Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2020 г. N 08АП-1823/20 по делу N А46-15586/2016

город Омск

16 июня 2020 г.

Дело N А46-15586/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Бодунковой С.А., Смольниковой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ауталиповой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1823/2020, 08АП-1836/2020) общества с ограниченной ответственностью "Ф-Консалтинг", Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий на определение Арбитражного суда Омской области от 29 января 2020 года по делу N А46-15586/2016 (судья Е.С. Звягольская), вынесенное по заявлению Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилых помещений, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества Территориальный проектный институт "Омскгражданпроект" (ИНН 5503018966, ОГРН 1025500733862),

в отсутствие лиц, участвующих в споре,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Омской области от 04.05.2018 по делу N А46-15586/2016 в отношении акционерного общества "ТПИ "Омскгражданпроект" (далее - АО "ТПИ "Омскгражданпроект", должник) введена процедура наблюдения, к процедуре банкротства АО "ТПИ "Омскгражданпроект" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

31.08.2018 Омская городская ассоциация инвалидов и ветеранов боевых действий (далее - заявитель, Ассоциация) обратилась в Арбитражный суд Омской области с требованием о включении в реестр жилых помещений (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ):

- двухкомнатной квартиры номер 8, общей площадью 56,6 кв.м., расположенной на 2 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 1 991 500 руб. (далее - квартира N 8);

- однокомнатной квартиры номер 22, общей площадью 41 кв.м., расположенной на 4 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 1 456 000 руб. (далее - квартира N 22);

- двухкомнатной квартиры номер 33, общей площадью 56,5 кв.м., расположенной на 5 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 1 456 000 руб. (далее - квартира N 33);

- двухкомнатной квартиры номер 57, общей площадью 58,6 кв.м., расположенной на 8 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 2 051 000 руб. (далее - квартира N 57);

- двухкомнатной квартиры номер 111, общей площадью 58,6 кв.м., расположенной на 14 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 2 051 000 руб. (далее - квартира N 111);

- двухкомнатной квартиры номер 132, общей площадью 56,9 кв.м., расположенную на 16 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 1 991 500 руб. (далее - квартира N 132).

Определением Арбитражного суда Омской области от 21.02.2019 в отношении АО "ТПИ "Омскгражданпроект" введено внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев.

Публикация сообщения о введении в отношении должника внешнего управления состоялась в газете "Коммерсантъ" N 33 от 22.02.2019.

Определением Арбитражного суда Омской области от 29.10.2019 внешним управляющим АО "ТПИ "Омскгражданпроект" утвержден Литвин Виталий Александрович (далее - внешний управляющий должника).

Определением Арбитражного суда Омской области от 29.01.2020 по делу N А46-15586/2016 (далее - обжалуемое определение):

- требование Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий (644043, г. Омск, ул. Петра Некрасова, д. 3) к АО ТПИ "Омскгражданпроект" (ИНН 5503018966, ОГРН 1025500733862) о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, признано обоснованным частично;

- включено в реестр требований АО ТПИ "Омскгражданпроект" (ИНН 5503018966, ОГРН 1025500733862) о передаче жилых помещений требование Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий (644043, г. Омск, ул. Петра Некрасова, д. 3) о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры, номер 57, общей площадью 58,6 кв.м., расположенной на 8 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 2 051 000 руб.; двухкомнатной квартиры, номер 111, общей площадью 58,6 кв.м., расположенной на 14 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 2 051 000 руб.; двухкомнатной квартиры, номер 132, общей площадью 56,9 кв.м., расположенной на 16 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 1 991 500 руб.;

- в удовлетворении остальной части требования отказано.

Удовлетворяя требования заявителя в части, суд первой инстанции исходил из того, что представленные Ассоциацией после 31.08.2018 дополнительные доказательства обладают пороками содержания (отсутствие дат, неверное указание организационно-правовой формы юридических лиц и т.д.), в связи с чем, судом принималось во внимание содержание изначально представленных Ассоциацией документов (перечень отражен в приложении, т. 1 л.д. 21-22). Из содержания указанных документов следует, что вклад Ассоциации по договору о совместной деятельности N 3 от 30.11.2010 в виде земельного участка площадью 19 300 кв.м. уменьшился до 7 258,63 кв.м., соответственно, подлежал и уменьшению процент передаваемой площади. Стороны определили 5 % от площади 2-х объектов, поскольку количество объектов изменилось, следовательно, Ассоциации подлежит передаче 2,5 % от площади 1 объекта.

Не соглашаясь с вынесенным определением, с апелляционной жалобой (08АП-1836/2020) обратилась Ассоциация, просила обжалуемое определение изменить, признать обоснованным и включить в реестр требований о передаче жилых помещений требование Ассоциации о передаче объектов долевого строительства - квартир N N 8, 22, 33, 57, 111, 132.

В обоснование жалобы её податель указал, что пунктом 2.3 договора о совместной деятельности N 3 от 30.11.2010 предусмотрено условие, согласно которому характеристика, размер и месторасположение части объектов (доли) фиксируется в ведомостях распределения площадей по каждому объекту (в соответствии со строительным адресом). Аналогичное условие предусмотрено пунктом 1 дополнительного соглашения. Ведомость распределения площадей в жилом доме N 4 была согласована сторонами при подписании дополнительного соглашения и является неотъемлемой частью договора о совместной деятельности. В требованиях, заявленных 31.08.2019, Ассоциация ссылалась на ведомость, согласованную сторонами на основании Плана создания объекта (жилого дома N 4 по ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска; сентябрь 2013 года). В соответствии с данным Планом общая площадь квартир дома составила 6 886, 6 кв.м., из которых доля Ассоциации составляет 5 % (344,3 кв.м.). В ведомости распределения квартир доля Ассоциации определена в размере 372,8 кв.м. В ходе судебного разбирательства было установлено, что должником в 2016 году был внесены изменения в проект жилого дома N 4. В связи с чем изменена нумерация квартир и их общая площадь. Согласно новому Плану общая площадь квартир в жилом доме N 4 составляет 6 567,55 кв.м., из которых размер требований Ассоциации составляет 6 657,5 кв.м. - 5 % (328,4 кв.м.). Изменяя заявленные 31.08.2019 суду первой инстанции требования, Ассоциация привела нумерацию и площадь требуемых квартир в соответствии с Планом создания объекта 2016 года, руководствуясь при этом ведомостью распределения площадей, в которой доля Ассоциации определена в размере 5 %.

Не соглашаясь с вынесенным определением в части удовлетворения требований Ассоциации, с апелляционной жалобой (08АП-1823/2020) обратилось общество с ограниченной ответственностью "Ф-Консалтинг" (далее - ООО "Ф-Консалтинг"), просило в обжалуемой части отменить определение, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Ассоциации в полном объеме.

- договор о совместной деятельности N 3 от 30.11.2010 является ничтожной сделкой.

Земельный участок, внесенный Ассоциацией в качестве вклада, не может являться общим имуществом, что исключает факт внесения такого вклада, поскольку в соответствии с договором о совместной деятельности N 3 вкладом заявителя является предоставление в субаренду должнику земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110106:0316 и 55:36:110106:0309, принадлежащих Ассоциации на основании договора аренды.

Поскольку договором о совместной деятельности предполагается внесение Ассоциацией вклада в виде земельного участка, собственником которого Ассоциация не является, земельный участок должен войти в состав общего имущества товарищей без возникновения прав общей долевой собственности на земельный участок и принадлежать товарищам на том же праве, которым обладал в отношении него товарищ, внесший вклад.

Таким образом, по мнению подателя жалобы, сторонами договора о совместной деятельности N 3 от 30.11.2010 не определена и не согласована стоимость вклада Ассоциации, а также не доказан факт внесения вклада. Акт приема-передачи земельного участка составлен во исполнение договора субаренды N Д-КР-31-5256/1 от 29.11.2010, следовательно, использованный для целей строительства земельный участок не является общим имуществом товарищей, а находится в ведении должника на основании договора субаренды, что свидетельствует об отсутствии вклада Ассоциации.

Кроме того, является неверным вывод суда о подтверждении внесения вклада в виде земельного участка Ассоциацией путем заключения меду должником и Ассоциацией договора субаренды N Д-КР-31-5256/1 от 29.11.2010, поскольку договор простого товарищества не является дополнительным соглашением к договору субаренды, в соответствии с которым Ассоциации предоставляется имущественное право на жилые и нежилые помещения.

Более того, договор субаренды земельного участка был заключен ранее договора простого товарищества, что свидетельствует о намерении сторон на заключение двух самостоятельных сделок, не связанных друг с другом;

- в действиях Ассоциации и должника присутствуют признаки злоупотребления правом.

В соответствии с условиями договора о совместной деятельности стороны намеренно включили в качестве вклада Ассоциации предоставление земельных участков в субаренду с установлением платы за такое пользование. Стороны понимали, что в рамках договора простого товарищества будет осуществлена двойная оплата одному из товарищей (Ассоциации) в виде арендных платежей по договору субаренды, а также получения ряда жилых и нежилых помещений, что не допустимо в силу специфики правоотношений по договору простого товарищества, выраженной в наличии общей цели, в данном случае - строительстве жилого дома.

- указание Ассоциации на то, что оплату по договору субаренды получал Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, не является состоятельным доводом, поскольку Ассоциацией, как стороной договора субаренды, взыскана с АО "ТПИ "Омскгражданпроект" задолженность по договору субаренды, что подтверждается соответствующими решениями Арбитражного суда Омской области от 20.07.2018 по делу А46-12912/2017 и от 08.05.2019 по делу А46-12911/17.

В связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), судебное заседание, назначенное на 24.04.2020, определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2020 перенесено на 16.04.2020, далее - перенесено на 04.06.2020.

Определение о переносе судебного заседания размещено в информационной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru/) 17.04.2020.

03.06.2020 представителем ООО "Ф-Консалтинг" по доверенности от 03.06.2020 Пивоваровым Антоном Викторовичем заявлено ходатайство об отказе от апелляционной жалобы; указано, что последствия отказа от апелляционной жалобы Обществу понятны.

04.06.2020 ООО "Ф-Консалтинг" подано заявление, в котором Общество просило рассмотреть ходатайство об отказе от апелляционной жалобы в отсутствие представителя; принять отказ от апелляционной жалобы; прекратить производство по апелляционной жалобе ООО "Ф-Конслатниг" прекратить.

Против принятия отказа ООО "Ф-Консалтинг" от апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, не возражали.

В судебном заседании 04.06.2020 представитель Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе; просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Любчич И.Н. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий. Просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель АО "Территориальный проектный институт "Омскгражданпроект" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий; просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Управления Федеральной налоговой службы по Омской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий; просил определение суда первой отменить, апелляционную жалобу Ассоциации- удовлетворить.

Судом в судебном заседании объявлялся перерыв до 09.06.2020.

Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно части 1 статьи 265 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Как отмечено ранее, 03.06.2020 представителем ООО "Ф-Консалтинг" по доверенности от 03.06.2020 (вх. N 23677) Пивоваровым Антоном Викторовичем заявлено ходатайство об отказе от апелляционной жалобы (08АП-1823/2020); указано, что последствия отказа от апелляционной жалобы Обществу понятны.

Принимая отказ от апелляционной жалобы и прекращая производство по апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции исходит из того, что такой отказ не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и законных интересов.

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции установил основания для удовлетворения апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-1836/2020) Ассоциации. Определение Арбитражного суда Омской области от 29.01.2020 по делу N А46-15586/2016 подлежит изменению с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 204 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.

На основании пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Как следует из пункта 1 статьи 1042 ГК РФ, вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.

Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (пункт 2 статьи 1042 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

В абзаце 4 пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", содержится разъяснение, в соответствии с которым допускается обязанность товарища внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Из изложенного разъяснения следует, что и товарищ, предоставивший в общее дело вклад в виде права на земельный участок вправе требовать исполнения от другого товарища его обязательства.

Характер исполнения определяется с учетов всех обстоятельств (условий договора, нахождения товарища с функциями застройщика в процедуре банкротства).

В рассматриваемом случае, результатом исполнения договора является право получить жилые помещения с оформлением договоров об участии в долевом строительстве. Соответствующее условие договора о совместной деятельности не противоречит пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате).

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (касаются индивидуализации подлежащего передаче объекта)).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 N 16768/13 по делу N А46-8936/2010 отражена следующая позиция.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 примененного судом кассационной инстанции постановления N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

То есть существенными условиями этого договора являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов, которыми в силу пункта 1 статьи 1042 Кодекса признается все то, что они вносят в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Условие о соединении вкладов должно содержать сведения о виде имущественного или иного блага, составляющего вклад участника, а также согласно пункту 2 статьи 1042 Кодекса сведения о размере и денежной оценке вклада с определением доли участника в общей долевой собственности.

Кроме того, при ведении общих дел и в отношениях с третьими лицами участники простого товарищества действуют совместно (статья 1044 Кодекса).

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Таким образом, Президиум пришел к выводу о том, что договор, исходя из его условий, нужно квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем.

В пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что в случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как усматривается из материалов дела, между Ассоциацией и АО "ТПИ "Омскгражданпроект" заключен договор N 3 о совместной деятельности от 30.11.2010 (далее - договор N 3, договор; т. 1 л.д. 23-26).

В соответствии с договором N 3 стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать, без образования юридического лица с целью строительства жилых домов N 4, 5 с блоками обслуживания, местами для хранения автотранспорта по ул. 70 лет Октября в Кировском административном округе г. Омска (третья очередь), на земельном участке с кадастровым номером 36:11 01 06:0316, в дальнейшем - Объекты (пункт 1.1. договора).

Начало строительства - сентябрь 2012 года. Окончание строительства - сентябрь 2017 года. Срок окончания строительства может быть изменен только по взаимному согласию сторон, оформленному дополнительным соглашением к настоящему договору (пункт 1.2 договора)

Согласно п. 2.1. договора N 3 вкладом АО "ТПИ "Омскгражданпроект" является:

сбор разрешительной документации, согласование проектной документации, проведение всех необходимых экспертиз проекта, в том числе природоохранную, вневедомственную, ГО и ЧС;

выполнение проектно-изыскательских работ, выполнение работ по разработке, выдаче и комплектации проектно-сметной документации;

получение разрешений на строительство объектов, осуществление технического надзора за ходом качеством строительства объектов и внешних инженерных коммуникаций;

несение расходов, связанных со сдачей законченных строительством Объектов государственной комиссии и в эксплуатацию, осуществление строительно-монтажных работ;

несение расходов на приобретение строительных материалов, конструкций, деталей, оборудования и иных материалов, используемых для строительства объектов, а также несение расходов на оплату работ на объектах подрядным организациям; финансирование условий, связанных с подключением объектов строительства к инженерным сетям.

Вкладом Ассоциации в совместную деятельность являлось:

предоставление в субаренду ответчику земельного участка с кадастровым номером 55:36:1101 06:316 площадью 19 300 кв.м., предоставленных стороне - 2 на праве аренды на основании распоряжения Мэра г. Омска от 30.06.2006 N 452-р;

подбор и оформление актов выбора земельных участков под строительство;

сбор разрешительной документации, в том числе технических условий; участие совместно со стороной - 1 в согласовании проектной документации, сборе заключений и экспертиз; участие в оформлении разрешительной документации на строительство;

решение иных согласованных и организационных вопросов, связанных со строительством объектов; оказание содействия стороне-1 происходит путем использования деловых связей и репутации стороны-2 при проведении любых действий, направленных на использование данного договора;

совместно со стороной-1 осуществлять правовое сопровождение строительства объектов.

Согласно пункту 2.3 договора Ассоциация должна была получить в собственность 10 % от общей площади жилых и нежилых помещений, а также машино-мест каждого объекта.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2.3 договора характеристика, размер и месторасположение части объектов (доли) фиксируется в ведомостях распределения площадей по каждому объекту (в соответствии со строительным адресом), которые составляются и подписываются сторонами в течение недели с момента утверждения проектно-сметной документации.

30.11.2010 между должником и Ассоциацией заключено дополнительное соглашение к договору о совместной деятельности (т. 1 л.д. 27-28), которым стороны подтвердили факт исполнения Ассоциацией обязательства по внесению вклада, предусмотренного пунктом 2.2 договора, а именно - земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:316.

Стороны договорились, что после получения должником разрешения на строительство объектов и опубликования проектной декларации, должник передает Ассоциации 10 % площади жилых и нежилых помещений и мест для хранения автотранспорта в объектах строительства в соответствии с ведомостями распределения жилых, нежилых помещений и мест для хранения автотранспорта путем заключения договоров долевого участия в финансировании строительства в порядке и сроки, установленные пунктами 2.3, 4.1 договора N 3 от 30.11.2010 (пункт 2 соглашения).

Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что стороны договорились, что размер площадей и количество машино-мест, указанных в пункте 2 соглашения, подлежащих передаче Ассоциации будет уточнен (определен) не позднее недели с момента утверждения в установленном порядке проектно-сметной документации на строительство объектов.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения к договору совместной деятельности N 3 от 30.11.2010 (т. 1 л.д. 28) стороны договорились, что после получения должником разрешения на строительство объектов и опубликования проектной декларации, должник передает Ассоциации 5 % площади жилых помещений и мест для хранения автотранспорта в объектах строительства в соответствии с ведомостями распределения жилых, нежилых помещений и мест для хранения автотранспорта путем заключения договоров долевого участия в финансировании строительства по цене 35 000 руб. за один квадратный метр общей площади в порядке и сроки, установленные пунктами 2.3, 4.1 договора N 3 от 30.11.2010.

В ведомости распределения квартир и нежилых помещений в жилом доме N 4_ к договору N 3 от 30.11.2010 (т. 1 л.д. 29-30) отражено, что Ассоциации принадлежит 5 % от общей площади квартир N N 5, 12, 26, 37, 61, 115, 136 дома (372,8 кв.м.).

Согласно договору аренды N Д-Кр-31-6526, Департамент недвижимости администрации г. Омска (арендодатель) передает, а Ассоциация (арендатор) принимает в аренду сроком 8 лет земельный участок, относящийся к категориям земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 16426 кв.м. в границах, указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером 55:36:110106:0316, расположенный по адресу 70 лет октября с местоположением_ для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство третьей очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами для хранения автотранспорта.

29.11.2010 между Ассоциацией (арендатор) и должником (субарендатор) заключен договор субаренды N Д-Кр-31-6526/1, согласно которому арендатор с письменного разрешения арендодателя передает в субаренду субарендатору принадлежащий ему на праве аренды земельный участок, относящийся к категориям земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 16426 кв.м. в границах, указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером 55:36:110106:0316, расположенный по адресу 70 лет Октября с местоположением: установлено в 89 м. юго-западнее относительно жилого дома_для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство третьей очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами для хранения автотранспорта.

Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка в субаренду от 29.11.2010 (т. 1 л.д. 34)

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (т. 1 л.д. 50) отражено обременение указанного земельного участка (аренда) сроком с 10.04.2011 по 16.09.2014 в пользу должника (основание государственной регистрации - договор субаренды N Д-Кр-31-6526/1 от 29.11.2010; дата регистрации - 24.12.2010)

АО ТПИ "Омскгражданпроект" получило разрешение на строительство жилого дома N 4, однако строительно-монтажные работы на объекте в нарушение пункта 1.2 договора начались только в мае 2014 года.

В сентябре 2015 года строительство жилого дома было фактически остановлено.

31.08.2018 Ассоциация обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче помещений требования о передаче жилых помещений N N 5, 12, 26, 37, 61, 115, 136.

Кредитор неоднократно уточнял заявленные требования.

Так, 19.06.2020 Ассоциация уточнила заявленные требования, просила включить в реестр требований о передаче жилых помещений требование о передаче квартир N N 8, 23, 33, 57, 111, 134, пояснив, что в ходе производства по делу выяснено, что в 2016 году должником без согласования с Ассоциацией и другими участниками строительства изменен проект жилого дома N 4. В настоящее время характеристики квартир (этажность, площадь), которые должны быть переданы Ассоциации по договору от 30.11.2010 и указанные в ведомости распределения, а именно: N N 5, 12, 26, 37, 61, 115, 136, не соответствуют плану создания объекта указанному в проектной декларации, в соответствии с измененным проектом.

Согласно измененному проекту количество квартир в данном доме 135, общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 7 596, 17 кв.м., из них площадь жилых помещений составляет 6 568,80 кв.м. первоначальная редакция договора от 30.11.2010 (пункт 2.3) содержала условие, по которому Ассоциация должна была получить в собственность 10 % от общей площади жилых и нежилых помещений, а также машино - мест в доме N 4.

Дополнительным соглашением стороны изменили пункт 2.3 договора, определив, что Ассоциация должна получить 5 % от общей площади жилых и нежилых помещений в жилом доме N 4, что составляет 328,44 кв.м. жилой площади в данном доме с учетом изменения проекта.

16.01.2020 Ассоциацией уточнены заявленные требования (т. 3 л.д. 111-113), просила включить в реестр требований о передаче жилых помещений требование о передаче квартир N N 8, 22, 33, 57, 111, 132 пояснено, что в первоначально заявленном требовании (от 31.08.2019) указаны номера квартир и их площадь согласно ведомости распределения квартир в жилом доме N 4.

Указанная ведомость была составлена и согласована сторонами на основании пана создания объекта от сентября 2013 года. В соответствии с планом общая площадь квартир дома составляла 6 886, 6 кв.м., из которых доля Ассоциации в размере 5 % - 344, 3 кв.м. При этом в ведомости распределения квартир доля Ассоциации была определена в размере 372,8 кв.м. Данная погрешность превышала на 28.5 кв.м. превышала площадь, установленную договором.

Ассоциацией установлено, что в 2016 году должником внесены изменения в проект жилого дома N 4, в связи с чем изменилась нумерация квартир и их общая площадь. Согласно измененному плану объекта (жилого дома N 4) общая площадь квартир составляет 6 567,5 кв.м. Из них размер требований Ассоциации: 6 567,5 кв.м. - 5 % = 328,4 кв.м. ассоциация уменьшила свои требования, поскольку в редакции уточнений от 03.09.2019 размер заявленных требований превышал размер, установленный договором.

Как усматривается из решения Арбитражного суда Омской области от 08.05.2019 по делу N А46-12911/2017 (т 1 л.д. 93):

"Омская городская ассоциация инвалидов и ветеранов боевых действий (далее Ассоциация) является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:316 площадью 16426,00 кв.м. для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство первой очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами для хранения автотранспорта, на основании договора аренды N Д-Кр-31-6526 от 16.09.2006 зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 55-55-01/115/2006-590.

29.11.2010 между Ассоциацией и АО ТПИ "Омскгражданпроект" был заключен договор субаренды N Д-КР-31-6526/1 земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:0316 общей площадью 16426,00 м.2, местоположением: установлено в 89 м юго-западнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября д.6, для жилищных нужд и общественно-бытовых целей под строительство третьей очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта.

Виду ненадлежащего исполнения обязательств по договору субаренды последовало обращение Ассоциации в суд с требованием о взыскании арендной платы и неустойки по договору.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.11.2017 года по делу А46-11786/2017 договор субаренды договор субаренды N Д-КР-31-6526/1 изменен, пункт 1.1. изложен в редакции: "Арендатор передает в субаренду Субарендатору часть принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 01 06:316 общей площадью 7258,63 м2, в границах согласно прилагаемому чертежу межевания (номер земельного участка -1), расположенного по адресу: ул. 70 лет Октября (Кировский округ), с местоположением: установлено в 89 м юго-западнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября д.6 (далее - земельный участок), для жилищных нужд и общественно-бытовых целей под строительство жилого дома N 4 (стр.) с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта". Таким образом, в настоящее время АО ТПИ "Омскгражданпроект" с 06.03.2018 является субарендатором части земельного участка с кадастровым номером 55:36:110106:316 общей площадью 7258,63 м2.

В связи с тем, что ответчик не вносил плату в установленном порядке, у него образовалась задолженность в заявленном размере, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском_".

Решением Арбитражного суда Омской области по делу N А46-11786/2017 от 21.11.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.06.2018, исковые требования удовлетворены.

Разрешая заявленные в деле N А46-11786/2017 требования, суды учли, что между сторона имеются правоотношения из договора о совместной деятельности.

При этом вкладом АО ТПИ "Омскгражданпроект" в совместную деятельность являлось, в частности, выполнение проектно-изыскательских работ, получение разрешения на строительство, осуществление строительно-монтажных работ за свой счёт.

Вкладом Ассоциации в совместную деятельность являлось предоставление в субаренду ответчику земельного участка с кадастровым номером 55:36:110106:316 площадью 16 426 кв.м, а также сбор разрешительной документации, в том числе технических условий. Согласно пункту 2.3 договора Ассоциация должна была получить в собственность 10 % от общей площади жилых и нежилых помещений, а также машино-мест каждого объекта.

Разрешая заявленные в деле N А46-11786/2017 требования, суды руководствовались пунктом 1 статьи 450, пунктом 1 статьи 452, статьей 606, пунктом 1 статьи 607, пунктом 2 статьи 615 ГК РФ и исходили из того, что указанные в соглашении об изменении договора субаренды площадь и границы части земельного участка определены в соответствии с чертежом межевания при подготовке проекта межевания территории в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110106:314, 55:36:110106:315 и 55:36:110106:316; дом N 4 не построен и не введен в эксплуатацию, строительство дома N 5 не начато; ассоциация не получила того, на что рассчитывала при заключении договора о совместной деятельности; Обществом не погашена задолженность по арендным платежам, в связи с чем, суды пришли к выводу, что ответчиком допущены существенные нарушения договора субаренды и удовлетворили заявленные требования.

Таким образом, вклад Ассоциации по договору о совместной деятельности N 3 от 30.11.2010 в виде земельного участка площадью 19 300 кв.м. уменьшился до 7 258,63 кв.м. для строительства дома N 4.

Ассоциация пояснила, что понимала недостаточность финансовых средств должника для исполнения обязательств, но интерес в возможном исполнении договора сохраняла.

Как отмечено ранее, в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения к договору совместной деятельности N 3 от 30.11.2010 (т. 1 л.д. 28) стороны договорились, что после получения должником разрешения на строительство объектов и опубликования проектной декларации, должник передает Ассоциации 5 % площади жилых помещений.

В ведомости распределения квартир и нежилых помещений в жилом доме N 4_ к договору N 3 от 30.11.2010, составленной в 2016 году, (т. 1 л.д. 29-30) отражено, что Ассоциации принадлежит 5 % от общей площади квартир N N 5, 12, 26, 37, 61, 115, 136 дома (372,8 кв.м.).

В соответствии с выводами суда первой инстанции по условиям договора N 3 от 30.11.2010 в редакции дополнительных соглашений 5 % квартир (в общей сумме) подлежали выдаче в домах N N 4, 5; учитывая, что уменьшен вклад Ассоциации в виде земельного участка, подлежит и уменьшению процент передаваемой площади. Стороны определили 5 % от площади 2-х объектов, поскольку количество объектов изменилось, соответственно, Ассоциации подлежит передачи 2,5 % от площади 1 объекта.

Изложенные выводы ошибочны.

На момент заключения договора N 3 от 30.11.2010 Ассоциация претендовала на получение 10 % общей площади жилых и нежилых помещений, а также машино-мест каждого объекта, то есть 10 % - в доме N 4 и 10 % - в доме N 5.

Дополнительным соглашением к договору в августе 2016 года доля Ассоциации была уменьшена, и ассоциация претендовала уже на получение 5 % площади жилых помещений и мест автотранспорта в объектах строительства, то есть 5 % - в доме N 4 и 5 % - в доме N 5.

Ассоциация, изъяв часть вложенного вклада в совместную деятельность в виде права на часть земельного участка под строительство жилого дома N 5, утратила право на получение в собственность 5 % площади жилых помещений и мест автотранспорта в жилом доме N 5.

Соответственно, изменения в части размер вклада привели к изменению в части причитающего по договору N 3 от 30.11.2010, однако только в части жилого дома N 5. В оставшейся части, касающейся жилого дома N 4, изменений не произошло.

Поскольку условия договора N 3 от 30.11.2010 в редакции дополнительных соглашений предусматривали, что Ассоциации должником надлежит передать 5 % квартир в каждом доме (N N 4, 5); дом N 5 не строился, земельный участок под домом N 5 изъят из субарендных отношений, в ведомости передачи жилых помещений дома N 4 отражены соответствующие квартиры, следовательно, требования Ассоциации (5 % от квартир в доме N 4) соответствовали условиям договора N 3 от 30.11.2010 и подписанной сторонами ведомости.

Так как в проект дома N 4 вносились изменения (изменена нумерация квартир), Ассоциация при заявлении суду первой инстанции требований (в последней уточненной редакции) представила требование о квартирах с нумерацией в соответствии с внесенными изменениями в проекте дома N 4.

О несоответствии уточнений условиям договора N 3 от 30.11.2010 и ведомости распределения квартир должником, кредиторами, уполномоченным органом при рассмотрении настоящего спора не заявлено.

Таким образом, апелляционная жалоба Ассоциации подлежит удовлетворению, обжалуемое определение - изменению.

При изготовлении судебного акта в полном объеме арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым отразить резолютивную часть настоящего постановления, объявленную 09.06.2020, с учетом исправления технических опечаток, не влияющих на существо судебного акта (статья 179 АПК РФ).

На основании изложенного и статьями 49, 265, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Ф-Консалтинг" от апелляционной жалобы на определение Арбитражного суда Омской области от 29 января 2020 года по делу N А46-15586/2016, производство по апелляционной жалобе (регистрационный номер 08АП-1823/2020) прекратить.

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1836/2020) Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий удовлетворить. Определение Арбитражного суда Омской области от 29 января 2020 года по делу N А46-15586/2016 08АП-1836/2020 изменить, изложив следующим образом.

признать требование Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий (644043, г. Омск, ул. Петра Некрасова, д. 3) к акционерному обществу Территориальный проектный институт "Омскгражданпроект" (ИНН 5503018966, ОГРН 1025500733862) о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, обоснованным.

Включить в реестр требований акционерного общества Территориальный проектный институт "Омскгражданпроект" (ИНН 5503018966, ОГРН 1025500733862) о передаче жилых помещений требование Омской городской ассоциации инвалидов и ветеранов боевых действий (644043, г. Омск, ул. Петра Некрасова, д. 3) о передаче жилого помещения:

двухкомнатной квартиры, номер 8, общей площадью 56,6 кв.м., расположенной на 2 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 1 991 500 руб.;

однокомнатной квартиры, номер 22, общей площадью 41 кв.м., расположенной на 4 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 1 456 000 руб.;

двухкомнатной квартиры, номер 33, общей площадью 56,5 кв.м., расположенной на 5 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 1 977 500 руб.;

двухкомнатную квартиру, номер 57, общей площадью 58,6 кв.м., расположенной на 8 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 2 051 000 руб.;

двухкомнатной квартиры, номер 111, общей площадью 58,6 кв.м., расположенной на 14 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 2 051 000 руб.;

двухкомнатной квартиры, номер 132, общей площадью 56,9 кв.м., расположенной на 16 этаже, жилого дома по строительному адресу: город Омск, Кировский административный округ, ул. 70 лет Октября, дом 4, общей стоимостью 1 991 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

С.А. Бодункова М.В. Смольникова