Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2020 г. N 04АП-2368/20 по делу N А58-308/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 октября 2020 г. N Ф02-4374/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Чита

10 июня 2020 г.

Дело N А58-308/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Монаковой О.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Селивановой Т.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Толубаевой Светланы Нуржакыповны на определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 марта 2020 года по делу N А58-308/2020 и на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 марта 2020 года по делу N А58-308/2020 по исковому заявлению администрации муниципального образования "город Вилюйск" Вилюйского улуса РС (Я)" (ИНН 1410160000, ОГРН 1061410000915, адрес: 678200 САХА /ЯКУТИЯ/ РЕСПУБЛИКА УЛУС ВИЛЮЙСКИЙ ГОРОД ВИЛЮЙСК УЛИЦА ОКТЯБРЬСКАЯ 20) к индивидуальному предпринимателю Толубаевой Светлане Нуржакыповне (ИНН 143524773033, ОГРНИП 310143501800135, адрес: г.Вилюйск) о расторжении договора аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. N 02 и взыскании 483 074 рублей 15 копеек,

(суд первой инстанции - А.В. Шумский),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "город Вилюйск" Вилюйского улуса РС (Я)" (далее - администрация МО "город Вилюйск", администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Толубаевой Светлане Нуржакыповне (далее - ИП Толубаева С.Н., ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. N 02, заключенного по итогам проведения аукциона, и взыскании задолженности по арендным платежам в размере 483 074 рублей 15 копеек, в том числе 448 333 рубля 20 копеек - основной долг, 34 740 рублей 95 копеек - пени за период с 01 мая 2018 г. по 16 декабря 2019 г.

03 марта 2020 г. в суд поступило встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Толубаевой Светланы Нуржакыповны к администрации муниципального образования "город Вилюйск" Вилюйского улуса РС (Я)" о признании недействительными результатов аукциона (торгов), протокола N 02-2017/08 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Толубаевой Светланы Нуржакыповны от 02 марта 2020 г. без номера и приложенные к нему документы (всего на 7 л.) возвращено.

В обоснование суд указал, что поскольку заявленные по первоначальному и встречному искам требования различны по своему предмету и основаниям возникновения, это влечет необходимость при рассмотрении их судом устанавливать и оценивать различные обстоятельства. Рассмотрение встречного иска не будет способствовать более быстрому, правильному рассмотрению дела, а приведет к усложнению и затягиванию процесса по первоначально заявленным требованиям, поскольку рассмотрение встречного иска (с учетом предмета требований) повлечет за собой необходимость исследования и оценки доказательств, отличных доказательств по первоначальному иску.

Кроме того, на момент рассмотрения судом вопроса о принятии встречного искового заявления к производству, настоящее дело было уже рассмотрено (резолютивная часть решения оглашена 10 марта 2020 г.).

Не согласившись с определением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит Определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 марта 2020 г. по делу N А58-308/2020 отменить и разрешить вопрос по существу.

Указывает, что встречное исковое заявление было подано до вынесения решения суда для совместного принятия решения по первоначальному иску в соответствии со статьей 132 АПК РФ.

Предприниматель не согласна с доводами и мотивами возврата встречного иска Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) о том, что это дело Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) должен рассмотреть быстро, до 10 марта 2020 г., принятие и рассмотрение встречного иска привело бы затягиванию дела. Считает, что встречное исковое заявление была подано по предмету иска первоначального иска и их совместное рассмотрение привело бы более правильному и объективному рассмотрению дела, заявление соответствовало по всем требованиям статье 132 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. N 02, заключенный между администрацией муниципального образования "город Вилюйск" Вилюйского улуса РС (Я)" и индивидуальным предпринимателем Толубаевой Светланой Нуржакыповной. Взыскано с индивидуального предпринимателя Толубаевой Светланы Нуржакыповны в пользу администрация муниципального образования "город Вилюйск" Вилюйского улуса РС (Я)" 481 537 (четыреста восемьдесят одна тысяча пятьсот триста семь) рублей 69 копеек, в том числе 448 333 рубля 20 копеек - задолженность по договору аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. N 02 за период с 17 апреля 2018 г. по 16 декабря 2019 г., 33 204 рубля 49 копеек - неустойка за период с 03 мая 2018 г. по 16 декабря 2019 г. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Взыскана с индивидуального предпринимателя Толубаевой Светланы Нуржакыповны в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 18 622 (восемнадцать тысяч шестьсот двадцать два) рублей.

В обосновании суд указал, что ответчик, получивший от истца уведомление о расторжении договора, не доказал факт возврата земельного участка истцу, как не представил и доказательств оплаты долга по арендной плате, поэтому имеются основания как для взыскания долга, так и для взыскания неустойки. Кроме того, поскольку факт систематического ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей материалами дела доказан, то имеются основания и для расторжения договора.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит апелляционную жалобу - удовлетворить. Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 марта 2020 г. по делу N А58-308/2020 в части взыскания арендных платежей - отменить. Принять новое решение суда о том, что считать договор аренды расторгнутым с 28 августа 2018 г. по инициативе Истца (МО "Город Вилюйск") в одностороннем порядке и отказать взыскании арендных платежей с Ответчика (Толубаевой С.Н.).

Ответчик считает, что Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе Истца (МО "Город Вилюйск") 28 апреля 2018 г. Истец направил Ответчику письменное Уведомление о расторжении Договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, на основании договора аренды. В Уведомлении четко прописано "с момента получения уведомления договор считается расторгнутым". Ответчик получила письменное Уведомление Истца 10 сентября 2018 г. С момента получения Уведомления Ответчик не стала оплачивать арендные платежи, так как считала договор аренды расторгнутыми в одностороннем порядке на основании договора аренды. Инициатором расторжения договора аренды в одностороннем порядке является Истец. На этом основании Инициатор, т.е Истец, должен был оформить все документы и принять земельный участок в соответствии с договором аренды.

Предприниматель не согласна с расчетом арендных платежей, т.к договор аренды был расторгнут 28 апреля 2018 г. по инициативе Истца в одностороннем порядке. С 17 августа 2018 г. по 28 августа 2018 г. Ответчиком оплачены арендные платежи в полном объеме.

На апелляционные жалобы ответчика поступили отзывы истца, в которых он просит оставить решение и определение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 09.05.2020.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 09 августа 2017 г. N 02-2017/08 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. N 02, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды на 3 (три) года земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер 14:10:010001:396, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский район, г. Вилюйск, ул. Советская, д. 4, общей площадью 1 900 кв. м., разрешенное использование: под деловое управление, категория земель: земли поселений (пункт 1.1 договора аренды).

Договор заключен на три года (пункт 2.1 договора аренды). В соответствии с пунктами 2.2, 2.5 договора аренды договор вступает в силу с даты его государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним; окончание срока действия договора аренды не освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Пунктом 3.1.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и изъять земельный участок в случае нарушения арендатором условий договора и требований законодательства РФ, направив не менее чем за 15 (пятнадцать) календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора аренды арендодатель обязан передать арендатору участок по акту приема-передачи.

Согласно пунктам 3.4.1, 3.4.3, 3.4.4 договора аренды арендатор обязан принять участок по акту приема-передачи; использовать участок в соответствии с целевым назначением предусмотренным договором; осуществить строительство не позднее срока, установленного в пункте 2.1 настоящего договора соответственно.

Пунктом 3.4.6 договора аренды арендатор обязался своевременно вносить арендную плату, установленную договором, и предоставлять арендодателю платежные документы об уплате арендной платы.

В силу пункта 3.4.14 договора аренды арендатор обязан при прекращении договора освободить за свой счет участок от строений и сооружений, принадлежащих арендатору на праве собственности, а также принадлежащих иным третьим лицам и возвратить участок арендодателю по акту приема-передачи.

Начальная рыночная величина ежегодной арендной платы земельного участка составляет 269 000 рублей, установлена согласно отчету оценщика от 03 апреля 2017 г. N 04-17/29 (пункт 4.1 договора аренды).

Пунктом 4.2 договора аренды стороны определили, что ежегодный платеж за аренду земельного участка, являющегося предметом настоящего договора, составляет 269 000 рублей, что установлено по результатам аукциона на основании протокола от 09 августа 2017 г. N 02-2017/08 заседания аукционной комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 4.3, 4.4 договора аренды ежемесячный платеж составляет 22 416,66 руб., арендатор оплачивает ежемесячный платеж своевременно, единым платежом до 01 числа месяца.

Начисление арендной платы прекращается с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 4.8 договора аренды).

Пунктом 4.9 договора предусмотрено, что не использование участка арендатором не может служить основанием для не внесения им арендной платы.

Согласно пункту 5.2 договора аренды в случае неуплаты арендных платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды в случае прекращения договора аренды и не возврата участка по акту приема-передачи арендатор вносит арендную плату за все время до подписания акта приема-передачи.

По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством РФ и настоящим договором (пункт 6.2 договора аренды), в том числе при наличии задолженности по арендной плате за 2 месяца и более (пункты 6.2, 6.3 договора аренды).

Согласно пункту 6.4 договора аренды датой прекращения договора считается дата подписания акта приема-передачи участка, подтвержденная в соглашении о расторжении договора. В случае не подписания соглашения дата расторжения устанавливается в судебном порядке.

Пунктами 7.1, 7.2 договора аренды стороны вменили в обязанность арендатора в срок до 17 ноября 2017 г. разработать и утвердить проектную документацию; в срок до 17 августа 2018 г. за свой счет выполнить работы по благоустройству территории участка, а также обеспечить за свой счет строительство объектов инженерной инфраструктуры с регистрацией права собственности на данные объекты по окончании строительства.

17 августа 2017 г. земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи без разногласий.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 29 августа 2017 г.

28 августа 2018 г. в адрес ответчика направлено уведомление N 1312 о расторжении договора аренды в связи с неисполнением пункта 7.2 договора аренды, с предложением в течение 15 календарных дней со дня получения уведомления передать земельный участок по акту передачи. Уведомление содержит указание на то, что в случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящего уведомления в указанный срок, администрация обратится с иском о досрочном расторжении договора аренды в установленном законом порядке.

Уведомление направлено по почте заказным письмом с уведомлением и получено предпринимателем лично 10 сентября 2018 г.

15 января 2019 г. должностными лицами администрации проведен осмотр земельного участка, актом осмотра зафиксировано, что участок захламлен остатками снесенного аварийного многоквартирного дома, что является нарушением особых условий договора; на участке не выполнены работы по благоустройству территории, а также не произведено строительство объектов инженерной инфраструктуры; в настоящее время на участке строительство каких-либо объектов не ведется.

21 января 2019 г. в адрес ответчика направлено уведомление N 43 о необходимости исполнения условий договора (не исполнены пункты 7.1, 7.2) и уплаты задолженности по арендным платежам в размере 224 168 рублей 10 копеек в разумный срок. Уведомление содержит указание на то, что в случае полного или частичного отказа в удовлетворении настоящего уведомления в указанный срок, администрация обратится в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в установленном законом порядке.

Уведомление направлено по почте заказным письмом с уведомлением и получено предпринимателем лично 24 января 2019 г.

18 апреля 2019 г. решением Вилюйского районного суда Республики Саха (Якутия) от 18 апреля 2019 г. по делу N 2-382/2019 исковое заявление администрации удовлетворено, расторгнут договор аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. N 02, суд обязал Толубаеву С.Н. передать земельный участок администрации по акту приема-передачи, взыскал с Толубаевой С.Н. задолженность по договору аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. N 02 в размере 253 609 рублей 46 копеек.

01 июля 2019 г. апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) решение Вилюйского районного суда Республики Саха (Якутия) от 18 апреля 2019 г. по делу N 2-382/2019 отменено, производство по делу прекращено. Отменяя судебный акт, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) поддержала доводы апелляционной жалобы о подсудности спора арбитражному суду, как по субъектному составу, так и по характеру спорных правоотношений.

Индивидуальный предприниматель Толубаева Светлана Нуржакыповна обратилось со встречным иском.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Толубаевой Светланы Нуржакыповны возвращено.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) заявленные требований удовлетворены частично.

Не согласившись с определением и решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения и определения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Доводы о неподсудности спора суду общей юрисдикции, указанные и в апелляционной жалобе, как правильно указано судом первой инстанции, заявлялись ответчиком при подаче апелляционной жалобы, которые рассмотрены Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) и признаны обоснованными. Вступившим в законную силу апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 01 апреля 2019 г. решение Вилюйского районного суда Республики Саха (Якутия) от 18 апреля 2019 г. по делу N 2-382/2019 отменено, производство по делу прекращено. Основанием для отмены судебного акта явились выводы суда о подсудности спора арбитражному суду, как по субъектному составу, так и по характеру спорных правоотношений.

В соответствии с частью 6 статьи 39 АПК РФ споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются.

Поскольку ответчиком в суд общей юрисдикции заявлялись прямо противоположные доводы о подсудности спора арбитражному суду, суд первой инстанции правомерно расценил такие действия ответчика как злоупотребление правом.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Отношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, которые регламентированы параграфом 1 главы 34 ГК РФ и Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли, в соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ N 73 указано, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер этой платы определяется по результатам проведения торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, соответственно, могут участвовать в торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 октября 2013 г. N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Следовательно, приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве победителя конкурса, предприниматель приняла на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

Как правильно указывает суд первой инстанции, договор аренды подписан предпринимателем добровольно, в том числе, в части размера арендной платы за пользование земельным участком и иных обязательств по договору, предусмотренных, в том числе разделом 7 договора аренды. Поскольку договор аренды от 17 августа 2017 г. N 02, заключенный по итогам аукциона, определяет сумму арендной платы в размере 269 000 рублей 00 копеек в год, в том числе состоит из ежемесячных платежей в размере 22 416 рублей 66 копеек, которые подлежат внесению до 01 числа месяца, то обязанность по внесению арендной платы должна исполняться арендатором в указанной сумме и в указанные сроки.

Сумма долга по арендной плате за период с 17 апреля 2018 г. по 16 декабря 2019 г. определена истцом в соответствии с условиями договора и составила 448 333 рубля 20 копеек (за 20 месяцев * 22 416,66 рублей). При расчете задолженности истцом учтена произведенная предпринимателем оплата в размере 179 333,28 рублей.

Расчёт арендной платы признан судом первой инстанции верным, апелляционным судом ошибок в расчетах также не обнаружено.

Доводы ответчика о прекращении его обязанности по оплате аренды земельного участка с даты получения им уведомления, приведенные и апелляционному суду, правильно были отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.

По смыслу статей 606, 614, 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется по общему правилу на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.

Так, в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Применение положений статьи 622 ГК РФ связано с установлением факта возврата имущества из аренды. Аналогичные положения содержатся в пунктах 3.4.14, 4.9, 6.4 договора аренды.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Как правильно отмечено судом первой инстанции, ответчик, получивший от истца уведомление о расторжении договора, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не доказал факт возврата земельного участка истцу, доказательства заключения между сторонами соглашения о досрочном расторжении договора в заявленный в иске период также отсутствуют, что означает фактическое нахождение имущества в обозначенный период в пользовании ответчика. Исходя из указанного, направление в адрес арендодателя уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует о прекращении договора и не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Доводы апелляционной жалобы о том, что это истец должен был обеспечить возврат имущества после направления уведомления, но им таких действий предпринято не было, отклоняются апелляционным судом, поскольку обязанность возврата имущества из аренды возлагается на арендатора, поэтому именно предприниматель должен был предпринять действия по возврату имущества, но поскольку он этого не сделал, то обязанность по уплате арендной платы сохраняется.

Статьями 309, 310 и 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты арендных платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Под неустойкой статья 330 ГК РФ понимает предусмотренную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Несвоевременное исполнение ответчиком денежного обязательства повлекло для него наступление ответственности, указанной в договоре в виде уплаты неустойки (пени).

Истец просит взыскать с ответчика неустойку (пени) по договору аренды в размере 34 740 рублей 95 копеек за период просрочки исполнения денежного обязательства с 01 мая 2018 г. по 16 декабря 2019 г.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил своих обязательств по внесению арендной платы в установленный срок, требование о взыскании с него неустойки является правомерным.

Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии в нем ошибок, поскольку не учтены положения статьи 193 ГК РФ, что привело к ошибочному определению периода просрочки.

В соответствии со статьей 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. В соответствии с пунктами 4.3, 4.4 договора аренды ежемесячный платеж составляет 22 416,66 рублей, арендатор оплачивает ежемесячный платеж своевременно, единым платежом до 01 числа месяца.

Истцом произведен расчет неустойки с 01 мая, 01 июля, 01 сентября, 01 декабря 2018 г., 01 января, 01 мая, 01 июня, 01 сентября 2019 г. без учета праздничных и выходных дней.

По смыслу и из названия статьи 193 ГК РФ (окончание срока в нерабочий день), правило, сформулированное в данной норме, имеет значение, когда нерабочим оказывается последний день какого-либо срока, в данном случае срока уплаты арендных платежей.

Согласно расчету неустойки суда первой инстанции с 03 мая 2018 г. по 16 декабря 2019 г. с учетом праздничных и выходных дней ее размер составил 33 204 рубля 49 копеек из расчета одной трехсотой учетной ставки (ставок) ставки ЦБ РФ.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что поскольку обязательства по внесению арендной платы и обязанность по уплате неустойки ответчиком не исполнены, наличие задолженности ответчика перед истцом в заявленной ко взысканию сумме подтверждается материалами дела, доказательств уплаты долга ответчиком не представлено, равно как и не представлено доказательств уплаты неустойки, то требования истца о взыскании заявленной суммы обоснованы и подлежат удовлетворению с учетом коррекции на расчет неустойки, произведенной судом. Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 481 537 рублей 69 копеек, в том числе 448 333 рубля 20 копеек - задолженность по договору аренды земельного участка от 17 августа 2017 г. N 02 за период с 17 апреля 2018 г. по 16 декабря 2019 г., 33 204 рубля 49 копеек - неустойка за период с 03 мая 2018 г. по 16 декабря 2019 г.

Относительно требования истца о расторжении договора аренды от 17 августа 2017 г. N 02 в связи с неоднократным нарушением арендатором обязательства по внесению арендных платежей и неисполнение раздела 7 договора аренды, суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.

Как правильно указывает суд первой инстанции, факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей подтвержден материалами дела. Доказательства надлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки и порядке в материалы дела не представлены.

По условиям пунктов 7.1, 7.2 договора аренды арендатору в срок до 17 ноября 2017 г. необходимо было разработать и утвердить проектную документацию; в срок до 17 августа 2018 г. за свой счет выполнить работы по благоустройству территории участка, а также обеспечить за свой счет строительство объектов инженерной инфраструктуры, с регистрацией права собственности на данные объекты по окончании строительства.

Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 7.1, 7.2 договора аренды, подтверждается актом осмотра от 15 января 2019 г., которым зафиксировано, что участок захламлен остатками снесенного аварийного многоквартирного дома; на участке не выполнены работы по благоустройству территории, а также не произведено строительство объектов инженерной инфраструктуры; в настоящее время на участке строительство каких-либо объектов не ведется. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Указанные обстоятельства предпринимателем не оспариваются.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичные положения содержатся в пункте 6.3 договора аренды.

Таким образом, право на досрочное расторжение договора арендодателем предусмотрено, как законом, так и соглашением сторон.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. N 6/8 разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды " если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Факт неоднократного нарушения ответчиком срока внесения арендной платы, в том числе более 19 раз подряд, установлен, подтвержден материалами дела. Ответчик факт систематического ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей не оспорил, как и не представил доказательства надлежащего исполнения обязательств по договору.

Частью 2 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как правильно указывает суд первой инстанции, направлением уведомления от 21 января 2019 г. арендатор известил арендодателя о наличии задолженности по арендной плате, предупредив о том, что в случае невнесения арендных платежей и неисполнения условий пунктов 7.1, 7.2 договора, договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке. Таким образом, истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами спора о расторжении договора аренды.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Судом установлен факт неоднократного (более 19 раз подряд), систематического (с апреля 2018 г. по декабрь 2019 г.) ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по спорному договору. Доказательства принятия ответчиком мер к погашению долга по арендным платежам по спорному договору материалы дела не содержат. Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 7.1, 7.2 договора аренды, подтверждается актом осмотра от 15 января 2019 г. Какие либо доказательства, свидетельствующие об объективной невозможности исполнения принятых на себя по условиям договора обязательств, в материалах дела также отсутствуют.

При указанных обстоятельствах и правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Относительно поданного встречного искового заявления суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Согласно части 2 статьи 132 АПК РФ предъявление встречного иска производится по общим правилам статей 125 - 127 АПК РФ, при этом встречный иск принимается при наличии условий указанных в части 3 статьи 132 АПК РФ:

1) встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

2) удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

3) между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Положения статьи 132 АПК РФ направлены на достижение цели судопроизводства - своевременного и объективного рассмотрения дела. При этом встречный иск рассматривается как одно из процессуальных средств защиты ответчика против требований истца в рамках одного судебного дела, а рассмотрение встречного иска совместно с первоначальным гарантирует вынесение законного и обоснованного решения по делу.

При решении вопроса о принятии к производству встречного искового заявления, суд должен дать оценку наличию (отсутствию) взаимной связи между первоначальным и встречным исками, идентичности доказательств, процессуальной необходимости совместного рассмотрения исков с целью наиболее быстрого и правильного рассмотрения дела.

При отсутствии указанных условий арбитражный суд возвращает встречный иск (часть 4 статьи 132 АПК РФ).

Как правильно указывает суд первой инстанции, ответчик правомерно полагает, что встречное исковое заявление может быть направлено на зачет встречных однородных требований. Вместе с тем, принятие встречного иска не должно приводить к затягиванию рассмотрения первоначального иска с учетом того, что истец по нему вправе рассчитывать на судебную защиту своего нарушенного права в разумный срок (статья 6.1 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия.

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что поскольку заявленные по первоначальному и встречному искам требования различны по своему предмету и основаниям возникновения, это влечет необходимость при рассмотрении их судом устанавливать и оценивать различные обстоятельства. Рассмотрение встречного иска не будет способствовать более быстрому, правильному рассмотрению дела, а приведет к усложнению и затягиванию процесса по первоначально заявленным требованиям, поскольку рассмотрение встречного иска (с учетом предмета требований) повлечет за собой необходимость исследования и оценки доказательств, отличных доказательств по первоначальному иску.

Кроме того, как правильно указывает суд первой инстанции, первоначальный иск администрации заявлен 20 января 2020 г., встречный иск подан 03 марта 2020 г., а 10 марта 2020 г. судом объявлена резолютивная часть решения. Согласно части 1 статьи 132 АПК РФ встречный иск рассматривается только совместно с первоначальным иском. Однако, на момент рассмотрения судом вопроса о принятии встречного искового заявления к производству, настоящее дело было уже рассмотрено (резолютивная часть решения оглашена 10 марта 2020 г.). В этом случае принятие встречного искового заявления к производству после принятия окончательного судебного акта по делу противоречит требованиям, установленным частями 1 и 3 статьи 132 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что встречный иск был подан до оглашения резолютивной части судом, отклоняются, поскольку поступившее встречное исковое заявление было рассмотрено судом первой инстанции на предмет наличия оснований к его принятию в пределах установленных законом сроков.

Таким образом, в соответствии с частью 4 статьи 132 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно возвратил встречный иск.

Судебные расходы распределены верно.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения и определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 марта 2020 года и решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 марта 2020 года по делу N А58-308/2020 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

О.В.Монакова Д.В.Басаев