Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17 сентября 2020 г. N Ф09-5010/20 по делу N А47-8673/2019

Екатеринбург

17 сентября 2020 г.

Дело N А47-8673/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Ликос" (далее - общество "СК "Ликос") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 по делу N А47-8673/2019 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "СК "Ликос" - Струкова М.И. (доверенность от 20.09.2018 N 10) (посредством онлайн-заседания).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "СК "Ликос" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 за период с 20.10.2014 по 07.02.2019 в размере 595 836 руб. 87 коп. и пени за период с 01.01.2015 по 07.02.2019 в размере 320 156 руб.

51 коп. с дальнейшим начислением неустойки на сумму задолженности 595 836 руб. 87 коп. с 08.02.2019 по день фактической уплаты долга из расчета 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки (требования изложены с учетом изменения их размера истцом, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственность "Вистар" (далее - общество "Вистар").

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.03.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены частично. С общества "СК "Ликос" в пользу Комитета взыскана задолженность размере 485 818 руб. 49 коп., пени в размере 181 321 руб. за период 01.04.2016 по 07.02.2019, с дальнейшим начислением на сумму задолженности с 08.02.2019 по день фактической уплаты долга из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество "СК "Ликос" постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель ссылается на то, что договор аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 являлся срочным и прекратил свое действие 13.03.2014 (в связи с окончанием срока его действия и достижением цели - завершение строительства нежилого здания и передача участникам долевого строительства), а договор аренды земельного участка между истцом и первоначальным собственником нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0508009:132 в целях эксплуатации объекта недвижимости не заключался, что является безусловным подтверждением отсутствия (продления) арендных отношений между истцом и ответчиком по договору аренды от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007. Следовательно, судом сделан необоснованный вывод о наличии договорных отношений между истцом и ответчиком, в связи с чем требование по взысканию задолженности и пени, установленной пунктом 6.3 договора не подлежали удовлетворению. Кроме того, полагает, что судом дана неверная оценка пункта 6.7 договора аренды от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 и не приняты во внимание обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции в определении Сосновского районного суда Челябинской области по делу N 11-145/2019, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), подтверждающие, по мнению заявителя, что договор аренды от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 прекратил свое действие.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просить оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании распоряжения первого заместителя Главы г. Челябинска от 13.03.2008 N 571-з "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства выставочного комплекса по ул. Коммуны, 87 в Центральном районе г. Челябинска", между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Вистар" (далее - общество "Вистар" ) заключен договор аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007.

Предметом указанного договора является земельный участок площадью 1358 кв. м с кадастровым номером 74:36:0508009:0017, расположенный по адресу: ул. Коммуны, 87 в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно - деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства выставочного комплекса (пункт 1.1.1 договора).

Настоящий договор заключен на срок: два года с даты принятия распоряжения (пункт 1.4 договора).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 4.2.1 договора арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами 1.2 и 3 настоящего договора.

Своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (пункт 4.2.2 договора).

Согласно пункту 4.2.10 договора в случае продажи, иного отчуждения имеющегося на арендуемом участке строений, письменно уведомить арендодателя в десятидневный срок с даты заключения договора купли-продажи или иного отчуждения имущества.

В соответствии с пунктом 6.3 за нарушение сроков перечисления арендной платы, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательства.

Пунктом 6.7 договора аренды предусмотрено, что в случае продажи имеющихся на участке строений, арендатор обязуется вносить плату за аренду земли за весь участок земли до момента регистрации договоров на аренду земли всеми пользователями данного участка.

Как следует из письма Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 08.04.2008 N 9573 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке 07.04.2008.

Дополнительным соглашением от 28.04.2011 N 1стороны продлили срок действия договора до 01.01.2012, дополнительным соглашением от 20.02.2012 N 2 стороны продлили договор аренды до 31.12.2012, дополнительным соглашением от 25.11.2013 N 3 продлили срок действия договора до 13.03.2014.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2019 в отношении земельного участка 24.11.2009 зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона) участников долевого строительства по договору от 02.09.2009. По сведениям названного реестра на спорном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0508009:125, общей площадью 6557,3, количество этажей 8, в том числе подземных 1,адрес: 454091, Челябинская обл., г. Челябинск, р-н. Центральный, ул. Коммуны, д. 87, завершенное строительством в 2012 году и поставленное на кадастровый учет 11.10.2013.

13.04.2014 поставлено на кадастровый учет помещение с присвоением кадастрового номера 74:36:0508009:132 площадью 791,6 кв. м находящееся в нежилом здании с кадастровым номером 74:36:0508009:125.

На основании соглашения об отступном от 29.09.2014 помещение с кадастровым номером 74:36:0508009:132, перешло в собственность общества "СК "Ликос", о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации права от 20.10.2014 N 74-74-01/541/2014-285.

28.12.2018 между Комитетом и собственниками помещений в здании с кадастровым номером 74:36:0508009:125 подписан договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0508009:17, по условиям которого земельный участок поступает в общую долевую собственность покупателей по 1/8 доли в праве.

Право долевой собственности на земельный участок зарегистрировано 08.02.2019.

Полагая, что после регистрации права собственности общества "СК Ликос" на помещение с кадастровым номером 74:36:0508009:132 к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка 29.03.2019 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска направил в адрес общества "СК "Ликос" письмо с требованием погасить задолженность по арендным платежам в срок до 10.04.2019.

Несогласие общества "СК "Ликос" с наличием задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0508009:17 в письменном ответе от 04.06.2019 N 217 послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящими исковым заявлением о взыскании с ответчика суммы задолженности и пени по договору аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции признал существующей обязанность приобретателя нежилого помещения по оплате землепользования с момента начала фактического пользования земельным участком до государственной регистрации перехода права собственности на него. Вместе с тем, такая обязанность была изменена добровольно принятым соглашением сторон, поскольку в силу пункта 6.7 договора аренды от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 общество "Вистар" обязано вносить арендные платежи до момента регистрации арендных прав третьих лиц на земельный участок. Одновременно с этим, суд сделал вывод о прекращении отношений между Комитетом и обществом "Вистар" по срочному договору аренды предоставленного для строительства земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 истечением срока дополнительного соглашения от 25.11.2013 N 3. Названное исключило переход к обществу СК "Ликос" прав арендатора земельного участка. Поскольку требования о взыскании неосновательного обогащения Комитетом не заявлены, суд отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и штрафных санкций.

Отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи).

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 по смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как следует из материалов дела, объект, для строительства которого изначально по договору аренды от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0508009:17 предоставлен обществу "Вистар", построен и введен в эксплуатацию в 2012 году.

Поскольку ни закон, ни договор аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находятся объект недвижимости, после завершения строительства, то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Указанное соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772, включенном в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

В названном определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 305-ЭС15-16772 также отмечено, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

С учетом изложенного, установив, что общество "СК "Ликос" является собственником нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0508009:17, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик в силу закона приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007, который возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и продолжал действовать в спорный период, и поэтому является лицом, обязанным вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

В связи с чем обязательство по уплате договорной неустойки в случае просрочки внесения арендной платы, которым обеспечивается исполнение основного обязательства по внесению арендной платы, в данном случае также перешло к обществу "СК "Ликос".

Данный подход соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вопреки позиции заявителя судом апелляционной инстанции верно указано, что оценка судом первой инстанции условия пункта 6.7 договора аренды от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007, в силу которого общество "Вистар" обязано вносить арендные платежи до момента регистрации арендных прав третьих лиц на земельный участок, как добровольно принятого обязательства перед Комитетом, не могла служить основанием исключающим обязанность общества "СК "Ликос" оплатить перешедшее к нему в силу закона право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования.

Иной подход, означает необходимость оплаты предыдушим арендатором (обществом "Вистар") арендной платы без получения корреспондирующего права на использование имущества.

Между тем согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В пункте 4 названной нормы сформулирован принцип запрета извлечение преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения.

Сделанные судом общей юрисдикции в определении Сосновского районного суда Челябинской области по делу N 11-145/2019 выводы об обратном, не исключают изложенного выше.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Как следует из содержания части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

В связи с этим правовая оценка судом общей юрисдикции правоотношений и применения положений закона, на котором основан вывод о прекращении действия договора и сохранении обязанности по оплате пользования земельным участком в целом застройщика - общества "Вистар" на основании пункта 6.7 договора аренды, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего другое дело.

Учитывая изложенное, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007, и учитывая пропуск истцом срока исковой давности по требованиям за период с 20.10.2014 по 31.03.2016, о применении которого заявлено ответчиком в суде первой инстанции, проверив расчет задолженности, суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2016 по 07.02.2019 в размере 485 818 руб. 49 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6.3 установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательства.

Установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды от 18.03.2008 УЗ N 008145-К-2007, приняв во внимание частичное удовлетворение требований истца в части взыскания задолженности и заявленное ходатайство о применении срока исковой давности, не усмотрев оснований для применения положений статьи 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд правомерно удовлетворил требование Комитета о взыскании пени в размере 181 321 руб.

Учитывая разъяснения, изложенные в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд также правомерно удовлетворил требование Комитета о взыскании пени за нарушение сроков перечисления арендной платы в размере 485 818 руб. 49 коп. начиная с 08.02.2019 до даты фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 по делу N А47-8673/2019 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Ликос" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

М.В. Торопова Н.Г. Беляева