Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2019 г. N 10АП-21848/19

г. Москва

10 декабря 2019 г.

Дело N А41-99601/18

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Нетребской А.С.,

при участии в заседании:

от ИП Щепиной Е.Ф.: Степанов Е.В., по доверенности от 07.11.2018;

от Министерства имущественных отношений Московской области: Гусева М.Н., по доверенности от 18.04.2019 N 226;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от АО "Мособлгаз": не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2019 года по делу N А41-99601/18 по исковому заявлению ИП Щепиной Е.Ф. к Министерству имущественных отношений Московской области, третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, АО "Мособлгаз" о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Щепина Екатерина Федоровна обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Московской области со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений):

- расторгнуть договор аренды N 26054-Z от 19/12/2017 земельного участка с кадастровым номером 50:13:0080424:223 общей площадью 1 300 (одна тысяча триста) кв, м, расположенный но адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Тарасовка, Центральный проезд, в районе д, 12 заключенный между мной и Министерством имущественных отношений МО. Договор зарегистрирован Росреестром 15.01.2018 для строительства объекта для обслуживания жилой застройки;

- Взыскать с Министерства имущественных отношений Московской области в пользу Ип Щепиной Е.Ф.:

- расходы на оплату вознаграждения за организацию и проведение аукциона на сумму 47 963,36 рублей,

- расходы на оплату задатка для участия в аукционе в двойном размере 2 х 299 770,90 рублей.

- убытки в размере 280 000 руб., понесенные в ходе освоения земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области и АО "Мособлгаз".

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2019 года по делу N А41-99601/18 исковые требования удовлетворены в части. Суд решил: расторгнуть договор аренды N 26054-Z от 19.12.2017 земельного участка с кадастровым номером 50:13:0080424:223 общей площадью 1 300 (одна тысяча триста) кв, м, расположенный но адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Тарасовка, Центральный проезд, в районе д, 12 заключенный между мной и Министерством имущественных отношений МО. Договор зарегистрирован Росреестром 15/01/2018 г. для строительства объекта для обслуживания жилой застройки. Взыскать с Министерства имущественных отношений Московской области в пользу Ип Щепиной Е.Ф. 347 734, 26 рублей в возмещение убытков в виде:

- расходов на оплату вознаграждения за организацию и проведение аукциона на сумму 47 963,36 рублей,

- расходы на оплату задатка для участия в аукционе в размере 299 770,90 рублей.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Московской области в пользу ИП Щепиной Е.Ф. убытки в размере 140 000 руб., понесенные в ходе освоения земельного участка. Всего взыскать 487 734,26 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Министерство имущественных отношений Московской области обжаловало его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 16.10.2017 Министерством издано распоряжение "О проведении торгов на право заключения договор аренды земельных участков, находящихся в собственности Московской области".

На торги выставлен земельный участок с кадастровым номером 50:13:0080424:223 площадью 1300 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для обслуживания жилой застройки".

Победителем торгов признана ИП Щепина Е.Ф., с которой заключен договор аренды NN 26054-Z от 19.12.2017.

Из условий договора следует, что ограничений в использовании участка не имеется (п. 1.4. договора), на участке отсутствуют объекты недвижимости (п. 1.5. договора).

Арендатор имеет право возводить с соблюдением правил землепользования и застройки, здания, строения, сооружения в соответствии с видом разрешенного использования с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и норм (п. 4.3.2 договора).

Согласно проекту ПЗЗ сельского поселения Тарасовское земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2 зона застройки индивидуальными блокированными домами.

К виду разрешенного использования "обслуживание жилой застройки", код 2.7 относится размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено, в том числе видом разрешенного использования 4.4 - магазины, если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей.

В целях реализации цели договора аренды между предпринимателем и ООО "ТоПСервис" заключен договор N 17 на выполнение функций технического заказчика от 16.01.2018.

Вознаграждение заказчика составляет 140 000 руб. в месяц (п. 4.1. договора), которое выплачивается в срок до 15 числа текущего (отчетного) месяца (п. 4.2. договора). Оплата по договору произведена предпринимателем 17.01.2018 и 01.02.2018.

При проведении работ, предусмотренных договором N 17 на выполнение функций технического заказчика от 16.01.2018, предпринимателю стало известно о прохождении по участку подземного газопровода.

Полагая, что наличие охранной зоны газопровода препятствует использованию арендованного земельного участка, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках пункт 1 статьи 612 ГК РФ.

В рассматриваемом случае участок с кадастровым номером 50:13:0080424:223 передан предпринимателю с недостатками, препятствующими использовать участок по целевому назначению для строительства объекта для обслуживания жилой застройки.

В рамках настоящего дела установлено, что посередине земельного участка проходит газопровод высокого давления II категории D400, принятый в эксплуатацию 21.02.1969.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878 утверждены Правила охраны газораспределительных сетей, согласно которых утверждение границ охранных зон газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременении) на входящие в них земельные участки производится органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Однако в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:13:0080424:223 в ЕГРН сведения о наличии охранной зоны внесены не были.

Частью 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В договоре указано, что какие-либо ограничения в использовании участка во всей его площади отсутствуют, что противоречит материалам дела.

Также данная информация не была доведена до сведения истца при проведении аукциона.

Учитывая приведенные нормы, ответчик был обязан предоставить истцу земельный участок, в состоянии пригодном для использования в целях строительства, с разрешенным использованием, не нарушающим права третьих лиц, соответствующий требованиям законодательства.

Данное обязательство министерством не исполнено, что обоснованно оценено судом первой инстанции, как существенное нарушение условий договора аренды.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При обнаружении недостатков переданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

В настоящем случае истец воспользовался правом, предусмотренным абзацем 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ и потребовал расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование о расторжении договора аренды по инициативе арендатора в связи с невозможностью использовать спорный земельный участок по целевому назначению.

Довод апелляционной жалобы о том, что строительство возможно на части участка, отклоняется апелляционным судом, поскольку истец, принимая участие в аукционе и заключая договор аренды N 26054-Z от 19.12.2017, рассчитывал на его использование во всей площади.

Информация о том, что под земельным участком пролегает газопровод до участников торгов не доводилась.

Доказательств обратного в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено Таким образом, размещенная организатором торгов информация об участке с кадастровым номером 50:13:0080424:223 являлась недостоверной.

Также апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что в отношении спорного земельного участка был выдан градостроительный план N RU50522303-MSK002793 об отсутствии ограничений, поскольку именно министерство как организатор торгов несет ответственность за достоверность сведений об участках, выставленных на торги.

Истец также просил возместить убытки в виде:

- расходов на оплату вознаграждения за организацию и проведение аукциона на сумму 47 963,36 рублей,

- расходов на оплату задатка для участия в аукционе в двойном размере 2 х 299 770,90 рублей.

- убытков в размере 280 000 руб., понесенных в ходе освоения земельного участка.

Удовлетворяя указанное требование в части, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

По смыслу статей 611, 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", публично-правовое образование (муниципальное образование) является ответчиком в случае предъявления гражданином требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов.

Такое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Основанием данной ответственности является гражданское правонарушение, условиями - определенные законом обстоятельства, установление которых в каждом конкретном случае обеспечивает применение мер ответственности и восстановление нарушенного права. Для наступления данной гражданско-правовой ответственности необходимо наличие совокупности условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер причиненных убытков.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях передачи участка в аренду.

Факт несения расходов на оплату вознаграждения за организацию и проведение аукциона на сумму 47 963,36 руб. и на оплату задатка для участия в аукционе в размере 299 770,90 руб. подтвержден материалами дела и по существу не оспаривается сторонами.

Истец также просил взыскать убытки, понесенные по договору N 17 на выполнение функций технического заказчика от 16.01.2018 в общем размере 280 000 руб.

Вместе с тем, условиями данного договора установлено, что вознаграждение заказчика составляет 140 000 руб. в месяц (п. 4.1. договора), которое выплачивается в срок до 15 числа текущего (отчетного) месяца (п. 4.2. договора).

Соответственно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оплата по договору предпринимателем 17.01.2018 на сумму 140 000 руб. подлежит взысканию с ответчика.

Второй платеж от 01.02.2018 произведен предпринимателем уже после того, как ему стало известно о наличии на участке охранной зоны и, соответственно, данные расходы относятся к предпринимательским рискам и не являются убытками.

Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2019 года по делу N А41-99601/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова