Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2024 г. N 20АП-602/24 по делу N А54-5750/2018

г. Тула

25 марта 2024 г.

Дело N А54-5750/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2024 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волошиной Н.А., судей Волковой Ю.А., Холодковой Ю.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковалевой Д.А.,

при участии в судебном заседании: от ООО "Железобетонный комбинат - 8", ООО "Стройдело", ООО "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С. - представитель Гудков Д.С., доверенности, от ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" - представитель Гордеев А.Ю., доверенность, от Министерства строительного комитета Рязанской области - представитель Ефремочкина Е.Ф., доверенность, от Прокуратуры Рязанской области - представитель Денежкина В.М., доверенность, конкурсный управляющий ООО "Бизнесстрой" Конорев В.А. лично, от конкурсного управляющего ООО "Бизнесстрой" - Некрасов О.С., по устному ходатайству конкурсного управляющего ООО "Бизнесстрой",

рассмотрев апелляционную жалобу ООО "Железобетонный комбинат - 8", ООО "Стройдело", ООО "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С. на определение Арбитражного суда Рязанской области от 26 декабря 2023 года по делу N А54-5750/2018, вынесенное по заявлению ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" (ИНН 6234090995) о намерении стать приобретателем земельного участка и находящихся на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками долевого строительства, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Бизнесстрой" (ОГРН 1146230015910, ИНН 6230087367),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Геомассив-Урал" (далее по тексту - ООО "Геомассив-Урал") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой" (далее по тексту - ООО "Бизнесстрой") в связи с наличием непогашенной задолженности.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 11.07.2018 заявление принято к производству, возбужденно производство по делу и назначено к рассмотрению с привлечение лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 31.01.2019 признано обоснованным заявление о признании его несостоятельным (банкротом), в отношении ООО "Бизнесстрой" введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим должника утвержден Садыков Руслан Ринатович.

Сообщение о введении наблюдения в отношении должника опубликовано в газете "Коммерсант" 09.02.2019.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.01.2020 ООО "Бизнесстрой" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство по правилам § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Конкурсным управляющим имуществом ООО "Бизнесстрой" утвержден Конорев В.А.

Сообщение об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 01.02.2020.

20.02.2023 через систему электронной подачи документов "Мой арбитр" от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" поступило заявление о намерении стать приобретателем земельного участка и находящихся на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками долевого строительства.

Определением суда от 27.02.2023 заявление принято к производству, назначено судебное заседание, к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительного комплекса Рязанской области.

В ходе судебного разбирательства к участию в обособленном споре в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация Рязанского района Рязанской области, Главное управление архитектуры и градостроительства Рязанской области.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 26 декабря 2023 года суд удовлетворил заявление ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" о намерении стать приобретателем имущества застройщика ООО "Бизнесстрой": земельный участок с кадастровым номером 62:15:0050113:4995 (прав на земельный участок), предназначенный для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таком земельном участке (включая объекты незавершенного строительства), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и исполнить обязательства застройщиками перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Передал ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал": - земельный участок с кадастровым номером: 62:15:0050113:4995, площадью 61 282 кв.м., расположенный по адресу: Рязанская область, Рязанский район, в районе с. Дядьково; площадь земельного участка: 61 282 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: многоквартирные жилые дома этажностью 9-10 этажей; - проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка и объектов незавершенного строительства; - неотделимые улучшения на земельном участке (объект незавершенного строительства): наименование объекта - жилой комплекс в с. Дядьково, Рязанского района, Рязанской области Жилой дом N 1; Общая площадь здания (кв.м.) - 16 358,2; Объем (куб. м) - 63 361,48; Количество этажей (шт.) - 10; Площадь застройки (кв.м) - 1 955,6; Общая площадь квартир (кв.м.)/количество квартир (шт.) - 11 868,04/260.

Передал ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" обязательства застройщика ООО "Бизнесстрой" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика N А54-5750/2018 по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более семи квадратных метров, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций в следующих случаях: при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения; при исполнении участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме - с переходом к ООО "СЗ "Шереметьевский квартал" (ИНН: 6234090995; ОГРН: 1116215000440; адрес: 390507, Рязанская область, Рязанский район, с. Дядьково, 2-й Бульварный проезд, д. 8) имевшегося у застройщика ООО "Бизнесстрой" права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

Обязал ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения перечислить ООО "Бизнесстрой" денежные средства в размере 17 352 237 руб. 12 коп., превышения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями над совокупным размером требований участников строительства должника, включенных в реестр требований участников строительства.

Обязал ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" в течение 10 рабочих дней перечислить на специальный банковский счет застройщика денежные средства в общем размере 6 407 046 руб. 59 коп., в том числе для погашения текущих платежей ООО "Бизнесстрой" - в размере 5 927 736 руб. 08 коп; для погашения требований кредиторов, включенных во вторую очередь реестра требований кредиторов ООО "Бизнесстрой" - размере 479 310 руб. 51 коп.

Признал погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050113:4995, площадью 61 282 кв.м., предназначенного для строительства и принадлежащего ООО "Бизнесстрой" со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектом незавершенного строительства).

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Железобетонный комбинат - 8", ООО "Стройдело", ООО "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С. обратились с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить определение суда.

В обоснование доводов жалобы указывает, что иного имущества в ходе ведения процедуры реализации имущества должника конкурсным управляющим не выявлено и такой работы, направленной на выявление имущества и включение его в конкурсную массу, им в настоящее время не ведется. Наоборот, конкурсный управляющий всячески препятствует тому: финанализ не проводит, сомнительные сделки не оспаривает, имущество и дебиторку в конкурсную массу не включает, право собственности на объет самовольной постройки за должником не регистрирует, на ходатайства и запросы конкурсных кредиторов 4-ой очереди отвечает через раз и не в полном объеме, документы по запросу не предоставляет.

Таким образом, заявитель считает, что у должника явно не достаточно имущества для погашения требований всех кредиторов, тем более, что конкурсный управляющий изначально был намерен и совершал все действия, направленные все вывод имущества из конкурсной массы должника в пользу ООО "СЗ Шереметьевский квартал", при этом в нарушение порядка, установленного ст.ст. 201.9, 201Л4 Закона о банкротстве, без проведения торгов в отношении свободных от застройки земельных участков, находящихся в залоге у ООО "СЗ Шереметьевский квартал", причинив тем самым значительный материальный ущерб кредиторам 4-ой очереди.

Также указывает, что согласно Протоколу N 173 от 24.08.2023 г. (пункт 3 Протокола), доводы, указанные в жалобе ООО "ЖБК-8" от 05.07.2023 г., подтвердились. Дисциплинарный комитет РОО пришел к: выводу о том, что выявленные в ходе внеплановой проверки нарушения относятся к нарушениям требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки при осуществлении оценщиком оценочной деятельности, и являются неустранимыми.

Считает, что заявление о фальсификации доказательств и исключении из числа доказательств по делу Отчета ООО "ХПЦ "ФОРМУЛА" от 27.02.2023 г. N 9/Н судом было рассмотрено по существу 19 декабря 2023 года и неправомерно отказано в его удовлетворении.

Апеллянт также указывает, что рыночная стоимость земельного участка экспертом была существенным образом занижена. С учетом выявленных замечаний рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050113:4995 должна быть значительно выше, чем рассчитано экспертом, что также будет согласовываться с данными о кадастровой стоимости, которая составляет 108 366 186,24 руб.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

От ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал", конкурсного управляющего ООО "Бизнесстрой" Конорева В.А., Министерства строительного комитета Рязанской области, Прокуратуры Рязанской области поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, от общества с ограниченной ответственностью "Железобетонный комбинат - 8", общества с ограниченной ответственностью "Стройдело", общества с ограниченной ответственностью "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С. поступила уточненная апелляционная жалоба с дополнительными материалами, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Отчет N 9616 от 08.02.2024, приложенный к уточнениям судом апелляционной инстанции не приобщается на основании пункта 2 статьи 268 АПК РФ.

Кроме того, суд учитывает, что заявитель просит приобщить документ, датированный после вынесения обжалуемого судебного акта, что лишает возможности по приобщению данного документа.

Указанный документ возврату заявителю не подлежит, поскольку представлен в электронном виде.

В судебном заседании представитель ООО "Железобетонный комбинат - 8", ООО "Стройдело", ООО "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С. поддержал доводы апелляционной жалобы, а также заявил устное ходатайство об отложении судебного заседания, а так же об истребовании документов у ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" и о вызове в качестве свидетеля Новосельцевой А.Л.

Представитель Министерства строительного комитета Рязанской области, представитель конкурсного управляющего, ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал", представитель Прокуратуры Рязанской области возражали против доводов апелляционной жалобы и против удовлетворения заявленных ходатайств.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания, пришел к следующим выводам.

В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференцсвязи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, вопрос об отложении судебного разбирательства относится на усмотрение суда, является его правом, а не обязанностью, доводы, положенные в обоснование заявленного ходатайства об отложении рассмотрения дела оцениваются судом с точки зрения необходимости и уважительности причин для отложения судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в материалах дела достаточно документов и сведений для разрешения спора по существу.

В связи с этим, оснований для удовлетворения заявленного ходатайства судом не установлено.

Рассмотрев ходатайство об истребовании документов у ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" апелляционный суд приходит к выводу о том, что ходатайство об истребовании документов подлежит отклонению на основании статей 66, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поскольку материалы дела содержат исчерпывающие сведения, необходимые для рассмотрения дела, при этом ходатайство не соответствует требованиям, изложенным в части 4 статьи 66 АПК РФ, не представлено доказательств невозможности получения документов самостоятельно.

Ходатайство о вызове свидетеля Новосельцевой А.Л. также отклоняется судом апелляционной инстанции исходя из следующего.

Согласно части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Оценив ходатайство заявителя о вызове свидетелей в суде апелляционной инстанции, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку доказательств того, что лицо, о вызове которого в качестве свидетеля ходатайствовал заявитель, располагает сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для дела (часть 1 статьи 56 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которые невозможно установить из представленных в материалы дела доказательств, в материалы дела не представлено.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в суд не направили, что согласно статей, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции, в ходе судебного разбирательства определением от 28.11.2023 по обособленному спору назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы собственности" Харитонову Роману Валерьевичу. На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость прав застройщика ООО "Бизнесстрой" на земельный участок с кадастровым номером 62:15:0050113:4995, расположенный по адресу: Рязанская область, Рязанский район, в районе с. Дядьково с находящимися на нем неотделимыми улучшениями - незавершенным строительством жилым домом N 1 по состоянию на 17.02.2023 года.

11.12.2023 в материалы дела поступило заключение эксперта N 3285/2023, согласно которому экспертом сделан следующий вывод: "Рыночная стоимость прав застройщика ООО "Бизнесстрой" на земельный участок с кадастровым номером 62:15:0050113:4995, расположенный по адресу: Рязанская область, Рязанский район, в районе с. Дядьково с находящимися на нем неотделимыми улучшениями - незавершенным строительством жилым домом N 1 по состоянию на 17.02.2023 года составляет 117 989 000 руб. (из которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050113:4995 составляет 48 800 000 руб., объекта незавершенного строительства - 69 189 000 руб.).

Возражая относительно выводов эксперта, представитель ООО "Железобетонный комбинат - 8", ООО "Стройдело", ООО "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С. указывал на противоречивые выводы эксперта и недопустимость соответствующего заключения.

В судебное заседание 19.12.2023 вызван эксперт Харитонов Р.В., который дал устные пояснения относительно заявленных представителем ООО "Железобетонный комбинат - 8", ООО "Стройдело", ООО "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С. возражений.

Судом первой инстанции отклонен довод, что определенная экспертом рыночная стоимость праву застройщика на земельный участок ниже кадастровой (108 366 186,24 руб.) так как данное обстоятельство не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.

Также, судом отклонен довод о том, что используемые экспертом аналоги имеют иной вид разрешенного использования, расположены в иных зонах в соответствии с картой градостроительного зонирования. В экспертном заключении относительно выбора указанных аналогов содержится подробное обоснование на стр. 45 заключения.

Довод о том, что экспертом не применены необходимые корректировки судом первой инстанции не принят во внимание, так как ввиду существующих требований закона об оценочной деятельности эксперт вправе самостоятельно выбирать методические рекомендации. Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта.

Довод о том, что аналог N 3 не проверяем, так как в тексте объявления отсутствует дата публикации/размещения объявления, а на текущую дату объявление не открывается, судом отклонен, так как экспертом к экспертному заключению приложена распечатка объявления о продаже.

Суд пришел к выводу, что довод о том, что эксперт необоснованно отказался от использования доходного подхода, так как рассматриваемые объекты в целом относятся непосредственно к доходному сектору и направлены на извлечение прибыли - продажа жилых и нежилых помещений является необоснованным.

В экспертном заключении имеется обоснование использования сравнительного подхода и отказа от доходного и затратного подхода. Выбор конкретных методов и методик экспертного исследования является прерогативой эксперта.

Довод о том, что экспертом существенно занижена рыночная стоимость земельного участка со ссылками на договор купли-продажи от 16.06.2017, заключенный между ООО "Бизнесстрой" и Сарычевой Н.В. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 62:15:0050113:1775, 62:15:0050113:1782, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050113:18, заключенный между ООО "Бизнесстрой" и ООО "СК Вятич" 23.07.2015, а также стоимость земельных участков в микрорайонах Кальное, Дашково-Песочня, Недостоево, п. Элеватор, ул. Окская, ул. Дорожная, ул. Боголюбова, в г. Рыбное Рыбновского района Рязанской области судом отклонены.

Как установлено судом и следует из экспертного заключения, экспертом при проведении экспертизы использовались аналоги, расположенные непосредственной близости к спорному земельному участку.

Судом также отмечено, что эксперты являются процессуально самостоятельными лицами, свободны в выборе методик, необходимых для ответа на поставленные судом вопросы исходя из имеющихся в деле документов, профессионального опыта и квалификации. Несогласие с примененными экспертом методиками само по себе не свидетельствует о неполноте исследования и даче заключения.

Вопреки позиции представителя ООО "Железобетонный комбинат - 8", ООО "Стройдело", ООО "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С., суд пришел к выводу, что в заключении эксперта подробно и обстоятельно изложены примененные подходы и методы исследования. Примененные экспертом методики исследования находится в строгом соответствии с поставленными перед экспертом вопросами, обусловлены ссылками на нормативные и иные руководящие документы, примененные экспертом.

Более того оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Суд пришел к выводу, что возражения, по которым оспаривается судебная экспертиза, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами эксперта.

Экспертное заключение N 3285/2023 признано судом соответствующим требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида.

Судом отмечено, что выводы в заключении эксперта N 3285/2023 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050113:4995 соотносятся с выводам, содержащимися в отчете N2023-11НЗ/2858 об оценке рыночной стоимости земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: многоквартирные жилые дома этажностью 9-10 этажей, общая площадь 61 282 кв.м., кадастровый номер: 62:15:0050113:4995, адрес (местоположение): Рязанская область, Рязанский район, в районе с. Дядьково, представленном в материалы обособленного спора ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал".

По результатам проведенной экспертизы конкурсный управляющий ООО "Бизнесстрой" на основании абзаца второго пункта 2 статьи 201.15 и пункта 8 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, представил в суд следующие сведения.

Сумма для погашения задолженности по текущим платежам, связанным с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, взысканием задолженности по выплате вознаграждения лицам, исполнявшим обязанности арбитражного управляющего в деле о банкротстве, вознаграждения управляющих составляет - 5 927 736,08 руб.

Требования кредиторов первой очереди в реестре требований кредиторов ООО "Бизнесстрой" отсутствуют.

Сумма для погашения задолженности требования кредитора второй очереди федеральной налоговой службы составляет 479 310,51 руб.

Общий размер задолженности по текущим платежам и требованиям кредиторов первой и второй очереди составляет -6 407 046,59 руб.

Сведения о земельном участке, на котором расположены неотделимые улучшения (объект незавершенного строительства): Земельный участок, кадастровый номер земельного участка 62:15:0050113:4995. - Площадь земельного участка: 61 282 кв. м., - адрес: Рязанская область, Рязанский район, в районе с. Дядьково, - категория земель: Земли населенных пунктов - Разрешенное использование: Многоквартирные жилые дома этажностью 9-10 этажей - Вид права - собственность.

Неотделимые улучшения на земельном участке (объект незавершенного строительства): - Наименование объекта - жилой комплекс в с. Дядьково, Рязанского района, Рязанской области Жилой дом N 1; - Общая площадь здания (кв.м.) - 16 358,2; - Объем (куб. м) - 63 361,48; - Количество этажей (шт.) - 10; - Площадь застройки (кв.м) - 1 955,6; - Общая площадь квартир (кв.м.)/количество квартир (шт.) - 11 868,04/260.

Сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями согласно заключении эксперта N 3285/2023 составляет - 117 989 000 руб.

Совокупный размер требований участников строительства с учетом размера убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, включенных в реестр требований участников строительства составляет - 100 636 762,88 руб.

Соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет: 17 352 237,12 руб. = (117 989 000 руб. - 100 636 762,88 руб.).

Суд пришел к выводу, что из анализа представленных в материалы обособленного спора документов усматривается, что ООО Специализированный застройщик "Шереметьевский квартал" отвечает требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и имеет возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке.

В материалы дела от Минстроя России поступило заключение от 31.03.2023 N 17611-НС/07 о возможности передачи имущества и обязательств закройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем по делу N А54-5750/2018.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления ООО Специализированный застройщик "Шереметьевский квартал" о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Одновременно, судом установлены следующие обстоятельства.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 26.10.2020 в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой" были включены требования общества с ограниченной ответственностью "Компания Эльбрис" в сумме 51 230 000 руб., как обеспеченные залогом имущества должника на основании пункта 2.8. договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2014 и пункта 1.6. договора купли-продажи земельного участка от 23.07.2015.

28.11.2022 между обществом с ограниченной ответственностью "Компания Эльбрис" (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" (новый кредитор) заключен договор уступки прав требования (далее - договор цессии), согласно которому кредитор в полном объеме передает (уступает), а новый кредитор принимает в полном объеме право требования к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой" (ОГРН 1146230015910, ИНН 6230087367) в сумме 51 230 000 руб., обеспеченную залогом имущества договором купли-продажи земельного участка от 12.05.2014 и договором купли-продажи земельного участка от 23.07.2015.

Согласно пункту 1.5 договора уступки прав требования от 28.11.2022 переход права (требования) считается состоявшимся в день поступления в полном объеме суммы, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, на расчетный счет кредитора.

Отплата по договору уступки прав требования от 28.11.2022 произведена следующими платежными поручениями: N 18 от 30.11.2022 в сумме 10 000 000 руб., N 715 от 02.12.2022 в сумме 20 000 000 руб., N 25 от 13.12.2022 в сумме 10 000 000 руб.

В соответствии с абз. 3 пункта 2.2. договора уступки прав требования от 28.11.2022 после поступления в полном объеме денежных средств, указанных в пункте 1.3. настоящего договора, на расчетный счет кредитора новому кредитору в целях обеспечения прав требования передаются права залогодержателя на обеспеченные залогом земельные участки с кадастровыми номерами: 62:15:0050113:1774, 62:15:0050113:1776, 62:15:0050113:1777, 62:15:0050113:1778, 62:15:0050113:1779, 62:15:0050113:1780 и 62:15:0050113:1781.

23.12.2022 конкурсным управляющим ООО "Бизнесстрой" принято решение об объединении земельных участков с кадастровыми номерами: 62:15:0050113:1774, 62:15:0050113:1776, 62:15:0050113:1777, 62:15:0050113:1778, 62:15:0050113:1779, 62:15:0050113:1780 и 62:15:0050113:1781.

В результате объединения образовался земельный участок с кадастровым номером 62:15:0050113:4995.

Определением суда от 21.04.2023 в рамках дела N А54-5750/2018 произведена процессуальная замена конкурсного кредитора - общества с ограниченной ответственностью "Компания Эльбрис" по требованию в сумме 51 230 000 руб., как обеспеченному залогом имущества должника на основании пункта 2.8. договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2014 и пункта 1.6. договора купли-продажи земельного участка от 23.07.2015, включенному в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Бизнесстрой" на основании определения Арбитражного суда Рязанской области от 26.10.2020, на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал".

Таким образом, земельный участок на котором расположены неотделимые улучшения (объект незавершенного строительства) обременен залогом ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал", который заявил о намерении стать приобретателем земельного участка и находящихся на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками долевого строительства. Одновременно с переходом прав застройщика приобретателю, ранее возникший залог в пользу ООО "Специализированный застройщик Шереметьевский квартал" в силу абзаца второго пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве прекращается.

Доводы представителя ООО "Железобетонный комбинат - 8", ООО "Стройдело", ООО "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С. о необоснованном принятии конкурсным управляющим решения от 23.12.2023 об объединении земельных участков с кадастровыми номерами: 62:15:0050113:1774, 62:15:0050113:1776, 62:15:0050113:1777, 62:15:0050113:1778, 62:15:0050113:1779, 62:15:0050113:1780 и 62:15:0050113:1781 судом отклонены, так как являются предметом рассмотрения самостоятельного обособленного спора в рамках дела N А54-5750/2018.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд области правомерно руководствовался следующим.

Частью 14 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон о внесении изменений) установлено, что передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Закона о внесении изменений) осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных этой частью, если в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны быть построены на передаваемом земельном участке, договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключен без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Закона о внесении изменений), до 1 июля 2019 года и применительно к договорам участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года; передача указанного в этой части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Закона о внесении изменений) осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно части 17 статьи 16 Закона о внесении изменений положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Закона о внесении изменений) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу Закона о внесении изменений при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ, устанавливалось, что требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. Подпункт 3.1 того же пункта определяет требование о передаче машино-места и нежилого помещения как требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию; под нежилым помещением понимается такое, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Пунктом 5 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" закреплено, что, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с данным Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 данного Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок; эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением их собрания.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 201.15 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 данного Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями либо стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

Согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 201.15-1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 данного Федерального закона, он представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 данного Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства).

Пункт 11 статьи 201.15-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает, что государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество; залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю; прекращение залога в таком случае не влечет изменения очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Довод апелляционной жалобы, что согласно Протоколу N 173 от 24.08.2023 г. (пункт 3 Протокола), доводы, указанные в жалобе ООО "ЖБК-8" от 05.07.2023 г., подтвердились. Дисциплинарный комитет РОО пришел к: выводу о том, что выявленные в ходе внеплановой проверки нарушения относятся к нарушениям требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки при осуществлении оценщиком оценочной деятельности, и являются неустранимыми, отклоняется как несостоятельный.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

В материалы дела представлено экспертное заключение, а также суд апелляционной инстанции учитывает, что эксперт присутствовал в судебном заседании в суде первой инстанции и мотивированно ответил на вопросы суда.

Положения п.3. ст. 201.15-1 Закона о банкротстве предусматривают, в случае если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что после удовлетворения заявления о намерении и передачи прав застройщика приобретателю, имущество, которое остается у застройщика ООО "Бизнесстрой", с учетом обязанности приобретателя перечислить застройщику в соответствии с положениями п.3. ст. 201.15-1 Закона о банкротстве суммы 17 352 237,12 руб. достаточно для погашения задолженности по текущим платежам, связанным с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, взысканием задолженности по выплате вознаграждения лицам, исполнявшим обязанности арбитражного управляющего в деле о банкротстве, вознаграждения управляющих, а также задолженности по требованиям кредиторов второй очереди.

В силу пункта 7 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве к заявлению о намерении лица, имеющего намерение стать приобретателем, которым является юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", прилагаются документы, подтверждающие: 1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; 2) возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

Таким образом, для удовлетворения заявления о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства, земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, необходимо соответствие правового статуса заявителя требованиям, предъявляемым к застройщику нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и имеется возможность погашения текущих платежей, связанных с удовлетворением застройщиком требований участников строительства путем передачи прав застройщика.

В соответствии с пунктом 10 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение 10 дней с даты поступления заявления о намерении.

При подготовке заключения оценивается возможность передачи объектов незавершенного строительства и земельного участка либо земельных участков и обязательств застройщика нескольким приобретателям.

Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, соответствующего заключения определяются Правительством Российской Федерации.

В материалы дела от Минстроя России поступило заключение от 31.03.2023 N 17611-НС/07 о возможности передачи имущества и обязательств закройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем по делу N А54-5750/2018.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления ООО Специализированный застройщик "Шереметьевский квартал" о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Доводы апелляционной жалобы, что иного имущества в ходе ведения процедуры реализации имущества должника конкурсным управляющим не выявлено и такой работы, направленной на выявление имущества и включение его в конкурсную массу, им в настоящее время не ведется. Наоборот, конкурсный управляющий всячески препятствует тому: финанализ не проводит, сомнительные сделки не оспаривает, имущество и дебиторку в конкурсную массу не включает, право собственности на объет самовольной постройки за должником не регистрирует, на ходатайства и запросы конкурсных кредиторов 4-ой очереди отвечает через раз и не в полном объеме, документы по запросу не предоставляет отклоняются, так как данные обстоятельства применительно к предмету данного обособленного спора не устанавливаются.

Данные доводы могут быть заявлены при рассмотрении заявления в порядке статьи 60 АПК РФ.

Довод апелляционной жалобы, что у должника явно не достаточно имущества для погашения требований всех кредиторов, тем более, что конкурсный управляющий изначально был намерен и совершал все действия, направленные все вывод имущества из конкурсной массы должника в пользу ООО "СЗ Шереметьевский квартал", при этом в нарушение порядка, установленного ст.ст. 201.9, 201Л4 Закона о банкротстве, без проведения торгов в отношении свободных от застройки земельных участков, находящихся в залоге у ООО "СЗ Шереметьевский квартал", причинив тем самым значительный материальный ущерб кредиторам 4-ой очереди отклоняется, так как не подтвержден документально.

Довод апелляционной жалобы, что заявление о фальсификации доказательств и исключении из числа доказательств по делу Отчета ООО "ХПЦ "ФОРМУЛА" от 27.02.2023 г. N 9/Н судом отказано неправомерно отклоняется.

На основании статьи 161 АПК РФ судебная экспертиза является одним из способов проверки заявления о фальсификации доказательств. Следовательно, процессуальный закон не исключает возможности проверки судом заявления о фальсификации иными способами.

Исходя из положений части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьи 67 АПК РФ не подлежит рассмотрению заявление о фальсификации, если оно подано в отношении документа, подложность которого, по мнению суда, не повлияет на исход дела в связи с наличием в материалах дела иных доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства (пункт 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Довод апелляционной жалобы, что рыночная стоимость земельного участка экспертом была существенным образом занижена. С учетом выявленных замечаний рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:15:0050113:4995 должна быть значительно выше, чем рассчитано экспертом, что также будет согласовываться с данными о кадастровой стоимости, которая составляет 108 366 186,24 руб., был предметом оценки судом первой инстанции и правомерно отклонен. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

От ООО "Железобетонный комбинат - 8", вместе с апелляционной жалобой поступило заявление о приостановлении исполнения определения Арбитражного суда Рязанской области от 26 декабря 2023 года по делу N А54-5750/2018.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 удовлетворено ходатайство ООО "Железобетонный комбинат - 8", о приостановлении исполнения определения Арбитражного суда Рязанской области от 26 декабря 2023 года по делу N А54-5750/2018, до рассмотрения апелляционной жалобы ООО "Железобетонный комбинат - 8", ООО "Стройдело", ООО "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С. на определение Арбитражного суда Рязанской области от 26 декабря 2023 года по делу N А54-5750/2018.

Согласно части 4 статьи 265.1 АПК РФ исполнение судебного акта приостанавливается на срок до принятия арбитражным судом апелляционной инстанции постановления по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, если судом не установлен иной срок приостановления.

В соответствии с частью 5 статьи 327 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - исполнительное производство возобновляется по заявлению взыскателя, должника, судебного пристава-исполнителя арбитражным судом, приостановившим исполнительное производство, после устранения причин или обстоятельств, послуживших основаниями для его приостановления.

Поскольку апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба ООО "Железобетонный комбинат - 8", ООО "Стройдело", ООО "Стройиндустрия", ИП Шаршавова М.И., Разоренова В.С удовлетворению не подлежит, то основания для приостановления судебного акта отпали.

В соответствии с пунктом 3 статьи 61 Закона о банкротстве определения арбитражного суда, которые приняты в рамках дела о банкротстве, но не предусмотрены Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и в отношении которых не установлено, что они подлежат обжалованию, могут быть обжалованы в апелляционном порядке не позднее чем через четырнадцать дней со дня их принятия.

По результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции принимает постановление, которое является окончательным.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Рязанской области от 26 декабря 2023 года по делу N А54-5750/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения определения Арбитражного суда Рязанской области от 26 декабря 2023 года по делу N А54-5750/2018, принятое определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и является окончательным.

Председательствующий

Н.А. Волошина

Судьи

Ю.А. Волкова Ю.Е. Холодкова