Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2020 г. N 15АП-2274/20 по делу N А32-45075/2019

город Ростов-на-Дону

09 июня 2020 г.

дело N А32-45075/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Попова А.А., Галова В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Дудо В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, Департамента по финансам и бюджету администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.12.2019 по делу N А32-45075/2019

по иску публичного акционерного общества "Банк УРАЛСИБ" (ОГРН 1020280000190)

к ответчику Администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367)

при участии третьих лиц - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, Департамента по финансам и бюджету администрации города Сочи,

о взыскании неосновательного обогащения, внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество "Банк УРАЛСИБ" (далее - истец, общество, банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - ответчик, администрация) о взыскании неосновательного обогащения в размере 917 897 рублей 30 копеек, обязании администрации муниципального образования город-курорт Сочи привести в соответствие пункт 3.2 договора аренды от 20.12.2017 N 4900010587, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке ООО "Южно-региональное агентство оценки" от 16.07.2019 N 412з/19 и составляет 1,5% от определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка 94 995,19 рублей".

Определением суда от 14.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, Департамент по финансам и бюджету администрации города Сочи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 декабря 2019 года с администрации муниципального образования город-курорт Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи в пользу публичного акционерного общества "Банк УРАЛСИБ" взыскано неосновательное обогащение в виде излишне уплаченных арендных платежей по договору аренды от 20.12.2017 N 4900010587 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109025:10 в размере 917 897 рублей 30 копеек. Внесены изменения в пункт 3.2 договора аренды от 20.12.2017 N 4900010587 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109025:10, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается на основании рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке ООО "Южно-региональное агентство оценки" от 16.07.2019 N 412з/19 и составляет 1,5% от определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка 94 995 рублей 19 копеек". С администрации муниципального образования город-курорт Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи в пользу публичного акционерного общества "Банк УРАЛСИБ" взыскано 28 193 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, а также 26 250 руб. расходов по проведению экспертизы отчёта и 15 000 руб. расходов по проведению отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик и третьи лица обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы апеллянты ссылаются на то, что в соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 20.12.2017 N 108/17 и составляет 600 522 рубля 28 копеек. Внесение арендной платы осуществляется ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала по реквизитам, указанными в договоре аренды. Предоставляя ПАО "Банк Уралсиб" в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204008:3, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Московская, 5, Центральный район, истец согласился со всеми существенными условиями вышеуказанного договора. Таким образом, департамент имущественных отношений администрации города Сочи, администрация города Сочи и департамент по финансам и бюджету администрации г. Сочи считают, что основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между банком и администрацией заключен договор от 20.12.2017 N 4900010587 аренды земельного участка КН 23:49:0109025:10 площадью 510 кв. м, по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Победы, 73а, с видом разрешенного использования "банковская и страховая деятельность", на участке расположено здание банка. Исчисление арендной платы установлено на период с 19.12.2017 по 19.12.2066.

В отчете об оценке N 108/17, подготовленном по заказу администрации, рыночная стоимость годовой арендной платы определена в размере 600 522,28 рублей.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 20.12.2017 N 108/17 и составляет 600 522 рубля 28 копеек.

Во исполнение условий договора истцом за период с 19.12.2017 по 30.09.2019 уплачена арендная плата в сумме 1 090 382,28 рублей.

Как указывает истец, в соответствии с экспертным заключением от 14.06.2019 N 19/05-072/ЭЗ/77, подготовленным саморегулируемой организацией оценщиков, данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По заказу банка был подготовлен отчет от 16.07.2019 N 412з/1 ООО "Южно-региональное агентство оценки", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составила 6 333 012,42 руб., размер годовой арендной платы по состоянию на 20.12.2017 составил 95 995,19 руб.

Общество, полагая установление размера годовой арендной платы необоснованным и не соответствующим действующему законодательству, обратилось в администрацию с предложением о внесении в договор изменений в соответствующей части и о взыскании суммы переплаты.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Кодекса).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Правительством Российской Федерации в целях определения ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

В соответствии с пунктом 19 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 N 306-ЭС15-208 указано, что, если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Аналогичный подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Также, Верховный Суд Российской Федерации в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" указал, что в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Договор аренды от 20.12.2017 N 4900010587 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за участок, суд первой инстанции признал пункт 3.2 договора аренды недействительным.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Так в спорный период на территории муниципального образования г. Сочи действовало постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", согласно п. 7 которого в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка, а также в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, предоставляемых в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации или во исполнение решения суда.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, в договор аренды земельного участка был включен нормативно неправильный порядок её расчета. Включение в договор аренды условия о годовой арендной плате, рассчитанной оценщиком, не соответствует приведенным нормативным положениям, поскольку годовой размер арендной платы за спорный земельный участок должен быть установлен от рыночной стоимости земельного участка с применением ставки 1,5%.

Отчет N 108/17 об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 20.12.2017, выполненный по заказу департамента имущественных отношений администрации города Сочи, получил отрицательное экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков от 14.06.2019 N 19/05-072/33/77, а потому обоснованно не принят судом первой инстанции в основу расчета арендной платы.

В соответствии с отчетом N 412з/19 от 16.07.2019, выполненным ООО "Южно-региональное агентство оценки" по заказу банка, по состоянию на 20.12.2017, то есть на дату заключения договора аренды, рыночная стоимость земельного участка составила 6 333 012,42 рубля, 1,5% от указанной рыночной стоимости составило 94 995,19 рублей.

Указанный отчет администрацией не оспорен, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка заявлено не было.

Поскольку, как было указано выше, арендная плата за пользование землями публичной собственности является нормативно установленной и от воли сторон не зависит, пункт 3.2 договора является недействительным (ничтожным).

Суд первой инстанции указал, что условие о порядке расчета размера арендной платы нуждается в приведении в части недействительного условия в соответствие с нормативно установленным порядком.

В Постановлении от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработал правовую позицию о том, что, несмотря на регулируемый характер ставок арендной платы, стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства.

По смыслу указанной правовой позиции, решение суда о таком изменении договора, будучи направленным на формальное приведение его текста в соответствие с действующими нормативно-правовыми актами, не носит преобразовательного характера в контексте статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а лишь констатирует уже возникшее правоотношение (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.02.2017 по делу N А53-11098/2016, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.01.2018 по делу N А46-10849/2016).

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных требований в части внесения изменений в пункт 3.2 договора аренды от 20.12.2017 N 4900010587 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109025:10, изложив его в редакции истца.

В силу изложенного доводы, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению.

Истцом также заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения, полагая, что по договору аренды земельного участка имеется переплата в размере 917 897,30 руб.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из указанной нормы следует, что основанием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является юридический состав, образуемый совокупностью следующих элементов: обогащение приобретателя, выразившееся в увеличении его имущества либо сохранении им имущества, которое по законному основанию он должен утратить; обогащение является неосновательным, то есть происходит без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой; обогащение приобретателя имеет место за счет потерпевшего.

В силу изложенного иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца.

Как уже было указано, в соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора размер годовой арендной платы устанавливался в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 20.12.2017 N 108/17 и составлял 600 522 рубля 28 копеек.

За период с 19.12.2017 по 30.09.2019 банком уплачена арендная плата в сумме 1 090 382,28 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и не оспаривается администрацией.

При расчете годовой арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете N 412з/19 и с учетом коэффициента инфляции за 2019 год, разница между фактически произведенными платежами и подлежащей уплате арендной платы составляет 917 897,30 руб. (1 090 382,28 - 172 484,98).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку администрацией доказательств возврата денежных средств в размере 917 897,30 руб. либо доказательств прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом в материалы дела представлено не было, постольку указанная сумма была обоснованно взыскана в пользу истца в качестве неосновательного обогащения.

При таких обстоятельствах оснований для отмены либо изменения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2019 по делу N А32-45075/2019 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2019 по делу N А32-45075/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов