Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2019 г. N 08АП-11036/19

город Омск

23 сентября 2019 г.

Дело N А75-6296/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11036/2019) общества с ограниченной ответственностью "МКС" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.06.2019 по делу N А75- 6296/2019 (судья Никонова Е.А), принятое по исковому заявлению администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью "МКС" (ОГРН 1108602002860, ИНН 8602168679) о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

администрация города Сургута (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МКС" (далее - ООО "МКС", ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101188:65 расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101188:47, по адресу: улица 1 "З", район острова Заячий, 2 г. Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N 1299).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.06.2019 по делу N А75-6296/2019 исковые требования удовлетворены. Судом постановлено: изъять у ООО "МКС" объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101188:65 расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101188:47, по адресу: улица 1 "З", район острова Заячий, г. Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением N 1299. С ООО "МКС" в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование жалобы ее податель указал, что, разрешенный срок для строительства объекта составил до 3 месяцев, в связи с чем имеет место злоупотребление Администрацией правом вследствие нарушения разумных ожиданий арендатора. Судом не приняты во внимание фактические обстоятельства, связанные со строительством объекта недвижимости: рельеф, состояние грунта, деформационные способности земельного участка и прочие условия; возникшие сложности с грунтовым основанием по месту застройки объекта и необходимость проведения дополнительных расчетов; выполнение мероприятий в целях обеспечения безопасности строящегося объекта и устранения угрозы жизни и здоровья людей.

На основании приведенных в жалобе правовых позицией Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ответчик полагает, что арендатор, не успевший построить здания до окончания срока договора аренды, но приявший в этот срок меры к началу строительства, вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок, а отказ Администрации от продления договора является нарушением прав арендатора.

Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили.

На основании части 1 статьи 266, статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости от 21.02.2019, с 24.03.2016 на праве собственности ООО "МКС" принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101188:65, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, ул. 1 "З", район острова Заячий, степень готовности - 5%, площадь застройки 6,5 кв.м. (далее также - объект).

Между Администрацией (арендодатель) и ООО "МКС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.04.2016 N 96 (далее - договор от 18.04.2016), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне ИТ.1, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. 1 "З", район острова Заячий (далее также - участок), с кадастровым номером 86:10:0101188:47, площадью 4207 кв.м. (пункт 1.1).

Участок предоставляется под строительство АЗС на 3 поста (пункт 1.4 договора от 18.04.2016).

Срок аренды земельного участка установлен с 19.02.2016 по 18.02.2019, по истечению указанного срока действие договора прекращается (пункт 1.5 договора от 18.04.2016).

По истечении срока действия договора от 18.04.2016 Администрацией проведено обследование, по результату которого установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101188:47 не огорожена, строительные работы на момент осмотра не проводились (акт осмотра Департамента архитектуры и градостроительства Администрации от 28.02.2019 N 11/19).

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, объект для строительства которого он предоставлялся, не возведен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Исковые требования нормативно обоснованы ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд первой инстанции при разрешении спора, руководствуясь статьями 235, 239.1 ГК РФ, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установил, что объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка. Поскольку строительство не завершено, право на предоставление земельного участка однократно для окончания строительство уже было реализовано ответчиком, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии со статьями 34, 35 которого положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются своей действия на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 137-ФЗ).

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков, в том числе при предоставлении до 01.03.2015 с последующим продлением договора, заключением нового договора без проведения торгов, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В настоящем случае первоначально земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101188:47 в целях строительства АЗС на 3 поста был передан ООО "МКС" на основании договора уступки права аренды земельного участка от 01.12.2013, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью "Запсибагранс" (далее - ООО "Запсибагранс") и ООО "МКС, а также договора аренды земельного участка от 01.04.2013, заключенным между Администрацией (арендодатель) и ООО "Запсибагранс" (арендатор).

Факт передачи земельного участка в пользование ООО "МКС" подтвержден актом приема-передачи от 01.12.2013 и не оспаривается подателем жалобы.

17.02.2016 ООО "МКС" выдано разрешение на строительство автозаправочного комплекса по ул. 1 "З", район острова Заячий в г. Сургут, сроком действия по 16.05.2016 (разрешение N 86-ru10000-05-2016).

Учитывая доводы жалобы, судебная коллегия отмечает, что действий по продлению срока разрешенного строительства ООО "МКС" своевременно (в 2016-2017 годах) не предпринято.

В выдаче разрешения на строительства в 2019 году Администрацией отказано (письмо от 17.01.2019 N 01-02-219/9). Кроме того, основанием для отказа послужил тот факт, что при рассмотрении представленной ответчиком проектной документации выявлены несоответствия установленным для нее требованиям.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения данного договора от 18.04.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Из положений статей 434, 425 ГК РФ и разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора от 18.04.2016 их отношения регулируются новым договором аренды, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ООО "МКС" реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 18.04.2016 и на момент обращения Администрации с настоящим иском срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

В силу пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии объекта является нарушение срока строительства объекта вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (

Между тем, соответствующих доводов и доказательств подателем жалобы не приведено, а из материалов дела усматривается, что действуя в своей воле и интересе (статья 2 ГК РФ), ответчик на протяжении длительного времени каких-либо действий по продлению срока действия разрешения на строительство не предпринимал. Спорный объект с момента заключения договора от 18.04.2016 до момента обращения Администрации в арбитражный суд не претерпел изменений (готовность 5%).

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что оснований для отказа в удовлетворении требований Администрации не имеется. Доводы апелляционной жалобы об обстоятельствах постройки объекта, проведении дополнительных изысканий установленные выше обстоятельства не опровергают и таким основанием не являются.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден постановлением Постановление N 1299.

Таким образом, судом первой инстанции полно исследованы и установлены все фактические обстоятельства дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.06.2019 по делу N А75-6296/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова О.А. Сидоренко