Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2019 г. N 12АП-10601/19

г. Саратов

17 октября 2019 г.

Дело N А57-4137/2019

Резолютивная часть постановления объявлена - 14.10.2019 года.

Полный текст постановления изготовлен - 17.10.2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Землянниковой В.В.,

судей Акимовой М.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козинской А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и Яскевича Виктора Васильевича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 июля 2019 года по делу N А57-4137/2019 (судья Мамяшева Д.Р.),

по заявлению конкурсного управляющего Открытого акционерного общества Концерн "Артромед" Воронцова А.А. (г. Тюмень),

заинтересованные лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН: 6455039436, ОГРН: 1056405504671, 410012, г. Саратов, пл. Театральная, д.11),

Администрация Энгельсского муниципального района (413100, Саратовская область, г. Энгельс, пл. Ленина, д. 30, ОГРН 1026401988183, ИНН 6449013567),

Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация" - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Саратовского филиала (413100, Саратовская область, г. Энгельс, ул. Льва Кассиля, д. 25),

Яскевич Виктор Васильевич (г. Саратов),

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральное казенное предприятие Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области (410012, г. Саратов, ул. Кутякова, И.С., 5),

о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности.

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ОАО Концерн "Артромед" Воронцова А.А. - Горюнова Т.Г., доверенность от 24.11.2017 (срок доверенности 3 года);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - Андриясова А.А., доверенность N 7 от 09.01.2019 (срок доверенности до 31.12.2019), имеет высшее юридическое образование;

от Яскевича Виктора Васильевича - Истомин А.С., доверенность от 18.03.2016 (срок доверенности 5 лет), адвокат.

другие участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий открытого акционерного общества Концерн "Артромед" (далее - ОАО Концерн "Артромед", общество) Воронцов Антон Александрович обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Росреестр), осуществленных 06.03.2014 по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 по договору купли-продажи от 17.01.2011, заключенному между ОАО Концерн "Артромед" и Яскевичем Виктором Васильевичем (далее - Яскевич В.В.).

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Администрация Энгельсского муниципального района, Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация" - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Саратовского филиала, Яскевич Виктор Васильевич, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральное казенное предприятие Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 июля 2019 года заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 на основании договора купли-продажи от 17.01.2011, заключенного между Открытым акционерным обществом Концерн "Артромед" (ИНН 6449018558) и индивидуальным предпринимателем Яскевичем Виктором Васильевичем (дата рождения: 01.02.1963), номер и дата государственной регистрации права: N 64-64-23/004/2014-213 от 06.03.2014.

Также указанным решением на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области возложена обязанность погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре недвижимости запись от 06.03.2014 N 64-64-23/004/2014-213 о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Яскевича Виктора Васильевича на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 на основании договора купли-продажи от 17.01.2011, а также возложена обязанность восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности открытого акционерного общества Концерн "Артромед" на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200.

Заинтересованные лица - Яскевич Виктор Васильевич и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не согласились с решением суда первой инстанции, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Конкурсным управляющим ОАО Концерн "Артромед" Воронцовым А.А. в порядке ст. 262 АПК РФ представлены возражения на апелляционные жалобы, в которых он просит оставить без изменения решение Арбитражного суда Саратовской области от 29.07.2019, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 05.09.2019, 13.09.2019, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 14 октября 2019 на 17 час. 10 мин.

Как следует из материалов дела, 17.01.2011 между ОАО Концерн "Артромед" (Продавец) в лице генерального директора Гаврилова С.В. и Яскевичем В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого (пункт 1.1 договора) продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 2285 кв.м, кадастровый номер 64:50:010502:200, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. им. Горького, 1-а (т. 1 л.д. 18-21).

В пунктах 1.2, 1.3 Договора установлено, что указанный объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается удостоверением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, кадастровый номер 64:50:000000:05:02:200, выданным 20.05.1997 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Энгельсского района Саратовской области, свидетельством серии 64АБ N 748992. Стоимость объекта недвижимости указана в размере 10 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора денежные средства, полученные ОАО "Концерн "Артромед" от гражданина (индивидуального предпринимателя) Яскевича В.В. через ЗАО АКБ "Экспресс-Волга", а именно по платежным поручениям: N 790 от 06.05.2008 на сумму 500000 рублей и N 791 от 06.05.2008 на сумму 9500000 рублей признаются исполнением обязательства по оплате объекта недвижимости.

17.01.2011 сторонами Договора купли-продажи был подписан Акт приема-передачи земельного участка по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Горького, д. 1а (т. 1 л.д. 21).

В соответствии с пунктом 3 указанного Акта приема-передачи финансовых претензий по оплате земельного участка у Продавца не имеется. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2011.

Как следует из регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200, представленного в материалы настоящего дела, 23.01.2014 в регистрирующий орган поступили заявления ОАО Концерн "Артромед" в лице представителя Брехова А.В. по доверенности от 22.01.2014, а так же Яскевича В.В. о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 (т. 4 л.д. 129-132).

К указанным заявлениям были приложены договор купли-продажи от 17.01.2011, справка ОАО Концерн "Артромед" от 17.01.2014 о том, что Яскевичем В.В. произведена оплата по договору от 17.01.2011 в полном объеме, акт приема-передачи земельного участка от 17.01.2011, выписка из ЕГРЮЛ от 15.01.2014, что отражено в разделе 4.1 заявления - Документы, прилагаемые к заявлению.

Получение указанных документов подтверждается распиской от 23.01.2014 (т. 4 л.д. 160).

04.02.2014 в регистрирующий орган от ОАО Концерн "Артромед" в лице представителя Брехова А.В. поступило заявление о приостановлении государственной регистрации сроком до 04.05.2014 для донесения необходимых документов (т. 4 л.д. 147-148).

Уведомлением от 04.02.2014 N 23/004/2014-213 ОАО Концерн "Артромед", Яскевичу В.В. сообщено о приостановлении государственной регистрации до 04.05.2014 на основании заявления представителя ОАО Концерн "Артромед" Брехова А.В. (т. 4 л.д. 149).

18.02.2014 в регистрирующий орган поступило заявление ОАО Концерн "Артромед" в лице представителя Брехова А.В. о принятии дополнительно представленных документов - справки о стоимости продаваемого имущества и его доле в стоимости активов ОАО Концерн "Артромед" по состоянию на 31.12.2013 (т. 4 л.д. 150-152).

Получение указанного документа подтверждается распиской от 18.02.2014 (т. 4 л.д. 165).

19.02.2014 в регистрирующий орган поступило заявление ОАО Концерн "Артромед" в лице представителя Брехова А.В. о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010502:200 (т. 4 л.д. 153).

21.02.2014 в регистрирующий орган поступило заявление ОАО Концерн "Артромед" в лице представителя Брехова А.В. о принятии дополнительных документов - справки Энгельсского отделения Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральной БТИ" от 17.02.2014 N 389, согласно которой по результатам обследования земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. М.Горького, д. 1а с кадастровым номером 64:50:010502:0200 строений не выявлено (т. 4 л.д. 154-156).

В качестве правоустанавливающего документа о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 64:50:010502:0200 ОАО Концерн "Артромед" указано решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.04.2009 по делу N А57-16167/2008 по заявлению Администрации Энгельсского муниципального района о прекращении зарегистрированного права собственности ОАО концерн "Артромед" на объект незавершенного строительством многоэтажного жилого дома процентом готовности 0,62% по адресу: Саратовская область, город Энгельс, ул. М. Горького - площадь Ленина.

Получение указанного документа подтверждается распиской от 21.02.2014 (т. 4 л.д. 163).

При этом, решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.04.2009 по делу N А57-16167/2008 отменено постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.10.2009, которым в удовлетворении требований Администрации отказано.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено и из материалов регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером 64:50:000000:05:02:200 усматривается, что каких-либо иных документов в отношении данного земельного участка не поступало.

06.03.2014 произведена государственная регистрация N 64-64-23/004/2014-213 права собственности Яскевича В.В. на земельный участок с кадастровым номером 64:50:000000:05:02:200.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.02.2015 по делу N А57-9021/2014 ОАО Концерн "Артромед" признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 12.02.2015 по делу N А57-9021/2014 конкурсным управляющим утвержден Воронцов А.А.

Воронцов А.А., полагает, что при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок регистрирующим органом не дана должная правовая оценка документам, представленным на государственную регистрацию. По мнению конкурсного управляющего, государственным регистратором при осуществлении регистрационных действий в качестве документа, подтверждающего отсутствие на земельном участке строений, принята справка Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", содержащая недостоверную информацию. Несоответствие совершенных регистрационных действий нормам закона привели к нарушению прав ОАО Концерн "Артромед".

В связи с изложенным конкурсный управляющий ОАО Концерн "Артромед" Воронцов А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Росреестром при регистрации договора купли-продажи от 17.01.2011 не осуществлена в должной мере, в нарушение части 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, проверка законности сделки, в связи с чем, действия Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 на основании договора купли-продажи от 17.01.2011 являются незаконными.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 2, пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 9, пунктам 1 - 2 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), действовавшего в соответствующий период, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Согласно части 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Как было указано выше, в регистрирующий орган обратились ОАО Концерн "Артромед" и Яскевич В.В. с заявлениями о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Указанное положение законодательства представляет собой реализацию установленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Учитывая совокупное толкование указанных разъяснений, а так же изложенных выше положений земельного законодательства и Закона N 122-ФЗ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на регистрирующий орган при регистрации сделки в отношении земельного участка возложена обязанность, в том числе, по проверке наличия на отчуждаемом земельном участке объектов недвижимости, наличия прав у продавца земельного участка на указанные объекты.

Судом первой инстанции указано, что оценка нахождения на отчуждаемом земельном участке объектов, применительно к части 4 статьи 35 ЗК РФ производится прежде всего исходя из правовой категории данных объектов как объектов недвижимости, на что указано в пункте 11 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 N 11.

Кроме того, обязанность по установлению факта наличия или отсутствия объектов недвижимости на отчуждаемом земельном участке подтверждает сам Росреестр, на что указано в отзыве на заявление.

Как установлено в ходе рассмотрения дела и не оспаривается сторонами, в качестве документа, подтверждающего отсутствие на отчуждаемом земельном участке объектов недвижимости, Управлением Росреестра принята справка Энгельсского отделения Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральной БТИ" от 17.02.2014 N 389, из которой следует, что по результатам обследования земельного участка, расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. М. Горького, д. 1а с кадастровым номером 64:50:000000:05:02:200, строений не выявлено (т. 4 л.д. 156).

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

По смыслу указанных положений право собственности может быть зарегистрировано в Реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Кроме того, не являются объектами капитального строительства сооружения временного характера.

При этом признание объекта в качестве объекта гражданских прав (объекта недвижимости) невозможно лишь на том основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический (кадастровый) паспорт.

Апелляционная коллегия соглашается с позицией суда первой инстанции о том, что представленная в орган регистрации справка Энгельсского отделения Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральной БТИ" от 17.02.2014 N 389 об отсутствии на земельном участке строений фактически представляет собой документ органа технической инвентаризации. Вместе с тем, органы технической инвентаризации не осуществляют проверку соответствия объекта требованиям недвижимой вещи, предусмотренным статьям 130 ГК РФ, а лишь фиксируют факт наличия объекта, имеющего связь с земельным участком.

Указанная позиция согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 07.08.2017 N Ф10-2647/2017 по делу N А84-3957/2016.

Как следует из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 64:50:01 05 02:0200, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. М.Горького, уч. 1 а (т. 2 л.д. 109-123), при государственной регистрации права собственности ОАО Концерн "Артромед" на указанный земельный участок были приложены: свидетельство о праве собственности на землю N 0836522 (т. 2 л.д. 114-116), из которого следует, что земельный участок предоставлен для эксплуатации помещений в целях определенных уставными задачами. При этом, из плана, приложенного к свидетельству N 0836522 следовало, что на земельном участке имеются объекты капитального характера. Также при государственной регистрации права собственности ОАО Концепн "Артромед" на указанный земельный участок был приложен кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 64:50:01 05 02:0200 от ноября 2003 года, из которого также следует, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимости (т. 2 л.д. 119-123).

Учитывая требования законодательства по проверке регистрирующим органом наличия на земельном участке, прежде всего, объектов недвижимости как объектов гражданских прав, апелляционная коллегия считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что справка органа технической инвентаризации о наличии либо отсутствии на земельном участке каких-либо строений не может быть оценена в качестве достаточного доказательства соблюдения запрета, установленного частью 4 статьи 35 ЗК РФ без анализа сведений ЕГРН, а так же регистрационных дел объектов недвижимости, имеющих какие-либо связи с отчуждаемым земельным участком.

Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что конкурсный управляющий ОАО Концерн "Артромед" Воронцов А.А. дважды обращался с заявлениями о признании недействительной сделки - договора купли-продажи от 17.01.2011, заключенного между ОАО Концерн "Артромед" и Яскевичем В.В. и применении последствий недействительности сделки, в том числе в связи с нарушением положений ст. 35 ЗК РФ при заключении указанного договора купли-продажи земельного участка, правомерно отклонены судом первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обособленные споры, рассмотренные в рамках дела о банкротстве N А57-9021/2014 не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку Управление Росреестра по Саратовской области не являлось лицом, участвующим в указанном деле. Кроме того, в рамках указанного дела рассматривались иные требования истца, в рамках указанного дела суд исследовал вопрос о недействительности договора ввиду подозрительности и мнимости сделки, суд не оценивал договор на предмет соответствия действующему законодательству, а именно ст. 35 ЗК РФ и не устанавливал факт наличия (отсутствия) на спорном земельном участке объектов недвижимости.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200, заявитель указывает, что 04.05.2018 конкурсный управляющий обратился с запросом в ГУП "Сартехинвентаризация" и 23.05.2018 получил документы, согласно которым по архивным данным в реестровой книге N 4 р. 78 имеется запись от 30.06.1995 о праве собственности АООТ Концерн "Артромед" на объект, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. М. Горького, д. 1А. В качестве документов, устанавливающих право собственности, в реестровой книге указаны: постановление администрации г. Энгельса от 02.06.1995 N 1364/1, акт приема-передачи от 19.06.1995 (т. 1 л.д. 70).

В рамках рассмотрения спора по заявлению ООО "Базис" к ИП Яскевичу В.В. о признании сделки недействительной в материалы дела N А57-9021/2014 поступило регистрационное дело на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200, из которого конкурсному управляющему, в частности, стало известно о наличии в указанном регистрационном деле справки об отсутствии строений N 389 от 17.02.2014, выданной Саратовским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

При этом, в ответ на запрос конкурсного управляющего в его адрес поступило письмо филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области от 19.09.2018 N 7829 (т. 2 л.д. 4-6), согласно которому в ЕГРН содержатся сведения о следующих объектах недвижимости, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. М.Горького, д. 1А:

- сооружение (забор) с кадастровым номером 64:51:000000:25896, протяженностью 22-м, назначение - нежилое, год завершения строительства - 1996, кадастровая стоимость 169,28 руб.;

- нежилое здание с кадастровым номером 64:50:000000:25897, площадью 579 кв. м, литер А, А2, год завершения строительства - 1930, количество этажей - 2, кадастровая стоимость 5 346 000 руб.;

- здание караульного помещения с кадастровым номером 64:50:000000:25898, площадью 11,9 кв. м, литер В, год завершения строительства - 1996, кадастровая стоимость 238 000 руб.;

- нежилое здание с кадастровым номером 64:50:000000:25899, площадью 579 кв. м литер А, год завершения строительства - 1930, количество наземных этажей - 2, подземных - 1, кадастровая стоимость 10 130 000 руб.;

- административное здание с кадастровым номером 64:51:000000:736, площадью 367,2 кв. м, литер А, год завершения строительства - 1930, кадастровая стоимость 3 832 957,26 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела между сторонами возник спор относительно наличия (отсутствия) у Управления Росреестра по Саратовской области на момент регистрации сделки сведений о зданиях, сооружениях, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010502:200.

Давая оценку доводам сторон, суд первой инстанции правомерно учитывал следующее.

Из письма филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области от 19.09.2018 N 7829, а так же из представленных в материалы настоящего дела выписок из ЕГРН (т. 7 л.д. 17-29) следует, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25897, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899, 64:51:000000:736 внесены в ЕГРН как ранее учтенные 04.07.2012 в соответствии со сведениями, содержащимися в архиве организации технической инвентаризации.

Объект недвижимости с кадастровым номером 64:51:000000:736, 1930 года постройки, кадастровой стоимостью 3 832 957,26 руб. снят с государственного учета 24.02.2015 на основании заявления Евдокимова Сергея Валерьевича (представителя Яскевича Виктора Васильевича) о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости в связи с прекращением его существования (ОКС) N 64-0-1-181/3038/2015-1618 и акта обследования, подготовленного 19.02.2015 кадастровым инженером Алексейкиным Александром Юрьевичем.

Объект недвижимости с кадастровым номером 64:50:000000:25897, 1930 года постройки, кадастровой стоимостью 5 346 000 руб. снят с государственного учета 03.03.2015 на основании заявления Евдокимова Сергея Валерьевича (представителя Яскевича Виктора Васильевича) о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости в связи с прекращением его существования (ОКС) N 64-0-1-181/3048/2015-1619 и акта обследования, подготовленного 19.02.2015 кадастровым инженером Алексейкиным Александром Юрьевичем.

При этом, как следует из представленных в материалы дела реестровых дел на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:736, 64:50:000000:25897 (т. 7 л.д.64-94), при обращении 19.02.2015 в кадастровый орган с заявлениями о снятии с государственного кадастрового учета указанных объектов в связи с прекращением их существования, Яскевичем В.В. в качестве правоподтверждающего документа о наличии права на обращение с данными заявлениями представлено свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 на основании договора купли-продажи от 17.01.2011 (т. 7 л.д. 80, 83, 88, 91).

Согласно части 6 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в редакции, действовавшей на момент обращения Яскевича В.В., с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости.

Таким образом, объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:736, 64:50:000000:25897, применительно к части 6 статьи 20 Закона N 221-ФЗ, фактически были сняты с учета по заявлению собственника земельного участка, на котором они находились, то есть земельного участка с кадастровым номером 64:50:010502:200.

При этом, судом первой инстанции правомерно отмечено, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 22 Закона N 221-ФЗ в соответствующей редакции, необходимым для кадастрового учета документом являются, помимо прочего, акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

Между тем, в представленных в материалы настоящего дела реестровых делах на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:736, 64:50:000000:25897 отсутствуют какие-либо акты обследования установленной формы, в том числе, подготовленные 19.02.2015 кадастровым инженером Алексейкиным Александром Юрьевичем.

В заявлениях Яскевича В.В. от 19.02.2015 о снятии с кадастрового учета объектов, в разделе "документы, прилагаемые к заявлению" так же не имеется указания на представление в кадастровый орган актов обследования.

В настоящее время согласно сведениям ЕГРН актуальными являются сведения о трех объектах недвижимости стоящих на государственном кадастровом учете, расположенных на земельном участке по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. М.Горького, д. 1А: кадастровые номера 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899 (т. 2 л.д. 46-54).

В материалы настоящего дела в ответ на запросы суда поступили письма из Росреестра, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области от 13.05.2019 (т. 2 л.д. 21, 27-28), согласно которым в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010502:200 ранее располагались объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899. В настоящее время связь данных объектов с указанным земельным участком аннулирована в рамках проведения верификации сведений ЕГРН.

Судом первой инстанции учтены пояснения представителей уполномоченных органов о том, что указанная связь была аннулирована, поскольку в материалах реестровых дел отсутствовали документы, подтверждающие расположение указанных объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010502:200.

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данная позиция фактически сводится к попытке легализации правовой неопределенности и двойственности толкования правовых последствий наличия в реестре недостоверных, по мнению Росреестра и филиала Кадастровой палаты, сведений относительно связи объекта недвижимости с земельным участком, поскольку, с одной стороны, наличие такой связи признается уполномоченными органами законным и достаточным основанием для возникновения у нового собственника земельного участка права на обращение с заявлениями о снятии объектов с кадастрового учета, а с другой стороны, признается ненадлежащим основанием для учета данного обстоятельства при правовой оценке регистрируемой сделки на предмет нарушений принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Кроме того, в представленных Росреестром в материалы настоящего дела реестровых делах на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899 (т. 2 л.д. 55-82, т. 7 л.д. 30- 63) содержатся, помимо прочего, технические паспорта объектов недвижимости, изготовленных 17.10.2009, в которых в разделах "Сведения о принадлежности объекта" в качестве субъекта права собственности указано - ООО Концерн "Артромед", а в качестве документа-основания возникновения права указано свидетельство о праве собственности на землю от 27.06.1995 N 0831622, дата и номер государственной регистрации: 23.10.2007 N 64 АБ 748992.

Как следует из материалов дела, указанным свидетельством было удостоверено право собственности ОАО Концерн "Артромед" на земельный участок с кадастровым номером 64:50-05-02-200, площадью 2 285 кв.м, получивший впоследствии кадастровый номер 64:50:010502:200 (т. 1 л.д. 61-63).

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно не принят довод Росреестра об отсутствия связи между указанными объектами и земельным участком с кадастровым номером 64:50:010502:200.

Таким образом, представленными в материалы дела документами подтверждается, что на дату регистрации договора купли-продажи от 17.01.2011 (06.03.2014), Управление Росреестра имело сведения в реестре о наличии связи между объектами недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899 и земельным участком с кадастровым номером 64:50:010502:200, которая впоследствии была фактически аннулирована. Ранее такая же связь была установлена в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:736, 64:50:000000:25897, снятых впоследствии с кадастрового учета Яскевичем В.В.

Кроме того, как следует из представленного дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 64:50:01 05 02:0200, следует, что на спорном земельном участке, принадлежащем ОАО Концерн "Артромед" имеются объекты недвижимости (т. 2 л.д. 109-123).

Таким образом, принимая во внимание то, что из представленного дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 64:50:01 05 02:0200, следует, что на спорном земельном участке, принадлежащем ОАО Концерн "Артромед" имеются объекты недвижимости, а также то, что в составе реестровых дел на объекты с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899 имелись документы технического учета - кадастровые паспорта со ссылками на правообладателя данных объектов и документы - основания возникновения соответствующих прав, регистрирующий орган должен был произвести правовую оценку указанных документов и сведений с целью установления факта наличия либо отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих Обществу.

Между тем, ограничившись сведениями об отсутствии на отчуждаемом земельном участке зданий и сооружений на основании справки Энгельсского отделения Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральной БТИ" от 17.02.2014 N 389, регистрирующий орган зарегистрировал договор купли-продажи от 17.01.2011, фактически, помимо прочего, легализовав Яскевичу В.В. возможность впоследствии разрешить правовую судьбу объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010502:200 и принадлежащих ОАО Концерн "Артромед".

При этом, как подтверждается представленными в материалы дела документами, Яскевич В.В. осуществил указанные действия и снял с кадастрового учета объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:736, 64:50:000000:25897, стоимость которых, согласно письму филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области от 19.09.2018 N 7829, составляла 3 832 957,26 руб. и 5 346 000 руб.

Кроме того, регистрация договора купли-продажи от 17.01.2011, следствием которой стало возникновение у Яскевича В.В. возможности впоследствии обратиться в кадастровый орган в качестве собственника земельного участка с кадастровым номером 64:50:010502:200, повлекла актуализацию вопроса о том, что фактическое отсутствие объектов, снятых с учета на основании заявлений Яскевича В.В., могло явиться следствием их ликвидации самим Яскевичем В.В. после регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200.

Довод Росреестра об отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899 и о том, что принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в указанной ситуации не применим, поскольку предполагает обязательное наличие права на такие земельные участки и объекты недвижимости у одного лица, а так же обязательную регистрацию таких прав, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку право собственности на указанные объекты могло возникнуть до введения в действие Закона N 122-ФЗ и согласно статье 6 названного Закона оно считается действительным независимо от его государственной регистрации.

При этом судом правомерно отмечено, что факт регистрации права в той ситуации, когда такая регистрация не является обязательной и проводится по желанию правообладателя (часть 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ) не может влиять на существо и объем имеющегося права, а так же на объем механизмов защиты такого права и зависеть при реализации указанных прав от усмотрения органа регистрации.

Таким образом учитывая, что указанные объекты, согласно выпискам из ЕГРН, являются ранее учтенными и созданными в 1996, 1930 годах, а право на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 возникло у ОАО Концерн "Артромед" в 1995 году, право собственности Общества на данные объекты могло возникнуть до введения в действие Закона N 122-ФЗ и быть действительным без его государственной регистрации. Вместе с тем, Росреестром при регистрации договора купли-продажи от 17.01.2011 оценка указанных обстоятельств при оценке законности регистрируемой сделки не производилась.

При оценке доводов заинтересованных лиц о пропуске срока на обращение с настоящим заявлением, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации вправе обратиться арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как указывает заявитель, о нарушении прав Общества ему стало известно при ознакомлении с представленными в материалы обособленного спора по заявлению кредитора должника - ООО "Базис" о признании недействительным договора купли-продажи от 17.01.2011 в рамках дела N А57-9021/2014 документами, представленными на регистрацию, на основании которых регистрирующий орган пришел к выводу об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости, а именно - справки Энгельсского отделения Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральной БТИ" от 17.02.2014 N 389.

Как следует из материалов дела, ознакомление с указанными материалами произведено 27.11.2018 (т. 2 л.д. 18). При этом, заинтересованными лицами не представлено доказательств того, что конкурсный управляющий имел возможность ознакомиться с содержанием регистрационного дела на земельный участок ранее.

Довод заинтересованного лица о том, что о нахождении на земельном участке объектов недвижимости заявителю стало известно в рамках рассмотрения обособленных споров по заявлениям конкурсного управляющего о признании договора купли-продажи от 17.01.2011 недействительным, а так же из текста решения Арбитражного суда Саратовской области от 07.11.2008 по делу N А57-15325/08 правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку в рамках указанных споров речь шла об иных объектах недвижимости.

При этом, сведения об объектах недвижимости с кадастровыми номерами 64:51:000000:25896, 64:50:000000:25897, 64:50:000000:25898, 64:50:000000:25899, 64:51:000000:736 получены конкурсным управляющим из письма филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области от 19.09.2018 N 7829.

Таким образом, учитывая, что настоящее заявление подано 25.02.2019, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что срок подачи заявления применительно к предмету рассматриваемого спора и избранному способу защиты заявителем не пропущен.

Судом первой инстанции также принято во внимание, что заявителем заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока.

Процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено АПК РФ. Арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными и если не истекли предельно допустимые сроки для восстановления. О восстановлении пропущенного процессуального срока арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте (части 1, 2 и 4 статьи 117 АПК РФ).

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не установлены предельно допустимые сроки для восстановления срока, нарушенного при подаче заявления об обжаловании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, в суд первой инстанции. Нормы Кодекса не содержат перечня уважительных причин, при наличии которых суд может восстановить процессуальный срок.

Поэтому право установления наличия таких причин и их оценка принадлежит арбитражному суду.

Данный вывод суда согласуется позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.05.2017 N 305-КГ16-21421.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 02.12.2013 N 1908-О, исчисление сроков для обращения в суд возможно с учетом особенностей публичных отношений и имея в виду, в конечном счете, необходимость восстановления нарушенных прав участников правоотношений и недопустимость отказа в этом исключительно по формальным основаниям.

Из пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 (далее - Постановление N 10/22) следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 56 постановления N 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12 по делу N А12-19682/2011 и от 17.12.2013 N 11021/13 по делу N А40-114872/12-6-1075, согласно которой наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке не исключает также возможности оспаривания действий регистрирующего органа, совершенных с нарушением закона.

При этом судом первой инстанции отмечено, что в рамках настоящего дела не оценивается законность договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2011, не разрешается спор о правах на недвижимое имущество. Оценке подлежат исключительно действия регистрирующего органа в контексте соблюдения требований законодательства при осуществлении государственной регистрации права.

Является правомерной позиция суда первой инстанции о том, что поскольку заявленные требования к Управлению Росреестра основаны на утверждении о ненадлежащем исполнении обязанности по проверке законности регистрируемой сделки, а не на оценке законности данной сделки, рассмотрение требований о признании действий незаконными не связано с разрешением спора имущественного характера.

Указанная позиция согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 06.10.2016 N Ф06-10627/2016 по делу N А55-30603/2015.

С учетом изложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что Росреестром при регистрации договора купли-продажи от 17.01.2011 не осуществлена в должной мере в нарушение части 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ проверка законности сделки, в связи с чем, действия Росреестра по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010502:200 на основании договора купли-продажи от 17.01.2011 являются незаконными.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12 по делу N А12-6002/2010.

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные требования конкурсного управляющего открытого акционерного общества Концерн "Артромед" Воронцова А.А.

Доводы заявителей, приведенные в апелляционных жалобах, повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.

Данные доводы не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб Яскевича Виктора Васильевича и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 июля 2019 года по делу N А57-4137/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

В.В. Землянникова

Судьи

М.А. Акимова А.В. Смирников