Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2019 г. N 21АП-2572/19

13 декабря 2019 г.

Дело N А83-18942/2018 Дело N А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11.12.2019.

В полном объёме постановление изготовлено 13.12.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Колупаевой Ю.В.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Енокян В.А.,

при участии:

представителя истца - Халаимова В.Г., доверенность от 23.10.2019 года б/н,

иные лица - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 31.05.2019 по делу N А83-18942/2018 (судья Колосова А.Г.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит"

к Администрации города Судака Республики Крым

об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит" (далее - истец, Общество, ООО "Пансионат "Зенит") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Судака Республики Крым (далее - Администрация), согласно которому, с учетом уточненных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), поступивших от истца 19.03.2019 (т.1 л.д.130-134), просит урегулировать разногласия между ООО "Пансионат "Зенит" и Администрацией, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Судак, с. Морское, ул. Пушкина, 1, кадастровый номер 90:23:000000:3, а также Приложение N 1 к указанному договору, изложив спорные пункты в редакции, изложенной истцом, а также просит урегулировать разногласия между ООО "Пансионат "Зенит" и Администрацией, в отношении земельных участков, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Судак, с. Морское, ул. Пушкина, 1, кадастровый номер 90:23:000000:6 и 90:23:000000:7, а также Приложение N 1 к указанному договору, изложив спорные пункты в редакции, изложенной истцом.

Исковые требования со ссылкой на пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы наличием разногласий между сторонами по поводу существенных условий договора аренды земельного участка, а именно по способам расчета арендной платы за пользование земельными участками. Таким образом, учитывая отсутствие единого мнения между ООО "Пансионат "Зенит" и Администрацией по некоторым пунктам договора аренды земельного участка, истец посчитал необходимым обратиться в арбитражный суд для урегулирования данного спора.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 31.05.2019 исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, 29.06.2019 ООО "Пансионат "Зенит" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части частичного отказа в удовлетворении исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В своей апелляционной жалобе истец указывает о несогласии с пунктом 4.1 Договора N 611 от 20.12.2017, а также с пунктами 5.3 договоров N 611 и N 612 от 20.12.2017, изложенными судом в редакции Администрации. Так, по мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание доводы ответчика по пункту 4.1 Договора о том, что при расчете суммы арендной платы по договору аренды земельного участка N 611 от 20.12.2017 необходимо использовать коэффициент 3%, поскольку установленный договором размер арендной платы соответствовал действовавшему на момент его заключения законодательству Украины, согласно которому ставка за земельный участок, нормативная денежная оценка которого проведена, устанавливается в размере не более 3% от их нормативной денежной оценки. В то же время суд первой инстанции применил новую ставку в 6%, как для вновь заключаемых договоров аренды земли, без достаточных на то оснований.

Определением от 17.07.2019 апелляционная жалоба ООО "Пансионат "Зенит" принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное заседание назначено на 03.09.2019.

Определениями от 03.09.2019, 24.09.2019, 15.10.2019, 12.11.2019 судебное разбирательство откладывалось, очередное судебное заседание назначено на 10.12.2019.

Определением председателя первого судебного состава Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2019 года произведена замена судьи Евдокимова И.В. на судью Колупаеву Ю.В. для участия в рассмотрении апелляционной жалобы по настоящему делу.

В судебном заседании 10.12.2019 объявлен перерыв до 11.12.2019.

В судебное заседание 10.12.2019 явился представитель истца. Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом были извещены о времени и месте судебного разбирательства.

В судебное заседание 11.12.2019 после перерыва лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании 10.12.2019 представитель ООО "Пансионат "Зенит" поддержал апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции в части частичного отказа в удовлетворении исковых требований отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как установлено судом первой инстанции, а также подтверждается материалами дела, 27.02.2004 между Морским сельским советом и Дочерним государственным унитарным предприятием Пансионат "Зенит" Государственного унитарного предприятия Московского авиационного производственного объединения "МИГ" был заключен договор аренды (далее - Договор от 27.02.2004, т.1 л.д.21-24).

Договор зарегистрирован в Судакском городском отделе Крымского регионального филиала ГП "ЦГЗК" при Госкомземе Украины, о чем в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли сделана запись от 18.05.2004 за N 000020-М (т.1 л.д.24).

Согласно Акту приема-передачи земельного участка, Морской сельский совет передал, а Дочернее государственное унитарное предприятие Пансионат "Зенит" Государственного унитарного предприятия Московского авиационного производственного объединения "МИГ" приняло в аренду сроком на 50 лет земельные участки общей площадью 4,3567 га (т.1 л.д.191).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора от 27.02.2004 Морской сельский совет передает, а Дочернее государственное унитарное предприятие Пансионат "Зенит" Государственного унитарного предприятия Московского авиационного производственного объединения "МИГ" принимает в аренду земельные участки общей площадью 4,3567 га, из них, согласно прилагаемых планов земельных участков:

1) Для обслуживания территории пансионата "Зенит" Московского авиационного производственного объединения "МИГ" чересполосные земельные участки общей площадью - 3,5339 га, из них:

- предприятий (почтовый ящик N 2418 и N 4223), земельный участок общей площадью 2,6645 га, в том числе по угодьям: застроенные земли, используемые для отдыха и другие открытые земли, в том числе кемпингов, домов отдыха, для проведения отпусков 2,5545 га;

- пансионата "Зенит" - 0,58 га из них по угодьям: застроенные земли, используемые для отдыха и другие открытые земли, в том числе кемпингов, домов отдыха, для проведения отпусков 0,58 га;

- запаса Морского сельского совета - 0,2894 га из них по угодьям: застроенные земли, используемые для отдыха и другие открытые земли, в том числе кемпингов, домов отдыха, для проведения отпусков 0,2894 га.

2) Для обслуживания канализационной насосной станции из земель пансионата "Зенит" земельный участок общей площадью 0,0654 га, в том числе по угодьям: застроенные земли, используемые для технической инфраструктуры, в том числе для водообеспечения и очистки сточных вод 0,0654 га;

3) Для обслуживания канализационных очистных сооружений из земель пансионата "Зенит" земельный участок общей площадью 0,6059 га, в том числе по угодьям: застроенные земли, используемые для технической инфраструктуры, в том числе для водообеспечения и очистки сточных вод 0, 6059 га;

4) Для обслуживания пляжной зоны и сооружений пляжной зоны из земель Морского сельского совета земельные участки общей площадью 0,1515 га, в том числе по угодьям: открытые земли без растительного покрова или с незначительным растительным покровом, в том числе пески, включая пляжи 0,1515 га.

Как установлено подпунктами 2.1.1, 2.1.2, 2.1.5 пункта 2.1 Договора от 27.02.2004, земельные участки общей площадью 4,3567 га передаются в аренду сроком на 50 лет для рекреационного назначения, в том числе:

- земельный участок площадью 3,5339 га для обслуживания территории пансионата "Зенит" Московского авиационного производственного объединения "МИГ", кадастровый номер 0111791601:01:001:0001,

- земельный участок площадью 0,1425 га для обслуживания пляжной зоны, кадастровый номер 0111791601:01:001:0002;

- земельный участок площадью 0,0099 га для обслуживания сооружений пляжной зоны, кадастровый номер 0111791601:01:001:0004.

Арендная плата за земельные участки устанавливается в размере ставки земельного налога, с учетом индексации, согласно законодательным актам, и уточняется на начало календарного года (пункт 2.2.1 Договора от 27.02.2004).

В соответствии с пунктом 2.2.2 Договора от 27.02.2004 арендная плата вносится ежемесячно на расчетный счет местного бюджета с. Морское.

30.03.2012 было заключено Дополнительное соглашение к Договору от 27.02.2004 (т.1 л.д.169), согласно которому были внесены следующие изменения:

- арендная плата за земельный участок вносится арендатором исключительно в денежной форме, в соответствии с решением Морского сельского совета в трехкратном размере земельного налога, который устанавливается законодательством Украины;

- арендная плата за земельные участки общей площадью 4,3567 га, вносится ежемесячно на расчетный счет местного бюджета в установленном законом порядке;

- нормативная денежная оценка земельных участков, согласно извлечений из технической документации о нормативной денежной оценке земли указанных земельных участков на 2012 год, составляет 9737006,80 грн.

Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 30.04.2013 по делу N 901/842/13-г внесены изменения в Договор от 27.02.2004, а именно заменена сторона "Дочернее государственное унитарное предприятие "Пансионат "Зенит" Государственного унитарного предприятия Московского авиационного производственного объединения "МИГ" на "Дочернее предприятие "Пансионат "Зенит" (т.1 л.д.164-168).

ООО "Пансионат "Зенит" привело свои учредительные документы в соответствии с требованиями российского законодательства, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц внесена соответствующая запись и присвоен ОГРН - 1159102028689, регистрационный номер 24693663, дата регистрации 28.02.1997 (т.1 л.д.89-98).

В соответствии с Распоряжением Совета министров Республики Крым от 22.12.2015 N 1278-р "О передаче имущества" в государственную собственность Республики Крым был принят комплекс канализационных очистных сооружений, находящихся на балансе общества с ограниченной ответственностью "Пансионат "Зенит" и закреплен на праве хозяйственного ведения за Государственным унитарным предприятием Республики Крым "Вода Крыма" (т.1 л.д.174-175).

На основании Распоряжения Совета министров Республики Крым от 22.12.2015 N 1278-р "О передаче имущества" и Приказа Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Крым от 29.12.2015 N 278-А "О закреплении имущества" был составлен акт приема-передачи имущества, согласно которому ООО "Пансионат "Зенит" передает, а Государственное унитарное предприятие Республики Крым "Вода Крыма" принимает в собственность в хозяйственное ведение имущество (т.1 л.д.175-178).

21.04.2017, в соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке, земельному участку общей площадью 35339 +/-66 кв.м присвоен кадастровый номер 90:23:000000:3 (т.1 л.д.34-41).

04.12.2015, в соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке, земельному участку общей площадью 1425 +/-9 кв.м присвоен кадастровый номер 90:23:00000:6 (т.1 л.д.54-57).

29.12.2015, в соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке, земельному участку общей площадью 90 +/-2 кв.м присвоен кадастровый номер 90:23:00000:7 (т.1 л.д.58-61).

07.10.2016 ООО "Пансионат "Зенит" обратилось к Главе Администрации с заявлениями о переоформлении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 90:23:000000:3, 90:23:000000:6 и 90:23:00000:7 (т.1 л.д.197-199).

Постановлением Администрации от 05 апреля 2017 года N 366 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 90:23:000000:3 на "Туристическое обслуживание" код 5.2.1 (т.1 л.д.200-201).

Администрация как арендодатель вышеуказанных земельных участков, в соответствии с частью 13 статьи 3 Закона N 38-ЗРК, направила в адрес ООО "Пансионат "Зенит" проекты двух договоров аренды земельных участков (N 611 и N 612 от 20.12.2017) в целях приведения Договора от 27.02.2004 в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Ознакомившись с Договором N 611 от 20.12.2017, ООО "Пансионат "Зенит" 10.04.2018 составило Протокол разногласий к Договору аренды земельного участка N 611 от 20.12.2017, согласно которому истец не согласен с редакцией пунктов 1.4, 4.1, 5.3, 6.3, 7.3, 7.4, а также с Приложением N 1 "Расчет размера годовой арендной платы" (т.1 л.д.42-44).

Также, ознакомившись с Договором N 612 от 20.12.2017, ООО "Пансионат "Зенит" 10.04.2018 составило Протокол разногласий к Договору аренды земельного участка N 612 от 20.12.2017, согласно которому истец не согласен с редакцией пунктов 1.4, 4.1, 5.3, 6.3, 7.3, 7.4, а также с Приложением N 1 "Расчет размера годовой арендной платы" (т.1 л.д.62-64).

В соответствии с письмом от 10.04.2018 исх. N 61/2018 "О направлении Договоров аренды земельных участков с протоколом разногласий", подписанные экземпляры договоров аренды земельного участка N 611 и N 612 от 20.12.2017 с Протоколами разногласий от 10.04.2018 направлены в адрес Администрации (т.1 л.д.68).

Письмом от 30.05.2018 Администрация уведомила ООО "Пансионат "Зенит" об отказе в заключении договоров на условиях, предложенных истцом (т.1 л.д.72-73).

Также, письмом от 26.11.2018 исх. N 5585/01.01-09 Администрация уведомила ООО "Пансионат "Зенит", что расчет размера арендной платы за земельный участок, приложенный к предоставленным истцом проектам договоров аренды земельных участков, не соответствует требованиям Положения, утвержденного решением 44 сессии 1 созыва Судакского городского совета от 26.01.2017 N 580 (т.1 л.д.74).

Таким образом, учитывая то, что Администрацией не были учтены протоколы разногласий, а также в связи с тем, что стороны не могут прийти к единому мнению по поводу существенных условий договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ратифицированный Федеральным законом от 21.03.2014 N 36-ФЗ.

21.03.2014 года принят Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ).

Согласно частям 1 и 2 статьи 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 6-ФКЗ Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

Согласно пункту 11 части 10 статьи 1 Закона Республики Крым от 05.06.2014 N 15-ЗРК "Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым" село Морское входит в состав городского округа Судак.

31.12.2014 Судакским городским советом принято решение N 134 "О вопросах правопреемства", в соответствии с Федеральным Конституционным Законом от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьи 26 Закона Республики Крым от 21.08.2014 N 54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике Крым", Законом Республики Крым от 05.05.2014 N 16-ЗРК "О структуре и наименовании органов местного самоуправления в Республике Крым, численности, сроках полномочий и дате проведения выборов депутатов представительных органов муниципальных образований первого созыва в Республике Крым", Уставом муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, решением 1-й сессии Судакского городского совета 1 созыва от 29.09.2014 N 37 "О правопреемстве органов местного самоуправления вновь образованного муниципального образования городской округ Судак.

В соответствии с решением 1 сессии 1 созыва Судакского городского совета от 29.09.2014 N 37 "О правопреемстве органов местного самоуправления вновь образованного муниципального образования городской округ Судак" Администрация является правопреемником органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования городской округ Судак осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

В связи с вышеизложенным положениями, Администрация является надлежащим ответчиком по данному делу.

В соответствии со статьей 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Статьей 12 Закона N 6-ФКЗ определено, что на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Частью 1 статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Из содержания статьи 9 Закона N 6-ФКЗ следует, что к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).

К правоотношениям, относительно урегулирования разногласий по договорам аренды земельных участков, подлежат применению нормы действующего законодательства Российской Федерации.

Согласно части 12 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" определено, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 13 статьи 3 Закона N 38-ЗРК стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 01.01.2020 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 14 статьи 3 Закона N 38-ЗРК, в случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Как установлено судом первой инстанции, между ООО "Пансионат "Зенит" и Администрацией возник преддоговорной спор, в котором стороны не могут прийти к единому мнению в изложении ряда пунктов договора аренды земельного участка, а также расчета размера арендной платы.

Так, между Морским сельским советом и ДГУП Пансионат "Зенит" был заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2004 года сроком на 50 лет.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 15 статьи 3 Закона N 38-ЗРК предусмотрено, что лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута в отношении земельного участка.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 07.10.2016 ООО "Пансионат "Зенит" обратилось к Главе Администрации с заявлениями о переоформлении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 90:23:000000:3, 90:23:000000:6 и 90:23:00000:7 (т.1 л.д.197-199).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Как было установлено ранее, Администрация является арендодателем вышеуказанных земельных участков, в связи с чем, в соответствии с частью 13 статьи 3 Закона N 38-ЗРК, направила в адрес ООО "Пансионат "Зенит" проекты двух договоров аренды земельных участков (N 611 и N 612 от 20.12.2017) в целях приведения Договора от 27.02.2004 в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Ознакомившись с Договором N 611 от 20.12.2017, ООО "Пансионат "Зенит" 10.04.2018 составило Протокол разногласий к Договору аренды земельного участка N 611 от 20.12.2017, согласно которому истец не согласен с редакцией пунктов 1.4, 4.1, 5.3, 6.3, 7.3, 7.4, а также с Приложением N 1 "Расчет размера годовой арендной платы" (т.1 л.д.42-44).

Также, ознакомившись с Договором N 612 от 20.12.2017, ООО "Пансионат "Зенит" 10.04.2018 составило Протокол разногласий к Договору аренды земельного участка N 612 от 20.12.2017, согласно которому истец не согласен с редакцией пунктов 1.4, 4.1, 5.3, 6.3, 7.3, 7.4, а также с Приложением N 1 "Расчет размера годовой арендной платы" (т.1 л.д.62-64).

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Таким образом, статья 445 ГК РФ применяется к иным, помимо публичного договора, случаям, когда для стороны в силу иного закона обязательно заключение договора.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, предметом Договора аренды земельного участка N 611 от 20.12.2017 (далее - Договор N 611) является земельный участок площадью 35339 кв.м для обслуживания территории пансионата "Зенит", расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, городской округ Судак Республики крым, село Морское, улица Пушкина, 1, вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, код 5.2.1, кадастровый номер 90:23:000000:3 (т. 1 л.д.25-31).

Предметом Договора аренды земельного участка N 612 от 20.12.2017 (далее - Договор N 612) является земельный участок общей площадью 1515 кв.м для обслуживания пляжной зоны и сооружений пляжной зоны, вид разрешенного использования - общее пользование водными объектами, код 11.1, в том числе: площадью 1425 кв.м, кадастровый номер 90:23:000000:6 и площадью 90 кв.м, кадастровый номер 90:23:000000:7.

Как установлено судом первой инстанции и следует из Договора N 611 и Договора N 612, редакции данных договоров аналогичные, кроме пунктов 4.1, касающихся размера арендной платы, и, соответственно, Приложений N 1 Расчет размера арендной платы к договорам.

Относительно содержания пункта 5.3 Договора N 611 и Договора N 612, закрепляющего права арендатора, судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно Постановления администрации города Судака N 1190 от 11.10.2017 "Об утверждении типовой формы договора аренды земельного участка", типовая форма договора предусматривает перечень прав Арендатора.

Как видно из предложенной истцом редакции Договора N 611 и Договора N 612 ООО "Пансионат "Зенит" полагает, что может производить улучшение земельного участка без согласия арендодателя, передавать земельный участок в субаренду, а также свои права и обязанности третьим лицам, с последующим письменным уведомлением об этом Администрации.

Ответчик в свою очередь предложил изложить данный пункт в редакции, предусмотренной типовой формой договора аренды земельного участка, утвержденной Постановлением Администрации города Судака N 1190 от 11.10.2017, предусмотрев право Арендатора возводить в установленном законодательстве порядке, производственные здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов, с согласия Арендодателя.

Кроме того, в редакции Администрации указано о праве Арендатора передавать арендованный земельный участок в субаренду, а также свои права и обязанности по договору третьим лицам, при условии письменного уведомления Арендодателя в соответствии с условиями настоящего договора.

Как следует из целей Договора N 611 и Договора N 612 земельные участки предоставляются истцу в пользование для обслуживания территории пансионата "Зенит", а также для обслуживания пляжной зоны и сооружений пляжной зоны, а не для строительства.

В связи с чем, включение в условия договора необходимости получения письменного согласия Администрации на возведение зданий и сооружений на земельном участке, согласуется с правом органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, разрешать либо нет возведение на участке, предоставляемом для обслуживания существующих строений, зданий и сооружений. Кроме того, собственник имущества имеет право быть уведомленным о тех изменениях, которые происходят с земельным участком, в связи с чем условие о необходимости письменного уведомления Арендодателя о передаче земли в субаренду обоснованно включено в договор.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Таким образом, истцом не доказана необходимость изменения редакции пункта 5.3 Договора N 611 и Договора N 612, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в части данного пункта отклоняются судом апелляционной инстанции.

В отношении доводов апелляционной жалобы о несогласии с изложенной в решении суда редакцией пункта 4.1 Договора N 6111 от 20.12.2017, судебная коллегия считает необходимым исходить и следующего.

Статьей 11 Закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" от 31.07.2014 N 38-ЗРК определено, что нормативная денежная оценка земель, установленная на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, до 1 января года, следующего за годом утверждения, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, считается нормативной ценой земли и является основой для определения нормативной цены земли в отношении таких земельных участков.

12.11.2014 Советом министров Республики Крым принято постановление N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" (далее - Постановление N 450).

Данным Постановлением утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение).

На основании пункта 3.4 Положения плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных приложением 4 к настоящему постановлению.

Пунктом 1 Постановления N 450 установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8. При пересчете нормативной цены земельного участка, установленной до 1 января 2014 года, учитываются коэффициенты инфляции, установленные приложением 4 к настоящему постановлению. Нормативная цена, установленная по состоянию на 2014 год, начиная с 1 января 2015 года ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

В случае если договор заключается после 31.12.2014, арендная плата увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

В том случае, если плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка не соответствовала законодательству, действующему до 21.03.2014, то при заключении договора аренды плата устанавливается в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 настоящего Положения.

Согласно пунктам 4.1. и 4.2. Положения основанием для установления и взимания платы за земельный участок являются подписанные сторонами договор аренды, соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, соглашение о перераспределении земельных участков, договор купли-продажи земельного участка, а плательщиками являются лица, подписавшие такие договоры или соглашения.

Согласно редакции Договора N 611, изложенной Администрацией, установлена арендная плата, за пользование земельным участком площадью 35339 кв.м для обслуживания территории пансионата "Зенит", вид разрешенного использования -туристическое обслуживание, код 5.2.1, кадастровый номер 90:23:000000:3 в размере 2451551,01 руб. в год, что указано в пункте 4.1 Договора N 611, а также в Приложении N 1 "Расчет арендной платы".

В свою очередь, истец просит установить арендную плату в размере 1225775,50 руб. в год.

Согласно извлечению из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка с. Морское по состоянию на 2013 год N 219-20/10-22 от 14.02.2013, нормативная денежная оценка земельного участка 35339 кв.м составляет 9210403,57 грн. (т.1 л.д.192).

Данная нормативная оценка сторонами не оспаривается, и, как усматривается из материалов дела, при расчете размера арендной платы обе стороны исходили из того, что нормативная денежная оценка составляет 40859183,48 рублей (9210403,57*3,8*1,055*1,064*1,04, где 9210403,57 гривен - нормативная денежная оценка земельного участка по состоянию на 21.03.2014 год; 3,8 - коэффициент для перерасчета нормативной цены в рубли в соответствии с Постановлением Совета министров Республики Крым N 450 от 12.11.2014 года; 1,055 - индекс инфляции на 2015 год; 1,064 -индекс инфляции на 2016 год; 1,04 - индекс инфляции на 2017 год согласно ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов).

Вместе с тем, судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о неправомерном применении судом первой инстанции ставки арендной платы в размере 6%.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, разница в размере арендной платы в редакциях ООО "Пансионат "Зенит" и Администрации возникла в связи с тем, что истец полагает необходимым применить ставку арендной платы в размере 3% от нормативной цены.

При этом истец ссылается на часть 9 статьи 1211 ГК РФ, согласно которой, если из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела явно вытекает, что договор более тесно связан с правом иной страны, чем та, которая указана в пунктах 1-8 настоящей статьи, подлежит применению право страны, с которой договор более тесно связан.

Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

Ставка налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых проведена, устанавливается в размере не более 3% от их нормативной денежной оценки (подпункт 274.1 статьи 274 Налогового кодекса Украины).

В то же время пунктом 3.2 Положения установлено, что годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка:

а) 0,25 % - для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков является код 7.4;

б) 1 % - для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков являются коды 1.0 - 1.18, 2.0 - 2.3, 2.5 - 2.7.1, 3.0 - 3.10.2 (за исключением объектов не государственной и не муниципальной собственности), 6.10, 8.0 - 8.4, 10.0 - 10.4, 11.0 - 11.3, 12.0 - 12.2, 13.1 - 13.3;

в) 3 % - для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков являются коды 6.0 - 6.9, 6.11, 7.0 - 7.3, 7.5, 9.0 - 9.3;

г) 6 % - для земельных участков, видом разрешенного использования которых согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков являются коды, не указанные в подпунктах "а", "б" и "в" настоящего пункта.

Как было установлено ранее, постановлением Администрации от 05 апреля 2017 года N 366 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 90:23:000000:3 на "Туристическое обслуживание" код 5.2.1 (т.1 л.д.200-201).

Данное постановление было принято по результатам рассмотрения заявления ООО "Пансионат "Зенит" об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 35339 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, городской округ Судак Республики Крым, село Морское, улица Пушкина, 1, с вида разрешенного использования "гостиничное обслуживание" код 4.7 на вид разрешенного использования "туристическое обслуживание" код 5.2.1, в установленном порядке, в том числе по результатам публичных слушаний, что подтверждается материалам дела.

Пунктом 3.4 Положения, предусмотрено, что при заключении договора аренды по основаниям, предусмотренным частью 6 и 13 статьи 3 N 38-ЗРК плата устанавливается в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 настоящего Положения, в том числе в случае изменения вида разрешенного использования (изменение вида разрешенного использования земельного участка, права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года).

При этом следует исходить из того, что в материалах дела имеется извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка с. Морское по состоянию на 2013 год N 219-20/10-22 от 14.02.2013, подтверждающее размер нормативной денежной оценки земельного участка - 9210403,57 грн., которая не ставилась под сомнение сторонами, в связи с чем данный размер следует учитывать при расчете нормативной цены земельного участка, что и сделано судом первой инстанции.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, поскольку участок площадью 35339 кв.м имеет вид разрешенного использования - туристическое обслуживание, код 5.2.1, размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка и составляет: 40859183,48*6% = 2451 55,01 руб., где 40859183,48 - нормативная цена земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование постановленных судом выводов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является правильным, а апелляционная жалоба в свою очередь является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалам дела, что спорный земельный участок относится к местам общего пользования и является частью береговой полосы Черного моря, передавался в аренду истцу для обслуживания пляжной зоны и сооружений пляжной зоны, что не оспаривается сторонами.

Так, реализация в договоре аренды условия об обеспечении общего доступа является определяющим критерием, исключающим договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, из установленного законом запрета на предоставление территорий общего пользования в аренду конкретному лицу.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 22.04.2019 по делу N А83-16027/2017.

Представленная редакция договора N 612 от 20.12.2017, а также изложенные в протоколе разногласий редакции пунктов договора, не содержат вышеупомянутого условия.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции стороны не представили суду доказательств достижения соглашения о включении такого условия в спорный договор.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым дополнить пункт 2.1 раздела 2 "Обременения (ограничения)" Договора N 612 от 20.12.2017 аренды земельных участков, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Судак, с. Морское, кадастровый номер 90:23:000000:6 и 90:23:000000:7, условием об установлении по всей площади передаваемого в аренду земельного участка постоянно действующих правовых ограничений в части обеспечения беспрепятственного свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, в связи с чем решение суда подлежит изменению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Республики Крым от 31.05.2019 по делу N А83-18942/2018 изменить, дополнив пункт 2 резолютивной части абзацем следующего содержания:

"Пункт 2.1 Договора N 612 от 20.12.2017, в отношении земельных участков, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Судак, с. Морское, кадастровый номер 90:23:000000:6 и 90:23:000000:7, дополнить абзацем следующего содержания: - "по всей площади передаваемого в аренду земельного участка установлены постоянно действующие правовые ограничения в части обеспечения беспрепятственного свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе".

2. В остальной части решение суда оставить без изменений.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течении двух месяцев в Арбитражный суд Центрального округа по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.А. Остапова

Судьи

Ю.В. Колупаева А.А. Тарасенко