Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2019 г. N 07АП-10553/19

город Томск

24 декабря 2019 г.

Дело N А67-2728/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Павловой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" (07АП-10553/2019(1)) и, лица не участвующего в деле, общества с ограниченной ответственностью "Транском" (ОГРН 1127017019810 ИНН 7017310885, 115088, г Москва, проезд Угрешский 3-Й, дом 8 стр. 9, этаж 1 ком. 25) в лице внешнего управляющего Гордиенко З.А. (07АП-10553/2019 (2)) на решение Арбитражного суда Томской области от 11.09.2019 по делу N А67-5208/2019, по иску Муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211, 634050, Томская обл., город Томск, переулок Плеханова, 4) к обществу с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" (ИНН 7704307104, ОГРН 1157746150858, 123557, г Москва, переулок Тишинский Б., дом 26 корпус 13-14, этаж 1 пом. XII оф. 1/1Б) о возврате земельного участка.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора: Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска (ИНН 7017199740, ОГРН 1077017038339), Администрация г. Томска (ИНН 7017004461, ОГРН 1037000087706).

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Пономарев А.А. по доверенности от 01.02.2019, служебное удостоверение;

от ответчика: Гращенков Д.И. по доверенности от 15.03.2018, паспорт; Шульга по доверенности от 15.03.2018, паспорт;

от иных лиц: не явились (извещены).

СУД УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью (далее - истец, Департамент) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" (далее - ООО "Спецгазстрой") с требованием об обязании возвратить земельные участки, расположенные по адресам:

- г. Томск, ул. А. Крячкова, 9, с кадастровым номером 70:21:0000000:2741;

- г. Томск, ул. А. Крячкова, 9/1, с кадастровым номером 70:21:0000000:2742;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 10, с кадастровым номером 70:21:0100087:12650;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 10/1, с кадастровым номером 70:21:0100087:12649;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 12, с кадастровым номером 70:21:0100087:12648;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 12/1, с кадастровым номером 70:21:0100087:12647;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 14, с кадастровым номером 70:21:0000000:2746;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 14/1, с кадастровым номером 70:21:0000000:2745;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 18/1, с кадастровым номером 70:21:0100096:4964;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:2743;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:2744;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0100087:12646;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:2747;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0100087:12651 (далее - 14 земельных участков), путем подписания акта приема-передачи в течение 14 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу; присудить в пользу МО "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью судебную неустойку на случай не исполнения решения суда в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения

судебного акта (с учетом уточнения от 04.06.2019).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска, Администрация города Томска.

Решением Арбитражного суда Томской области от 11.09.2019, суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" возвратить Муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью земельные участки, расположенные по адресам:

- г. Томск, ул. А. Крячкова, 9, с кадастровым номером 70:21:0000000:2741;

- г. Томск, ул. А. Крячкова, 9/1, с кадастровым номером 70:21:0000000:2742;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 10, с кадастровым номером 70:21:0100087:12650;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 10/1, с кадастровым номером 70:21:0100087:12649;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 12, с кадастровым номером 70:21:0100087:12648;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 12/1, с кадастровым номером 70:21:0100087:12647;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 14, с кадастровым номером 70:21:0000000:2746;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 14/1, с кадастровым номером 70:21:0000000:2745;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 18/1, с кадастровым номером 70:21:0100096:4964;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:2743;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:2744;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0100087:12646;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:2747;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0100087:12651, путем подписания акта приема-передачи в течение 14 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае не исполнения обществом с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" решения суда с ООО "Спецгазстрой" в пользу муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента подлежит взысканию судебная неустойка в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки возврата земельных участков путем подписания акта приема-передачи до дня исполнения решения суда.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик и лицо не участвующее в деле, общество с ограниченной ответственностью "Транском" (далее - ООО "Транском") обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы ООО "Спецгазстрой" указывает, что в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации вправе получить спорные земельные участки в аренду за пределами срока действия предыдущего договора аренды; что департамент недвижимости вправе требовать только возврата земельного участка с предыдущим кадастровым номером N 70:21:0000000:1369, а не вновь образованных земельных участков.

В обоснование второй жалобы, лицо не участвующее в деле, ООО "Транском" указывает, что указанный судебный акт затрагивает его права и законные интересы, поскольку в рамках указанного спора рассматривался вопрос о возврате земельных участков, обремененных правами ООО "Транском". Указывает, что земельные участки обременены правами и законными интересами третьих лиц, а именно ООО "Транском". Судом первой инстанции не учтено: что истцом намерено создана ситуация когда ответчик фактически лишен возможность пользования земельными участками, при сохранении обязанности производить плату за их пользование, что в свою очередь указывает на злоупотребление правом со стороны истца; что истцом истребованы только часть земельных участков образованных при разделе материнского участка, в остальной части строительство жилых домов продолжается, но ввести их в эксплантацию не представляется возможным, в связи с изъятием земельных участков обеспечивающих потребность в обеспечении парковочными местами, и подводом коммуникаций к жилым домам, что в силу закона является обязательным условием, предусмотренным для ввода в эксплуатацию жилого здания.

Истец в отзыве на апелляционные жалобы, возражал против доводов жалоб, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению, поскольку в рассматриваемом случае арбитражный суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

Ответчик непосредственно в день судебного заседания представил пояснения.

Представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третьи лица, а также не привлеченное к участию в деле лицо - ООО "Транском" извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей в судебное заседание не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика и третьего лица.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, дополнительных письменных пояснений, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по итогам аукциона от 27.01.2012 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого: Томская обл., г. Томск, мкр. N 9 жилищного комплекса "Солнечная долина", между МО "Город Томск" в лице Департамента (арендодатель) и ООО "Стройзаказчик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-20436 от 03.07.2014 (далее - договор аренды) (л. д. 12-14 том 1).

Согласно условиям договора аренды, арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:1369, площадью 122 179 кв.м. (пункт 1.2 договора).

Вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом - для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.5 договора).

Срок действия договора установлен с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.07.2014 (л. д. 15 том 1).

11.11.2015 на основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору перешли к ООО "Спецгазстрой" (л. д. 16 том 1).

30.10.2017 от арендатора поступило заявление о расторжении договора аренды земельного участка N ТО-21-20436 от 03.07.2014 в связи с его разделом на 14 участков на основании Постановлений Администрации г. Томска N 908-з от 15.03.2013 "Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске (Томская область, г. Томск, мкр. N 9 жилищного комплекса "Солнечная долина"), N 1720-з от 05.09.2013 "Об утверждении проекта межевания территории, ограниченной пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске (Томская область, г. Томск, мкр. N 9 жилищного комплекса "Солнечная долина") (л. д. 17-23 том 1).

14.02.2018 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N ТО-21-20436 от 03.07.2014 (далее - соглашение о расторжении) (л. д. 24 том 1).

В соответствии с пунктом 1 соглашения о расторжении договор аренды расторгнут с момента осуществления государственного кадастрового учета земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка.

Согласно кадастровым паспортам кадастровый учет 14 земельных участков (70:21:0000000:2741, 70:21:0000000:2742, 70:21:0100087:12650, 70:21:0100087:12649, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2746, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100096:4964, 70:21:0000000:2743, 70:21:0000000:2744, 70:21:0100087:12646, 70:21:0000000:2747, 70:21:0100087:12651), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:1369, произведен 02.04.2018 (л. д. 30-87, 113-123 том 1); с указанной даты договор аренды расторгнут.

В соответствии с пунктом 3 Соглашения о расторжении арендатор подтверждает намерение заключить в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, после осуществления их государственного кадастрового учета.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

12.04.2018 ООО "Спецгазстрой" обратился в Департамент управления муниципальной собственностью с заявлением о заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки (на 13 шт., без заявления в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:2747) (л. д. 131 том 2).

14.05.2018 Департамент управления муниципальной собственностью отказал ООО "Спецгазстрой" в предоставлении на праве аренды 13 образованных земельных участков по причине не соответствия целей испрашиваемых земельных участков их разрешенному использованию (для комплексного освоения в целях жилищного строительства) и в связи с отсутствием обращения в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:2747, руководствуясь при этом пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (письмо N 5687 от 14.05.2018, л. д. 132 том 2).

Ссылаясь на то, что ответчиком обязательство, предусмотренное договором, не исполнено, договор аренды прекращен, в отношении вновь образованных земельных участков договор аренды не подписан, занимаемый земельный участок арендодателю по акту приема-передачи не передан, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковое заявление, исходил из того, что оснований для дальнейшего использования ответчиком земельного участка не имеется, договор аренды расторгнут, новый договор аренды в отношении образованных земельных участков не заключен.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции по существу спора верными.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Кроме того, договор аренды регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Так, в соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды арендодатель обязан при подписании договора передать земельный участок путем подписания акта приема-передачи; по окончании срока аренды принять земельный участок путем подписания акта приема-передачи.

В связи с этим на арендатора возлагается встречная обязанность по возврату арендованного земельного участка путем подписания акта приема-передачи, с учетом обязанности, предусмотренной пунктом 5.2.8 Договора аренды.

Как усматривается из материалов дела, при заключении договора аренды земельный участок передан арендатору путем подписания акта приема-передачи от 03.07.2014. Впоследствии в связи с расторжением договора аренды земельного участка ответчиком встречное обязательство по передаче земельного участка арендодателю путем подписания акта приема-передачи не исполнено.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно отмечено, что материалах дела имеется уведомление истца о необходимости подписания акта приема-передачи и доказательства их направления в адрес ответчика (л. д. 32-34, 124-139 том 2).

Доводы ответчика о том, что в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Спецгазстрой" вправе получить спорные земельные участки в аренду за пределами срока действия предыдущего договора аренды, являются необоснованным по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях. Указанная позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301.

Поскольку срок действия ранее заключенного договора аренды N ТО-21-20436 от 03.07.2014 согласован сторонами с 19.02.2014 по 01.02.2019, заключение новых договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков на условиях ранее действующего договора возможно только в пределах ранее действующего договора - до 01.02.2019. Иной срок соглашением сторон не установлен. Кроме того, иное толкование данной нормы - согласование сторонами большего срока действия нового договора аренды, чем это было предусмотрено ранее заключенным, будет нарушать положения статьи 15 ФЗ "О защите конкуренции" а именно: возможной квалификацией действий департамента недвижимости как предоставление ООО "Спецгазстрой" преимущества, которое обеспечило бы ему более выгодные условия деятельности в связи с передачей земельного участка без проведения торгов.

Также является необоснованным довод ответчика о том, что департамент недвижимости вправе требовать только возврата земельного участка с предыдущим кадастровым номером N 70:21:0000000:1369, а не вновь образованных земельных участок, так, в настоящий момент земельный участок с кадастровым номером N 70:21:0000000:1369, ранее переданный по договору аренды N ТО-21-20436 ООО "Спецгазстрой", снят с кадастрового учета. Из земельного участка с кадастровым номером N 70:21:0000000:1369 образованы 14 участков:

- г. Томск, ул. А. Крячкова, 9, с кадастровым номером 70:21:0000000:2741;

- г. Томск, ул. А. Крячкова, 9/1, с кадастровым номером 70:21:0000000:2742;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 10, с кадастровым номером 70:21:0100087:12650;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 10/1, с кадастровым номером 70:21:0100087:12649;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 12, с кадастровым номером 70:21:0100087:12648;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 12/1, с кадастровым номером 70:21:0100087:12647;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 14, с кадастровым номером 70:21:0000000:2746;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 14/1, с кадастровым номером 70:21:0000000:2745;

- г. Томск, ул. П. Федоровского, 18/1, с кадастровым номером 70:21:0100096:4964;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:2743;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:2744;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0100087:12646;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:2747;

- г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0100087:12651

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 3413/11, согласно которой снятие земельного участка с кадастрового учета само по себе не влечет фактического прекращения пользования земельным участком.

Несмотря на то, что по договору аренды был передан земельный участок с кадастровым номером N 70:21:0000000:1369, фактически во владении ответчика находятся земельные участки с кадастровыми номерами NN 70:21:0100087:12646, 70:21:0100096:4964, 70:21:0100087:12650, 70:21:0000000:2742, 70:21:0000000:2747, 70:21:0000000:2746, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100087:12649, 70:21:0000000:2743, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2744, 70:21:0100087:12651, 70:21:0000000:2741.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Согласно пункту 5.2.8 договора по истечении срока действия договора арендатор обязан передать земельный участок арендодателю в первоначальном состоянии и качестве. Данное требование относится к физическому состоянию арендованного объекта, и для исполнения обязанности по возврату земельного участка в данном случае не имеет значения деление земельного участка на 14 частей.

Таким образом, после прекращения действия договора аренды, арендованное имущество - земельные участки с кадастровыми номерами N N 70:21:0100087:12646, 70:21:0100096:4964, 70:21:0100087:12650, 70:21:0000000:2742, 70:21:0000000:2747, 70:21:0000000:2746, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100087:12649, 70:21:0000000:2743, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2744, 70:21:0100087:12651, 70:21:0000000:2741 подлежат возврату арендодателю в первоначальном состоянии посредством подписания акта приема-передачи.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев вторую жалобу, поданную не привлеченным к участию в деле лицом - ООО "Транском", пришел к выводу, что производство поданной жалобе подлежит прекращению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.

В соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным указанным Кодексом.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом, оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя.

Как следует из доводов апелляционной жалобы ООО "Транском", апеллянт считает, что указанный судебный акт затрагивает его права и законные интересы, поскольку в рамках указанного спора рассматривался вопрос о возврате земельных участков, обремененных правами ООО "Транском". Указывает, что земельные участки обременены правами и законными интересами третьих лиц, а именно ООО "Транском".

Однако, апелляционный суд полагает данные доводы ООО "Транском" не обоснованными, поскольку судебный акт ни в мотивировочной, ни в резолютивной частях не содержит выводов о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, ООО "Транском".

В соответствии с частью 1 статьи 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Правовое регулирование обеспечения исполнения обязательств по договору залогом, установленное Законом о долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников таких правоотношений (определение Конституционного суда Российской Федерации от 14.01.2014 N 2-0). При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона о долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

Однако ни Закон о долевом строительстве, ни Закон об ипотеке не регулируют основания прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. Вопрос о судьбе заложенного в пользу участников долевого строительства имущества в ситуации, когда на него прекращается право аренды, законом не предусмотрен. В этом случае, применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и других законов, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно части 9 статьи 13 Закона об ипотеке к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения

Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Исходя из смысла пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.

Таким образом, пункт 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке устанавливает основания для погашения регистрационной записи об ипотеке в том случае, когда объект с долевым участием в строительстве вводится в эксплуатацию. Однако указанный закон не регулирует отношения, которые могут возникнуть в случае прекращения у застройщика задолженного права.

Как указывалось ранее, к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом строительстве, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Закона об ипотеке.

В соответствии с частью 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды и прекращается с прекращением заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N ТО-21-20436 от 03.07.2014, в отношении которого в связи с заключением договоров долевого участия в строительстве возник залог права аренды, расторгнут 14.02.2018 по соглашению сторон.

Применяя во взаимосвязи нормы Закона о долевом строительстве, Закона об ипотеке и Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что переданное в залог право аренды спорных земельных участков прекращено, регистрационная запись является недостоверной.

В настоящем споре департамент недвижимости просит обязать ответчика возвратить земельные участки. Учитывая, что обременение в виде ипотеки установлено в отношении права аренды (которое прекращено соглашением сторон от 14.02.2018), а не в отношении вещного права на земельные участки, права ООО "Транском" оспариваемым решением не затрагиваются.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не является лицом, имеющим право на апелляционное обжалование в смысле статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах производство по апелляционной жалобе ООО "Транском", подлежит прекращению.

Доводов относительно требования о взыскания судебной неустойки апелляционная жалоба не содержит.

При этом суд, рассматривая указанное требование, оценив обстоятельства дела, исходя из целей присуждаемой неустойки, пришел к выводу о наличии оснований для ее взыскания, снизив ее до размера компенсации в сумме 3000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с момента вступления судебного акта в законную силу до момента фактического исполнения решения суда.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иного вывода в данной части.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы - ответчика.

ООО "Транском" при обращении с апелляционной жалобой государственная пошлина уплачена не была.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 11.09.2019 по делу N А67-5208/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецгазстрой" - без удовлетворения.

Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Транском" прекратить.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

О.Ю. Киреева Ю.И. Павлова