Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2019 г. N 09АП-58186/19

г.Москва

29 ноября 2019 г.

Дело N А40-50769/19

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 09.08.2019 по делу N А40-50769/19, принятое судьей Федоровой Д.Н. (85-196),

по иску Департаменту городского имущества г.Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Механика" (ОГРН 1056202002636, ИНН 6229049423)

третьи лица:1) АО "Российский сельскохозяйственный банк", 2) ОАО "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой"

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Клименок Н.В. по доверенности от 30.10.2019 диплом БВС 0916181 от ЮР-829 23.06.2000;

от ответчика: Самойлов С.Н. по доверенности от 15.12.2017, Лобанова Е.И. - генеральный директор по выписке ЕГРЮЛ;

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Механика" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 601 021 руб. 01 коп. за период с 21.07.2015 по 30.06.2017, пени в размере 200 772 руб. 55 коп. за период с 4 квартала 2015 по 30.06.2017 по договору аренды земельного участка от 14.09.2012 N М-09-038124.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 09.08.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представил отзыв на апелляционную жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив материалы дела, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, приходит к выводу, что указанное решение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 14.09.2012 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопреемник Департамент городского имущества города Москвы) и ОАО "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.09.2012 N М-09- 038124.

Согласно п.1.1 договора предметом договора является земельный участок, кадастровый номер 77:09:0002013:14, площадью 309 770 кв.м. (категория земель: земли населенных пунктов), имеющий адресный ориентиры: г.Москва, ул.Ижорская, вл.8, предоставляемый на условиях аренды для целей эксплуатации здания базы и склада.

Договор заключен сроком до 25.07.2061.

Как указал истец, в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 21.07.2015 по 30.06.2017.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.02.2019 N 77/100/137/2019-37463 на спорный земельный участок зарегистрировано право аренды ОАО "Россельхозбанк" в соответствии с постановлением о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 23.12.2016.

Как подтверждает истец, дополнительное соглашение о смене стороны по договору аренды земельного участка не оформлялось.

На спорном земельном участке расположено 8 объектов недвижимости, а именно строения 1, 2, 3, 4, 6, 7, 9, 10, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 21.07.2015 N 77-77/009-7/009/055/2015-654/2 ответчику на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 1 995,9 кв.м по адресу: г.Москва, ул.Ижорская, д.8, стр.2.

Право собственности перешло к ответчику на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО "СПК Мосэнергострой".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не является стороной спорного договора аренды и право требования по уплате как арендных платежей, так и неустойки у Департамента отсутствует.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

В силу положений п.1 ст.552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

С учетом разъяснений, содержащихся п.14 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

В настоящем случае, согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка, являющимся предметом договора аренды зарегистрировано право аренды за АО "Российский сельскохозяйственный банк".

Однако, третье лицо не обязано вносить арендную плату за весь земельный участком ввиду нахождения на нем иных правообладателей зданий, которые также являются арендаторами по договору аренды земельного участка от 14.09.2012 N М-09-038124 вне зависимости от сведений, содержащихся в ЕГРН (в материалах дела представлен табличный расчет доли для каждого из правообладателей зданий).

Требование о государственной регистрации договора установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Таким образом, отсутствие факта государственной регистрации договора при условии передачи объекта аренды, его принятия и доказанности использования объекта аренды, то есть фактического исполнения договора, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей, а каждый из арендаторов (собственников) зданий несет обязательства в том размере, в каком этот размер соответствует площади зданий, расположенных на земельном участке.

В соответствии с п.7 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

В силу п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку у ответчика отсутствует право собственности на спорный земельный участок, он обязан оплачивать пользование им в форме арендной платы.

В п.3.3 договора установлен размер арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении 2 к настоящему договору. Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с п.5.6 и 5.7 договора на ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату.

В п.7.1 договора указано, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим договором.

В соответствии с п.7.2 в случае невнесения арендной платы в установленный срок ответчик уплачивает истцу пени. Пени за просрочку платежа составляют 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

В нарушении п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ и условий настоящего договора у ответчика имеется задолженность по договору аренды земельного участка от 14.09.2012 N М-09-038124 по арендной плате за землю за период с 21.07.2015 по 30.06.2017 в размере 1 601 021 руб. 01 коп. и пени за период с 4 квартала 2015 по 30.06.2017 в размере 200 772 руб. 55 коп. за просрочку платежа.

Представленный истцом расчет произведен согласно доле ответчика в имущественных правах, исходя из учета разрешенного использования земельного участка, вида осуществляемой на нем хозяйственной или иной деятельности, а также дополнительных условий использования земельного участка, установленные для решения социальных задач и задач развития города.

Суд апелляционной инстанции, проверив представленный расчет, признает его обоснованным.

Кроме того, истцом также представлен расчет неустойки за период с 4 квартала 2015 по 30.06.2017 размер которой составил 200 772 руб. 55 коп.

Расчет пени судом апелляционной инстанции проверен и признан правильным.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит отмене.

По правилам ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на сторону не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, п.3 ч.1 ст.270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2019 по делу N А40-50769/19 отменить.

Взыскать с ООО "Механика" в пользу Департамента городского имущества г.Москвы задолженность по арендной плате за период 21.07.2015 по 30.06.2017 в размере 1 601 021 руб. 01 коп., а также пени за период с 4 квартала 2015 по 30.06.2017 в размере 200 772 руб. 55 коп.

Взыскать с ООО "Механика" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 31 018 руб., а так же по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Н.И. Панкратова О.В. Савенков