Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2020 г. N 16АП-815/20 по делу N А63-7118/2019

г. Ессентуки

3 июня 2020 г.

Дело N А63-7118/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27.05.2020.

Полный текст постановления изготовлен 03.06.2020.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей: Семенова М.У., Цигельникова И.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Калугиной У.В., при участии в судебном заседании представителя прокуратуры Ставропольского края Русиной О.М. (служебное удостоверение N 283157), в отсутствие других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестор" (с. Левокумское, ОГРН 1022603229670, ИНН 2613007601) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.01.2020 по делу N А63-7118/2019,

третьи лица: Управление Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов в лице отдела водных ресурсов по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ставропольскому краю, г. Ставрополь

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края заместитель прокурора Ставропольского края (далее - прокурор) в интересах Российской Федерации в лице министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края (далее - министерство природных ресурсов) обратился с заявлением исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - управление, ТУ Росимущества в Ставропольском крае), обществу с ограниченной ответственностью "Инвестор" (далее - ООО "Инвестор", общество) о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 30.03.2018 N 783 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:030104:91 площадью 51 494 кв.м, адрес ориентира: Ставропольский край, Левокумский район, с.Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 договором от 30.03.2018 N 783 и исключения из ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:14:030104:91.

Определением суда привлечены третьи лица: Управление Росреестра по Ставропольскому краю, Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов в лице отдела водных ресурсов по Ставропольскому краю (далее - Кубанское водное управление), ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ставропольскому краю.

Суд первой инстанции заявленные требования прокурора удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом ООО "Инвестор", обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Податель жалобы полагает, что земельный участок предназначен для ведения хозяйственной деятельности и целей использования объекта недвижимого имущества - многоквартирного дома, инвентарный номер 389, площадью 177,8 кв.м, этажность:1, кадастровый номер: 26:14:000000:4370, принадлежащего обществу на праве собственности. Помимо основного строения приобретенного обществом по договору купли-продажи у ЗАО "Озерное" и ранее используемого для целей рыбоводства и рыболовства, на спорном земельном участке находятся принадлежащие обществу линия электропередач со столбами длиною в 350 метров, электроподстанция, некапитальные переносимые объекты: дом-вагон, вагон-кухня, склад, навес, общей занимаемой площадью 150 кв.м.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Материалами дела установлено.

Суд первой инстанции при удовлетворении требований прокурора руководствовался: статьями 168, 209 Гражданского кодекса, статьей 6 Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ, подпунктом 3 пункта 5 статьи 27, пунктом 9 статьи 39.6, статьями 39.20, 102 Земельного кодекса, статьями 5, 8 Водного кодекса, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора аренды N 783, а также применения последствия недействительности сделки, в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса в виде признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 в виде договора аренды N 783, зарегистрированного 10.04.2018, за номером 26:14:030104:91-26/012/2018-5, и исключении из ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:14:030104:91 в целях восстановления ранее существовавшего положения.

Из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 26/022/023/2016-015 по состоянию на 11.03.2016 в ЕГРН имела место регистрация права собственности Российской Федерации и права постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Озерное" на земельный участок площадью 70 214 835 кв.м, с кадастровым номером 26:14:000000:2672, наименование объекта: земельный участок земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства; адрес (местоположение): Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района (свидетельство о праве на землю от 30.09.1996 N 4961 выдано Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Левокумского района).

По распоряжению ТУ Росимущества в Ставропольском крае от 30.05.2017 N 506, принятому по результатам рассмотрения заявления ЗАО "Озерное" от 01.04.2016 вх. N 2936, поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 22.07.2016 N ПП-10/30286: разделен земельный участок с кадастровым номером 26:14:000000:2672, площадью 70 214 835 кв.м, адрес (местоположение): Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, с сохранением исходного в измененных границах, с образованием из исходного 4 земельных участков, согласно Схеме раздела земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:2672 в измененных границах; ЗАО "Озерное" поручено внести в реестр федерального имущества новые сведения о земельных участках. Земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:030104:91 уточненной площадью 51 494 кв.м, адрес ориентира: Ставропольский край, Левокумский район, с.Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, поставлен на кадастровый учет 19.07.2017, сведения имеют статус (актуальные, учтенные),образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:2672.

В ЕГРН (выписка от 29.01.2018 N КУВИ-101/2018-14034) произведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации и 21.07.2017 государственная регистрация прав постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Озерное" на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:030104:91, площадью 56 900 кв.м, адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, номера записей 26:14:030104:91-26/003/2017-1, 26:14:030104:91-26/003/2017-2.

Согласно договору купли-продажи от 26.12.2017 ЗАО "Озерное" (продавец) продало, а ООО "Инвестор" (покупатель) приняло в собственность и обязалось оплатить недвижимое имущество - многоквартирный дом, общей площадью 177,8 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер: 26:14:000000:4370, расположенный по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района от северной границы с. Турксад 5,5 км, от автодороги Величаевское-Турксад 15 км на север, от Калмыкии 4 км на юго-запад.

Пунктом 1 договора купли-продажи установлено, что объект недвижимого имущества расположен на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Государственная регистрация перехода обществу права собственности на объект недвижимого имущества, переданный по договору купли-продажи от 26.12.2017, произведена в ЕГРН 05.02.2018, номер регистрации 26:14:000000:4370-20/012/2018-2.

ООО "Инвестор" обратилось в управление с заявлением, в котором просило предоставить ему земельный участок с кадастровым номером 26:14:030104:91, площадью 56 900 кв.м, местоположение: Ставропольский край, Левокумский район, с. Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, на праве аренды без проведения торгов на основании пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса для целей сельскохозяйственного назначения.

ТУ Росимущества в Ставропольском крае рассмотрев заявление ЗАО "Озерное" от 19.02.2018 приняло распоряжение N 195, согласно которому прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Озерное" земельным участком с кадастровым номером 26:14:000000:2672 (последующие КН 26:14:000000:4546, 26:14:030104:91, 26:14:030104:92, 26:14:030104:92, 26:14:000000:4545), расположенным по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, с.Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, общей площадью 59 709 958 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование-для сельскохозяйственного использования.

Между ТУ Росимущества в Ставропольском крае (арендодатель) и ООО "Инвестор" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 783 от 30.03.20018, находящегося в федеральной собственности (далее - договор аренды N 783), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:14:030104:91, адрес (описание местоположения): Российская Федерация, Ставропольский край, Левокумский район, с.Турксад, северо-восточная часть Левокумского района, для сельскохозяйственного использования, общей площадью 56 900 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды N 783 на участке имеется объект недвижимости, находящийся в собственности арендатора: - многоквартирный дом, инвентарный номер: 389, площадью 177,8 кв.м, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 26:14:000000:4370, право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.02.2018.

Государственная регистрация договора аренды N 783 произведена в ЕГРН 10.04.2018, номер регистрации 26:14:030104:91-26/012/2018-5.Срок аренды участка устанавливается с момента погашения регистрационной записи о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, с 22.03.2018 по 21.03.2067 (пункт 3.1 договора аренды N 783).

Прокурор вынес представление 26.04.2018 N 7/3-11-2018 к ТУ Росимущества в Ставропольском крае с требованием принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений земельного и водного законодательства, так как формирование и предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 имело место в нарушение статей 9, 36 Конституции Российской Федерации, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20, статьи 102 Земельного кодекса, статьей 1, 5, 6, пунктов 1,2 статьи 8, статьи 24 Водного кодекса Российской Федерации (далее - Водный кодекс), статей 167, 168 и пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

По запросу прокуратуры 24.01.2019 было проведено натурное обследование земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91, с участием представителей; прокуратуры; Кубанского водного управления; Центрального комплексного отдела министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края; Управления Росреестра по Ставропольскому краю; ООО "Кадастрсервис"; отдела имущественных и земельных отношений администрации Левокумского муниципального района Ставропольского края; управления сельского хозяйства и охраны окружающей среды администрации Левокумского муниципального района Ставропольского края (акт выездной проверки от 24.01.2019).

По итогу обследования было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:14:030104:91 частично находится под водной гладью, что подтверждается поворотными точками, вынесенными в натуре на местности. Согласно Публичной кадастровой карте границы земельного участка ориентировочной площадью 0,2 га частично накладываются на водную гладь озера Дадынского в границах земельного участка. С северо-восточной и северо-западной стороны имеется ограждение в виде сетки с железобетонными столбами, высота ограждения примерно 150 см. Ограждение входит в водную гладь озера, тем самым преграждает свободный доступ граждан к береговой линии озера. Также по периметру земельного участка наблюдается ров глубиной около 50 см.

Таким образом, полагая, что договор аренды N 783 является недействительным (ничтожным), а требования, изложенные в представлении от 26.04.2018 N 7/3-11- 2018, не выполнены, нарушения не устранены, прокурор, обратился с исковым заявлением в суд первой инстанции.

Частью 1 ст. 52 АПК РФ установлено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд:

- с заявлениями об оспаривании нормативных правовых актов, ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности;

- с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

- с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;

- с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Из приведенного перечня следует, что прокурор вправе обратиться в суд с иском как о признании сделки недействительной, так и с самостоятельным иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В рассматриваемом случае иск подан в защиту интересов в интересах Российской Федерации в лице министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края, на что прямо указано в исковом заявлении.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность; применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду с нарушением земельного и водного законодательства.

Суд первой инстанции правомерно указал, что площадь 56 900 кв.м предоставленного обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:14:030104:91 несоразмерна площади 177,8 кв.м (в разы превышает) принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества (многоквартирного дома, инвентарный номер: 389, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 26:14:000000:4370), расположенного на данном земельном участке, переданном управлением в аренду обществу на 49 лет для целей сельскохозяйственного использования.

Статьей 102 ЗК РФ указанно, что к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством. При этом на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков

Согласно с частью 4 статьи 1 Водного кодекса РФ водный объект представляет собой природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

Пунктом 3 частью 2 статьи 5 Водного кодекса РФ водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) относятся к поверхностным водным объектам.

В силу положений частей 1 и 2 ст. 8 Водного кодекса РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением прудов и обводненных карьеров, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу.

На основании вышеуказанных норм следует, что водные объекты по общему правилу находятся в собственности Российской Федерации. Земли водного фонда относятся к категории земель, в составе которых земельные участки не выделяются. Поверхностные водные объекты, не относящиеся к объектам, указанным в ч. 2 ст. 8 ВК РФ, находятся в федеральной собственности в силу прямого указания закона. Формирование (образование) земельного участка из земель, покрытых поверхностными водными объектами, не допускается. Сведения о водных объектах, находящихся (в силу закона) в федеральной собственности, систематизированы не в ЕГРП, а в государственном водном реестре.

Суд правомерно оценил все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, в том числе письмо Кубанского водного управления от 23.04.2018 N 07-12/275 и акты проверок от 24.01.2019, от 26.08.2019 (один из которых составлен по поручению суда, совместно со всеми участниками процесса), которыми проведены осмотры спорного земельного участка и сделал обоснованный вывод, что его площадь частично занята водной гладью озера.

Выводы апеллянта о правомерном предоставлении земельного участка без торгов, на основании п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, ввиду наличия недвижимого имущества (здания) на территории земельного участка, не состоятельны и не основаны на законе.

Как предусмотрено частью 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, к покупателю объекта недвижимости переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, в том же объеме, что и у продавца объекта недвижимости. Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались статьей 36 Земельного кодекса, в настоящее время - статьей 39.20 Земельного кодекса.

Согласно разъяснениям в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8536/13 следует то, что по смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, данные положения имеют целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

В постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2019 по делу N А32-25445/2017.

Кроме того, судом обоснованно отмечено, что ни в заявлении общества, на предоставлении земельного участка, ни в спорном договоре аренды, не имеется сведений о предоставлении земельного участка обществу как собственнику объекта недвижимого имущества, для целей его эксплуатации.

ООО "Инвестор" не представило доказательств, что изначально спорный земельный участок формировался в 2017 году исходя из расчета площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем конкретного объекта недвижимости, и был предоставлен предыдущему землепользователю исключительно для целей его размещения и эксплуатации, управлением суду.

При таких обстоятельствах, требование прокурора о признании договора аренды земельного участка от 30.03.2018 N 783, недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.01.2020 по делу N А63-7118/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Д.А. Белов

Судьи

М.У. Семенов И.А. Цигельников