Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2020 г. N 20АП-8508/19

г. Тула

30 января 2020 г.

Дело N А54-831/20199

Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Рыжовой Е.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца - Киреева В.Д. (доверенность от 26.12.2018), от ответчика - Петуховой О.Б. (доверенность от 11.01.19), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "ДИКСИ ЮГ" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.10.2019 по делу N А54-831/2019 (судья Кураксина О.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Буюкли Натальи Николаевны (г. Тула) к акционерному обществу "ДИКСИ ЮГ"; ПАО "ДИКСИ ЮГ" (г. Подольск) третье лицо - Воробьева Нина Алексеевна (г. Рязань), о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Буюкли Натальи Николаевны (далее - истец, предприниматель, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к акционерному обществу "ДИКСИ ЮГ" (далее _ ответчик, общество, арендатор) с требованием о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое здание.

Определением суда от 07.02.2019 арбитражный суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Воробьева Нина Алексеевна.

Решением суда области от 24.10.2019 иск удовлетворен.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой о его отмене. По мнению заявителя жалобы, истцом не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов со стороны ответчика (Определение ВС РФ от 03.04.2001 N 18-В01-12). Ответчик указывает, что договором предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для одностороннего расторжения договора (п. 9.1 договора). Условиями договора не установлен конкретный срок для согласования реконструкции и получения необходимой разрешительной документации, которая по его мнению, может быть получена вплоть до окончания срока действия договора аренды. Кроме того, по мнению ответчика, экспертным заключением установлена временный характер возведенной пристройки. Каких-либо предписаний контролирующих органов в отношении пристройки истцом не получено. Также заявитель указывает на необоснованность вывода суда области о необходимости получения согласия собственника для проведения реконструкции, поскольку указанное согласие получено при заключении договора (Приложение N 3 к нему). Также арендатор обращает внимание на значительность денежных средств, вложенных в арендуемое помещение, связанных с необходимостью его переоборудования, расторжение договора влечет для арендатора значительные убытки.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, в иске отказать.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Как следует из материалов дела, истцу принадлежит нежилое здание, 1-этажное, площадью 466,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Рязань, Октябрьская улица, 90, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0030036:7, принадлежащем на праве долевой собственности с размером доли 1242/2634 совместно с Воробьевой Н.А. (свидетельство 62-МД 678611 - том 1 л.д. 22-24).

Между ИП Буюкли Н.Н. (Арендодатель) и АО "ДИКСИ Юг" (Арендатор) 01.04.2013 был заключен договор N 62361/2013/15 аренды Здания сроком на 15 лет.

Здание было передано АО "ДИКСИ Юг" для организации торговли с возможностью продажи алкогольной продукции, сопутствующего оказания услуг населению, складирования товара и размещения офиса.

Пунктами 11.1 и 11.2 договора установлено, что в случае возникновения споров, разногласий, претензий по условиям договора, либо споров, возникших в процессе использования объекта стороны примут все меры по урегулированию разногласий и споров путем переговоров. При не достижении согласия споры передаются на разрешение Арбитражного суда Рязанской области.

В октябре 2017 год при проведении осмотра здания Арендодателем было выявлено изменение его площади в следствии его реконструкции в виде строительства пристройки (дополнительного помещения с использованием наружных стен Здания).

В возведенной пристройке АО "ДИКСИ Юг" разместило технологическое оборудование, оснастило её коммунальными сетями (электро-, тепло- и водоснабжение) и использовало для приемки и складирования товара. Возведенная пристройка занимает часть земельного участка, принадлежащего истцу и третьему, без получения от них разрешения на её использование для строительства.

После осмотра здания истцом в адрес Арендатора было подано заявление о необходимости приведение состояния Здания в соответствие с его технической документацией путем сноса результата проведенной реконструкции либо оформление на него необходимой документации.

Истец уведомил АО "ДИКСИ Юг", о том что, в силу ст. 222 ГК РФ, произведенная реконструкция является самовольной постройкой, распространяемой на Объект целиком, так как при строительстве пристройки использованы внешние стены Здания и пристройка неразрывно с ними связана (п.28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАСРФ от 29.04.2010 N 10/22).

На основании п.7.2 Договора N 62361/2013/15 на Арендатора возложена обязанность на проведение согласования соответствующих изменений Здания, связанных с проведением им переоборудований, перепланировок, реконструкций и получения им акта ввода в эксплуатацию. На письменное требование истца о предоставлении разрешительной документации на проведенную реконструкцию, необходимость государственной регистрации внесенных изменений в технические характеристики Здания ответчик никак не отреагировал.

В ноябре 2018 года при проведении повторного осмотра Здания установлено, что разрешительные документы на пристройку отсутствовали.

Истцом было заявлено в адрес АО "ДИКСИ Юг" повторное требование о предоставлении разрешительной документации на проведенную реконструкцию арендованного Здания, а при их отсутствии Арендодатель требовал расторгнуть Договор N 62361/2013/15 аренды Здания и возвратить его в состоянии, указанном в акте приемапередачи от 01.04.2013.

Для выполнения указанных требований истец установил срок до 01.12.2018.

Поскольку требование истца осталось без удовлетворения, ИП Буюкли Н.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению стороне, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1. При существенном нарушении договора другой стороной;

2. В иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу ст. 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора (определение ВС РФ от 03.04.2001 N 18-В01-12).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. При этом договором могут быть установлены и иные основания для такого расторжения.

Пунктом 9.1 договора установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора:

1. При просрочке выплаты арендатором арендной платы на срок более 30 тридцати дней единовременно;

2. Существенно ухудшает объект;

3. Арендатор пользуется объектом не по назначению, установленному п. 1.2 договора.

При этом в силу п. 9.4 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в случаях, предусмотренных договором, при условии неисполнения арендатором обязательств в разумный срок после получения от арендодателя письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств.

Обращаясь с иском о расторжении договора, истец указывает на осуществление арендатором самовольной пристройки без получения согласия арендодателя и без необходимой разрешительной документации, полученной в компетентных органах.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении дела в суде первой инстанции N 26/4 от 27.06.2019 (том 2 л.д. 72-73) строительные работы по возведению пристройки к зданию являются реконструкцией и неотделимыми улучшениями. При возведении пристройки землеустроительные нормы не нарушены. Определить соответствие пристройки пожарным, санитарным и строительным нормам и правилам не представляется возможным, в связи с отсутствием проектной документации на возведенную пристройку. Имеется нарушение градостроительных норм, а именно ст. 16 и ст. 17 Правил землепользования и застройки г.Рязани. В соответствии с исполнительной съемкой, имеющейся в материалах дела, здание с учетом границ возведенной пристройки, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0030036:7. Разрешенное целевое использование земельного участка при возведении пристройки к зданию соблюдено. Понятия "временные" и "некапитальные" относятся к зданиям и сооружениям, а не отдельным конструктивным элементам зданий (стенам). Стены к навесу, который был возведен при строительстве здания, образуют каркасную конструктивную схему с ненесущими наружными стенами. Конструкция стен, прикрепленных к стойкам ранее установленного навеса, является слоистой и состоит из двух металлических листов и проложенным между ними утеплителем. Стены опираются на бетонное основание. Стены слоистой конструкции могут иметь как временные здания так и капитальные. Исследуемая пристройка, по мнению эксперта, является объектом капитального строительства каркасного типа, образованного в результате реконструкции крыльца. Данное помещение используется в качестве складского и может эксплуатироваться неопределенное количество времени, так как к нему подведены все необходимые коммуникации (отопление, вентиляция, электроснабжение, пожарная и охранная сигнализация) и проведены отделочные работы (на пол уложена керамическая плитка, смонтирована конструкция подвесного потолка).

Оценка экспертного заключения произведена судом области в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Из экспертного заключения следует, что экспертом применены методы, предусмотренные законодательством. Исследовательская часть экспертного заключения является полной, ясной и мотивированной. Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

О проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Доказательств того, что возведенная пристройка является временным сооружением, не имеет капитальный характер и для ее возведения не требуются разрешительные документы, установленные ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ответчиком в нарушение требований ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

В соответствии с положениями п. 4.3.2 договора арендатор имеет право производить на объекте перестройку, перепланировку, реконструкцию, в том числе достройку, дооборудование, модернизацию объекта в коммерческих целях, без получения письменного согласия арендодателя проводить работы, необходимые для установки на объекте дополнительного инженерного оборудования, переоборудования сантехнического, электротехнического и другого оборудования, текущий ремонт объекта.

В силу п. 4.3.8 договора арендатор также имеет право на производство отделимых и неотделимых улучшений, изменение физического состояния поверхности пола, потолка и стен. Порядок и сроки компенсации расходов определяются отдельным соглашением сторон.

В силу п. 4.4.6 арендатор обязан за свой счет произвести все необходимые согласования в государственных органах и органах местного самоуправления, получить разрешения и осуществить регистрацию результатов работ, выполненных в соответствии с п. 4.3.2 и 4.3.8.

В силу п. 7.2, 7.3 договора на арендатора возлагается обязанность на свой счет провести согласование соответствующих изменений объекта, связанных с проведением арендатором переоборудований, перепланировок, реконструкций объектов и получению актов ввода объектов в эксплуатацию. Арендатор обязался внести соответствующие изменения в кадастровый (технический) паспорт объектов, связанные с произведением арендатором переоборудований, произведенных с письменного согласия арендодателя перепланировок и реконструкций объекта, а также запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, сторонами определен порядок произведения арендатором ремонта, реконструкции объекта, который подразумевает как согласие арендодателя, так и необходимость получения всей необходимой разрешительной документации и регистрации.

Письмом от 05.10.2017 (т. 1, л. д. 19) арендодатель уведомил арендатора о самовольности произведенной реконструкции (пристройки к зданию), запросил необходимые документы, установленные договором, и установил срок для их предоставления - в течение месяца.

В претензии от 07.11.2018 (т. 1, л. д. 20) арендодатель повторно указал на непредставление необходимой документации и установил срок до 01.12.2018 привести здание в первоначальный вид или расторгнуть договор аренды.

Между тем, ответчиком в нарушение требований ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено доказательств получения необходимых документов для реконструкции арендованного помещения (пристройки), а также ввода ее в эксплуатацию, что свидетельствует о ее самовольности (ст. 222 ГК РФ). В срок установленный арендодателем указанные нарушения условий договора не устранены.

Доводы ответчика о том, что договором срок выполнения указанной обязанности не установлен, подлежит отклонению.

По смыслу ст. 51 ГК РФ застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства, его реконструкции (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства/реконструкции.

Помимо этого, в силу положений ч 2 ст. 314 ГК РФ если срок исполнения обязательства не установлен и его невозможно определить, оно подлежит исполнению в течение 7 дней с момента предъявления соответствующего требования.

В рассматриваемом случае, арендодателем в письмах от15.10.2017 и от 07.11.2018 указан срок, в течение которого арендатору необходимо устранить выявленные нарушения порядка согласования реконструкции помещений, установленного договором.

Ссылка ответчика на приложение N 3 к договору (т. 1, л. д. 153), как обоснование получения разрешения арендодателя на осуществление пристройки, подлежит отклонению.

Из буквального анализа содержания приложения N 3 к договору следует, что арендодатель выразил согласие на проведение арендатором улучшений помещений (п. 4.3.8 договора), в то время как пунктом 4.3.2 установлена обязанность по получению согласия на проведение реконструкции и достройки (что имело место в рассматриваемой ситуации).

Доказательств получения такого согласия арендодателя на проведение достройки материалы дела не содержат, как и того, что арендатор обращался за получением указанного разрешения, но ему в нем было отказано.

Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Конституционный суд РФ в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного и градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

До рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчиком не устранены обстоятельства, послужившие основанием для обращения арендодателя в суд с иском.

В настоящем случае с учетом условий договора арендодатель вправе рассчитывать на сохранение имущества в неизменном состоянии. Реконструкция может быть осуществлена только с его согласия.

Статьей 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Поскольку самовольная реконструкция свидетельствует о существенном нарушении арендатором условий договора аренды и досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, то суд области правомерно удовлетворил иск.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.10.2019 по делу N А54-831/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Е.В. Рыжова Л.А. Капустина