Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 г. N 09АП-68720/19

г. Москва

23 декабря 2019 г.

Дело N А40-144103/19

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества по городу Москве, Правительство Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2019 по делу N А40-144103/19 (133-1238), принятое судьей Михайловой Е.В.

по иску ООО "ДОМ СОЛНЦА" (ОГРН 1037739800878, ИНН 7743500180) к ОАО "МЕГАПОЛИС" (ОГРН 1075030005324, ИНН 5030060430) третьи лица - Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы, Департамент городского имущества по городу Москве, НАО "Гармет", о признании права собственности на нежилое помещение,

при участии в судебном заседании:

от истца: Александрова Л.М. по доверенности от 06.07.2019 г.;

от ответчика: Кравченко В.В. по доверенности от 05.05.2019 г.;

от третьих лиц: НАО "Гармет" Васильева Н.В. по доверенности от 15.01.2019 г.;

Иные лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ДОМ СОЛНЦА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" (далее - ответчик) о признании за истцом права собственности на машиноместо N 28, общей площадью 15,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Научный проезд, д.19, подвал N 1, приобретенное по Договору соинвестирования от 20.10.2007 N 071020/1, а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве зарегистрировать право собственности на вышеуказанное машиноместо за истцом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы, Департамент городского имущества по городу Москве, НАО "Гармет".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2019 по делу N А40-144103/19 исковые требования удовлетворены в части признания права собственности ООО "Дом Солнца" на Машиноместо N 28, общей площадью 15,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Научный проезд, д.19, подвал N 1. В удовлетворении остальной части иска - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент и Правительство обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просили отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель истца, явившийся в судебное заседание возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика также возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указал на несостоятельность доводов заявленных в ней, в связи с чем просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица - НАО "Гармет" также возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей заявителей жалобы и Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

В порядке ч.5 ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения проверяется судом только в обжалуемой части.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.03.2004 между ЗАО "Компания РЕНТ-Альянс" (инвестором, правопредшественником ответчика) и ЗАО "Гармет" (застройщиком) заключен инвестиционный Договор на строительство инвестиционного объекта, находящегося по адресу: г. Москва, Научный проезд, напротив вл. 18, между Научным проездом и Херсонской улицей, (почтовый адрес: г. Москва, Научный проезд, д. 19).

Согласно п. 6.1.7. Договора инвестор имел право по своему усмотрению и без согласования с застройщиком привлекать к инвестированию строительства инвестиционного объекта третьих лиц путем заключения с последними соответствующих соглашений.

20.10.2007 во исполнение вышеуказанного Договора, инвестор заключил Договор соинвестирования N 071020/1 (далее - Договор соинвестирования) с истцом (Соинвестором).

Согласно условиям Договора соинвестирования, Соинвестор принял на себя обязанность по финансированию строительства инвестиционного объекта, а Ответчик принял на себя обязательство обеспечить передачу Истцу помещения (машиноместа).

Соинвестор исполнил свои обязанности по оплате инвестиционного взноса в сумме 1.680.000 руб., что подтверждается подписанным актом от 31.10.2007 об исполнении Договора.

11.05.2015 Машиноместо передано истцу по Акту приема-передачи нежилых помещений фактически используется им.

10.06.2015 сторонами было подписано Дополнительное соглашение к Договору соинвестирования о переходе прав и обязанностей Инвестора к Ответчику в полном объеме.

Инвестиционный объект введен в эксплуатацию 27.07.2010, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77216000-002942.

Истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и последнему было отказано в регистрации право собственности на вышеуказанное машиноместо ввиду непредставления акта реализации Инвестиционного контракта от 16.05.2008, заключенного между НАО "Гармет" (застройщик) и Правительством Москвы.

В связи с тем, что истец не являлся стороной Инвестиционного контракта от 16.05.2008 и у последнего отсутствует акт реализации Контракта, последний обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Суд первой инстанции, приняв во внимание, что постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу N А40-57923/15 суд обязал НАО "Гармет" подписать акт на указанных в судебном акте условиях, пришел к выводу, что неисполнение денежного обязательства Застройщика не является препятствием к регистрации права собственности истца по настоящему делу, так как согласно п.3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, в связи с чем не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Так, обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой, заявители указывают, что так как НАО "Гармет" (инвестором) не были перечислены денежные средства за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру,то созданное по Контракту имущество, в том числе и спорное машиноместо является долевой собственностью участников Контракта N 12-040720-5601-0026-000001-08.

В связи с этим регистрация права собственности истца на спорное машиноместо нарушает права Правительства.

Судебная коллегия, рассмотрев заявленный довод, приходит к выводу о его несостоятельности в силу следующих причин.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом ст. 219 Кодекса устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как правильно указано судом первой инстанции, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон, по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы

15.05.2008 между Правительством (администрацией) и НАО "Гармет" (инвестором-застройщиком) заключен инвестиционный контракт N 12-040720-5601-0026-000001-08 (далее - Контракт), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству административного комплекс с подземными гаражами-стоянками по адресу: Научный проезд, напротив вл. 18 (между Научным проездом и Херсонской улицей).

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-застройщик обязался за счет собственных, либо привлеченных инвестиций произвести до конца 2011 года проектирование и строительство административного комплекса с подземными гаражами-стоянками максимальной общей площадью 135518 кв.м., в том числе 107523 кв.м. - наземная часть, 27995 кв.м.- подземная часть. Срок ввода объекта в эксплуатацию не позднее 31.12.2011 года (п. 2.2.).

В соответствии с п. 3.1.1. Контракта по результатам реализации инвестиционного проекта инвестору передается 100% объекта при условии перечисления в бюджет города Москвы денежных средств в размере 779858254 руб., с учетом затрат инвестора на строительство объектов гражданской обороны в размере 54000000 руб. (объект ГО, РТП высоковольтная часть и ПКЛ-10кВ передается городу Москве).

Во исполнение Контракта ответчик произвел работы по финансированию и строительству административного комплекса с подземными гаражами-стоянками по адресу: Научный проезд, напротив вл. 18 (между Научным проездом и Херсонской улицей) в полном объеме. Первая очередь завершена строительством и принята в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.07.2010 N RU77216000- 002942. Вторая очередь завершена строительством и принята в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 16.10.2013 N RU77216000- 005120 (площадь объекта 89 253,0 кв.м.). Согласно п. 3.3. контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится после ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Инвестиционный объект введен в эксплуатацию 27.07.2010, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77216000-002942.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве действие данного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.

Истцом и застройщиком-инвестором заключен договор участия в долевом строительстве, который зарегистрирован в установленном законом. Таким образом, к правоотношениям сторон подлежит применению Закон об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) и данным Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (пункт 3 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 4 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Из материалов дела следует, что созданный на основании инвестиционного контракта объект недвижимости введен в эксплуатацию.

Вступившим в законную силу Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу N А40-57923/15 суд обязал застройщика подписать акт на указанных в судебном акте условиях, и в частности с указанием на то, что в собственность Инвестора-Застройщика передается 100% площади объекта, за исключением площади объекта ГО, РТП (высоковольтная часть) и ПКЛ10кВ, при условии перечисления Инвестором-Застройщиком в бюджет города Москвы суммы в размере 779.858.254 руб., определенной с учетом затрат инвестора для строительства объекта ГО в размере 54.000.000 руб.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 1276/13 указано, что данное решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на объекты за застройщиком-инвестором.

Однако застройщик-инвестор, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию созданного объекта капитального строительства, не совершил действий, необходимых для государственной регистрации права собственности на указанные в акте о результатах реализации инвестиционного контракта соответствующие его доле выделенные в натуре объекты недвижимости и для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект приобретателю по договору о долевом участии в строительстве.

Судом первой инстанции верно установлено, что истец приобрел спорную недвижимость по договору о долевом участии в строительстве, полностью оплатил цену договора и получил объект во владение по акту приема-передачи.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Таким образом, истец является стороной обязательственных правоотношений, возникших из заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, и законным владельцем приобретенного им недвижимого объекта.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса).

При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Объект введен в эксплуатацию в 2010 году, акт реализации инвестиционного контракта утвержден судебным решением, истец оплатил цену договора и получил объект во владение, однако застройщик-инвестор в течение длительного времени недобросовестно не предпринимал мер для регистрации права собственности и перехода права к истцу, не исполнило вступившее в законную силу Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2016 по делу N А40-57923/15.

Однако вступившим в законную силу Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2017 по делу N А40-207671/16 исковые требования Правительства Москвы к НАО "Гармет" о взыскании 863671466 руб., в том числе: задолженность по п. 3.1.1., 5.2.5 инвестиционного контракта от 14.05.2008 г. N 12-040720-5601-0026-00001-08 по перечислению инвестором-застройщиком в бюджет города Москвы денежных средств в размере 779858254 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.04.2016 г. по 10.09.2016 г. в сумме 27882532 руб., задолженность в связи с невыполнением обязательства по строительству объекта гражданской обороны по инвестиционному контракту от 14.05.2008. N 12-040720-5601-0026-00001-08 в размере взыскании 54000000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за периоде 15.04.2016 г. N 10.09.20.16г. в сумме 1930680 руб., оставлены без удовлетворения в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Следовательно, заявители жалобы не имеют права требования к инвестору застройщику, что подтверждено вступившим в законную силу судебным актом.

При таких обстоятельствах истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору и получивший выделенный в натуре объект недвижимости, имеет право на приобретение в собственность спорного объекта от другой стороны Договора.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2019 по делу N А40-144103/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.В. Бондарев Н.И. Панкратова