Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2020 г. N 18АП-5614/20 по делу N А47-8673/2019

г. Челябинск

09 июня 2020 г.

Дело N А47-8673/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управление имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.03.2020 по делу N А47-8673/2019.

В заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Савченко Оксана Владимировна (доверенность от 12.05.2020 N 73, диплом).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Ликос" (далее - ответчик, ООО СК "Ликос") задолженности по договору аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 за период с 20.10.2014 по 07.02.2019 в размере 595 836 руб. 87 коп. и пени за период с 01.01.2015 по 07.02.2019 в размере 320 156 руб. 51 коп. с дальнейшим начислением неустойки на сумму задолженности 595 836 руб. 87 коп. с 08.02.2019 по день фактической уплаты долга из расчета 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки (требования изложены с учетом изменения их размера истцом, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственность "Вистар" (далее - третье лицо, ООО "Вистар").

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.03.2020 (резолютивная часть оглашена 27.02.2020) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии предусмотренной пунктом 6.7 договора аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 обязанности по внесению платы первоначального арендатора ООО "Вистар". В силу статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, став собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, к ООО СК "Ликос" перешли права и обязанности арендатора земельного участка в силу закона, соответственно ООО "Вистар" выбыло из обязательства. Также апеллянтом заявлены возражения относительно вывода суда первой инстанции о прекращении действия договора аренды земельного участка 13.03.2014. Поскольку земельный участок не был возвращен арендодателю, действие договора аренды возобновлено на неопределенный срок. Обязанность по внесению платы за использование участка в спорный период также следует из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО СК "Ликос" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание, за исключением представителя истца, не явились.

С учетом мнения представителя истца в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения первого заместителя Главы г. Челябинска от 13.03.2008 N 571-з "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства выставочного комплекса по ул. Коммуны, 87 в Центральном районе г. Челябинска", между Комитетом и ООО "Вистар" заключен договор аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 (т.1 л.д. 7-15).

Предметом указанного договора является земельный участок площадью 1358 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0508009:0017, расположенный по адресу: ул. Коммуны, 87 в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно - деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства выставочного комплекса (пункт 1.1.1 договора).

Настоящий договор заключен на срок: два года с даты принятия распоряжения (пункт 1.4. договора).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1. договора).

Согласно п. 4.2.1. договора арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с ц левым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами 1.2. и 3. настоящего договора.

Своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (пункт 4.2.2. договора).

Согласно п.4.2.10 договора в случае продажи, иного отчуждения имеющегося на арендуемом участке строений, письменно уведомить арендодателя в десятидневный срок с даты заключения договора купли - продажи или иного отчуждения имущества.

Пунктом 6.7. договора аренды предусмотрено, что в случае продажи имеющихся на участке строений, арендатор обязуется вносить плату за аренду земли за весь участок земли до момента регистрации договоров на аренду земли всеми пользователями данного участка.

Как следует из письма Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области N 9573 от 08.04.2008 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке 07.04.2008 (т. 1 л.д. 16).

Дополнительным соглашением N 1 от 28.04.2011 стороны продлили срок действия договора до 01.01.2012, дополнительным соглашением N 2 от 20.02.2012 стороны продлили договор аренды до 31.12.2012, дополнительным соглашением N 3 от 25.11.2013 продлили срок действия договора до 13.03.2014 (т. 1 л.д. 12-14).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2019 в отношении земельного участка 24.11.2009 зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) участников долевого строительства по договору от 02.09.2009 (т. 1 л.д. 41). По сведениям названного реестра на спорном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0508009:125, общей площадью 6557,3, количество этажей 8, в том числе подземных 1,адрес: 454091, Челябинская обл., г. Челябинск, р-н. Центральный, ул. Коммуны, д. 87, завершенное строительством в 2012 году и поставленное на кадастровый учет 11.10.2013 (т. 1 л.д. 50).

13.04.2014 поставлено на кадастровый учет помещение с присвоением кадастрового номера 74:36:0508009:132 площадью 791,6 кв.м. находящееся в нежилом здании с кадастровым номером 74:36:0508009:125.

На основании соглашения об отступном от 29.09.2014 помещение с кадастровым номером 74:36:0508009:132, перешло в собственность ООО "СК Ликос", о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации права от 20.10.2014 N 74-74-01/541/2014-285 (т. 1 л.д. 54)

28.12.2018 между Комитетом и собственниками помещений в здании с кадастровым номером 74:36:0508009:125 подписан договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0508009:17, по условиям которого земельный участок поступает в общую долевую собственность покупателей по 1/8 доли в праве (т.1 л.д. 21-22).

Право долевой собственности на земельный участок зарегистрировано 08.02.2019 (т. 1 л.д. 42-49).

Полагая, что после регистрации права собственности ООО "СК Ликос" на помещение с кадастровым номером 74:36:0508009:132 к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 29.03.2019 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска направил в адрес ООО "СК "Ликос" письмо с требованием погасить задолженность по арендным платежам в срок до 10.04.2019 (т. 1 л.д. 107-108).

Несогласие ООО "СК "Ликос" с наличием задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0508009:17в письменном ответе N 217 от 04.06.2019 ( т.1 л.д. 104) послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящими исковым заявлением о взыскании с ответчика суммы задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции признал существующей обязанность приобретателя нежилого помещения по оплате землепользования с момента начала фактического пользования земельным участком до государственной регистрации перехода права собственности на него. Вместе с тем, такая обязанность была изменена добровольно принятым соглашением сторон, поскольку в силу пункта 6.7 договора аренды N 008145-К-2007 от 18.03.2008 ООО "Вистар" обязано вносить арендные платежи до момента регистрации арендных прав третьих лиц на земельный участок. Одновременно с этим, суд сделал вывод о прекращении отношений между Комитетом и ООО "Вистар" по срочному договору аренды предоставленного для строительства земельного участка N 008145-К-2007 от 18.03.2008 истечением срока (13.03.2014) дополнительного соглашения N 3 от 25.11.2013. Названное исключило переход к ООО СК "Ликос" прав арендатора земельного участка. Поскольку требования о взыскании неосновательного обогащения Комитетом не заявлены, суд отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и штрафных санкций.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Спорные правоотношения возникли по поводу наличия предусмотренных договором аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 обязательств у ООО СК "Ликос", которым приобретены права на нежилое помещение во вновь возведенном здании, расположенном на предоставленном ООО "Вистар в аренду для целей строительства земельном участке.

Исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Дополнительным соглашением N 3 от 25.11.2013 к договору, сторонами установлен срок аренды участка до 13.03.2014.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016) поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Из представленных в материалы дела сведений Единого государственного реестра недвижимости, возведенное на спорном земельном участке нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0508009:125 завершено строительством и поставлено на кадастровый учет в пределах срока, установленного дополнительным соглашением (до 13.03.2014).

Доказательств отказа одной из сторон от договора, прекращения записи о зарегистрированном на основании договора обременения в Едином государственном реестре недвижимости (т.1 л.д. 41), суду не представлено.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Согласно предоставленному в материалы дела договору купли продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0508009:17, он заключен между Комитетом и собственниками помещений в здании с кадастровым номером 74:36:0508009:125 лишь 28.12.2018 в отношении того же земельного участка, что и был предоставлен застройщику, без изменения площади. До возникновения права долевой собственности, оформление договора аренды собственниками нежилых помещений не производилось.

Особенностей предоставления земельного участка для целей строительства, исключающих продление договора, судебной коллегией не установлено, поскольку такое продление имело место после 13.04.2014. Положениями Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды N 008145-К-2007 был заключен в 2008 году, когда в силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов (постановление главы города Челябинска от 29.12.2003 N 2185-п об утверждении акта выбора земельного участка, т.1 л.д. 17).

С учетом названного выше, следует признать, что спорные отношения что отношения между Комитетом и ООО СК "Ликос" регулируются от договором аренды 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007, в котором ответчик является одним из множественных арендаторов в силу закона.

Исходя из существа арендных отношений (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следовательно, арендатор уплачивает арендодателю арендные платежи в качестве эквивалента за использование предмета аренды. При отсутствии у стороны права на использование объекта, у нее не возникает и обязанность по оплате.

При таких обстоятельствах, оценка судом первой инстанции условия пункта 6.7 договора аренды N 008145-К-2007 от 18.03.2008, в силу которого ООО "Вистар" обязано вносить арендные платежи до момента регистрации арендных прав третьих лиц на земельный участок, как добровольно принятого обязательства перед Комитетом, не могла служить основанием исключающим обязанность ООО СК "Ликос" оплатить перешедшее к нему в силу закона право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования.

Иной подход, означает необходимость оплаты предыдущим арендатором (ООО "Вистар") арендной платы без получения корреспондирующего права на использование имущества.

Между тем, согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В пункте 4 названной нормы сформулирован принцип запрета извлечение преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения.

Сделанные судом общей юрисдикции в определении Сосновского районного суда Челябинской области по делу N 11-145/2019 выводы об обратном, не исключают изложенного выше.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Как следует из содержания части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

В связи с этим правовая оценка судом общей юрисдикции правоотношений и применения положений закона, на котором основан вывод о прекращении действия договора и сохранении обязанности по оплате пользования земельным участком в целом застройщика - ООО "Вистар" на основании пункта 6.7 договора аренды, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего другое дело.

С учетом вышеназванного, у ООО СК "Ликос" с момента осуществления государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение 20.10.2014 до приобретение земельного участка в собственность 08.02.2019 (момента прекращения обязательств в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации) имелась обязанность по оплате пользования соответствующей части земельного участка на условиях договора арендыN 008145-К-2007 от 18.03.2008.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (т.1 л.д. 137).

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

07.05.2019 Комитетом была направлена в адрес ответчика претензия с требованием о погашении задолженности. Обращение в арбитражный суд имело место 19.06.2019 (т.1 л.д. 85).

В силу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором (что имеет место в рассматриваемом случае), течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Иных оснований для приостановления или перерыва течения срока исковой давности судебной коллегией не установлено.

С учетом предусмотренных договором аренды поквартальных сроков оплаты до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, следует признать срок исковой давности пропущенным за период до 31.03.2016. Соответственно, исковые требования подлежат удовлетворению за период с 01.04.2016 по 07.02.2019.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Законодательным собранием Челябинской области 24.04.2008 принят Закон N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", в котором содержится формула для определения размера годовой арендной платы, установлены ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка. Законом также предусмотрено право органов местного самоуправления при наличии экономической обоснованности, в указанных в Законе пределах, устанавливать значения коэффициентов (понижающих или повышающих) в зависимости от вида деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке, территориального расположения земельного участка, а также в зависимости от категорий арендаторов (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО).

Частью 1 статьи 1 Закона N 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Оценив разногласия сторон, возникшие относительно применения ставки арендной платы, арбитражный суд апелляционной инстанции считает необходимым применение в настоящем случае при исчислении размера арендной платы ставки установленной в размере 3 % для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий.

Как следует из материалов дела, переданный в аренду земельный участок, относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования для строительства выставочного комплекса.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности ответчика является строительство жилых и нежилых зданий, аренда, операции с недвижимым имуществом (т.2 л.д. 11).

Факт отсутствия осуществления ответчиком деятельности на спорном земельном участке по организации выставок не является спорным и подтверждается публично размещенными сведениями (т.2 л.д. 36,37).

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного соразмерного денежного эквивалента за предоставление в пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании актуального вида разрешенного использования участка.

В отсутствие заявленных ответчиком возражений по иным примененным истцом коэффициентам, показателям кадастровой стоимости земельного участка (15 748 807 руб. 48 коп. с 07.12.2015 и 10 068 212 руб. с 01.01.2018, т.1 л.д.63-65), доли собственности ответчика в здании (791,6 кв.м из 6612,5 кв.), судебная коллегия не усматривает оснований для критической оценки представленного Комитетом справочного расчета задолженности ответчика в сумме 485 818 руб. 49 коп. (т.2 л.д. 32-35).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 6.3 установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательства.

В связи с тем, что условие о пени содержится непосредственно в тексте договора аренды, с учетом приведенных выше выводов о распространении на ответчика условий договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

В силу положений статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исходя из названного, Комитетом пропущен срок для обращения в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки, начисленной на задолженность, возникшую до второго квартала 2016 года, что исключает удовлетворение соответствующих требований.

По информационному расчету истца пени за период с 01.04.2016 по 07.02.2019, начисленные на величину несвоевременно внесенной ответчиком арендной платы, составили 181 321 руб.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик заявил о применении судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названной норме, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

Апелляционной коллегией не выявлено обстоятельств, установление которых могло бы повлечь снижение размера подлежащей взысканию неустойки.

Сам по себе повышенный размер неустойки по сравнению со ставкой рефинансирования или ключевой ставкой, установленными Центральным Банком Российской Федерации, не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.

Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. При этом,установленный договором размер неустойки (0,1%) является обычно применимым в гражданских правоотношениях.

Размер штрафных санкций в рассматриваемом случае обусловлен неисполнением ответчиком денежного обязательства на протяжении длительного периода времени.

С учетом названного, размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки подлежит определению в сумме 181 321 руб.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Требование истца о взыскании пени за нарушение сроков перечисления арендной платы в размере 485 818 руб. 49 коп. начиная с 08.02.2019 до даты фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, также подлежит удовлетворению исходя из ставки 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению по мотиву неправильного применения норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований Комитета в названных выше суммах.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина по иску о взыскании 915 993 руб. 38 коп., исчисленная в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет 21 320 руб.

Исходя из частичного удовлетворения исковых требований, а также учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 528 руб. за рассмотрение дела судом первой инстанции.

Податель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно, судебные расходы за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.03.2020 по делу N А47-8673/2019 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Ликос" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность размере 485 818 руб. 49 коп., пени в размере 181 321руб.за период 01.04.2016 по 07.02.2019, с дальнейшим начислением на сумму задолженности с 08.02.2019 по день фактической уплаты долга из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Ликос" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 15 528 руб."

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева О.Б. Тимохин