Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2019 г. N 09АП-39818/19

г. Москва

16 октября 2019 г.

Дело N А40-229430/18

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Александровой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. до перерыва, Зиньковской Н.Н. после перерыва,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОО "Компания О.С.К." на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 июня 2019 года по делу N А40-229430/18, принятое судьей Немтиновой Е.В. по иску ООО "Компания О.С.К." (ИНН 5013018124, ОГРН 1095040001737) к АО "Торговый дом "Перекресток" (ИНН 7728029110, ОГРН 1027700034493), третье лицо: ООО АТЦ "Касимовская" о взыскании задолженности по договору аренды и процентов,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Одинцов Н.А. по доверенности от 26.11.2018,

от ответчика: Филоненков С.П. по доверенности от 29.12.2018;

от третьего лица: Кудрявцев Ю.А. по доверенности от 17.10.2018, Останин М.Г. генеральный директор на основании протокола от 13.11.2015,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Компания О.С.К." обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями к АО "Торговый дом "Перекресток" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 9 720 480 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 265 455 руб., об установлении ответчику неустойки за неисполнение денежного обязательства в размере 0,25% от суммы, присужденной судом, за каждый день просрочки до дня фактического исполнения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 июня 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, указывая, что судом первой инстанции не применены норма материального и процессуального права, подлежащие применению, кроме того, суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела и не дал им надлежащей оценки.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил письменные пояснения на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 03 июня 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "Гаражный комплекс "АатоСейв" (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили на 7 лет с даты государственной регистрации договор от 16.09.2014 N 30407 аренды нежилого помещения площадью 590,2 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Касимовская, д. 4 (в редакции дополнительных соглашений от 25.07.2016 N 3, от 13.06.2017 N 4, от 16.11.2017 N 5).

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Впоследствии ООО "Гаражный комплекс "АатоСейв" стало участником ООО АТЦ "Касимовская"; внесло в его уставной капитал помещения в здании по указанному адресу, сданные в аренду ответчику. Переход титула владельца спорных помещений к третьему лицу зарегистрирован 07.11.2016 (запись N 77-77/005-77/004/2016-50/2.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что вступившим в законную силу апелляционным определением Московского городского суда от 22.12.2017 по делу N 33-48657/17 за истцом признано право собственности на указанные в решении нежилые помещения, расположенные по адресу: Москва, ул. Касимовская, д. 4; из незаконного владения ООО АТЦ "Касимовская" истребованы эти нежилые помещения; определена доля истца в общем имуществе, расположенном по адресу: Москва, ул. Касимовская, д. 4, в размере 94,9%; заменен арендодатель в договоре аренды от 16.09.2014 N 30407 с третьего лица на истца; ответчик в указанный в иске период (с 22.12.2017 по 06.11.2018 не оплачивал истцу, как новому арендодателю по договору аренды от 16.09.2014 N 30407, арендную плату, имеет задолженность за указанный период в размере 9 720 480 руб.; за нарушение денежного обязательства ответчику подлежат начислению проценты по статье 395 ГК РФ.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 606, 614 ГК РФ указал следующее:

- по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

- частью 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Кроме того, суд так же указал, что согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ), а в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом судебная коллегия соглашается с применением судом первой инстанции к возникшим правоотношениям разъяснений, данным в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", из положений статьи 608 ГК РФ которых следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.

Арбитражным судом установлено, что согласно информации, содержащейся в ЕГРН, собственником нежилого помещения площадью 590,2 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Касимовская, д. 4, являющегося объектом аренды, является третье лицо ООО АТЦ "Касимовская".

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае, силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ 07.11.2016 право и обязанности арендодателя по договорам аренды перешли к третьему лицу (переход права зарегистрирован в установленном порядке).

Суд так же указывает в судебном акте, что в силу пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такой договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований арбитражный суд, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу, что договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки, в то время как в настоящем случае вступившего в законную силу решения о регистрации перехода права в пользу истца не имеется, Договор аренды от 16.09.2014 N 30407, заключенный третьим лицом и ответчиком был зарегистрирован в установленном порядке в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, действует и в установленном порядке никем не оспорен, в связи с чем, суд первой инстанции резюмирует, что истец в отсутствие титула собственника не является надлежащим арендодателем по договору аренды от 16.09.2014 N 30407 и, соответственно, не имеет права требовать взыскания с ответчика задолженности по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией исходя из следующего.

По мнению, заявителя жалобы, суд первой инстанции, вопреки представленным в дело доказательствам необоснованно пришел к выводу, что истец не является собственником помещения, которое арендуется ответчиком, а, следовательно, не имеет правовых оснований для требования арендной платы, в то время как данный факт установлен вступившим в законною силу судебным актом - определением Московского городского суда от 22.12.2017 г. по делу N 33-48657/17.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами заявителя жалобы, и полагает, что они подлежат отклонению, на основании следующего.

Действительно, как указывает истец, определением Московского городского суда от 22.12.2017 г. по делу N 33-48657/17 за истцом признано право собственности на указанные в решении нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Москва ул.Касимовская, д.4; из незаконного владения ООО АТЦ "Касимовская" истребованы эти нежилые помещения; определена доля истца в общем имуществе, в размере 94,9%; заменен арендодатель с третьего лица на истца.

При этом судебная коллегия соглашается с доводом истца, что и Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) в качестве самостоятельного основания возникновения, изменения, прекращения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение (пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

В то же время, следует отметить, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет и регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Согласно ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Процедуры учета объектов недвижимости и регистрация прав на них осуществляются одним органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальными органами.

Закон о регистрации относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям для государственной регистрации права (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).

Судебный акт является особым правоустанавливающим документом, отличающимся от иных документов признаком обязательности и исполнимости.

К числу судебных актов относится, в том числе, и определение об утверждении мирового соглашения, предусматривающее возникновение или прекращение права (обременения или ограничения права) на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации.

Согласно абз. 2 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" основанием для внесения записи в государственный реестр прав являются судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

При этом, судебная коллегия отмечает, что особого внимания заслуживает момент возникновения права собственности на основании судебного решения у заинтересованного лица. Право, установленное решением суда, возникаете с момента, определенного решением. Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость возникают по общему правилу, с момента государственной регистрации.

Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в регистрирующий орган и предоставить для регистрации необходимые документы.

Представленный на государственную регистрацию судебный акт должен иметь отметку о вступлении его в законную силу. Требования к содержанию решений судов и порядку их вступления в законную силу установлены статьями 198, 209, 329, 335, 367, 375, 391 Гражданского процессуального кодекса РФ, статьями 170, 180, 195, 271, 307 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Учитывая, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, государственный регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан судебный акт.

Вместе с тем государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании судебного акта осуществляется при наличии ряда условий:

- вступление судебного акта в законную силу (по общему правилу судебное решение вступает в силу по истечении срока, отведенного законом на кассационное или апелляционное обжалование. При этом, если представленная заявителем копия решения суда не содержит отметки о дате вступления решения в законную силу, считается, что вступление этого судебного акта в законную силу документально не подтверждено, что свидетельствует об отсутствии надлежащим образом подтвержденных сведений о вступлении судебного решения в законную силу, а, следовательно, и о непредставлении документа, необходимого для государственной регистрации прав, что является самостоятельным основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации прав);

- наличие в судебном акте описания объекта, указания правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эти документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Очевидно, что к таким сведениям относятся сведения об объекте, о субъекте-правообладателе и о праве на объект. Так, описание недвижимого имущества (площадь, кадастровый номер, местоположение) должно соответствовать описанию в технических документах, чтобы государственный регистратор мог однозначно идентифицировать объект недвижимости.

Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором имеющихся записей в ЕГРН.

В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица, и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, то государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда, либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом (ч. 3 ст. 58 Закона о регистрации).

Поскольку в судебном акте, на который ссылается истец, как на основание возникновения у него права на иск, отсутствует указание с какого момента у истца возникает право, судебная коллегия считает, что право собственности из указанного судебного акта, возникает по общим основаниям ГК, с момента государственной регистрации.

Как установлено судом апелляционной инстанции, на момент принятия решения арбитражным судом право собственности истца на объект, арендуемый ответчиком у третьего лица, не зарегистрировано, как и не погашено право собственности третьего лица на объект аренды.

При этом государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Кроме того, в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции, истец пояснил, что ему отказано Росреестром в регистрации прав.

При изложенных обстоятельствах, с учетом всех норм, указанных выше, судебная коллегия пришла к выводу, что суд первой инстанции, принимая решение по делу, верно указал на отсутствие у истца титула в отношении спорного имущества, ввиду отсутствия регистрации права, в связи с чем, арбитражным судом обоснованно отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате с ответчика в пользу истца.

Поскольку, в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, как и замена стороны в договоре аренды, возможна также на основании возникновения соответствующего права, тогда как право истца не зарегистрировано, основания для удовлетворения требований истца, на момент принятия решения, отсутствуют.

При этом, иные доказательства того, что между истцом и ответчиком заключены какие-либо сделки, позволяющие сделать вывод о возникновении между истцом и ответчиком арендных правоотношений, в материалы дела не представлены.

На основании изложенного выше, судебная коллегия пришла к выводу, что заявленные в жалобе доводы, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами суда и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июня 2019 года по делу N А40-229430/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева Г.С. Александрова