (в отличие от действия Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных этим же постановлением), распространяется, в том числе, на отношения, связанные с использованием земель, государственная собственность на которые не разграничена, к которым согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении спорного земельного участка по состоянию на 15.10.2018 относился указанный участок.

В этой связи являются правомерными доводы ООО "Яс-Трейд" о несоответствии Постановления Администрации N 75-па в период с августа 2017 года по 30.08.2018 (дату введения в него пункта 13, согласующегося с вышеуказанным принципом определения арендной платы) подпункту "г" пункта 3 Постановления Правительства N 582.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи (изъятые из оборота земельные участки, занятие находящимися в федеральной собственности объектами, поименованные в указанном пункте).

Письмом от 19.07.2019 N 8102/20 Управление сообщило ООО "Яс-Трейд" о том, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010044:500 находится в границах территорий запретных районов войсковых частей в/ч 20953 ТС ТОФ) бухта Промежточная), в/ч 13079 объект "21" в соответствии с постановлением Губернатора Приморского края от 07.1.2015 N 217- пг "Об установлении границ запретных зон и запретных районов для войсковых частей Министерства обороны Российской Федерации и Пограничного управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Приморскому краю".

Аналогичная информации ранее была предоставлена обществу краевым бюджетным учреждением Приморского края "Центр развития территорий" в письме от 23.04.2019 N 1717-10-0775.

Таким образом, спорный земельный участок является ограниченным в обороте, в связи с чем в соответствии с абзацем восьмым Постановления Правительства N 582 размер арендной платы за его использование в период с 12.08.2017 не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, то есть 19 981 рубль 46 копеек в месяц.

С учетом изложенного, принимая также во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности, коллегия пришла к выводу, что исковые требования о взыскании основного долга по арендной плате подлежат удовлетворению за период с ноября 2015 по 31.05.2018 на сумму 783 588 рублей 21 копейку.

Исходя из нарушения ответчиком денежных обязательств по договору аренды, требование о взыскании неустойки является судом правомерным и соответствующим пункту 4.2 договора, однако с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, принимая во внимание дату обращения истца в суд с настоящим иском (03.12.2018), подлежащим удовлетворению за период с 03.12.2015 на сумму 148 749 рублей 30 копеек.

Между тем апелляционный суд, соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что с учетом поведения Департамента при исполнении договора (выразившегося в неоднократном сообщении арендатору об отсутствии задолженности по договору, предоставлении справок о расчетах по договору от 18.04.2017, от 26.05.2015, отражающих отсутствие у ответчика задолженность по арендным платежам), имеются основания для снижения неустойки в соответствии со статьями 333, 404 ГК РФ до 5 000 рублей.

Рассмотрев довод апеллянта о наличии оснований для его освобождения от уплаты неустойки, коллегия пришла к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

В соответствии со статьей 404 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Данные правила соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

Пункт 1 статьи 406 ГК РФ предусматривает, что кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. При этом по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункт 3 статья 406 ГК РФ).

Освобождая ответчика от ответственности за несвоевременное внесение арендных платежей, следует учитывать, что предусмотренная названной выше нормой права просрочка кредитора (в данном случае - Департамента), должна быть не только связана с несовершением им как арендодателем обязательных действий по направлению обществу как арендатору уведомления об изменении арендной платы, но и непосредственно ограничивать возможность последнего надлежащим образом исполнить свои обязательства по договору.

Вместе с тем ответчиком не представлено доказательств ограничения Департаментом его возможности надлежащим образом исполнить денежные обязательства по договору.

Согласно пункту 2.6 договора размера арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя.

Между тем наличие в договоре аренды условия о заключении сторонами дополнительного соглашения в части размера арендной платы в случае изменения законодательства, направленное на внесение правовой определенности в правоотношения сторон, не умаляет императивного принципа применения нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При этом, как указано ранее, пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае применения к договору регулируемой арендной платы дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, на ответчике в любом случае лежала обязанность по внесению платы за пользование земельным участком исходя из нормативно установленных ставок, независимо от отсутствия соответствующего уведомления Департамента об изменении арендной платы и (или) от факта заключения дополнительного соглашения. Иное бы противоречило принципу нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли.

С учетом изложенных обстоятельств принятое по делу решение подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права.

Руководствуясь статьями 48, 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.05.2019 по делу N А51-25152/2018 в обжалуемой части изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Яс-Трейд" в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 788 588 рублей 21 копейку, в том числе 783 588 рублей 21 копейку основного долга и 5 000 рублей неустойки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Яс-Трейд" в доход федерального бюджета 79 426 рублей 23 копейки государственной пошлины.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью "Яс-Трейд" 1 191 рубль 39 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев