Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2020 г. N 11АП-21061/19

г. Самара

16 января 2020 г.

Дело N А55-16269/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С.,

судей Бажана П.В., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рахматуллиной А.Н.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл" - Михальчук Е.В., доверенность N 2 от 27 мая 2019 года,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель не явился, извещено,

от Куклычева Владимира Васильевича - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.10.2019 по делу N А55-16269/2019 (судья Медведев А.А.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл", г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третье лицо: Куклычев Владимир Васильевич,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Т2 Мобайл" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, ответчик, регистрирующий орган) о признании незаконным и отмене уведомления от 30.04.2019 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.09.2018 к договору аренды земельного участка от 26.05.2015 N 2-63-0546, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 27 А, кадастровый номер 63:09:0306036:20, об обязании провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 27.09.2018 к договору аренды земельного участка от 26.05.2015 N 2-63-0546, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 27 А, кадастровый номер 63:09:0306036:20.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Куклычев Владимир Васильевич (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.10.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Росреестра по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, считая, что судом неправильно применены нормы материального права.

В апелляционной жалобе указывает, что в представленном на государственную регистрацию дополнительном соглашении от 27.09.2018 к договору аренды земельного участка от 26.05.2015 N 2-63-0546 срок договора аренды был определен с 28.09.2018 по 30.09.2023 включительно. Следовательно, с учетом позиции, изложенной в п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо N 59), фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды.

Вместе с тем заявитель обратился в орган регистрации прав с заявлением о регистрации дополнительного соглашения к ранее заключенному договору аренды с уплатой государственной пошлины за внесение изменений в записи ЕГРП в размере 1 000 руб., а не с заявлением о регистрации нового договора аренды с уплатой государственной пошлины в размере 22 000 руб.

Представитель заявителя в судебном заседании считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проведено в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 22.01.2019 в Управление Росреестра по Самарской области Обществом были представлены документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 27.09.2018 (далее - дополнительное соглашение) к договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 27 а, кадастровый номер 63:09:0306036:20, заключенному между ООО "Т2 Мобайл" и ИП Куклычевым В. В. (далее - договор аренды).

Предметом договора аренды является аренда части земельного участка площадью 10 кв.м., находящейся на земельном участке площадью 2 405,00 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 27 а, кадастровый номер 63:09:0306036:20. Срок действия договора аренды до 28.09.2018. 25.12.2015 произведена государственная регистрация договора аренды.

27.09.2018 стороны договора аренды подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды с 28.09.2018 по 30.09.2023 включительно. Данное дополнительное соглашение от 27.09.2018 было представлено заявителем на государственную регистрацию 22.01.2019.

29.01.2019 в адрес заявителя ответчиком направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации N 63/009/340/2019-381 (далее - Уведомление о приостановлении) в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В Уведомлении о приостановлении ответчик указал следующее:

"По истечении срока действия договора аренды отношения сторон регулируются договором, заключенным на прежних условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации, как и не подлежит государственной регистрации и дополнительное соглашение к нему. Однако согласно сведениям ЕГРН срок договора аренды земельного участка от 26.05.2015 N 2-63-0546 истек 28.09.2018, в связи с чем невозможно провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 27.09.2018.".

Кроме того, ответчик в Уведомлении о приостановлении рекомендовал заявителю прекратить регистрационные действия по заявлению от 22.01.2019 N 63/009/340/2019-381, но в то же время указал срок для устранения причин, послуживших основанием для приостановления (до 29.04.2019). При этом в Уведомлении о приостановлении не было указано какие именно документы по форме и содержанию должны быть предоставлены для устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

30.04.2019 ответчик вынес Уведомление об отказе в государственной регистрации в связи с истечением срока приостановления, указанного в Уведомлении о приостановлении, и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности.

Данный отказ в качестве оснований содержит то же самое основание, что и в Уведомлении о приостановлении, а именно: "По истечении срока действия договора аренды отношения сторон регулируются договором, заключенным на прежних условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации, как и не подлежит государственной регистрации и дополнительное соглашение к нему. Однако согласно сведениям ЕГРН срок договора аренды земельного участка от 26.05.2015 N 2-63-0546 истек 28.09.2018 в связи с чем невозможно провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 27.09.2018.".

Заявитель, считая, что выводы ответчика, содержащиеся в Уведомлении об отказе в государственной регистрации от 30.04.2019 и в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 29.01.2019, являются неверными и незаконными, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При принятии судебного акта суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ, Закон о госрегистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии со ст. 16 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Согласно ч. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации недвижимости основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Из положений ст. 29 Закона N 218-ФЗ следует, что органом, осуществляющим государственную регистрацию, при государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в ст. 20 Закона N 218-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 20 Закона N 218-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае процедура государственной регистрации права приостановлена Управлением Росреестра по Самарской области в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Суд первой инстанции посчитал доводы ответчика ошибочными, несоответствующими нормам гражданского законодательства, поскольку срок действия зарегистрированного договора аренды - до 28.09.2018, а дополнительным соглашением от 27.09.2018 к договору аренды стороны продлили данный срок с 28.09.2018 по 30.09.2023 включительно. Таким образом, противоречий между зарегистрированным правом аренды заявителя сроком до 28.09.2018 и заявленным правом аренды заявителя с 28.09.2018 по 30.09.2023 не имеется.

При этом судом первой инстанции правомерно отклонен довод регистрирующего органа о том, что дополнительное соглашение по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ. Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Дополнительное соглашение подписано сторонами 27.09.2018 до истечения срока действия договора, срок окончания которого до 28.09.2018. Как верно отмечено судом первой инстанции, законодатель не установил императивный срок, в течение которого стороны обязаны обратиться в регистрирующий орган для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав.

Продление договора по истечении срока его действия представляет собой заключение нового договора аренды, в связи с чем договор, продленный на неопределенный срок или на срок менее года, не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Между тем в рассматриваемом случае фактически стороны договора аренды продлили срок действия договора аренды на период более года в соответствии с дополнительным соглашением, то есть данное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.

Аналогичная правовая позиция подтверждается также сложившейся судебной практикой - постановление Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 10.04.2014 по делу N А55-5540/2013.

Кроме того, дополнительным соглашением, представленным на государственную регистрацию, стороны изменили не только срок действия договора, но и другие его условия, в частности, размер арендной платы.

В обоснование своей позиции регистрирующий орган ссылается на п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо N 59), в соответствии с которым соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, тем самым подтверждая вывод заявителя, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение к ранее заключенному договору аренды подлежит государственной регистрации.

Ссылку Управления Росреестра по Самарской области на п.п. 10, 11 Информационного письма N 59 суд первой инстанции правомерно посчитал ошибочной, поскольку описанные в них ситуации связаны с договорами, заключенными на срок менее года, в связи с чем не имеют отношения к настоящему спору.

Дополнительное соглашение подписано сторонами 27.09.2018 до истечения срока действия договора (до 28.09.2018). Законодатель не установил императивный срок, в течение которого стороны обязаны обратиться в регистрирующий орган для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав, поэтому обращение Общества с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды за пределами срока аренды не может являться основанием для отказа в государственной регистрации. Истечение срока аренды на момент обращения с заявлением о государственной регистрации не может служить основанием для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения.

Довод регистрирующего органа, изложенный им также и в апелляционной жалобе, о том, что в рассматриваемом случае имеет место заключение договора на новый срок, а не изменение срока действия ранее заключенного договора, и в данном случае заявителю следовало обратиться с заявлением о регистрации нового договора аренды, а не с заявлением о регистрации дополнительного соглашения, оплатив за это соответствующую государственную пошлину, правомерно признан судом первой инстанции ошибочным и необоснованным.

При этом судом первой инстанции верно отмечено, что о необходимости заключить новый договор аренды и оплатить соответствующую государственную пошлину в размере 22 000 руб. ответчик в уведомлении об отказе от 30.04.2019 не указывал, впервые указав на это в отзыве на заявление.

Причинами, послужившими основанием для приостановления, а впоследствии для отказа в государственной регистрации, в Уведомлении об отказе от 30.04.2019 регистрирующим органом были указаны противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а также несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации права (п.п. 3, 7 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости). Однако данные причины, указанные регистрирующим органом в Уведомлении об отказе, фактически не нашли своего подтверждения. Противоречия между заявленным правом и уже зарегистрированным правом отсутствуют. Дополнительное соглашение по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

В Уведомлении об отказе от 30.04.2019, как и в Уведомлении о приостановлении, регистрирующий орган указал следующее: "По истечении срока действия договора аренды отношения сторон регулируются договором, заключенным на прежних условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). Такой договор не подлежат государственной регистрации, как и не подлежит государственной регистрации и дополнительное соглашение к нему. Однако согласно сведениям ЕГРП срок договора аренды земельного участка от 26.05.2015 N 2-63-0546 истек 28.09.2018 в связи с чем невозможно провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 27.09.2018.".

Однако в отзыве на заявление (стр. 3) Управление Росреестра по Самарской области указывает: "При этом п. 2 ст. 621 ГК РФ не предполагает заключение нового договора, а регламентирует последствия истечения срока действующего договора аренды при отсутствии волеизъявления сторон, направленного на прекращение или изменение существующих правоотношений".

Стороны могут зарегистрировать договор долгосрочной аренды, однако по истечении срока, на который он был заключен, не снять обременение и не продлить его. В таком случае обременение останется в ЕГРП, что не мешает сторонам впоследствии его продлить отдельным соглашением, представив на регистрацию. Несмотря на то, что зарегистрированный договор аренды считается продленным на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ), стороны не лишены возможности заключить к нему дополнительное соглашение и установить конкретный срок, а также внести иные изменения и дополнения по своему усмотрению.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС ПО от 10.04.2014 по делу N А55-5540/2013.

На настоящий момент согласно сведениям из публичной карты Росреестра https://rosreestr.rU/wps/porlal/p/cc_ib_portal_services/online_request/ на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0306036:20 наложено ограничение N 63-63/00963/009/501/2015- 2011/2 от 28.12.2015 (аренда), тот самый договор аренды, заключенный между заявителем и третьим лицом.

Таким образом, договор аренды зарегистрирован, сведения о прекращении действия данного договора аренды в ЕГРН не вносились, с намерением снять данное обременение ни заявитель, ни третье лицо к ответчику не обращались. Напротив, заявитель и третье лицо в пределах срока действия договора аренды (до 28.09.2018) путем заключения к нему дополнительного соглашения от 27.09.2018 приняли решение изменить условия о сроке аренды, продлив действие договора аренды на конкретный срок (с 28.09.2018 по 30.09.2023), и изменить условие о размере арендной платы и обратились к ответчику с заявлением о регистрации данного дополнительного соглашения от 27.09.2018.

Дополнительное соглашение от 27.09.2018 о продлении договора аренды было подписано к действующему договору аренды (срок до 28.09.2018), не прекратившему своё действие на момент подписания дополнительного соглашения, до того как истек срок действия этого договора аренды.

В пределах всего согласованного срока аренды стороны вправе представить свой договор на регистрацию и он должен быть зарегистрирован со всеми дополнительными соглашениями к нему. Учитывая, что действующее законодательство не содержит указаний на срок, в течение которого стороны сделки должны обратиться в регистрирующий орган за ее регистрацией, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны могут обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему в течение срока действия договора аренды.

Аналогичная правовая позиция подтверждается также сложившейся судебной практикой - постановление ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 по делу N А55-13175/2013.

Статьей 17 Закона N 218-ФЗ установлено, что за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Размер государственной пошлины за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним для организаций составляет 1 000 руб. (п. 27 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).

При этом заявитель платежным поручением от 27.12.2018 N 61720 уплатил соответствующую государственную пошлину в размере 1000 руб.

Таким образом, оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.09.2018 к договору аренды земельного участка от 26.05.2015 N 2-63-0546 о продлении срока действия договора аренды с 28.09.2018 по 30.09.2023 включительно, не имелось.

Своими действиями регистрирующий орган ограничивает право сторон договора аренды на изменение его условий (срок аренды, размер арендной платы) в соответствии с подписанным и представленным на регистрацию дополнительным соглашением.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что уведомление от 30.04.2019 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.09.2018 к договору аренды земельного участка от 26.05.2015 N 2-63-0546 не соответствует закону, в силу чего основания для приостановления государственной регистрации и для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения у ответчика отсутствовали.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из изложенного, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность названных условий.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Нарушений в распределении судебных расходов арбитражным апелляционным судом не выявлено.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, были также рассмотрены судом первой инстанции и им была дана надлежащая правовая оценка, и, соответственно, они не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26.10.2019 по делу N А55-16269/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

П.В. Бажан Е.Г. Филиппова