Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2019 г. N 09АП-55796/19

г. Москва

22 ноября 2019 г.

Дело N А40-129698/18

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Кораблевой М.С., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Центр управления активами"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2019 по делу N А40-129698/18, принятое судьей Кантор К.А.,

по иску ООО "Советский писатель" (ИНН 7704043765) к АО "Центр управления активами" (ИНН 7705008940) об обязании зачесть в счет арендной платы стоимость затрат на капитальный ремонт,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Артамонов А.С. по доверенности от 03.04.2019, диплом ДВС 1098404 от 08.06.2001,

ответчика: Голубцов Е.А. по доверенности от 24.10.2019, по доверенности от 12.11.2019, Веселов Р.В. - ген. директор на основании выписки из ЕГРЮЛ, Бердигалиев Р.А. по доверенности от 23.05.2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Советский писатель" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ФГУП "Центр управления активами" об обязании зачесть в счет арендной платы по договору аренды нежилого фонда 127 210 297,38 руб., затраченных обществом с ограниченной ответственностью издательство "Советский писатель" на капитальный ремонт здания.

Определением от 11.03.2019 произведена процессуальная замена ответчика на акционерное общество "Центр управления активами".

Решением арбитражного суда от 29.07.2019 исковое заявление удовлетворено в части, суд обязал ответчика зачесть в счет арендной платы по договору аренды нежилого фонда 98 903 340,65 руб., затраченных обществом с ограниченной ответственностью издательство "Советский писатель" на капитальный ремонт здания, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ООО Издательство "Советский писатель" является арендатором 2098 кв.м площадей нежилых помещений, расположенных в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 11, стр. 1, н основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 28 ноября 2000 г. N 1-1798/2000 с учетом дополнительных соглашений к нему.

В период с января 2013 года по июнь 2015 года общество произвело капитальный ремонт указанного здания, расходы составили 127 210 297,38 руб. Необходимость проведения капитального ремонта здания была неотложной.

Указанные факты подтверждаются заключением эксперта центра независимой строительной экспертизы "ПГС" (шифр СТЭ18, арх. N 07-18), отчетом N ОЗ-ОЦ/01 от 21.03.2018 об оценке рыночной стоимости работ по капитальному ремонту здания с кадастровым номером 77:01:0001061:1009 общей площадью 2098 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 11, стр. 1, ООО "Поликор", экспертным заключением (положительное) N 206С-18 от 23.03.2018 некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Сводный оценочный департамент".

09.02.2018 ответчик письмом N 010-Ю уведомил общество об увеличении с 1 марта 2018 года ежемесячного размера арендной платы до 2773975 руб.

16.04.2018 общество в связи с многократным увеличением ответчиком размера арендной платы обратилось к ответчику с заявлением зачесть в счет арендной платы по договору аренды 127 210 297,38 руб., затраченных обществом на капитальный ремонт здания, вызванный неотложной необходимостью.

В связи с отказом в удовлетворении досудебной претензии истец обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что арендатор законно произвел капитальный ремонт арендуемого имущества и имеет право на возмещение стоимости ремонта в сумме, установленной судебной экспертизой.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит доводы о том, что любые капитальные работы являются неотделимыми улучшениями; суд первой инстанции неправильно применил положения ст.ст. 616, 623 ГК РФ; экспертное заключение является ненадлежащим доказательством по делу; исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику.

Суд находит необоснованными доводы заявителя апелляционной жалобы.

При рассмотрении спора суд первой инстанции обосновано руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства. В результате изучения предоставленной документации и натурного обследования экспертом установлено, что капитальный ремонт на объекте, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 11, стр.1, производился; работы по капитальному ремонту объекта, расположенному по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 11, стр.1 произведены в объеме, отраженном в таблице 4 заключения. Стоимость работ по капитальному ремонту объекта, расположенному по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 11, стр. 1 составляет: в ценах дату подписания договоров подряда 2013-2015 гг. - 98 903 340,65 рублей; работы по капитальному ремонту объекта соответствуют действующим нормативам и проектно-сметной документации; проведенные работы по капитальному ремонту не создают угрозу безопасности объекта и жизни и здоровью людей, находящихся на объекте или на его территории; эксплуатация объекта и его использование по целевому назначению, указанному в договоре на аренду нежилого фонда от 28.11.2000 N 1-1798/2000, в его текущем состоянии возможна.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор вправе требовать зачета, только если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.

Истцом в материалы дела были представлены соответствующие доказательства.

Факт проведения работ по капитальному ремонту арендуемых площадей был подтвержден истцом фактическим состоянием помещений и прилагаемыми к письму от 16.04.2018 документальными доказательствами - отчетами экспертов: заключением эксперта Центра независимой строительной экспертизы "ПГС"; отчетом N 03-ОЦ/01 от 21.03.2018 об оценке рыночной стоимости работ по капитальному ремонту здания с кадастровым номером 77:01:0001061:1009 общей площадью 2098 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Поварская, д. 11, стр. 1, выполненным ООО "ПоликоР"; экспертным заключением N 206/с-18 от 23.03.2018 некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Сводный оценочный департамент".

Кроме того, проведенная по делу судебная строительная экспертиза фактически подтвердила выводы указанных экспертных организаций.

Таким образом, факт проведения истцом капитального ремонта подтвержден специалистами, обладающими специальными познаниями в области строительных нормативов и правил.

В соответствии с п. 4.1.5. договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 28.11.2000 N 1-1798/2000 балансодержатель был обязан производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом дома. После заключения дополнительных соглашений N Д-30/497 от 04.12.2015 и N Д-30/134-1 от 23.05.2017 такая обязанность была возложена на арендодателя.

Согласно справке БТИ о состоянии здания/помещения от 16.05.2000, являющейся неотъемлемой частью договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 28.11.2000 N 1-1798/2000, здание построено и введено в эксплуатацию до 1917 года, по состоянию на 2000 г. процент износа здания по адресу: г. Москва, Поварская ул., д. 11, стр. 1 составляет 42%, последний капитальный ремонт производился в 1975 году.

Факт подписания акта приема-передачи арендуемого объекта без замечаний (вопреки утверждениям ответчика) указывает на то, что сторонам договора аренды было известно о ненадлежащем состоянии здания и его фактическом износе.

Таким образом, истец надлежащими доказательствами подтвердил необходимость проведения капитального ремонта, уклонение арендодателя от его проведения.

Требования заявлены истцом на основании норм гражданского законодательства, в связи с чем избранный способ является надлежащим.

Доводы ответчика о том, что надлежащим ответчиком по делу является Российская Федерации, в связи с чем АО "Центр управления активами" не имеет обязанности зачитывать стоимость проведения капитального ремонта в счет арендных платежей, судом отклонен, поскольку в настоящее время арендодателем по договору является ответчик и истец просит зачесть стоимость произведенного ремонта в счет будущих платежей.

Таким образом, заявителями жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Все доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. Приведенные в апелляционной жалобе доводы истцов направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2019 по делу N А40-129698/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

М.С. Кораблева А.И. Проценко