Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2019 г. N 19АП-7920/19

г. Воронеж

25 декабря 2019 г.

Дело N А14-1148/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Щербатых Е.Ю.,
	Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусаковой И.А.,

при участии:

от Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж: Зацепин В.В., представитель по доверенности N 03 от 16.01.2019;

от Серегина Андрея Владиславовича: Серегина Е.А., представитель по доверенности N 36 АВ 2352190 от 20.10.2017;

от общества с ограниченной ответственностью "Альф": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.09.2019 по делу N А14-1148/2019 по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1123668052200, ИНН 3666181570) к обществу с ограниченной ответственностью "Альф" (ОГРН 1023601545835, ИНН 3662057491) о взыскании 33 993 руб. 43 коп. пени,

третье лицо: Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069), Серегин Андрей Владиславович,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее - УИЗО администрации г. Воронеж, истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альф" (далее -ООО "Альф", ответчик) о взыскании 1 041 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 3770-04-09/мз от 03.09.2004 за период с 01.01.2018 по 30.09.2018, а также 33 993 руб. 43 коп. пени за период с 26.03.2007 по 22.11.2018.

Определением суда от 01.02.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства, без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 22.03.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Впоследствии истец уточнил заявленные требования, в связи с добровольным погашением ответчиком основного долга, просил взыскать с общества 33 993 руб. 43 коп. пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка N 3770-04-09/мз от 03.09.2004 за период с 26.03.2007 по 22.11.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, а также Серегин Андрей Владиславович (далее - Серегин А.В.).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.09.2019 по настоящему делу в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить данное решение суда, принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 11.12.2019 г. представители ответчика и Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Представитель истца, явившийся в судебное заседание, доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая решение суда незаконным и необоснованным, просил отменить его, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель Серегина А.В. поддержал позицию заявителя жалобы.

В судебном заседании объявлен перерыв.

В продолженном судебном заседании представитель истца поддержал свою позицию по делу.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы города Воронеж от 18.12.2003, договором купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка N 797 от 04.08.2004 между администрацией города Воронеж (арендодатель) и ООО "Альф" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3770-04-09/мз от 03.09.2004, по условиям арендатору во временное владение и пользование на срок до 18.12.2008 передан земельный участок с кадастровым номером 36:34:0606026:15, площадью 7,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Мира, 6, в целях организации входной группы к нежилому встроенному помещению кафе-бара IV, общей площадью 88,5 кв.м., принадлежащего на праве собственности обществу.

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер годовой арендной платы в 2004 году составляет 354, 60 руб., он может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы (пункт 3.3. договора).

В силу пункта 3.4. договора арендная плата вносится равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за последний квартал - не позднее 1 декабря текущего года.

В случае нарушения сроков внесения арендных платежей предусмотрено начисление пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 3.6. договора).

По договору купли-продажи от 09.01.2014 ООО "Альф" произвело отчуждение встроенного нежилого помещения Серегину А.В. Право собственности покупателя на переданный по договору объект недвижимости зарегистрировано 23.01.2014.

В связи с нарушением арендатором предусмотренных договором обязательств по внесению арендных за период с 01.01.2018 по 30.09.2018, истцом в адрес общества направлено уведомление-предупреждение N 2820-пред от 26.11.2018, в соответствии с которым ответчику предлагалось погасить образовавшуюся задолженность в размере 1 041, 98 руб., а также уплатить пени за период с 26.03.2007 по 22.11.2018 в сумме 33 993, 43 руб.

Не получив удовлетворения требований в добровольном порядке, УИЗО администрации г. Воронеж обратилось в суд с настоящим иском, отказавшись в ходе рассмотрения дела от взыскания основного долга, в связи с добровольным погашением ответчиком заявленной суммы.

В возражениях на иск общество указало на переход права собственности на нежилое помещение с организованной входной группой по договору купли-продажи, а соответственно, и обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, занятым спорным объектом недвижимости, к Серегину А.В., в связи с чем требования о взыскании пени за период с 09.01.2014 по 22.11.2018 не подлежат удовлетворению, в отношении остальной части заявленных требований о взыскании пени за период с 26.03.2007 по 09.01.2014 ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Арбитражный суд области, приняв во внимание возражения на иск, отказал в удовлетворении заявленного требования о взыскании пени в полном объеме, в связи с отсутствием у ответчика обязанности по внесению арендной платы за земельный участок, права пользования которым перешли по правилам статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к новому владельцу объекта недвижимости, а также пропуском срока исковой давности по требованию о взыскании пени за период до перехода права собственности на спорный объект.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда области в силу следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Таким образом, обязанности арендодателя передать в пользование имущество корреспондирует обязанность арендатора такое имущество оплатить в соответствии с условиями, установленным сторонами в договоре аренды.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, на должника возлагается ответственность в форме уплаты неустойки (штрафа, пени) - определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как установлено арбитражным судом области, принадлежащее ООО "Альф" нежилое помещение IV, общей площадью 88,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0606026:15, переданном ответчику во временное пользование по договору аренды N 797 от 04.08.2004, для организации входной группы, было отчуждено по договору купли-продажи от 09.01.2014 Серегину А.В.

Переход права собственности зарегистрирован 23.01.2014, согласно выписке из ЕГРП от 12.11.2018 (т. 1, л.д. 72), а также представленному третьим лицом в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права от 23.01.2014 N 36-АД 406629. Как усматривается из указанного свидетельства, технического паспорта, составленного ГУП "Воронежоблтехинвентаризация" по состоянию на 16.05.2005, в состав указанного нежилого встроенного помещения включена спорная входная группа.

Таким образом, Серегин А.В. при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобрел право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем, с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение у него возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды.

На основании вышеизложенного, поскольку права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3770-04-09/мз от 03.09.2004 перешли к Серегину А.В., требование истца к ответчику о взыскании неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 09.01.2014 по 22.11.2018, не может быть признано правомерным, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

В своей апелляционной жалобе истец ссылается на то, что продажа основного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0606026:3, другому лицу не может служить основанием для прекращения права аренды по договору N 3770-04-09/мз от 03.09.2004, поскольку входная группа является самостоятельным объектом, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0606026:15.

Согласно пояснениям, данным представителем истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции, по договору купли-продажи N 3770-04-09/мз от 03.09.2004 было передано нежилое помещение без организованной входной группы, в связи с чем, поскольку право аренды на спорный земельный участок не было переоформлено на другое лицо, ответчик является арендатором по договору аренды N 3770-04-09/мз от 03.09.2004 и обязан вносить плату за его использование, а также пени за просрочку внесения предусмотренных договором платежей.

Указанные доводы признаются судебной коллегией несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

Как следует из материалов дела временный конструктивный элемент - входная группа представляет собой выходящие на ул. Мира накрытые козырьком и ограниченные фигурными перилами и металлической открывающейся решеткой ступени, ведущие в помещение цокольного этажа здания, расположенного по ул. Мира, д. 6, г. Воронеж (условное обозначение данной части на плане цокольного этажа - пл. IV).

Анализ и оценка по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в частности, технического паспорта на встроенное помещение IV, составленного БТИ Центрального района - филиала ГУП "Воронежоблтехинвентаризация", по состоянию на 16.05.2005 г., копии плана цокольного этажа дома N 6 по улице Мира в городе Воронеж, а также фотоматериалов следует, что организованная ООО "Альф" на спорном земельном участке в результате реконструкции входная группа не является самостоятельным объектом недвижимости, а выступает временным конструктивным элементом - принадлежностью находящегося ранее в собственности ООО "Альф" и отчужденного Серегину А.В. встроенного нежилого помещения.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В договоре купли-продажи от 09.01.2014 ООО "Альф" и Серегин А.В. каким-либо иным образом судьбу входной группы не определили.

Следовательно, право собственности на расположенную на спорном земельному участке входную группу как принадлежность встроенного нежилого помещения с 23.01.2014 перешло к Серегину А.В.

Доказательств, опровергающих указанные выводы суда, заявителем жалобы, вопреки требованиям статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Относительно требований истца о взыскании с ответчика пени за период с 26.03.2007 по 09.01.2014 и возражений ответчика о пропуске срока исковой давности по ним судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Судом первой инстанции верно отмечено, что учитывая дату обращения истца с иском в суд (25.01.2019), срок внесения арендной платы по пункту 3.4 договора (не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за последний квартал - не позднее 1 декабря текущего года), в пределах срока исковой давности находится только требование по неустойке, начисленной за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды, начиная с I квартала 2016 года, таким образом, заявленный ко взысканию период находится за пределами срока исковой давности.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, то суд первой инстанции правильно исчислил и применил срок исковой давности и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в указанной части.

По совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика пени в полном объеме.

Доводы заявителя жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и по существу представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.09.2019 по делу N А14-1148/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

Е.Ю. Щербатых А.И. Поротиков