Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2020 г. N 15АП-6279/20 по делу N А53-40608/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 ноября 2020 г. N Ф08-8240/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

16 июня 2020 г.

дело N А53-40608/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ефимовой О.Ю.,

судей Пименова С.В., Соловьевой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.

при участии:

от ИП Чепурко Н.А.: представитель Зеленый А.Н., паспорт, по доверенности от 08.10.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чепурко Натальи Александровны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.03.2020 по делу N А53-40608/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя Чепурко Натальи Александровны

к Администрации Багаевского района

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Чепурко Наталья Александровна (далее - ИП Чепурко Н.А.) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации Багаевского района Ростовской области (далее - администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 31.07.2019 N 3/308 отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600004:3578, площадью 300 кв.м., об обязании в двухнедельных срок с момента вступления решения суда в законную силу направить подписанный проект договора купли-продажи земельного участка по цене, определенной в соответствии с действующим законодательством (с учетом уточнения заявления в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).

Решением от 02.03.2020 суд отказал в удовлетворении заявленных предпринимателем требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Чепурко Н.А. обжаловала его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что на арендуемом земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием заявитель произвел монтаж и установку сооружений, не являющихся объектами недвижимости, а именно: навеса, раздаточной колонки АГЗС, автомобильной газовой заправки (резервуара хранения топлива). Также, заявитель произвел улучшение арендуемого земельного участка посредством устройства на нем асфальтового покрытия с заправочным островком и разворотной площадкой, с раздельным въездом на территорию и выездом, что подтверждается представленным в дело заявителем техническим паспортом от 23.09.2019. Письмо от 31.07.2019 N 64-3/308 от имени Администрации подписано председателем Комиссии по земельным отношениям и градостроительству Администрации Багаевского района, полномочия которого на подписание данного документа также заинтересованное лицо не доказало.

В судебное заседание не явились представители Администрации Багаевского района Ростовской области, извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие Администрации Багаевского района Ростовской области.

Представитель ИП Чепурко Н.А. в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и удовлетворить требования по делу.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя предпринимателя, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 19 февраля 2019 года Администрацией Багаевского района проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 300 кв.м с кадастровым номером 61:03:0600004:3578, адрес (местоположение): Ростовская область, Багаевский р-н, х. Краснодонский, ул. Октябрьская, 1-д, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования "для автомобильной газовой заправки". Победителем аукциона признана Чепурко Наталья Александровна.

04 марта 2019 года на основании протокола аукциона N 3 от 19.02.2019 между администрацией (арендодатель) и ИП Чепурко Н.А. (арендатор) заключен договор аренды N 12 земельного участка на срок аренды - 18 месяцев, с 04.03.2019 по 04.09.2021, для использования в целях - для автомобильной газовой заправки. Государственная регистрация договора аренды произведена 22.03.2019, номер регистрации 61:03:0600004:3578-61/004/2019-1.

На основании выданного администрацией разрешения на строительство от 22.04.2019 N 61-503-17-2019 на арендованном земельном участке заявителем построен объект - здание операторской для автомобильной газовой заправки по адресу: ул. Октябрьская, 1 -д, х. Краснодонский, Багаевский р-н, Ростовская область.

После окончания строительства на основании выданного заинтересованным лицом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.06.2019 N 61-503-91-2019 и договора аренды земельного участка от 04.03.2019 N12 в установленном законом порядке ИП Чепурко Н.А. зарегистрировала право собственности на объект недвижимости: "здание операторской для автомобильной газовой заправки по адресу: ул. Октябрьская, 1-д, х. Краснодонский, Багаевский р-н, Ростовская область", площадью 8,2 кв.м с кадастровым номером 61:03:0600004:3810, находящееся по адресу: Ростовская область, Багаевский р-н, х. Краснодонский, ул. Октябрьская, 1 -д. Государственная регистрация права собственности произведена 21.06.2019, номер регистрации 61:03:0600004:381061/004/2019-1.

26 июня 2019 года ИП Чепурко Н.А. обратилась в Администрацию Багаевского района с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов для эксплуатации здания для автомобильной газовой заправки.

Не получив в установленный законом срок решения по заявлению, ИП Чепурко Н.А. обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением об оспаривании бездействия администрации.

Согласно пояснениям ИП Чепурко Н.А. после возбуждения производства по настоящему делу А53-40608/2019 было получено решение об отказе в предоставлении участка в собственность, выраженное в письме от 31.07.2019 N 64-3/308.

В обоснование отказа указано, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся для автомобильной газовой заправки, а не для здания операторской для автомобильной газовой заправки площадью 8,2 кв.м., площадь земельного участка в 37 раз превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости - здания операторской.

Считая незаконным решение об отказе в предоставлении земельного участка, предприниматель Чепурко Н.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых, уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и не допускает возможности вольного толкования ее положений.

В пункте 14 статьи 39.16 ЗК РФ указано, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Такой земельный участок предоставляется без проведения торгов.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что в предоставлении земельного участка предпринимателю было отказано в связи с необоснованностью площади испрашиваемого земельного участка, которая в 37 раз превышает площадь здания, возведенного предпринимателем на земельном участке.

Согласно материалам дела предоставленный предпринимателю по договору аренды от 04.03.2019 N 12 земельный участок имеет назначение - "для автомобильной газовой заправки".

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

Обращаясь в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка ИП Чепурко Н.А. указала, что участок должен быть предоставлен в связи с возведением здания для автомобильной газовой заправки.

Ссылки на какие-либо иные объекты в заявлении ИП Чепурко Н.А. отсутствуют.

Согласно приложенному техническому плану здания данное здание представляет собой здание операторской для автомобильной газовой заправки (л.д. 74).

Как правильно указано судом первой инстанции, здание операторской само по себе автозаправочной станцией не является.

Согласно данным кадастрового паспорта площадь единственного объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, - здания операторской для автомобильной заправки составляет 8,2 кв.м. по внутреннему обмеру.

Согласно данным выписки из ЕГРН относительно испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600004:3578, его площадь составляет 300 кв.м, соответственно, превышает площадь принадлежащего заявителю на праве собственности объекта недвижимости в 37 раз.

В силу положений ст.ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ приведенное обстоятельство исключает предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов, поскольку объект недвижимости должен соответствовать целям использования земельного участка и его площади.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы жалобы о том, что на арендуемом земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием заявитель произвел монтаж и установку сооружений, не являющихся объектами недвижимости, а именно: навеса, раздаточной колонки АГЗС, автомобильной газовой заправки (резервуара хранения топлива). Также, заявитель произвел улучшение арендуемого земельного участка посредством устройства на нем асфальтового покрытия с заправочным островком и разворотной площадкой, с раздельным въездом на территорию и выездом, что подтверждается представленным в дело заявителем техническим паспортом от 23.09.2019.

Как указано ранее, обращаясь с заявлением 26.06.2019 в администрацию, ИП Чепурко Н.А. просила предоставить земельный участок площадью 300 кв.м. для эксплуатации здания площадью 8,2 кв.м.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что по состоянию на дату обращения с заявлением на земельном участке были возведены иные объекты недвижимости и доказательства их возведения были предоставлены администрации.

Предприниматель указывает, что помимо здания операторской им были произведены монтаж и установка сооружений, не являющихся объектами недвижимого имущества, а именно навеса, раздаточной колонки АГЗС, автомобильной газовой заправки (резервуара хранения топлива), а также осуществлено асфальтовое покрытие участка с заправочным островком и разворотной площадкой.

По заявлению предпринимателя была проведена экспертиза экспертом-землеустроителем Текутовым Е.Г., на разрешение которого были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 61:03:0600004:3578 установленному виду его разрешенного использования - для автомобильной газовой заправки.

2. Соответствует ли площадь земельного участка нормативно-необходимый площади земельного участка для здания операторской для автомобильной газовой заправки площадью 12 кв.м литер А в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка для автомобильной газовой заправки.

По результатам исследования эксперт пришел к следующим выводам:

1. Фактическое использование земельного участка соответствует установленному виду его разрешенного использования - для автомобильной газовой заправки.

2. Площадь земельного участка соответствует нормативно-необходимой площади земельного участка для использования здания операторской для автомобильной газовой заправки.

Суд первой инстанции оценил критически заключение эксперта, поскольку при расчете площади земельного участка эксперт руководствовался не площадью, необходимой для эксплуатации спорного строения здания операторской, а совокупной площадью иных сооружений, которые, по его мнению, должны входить в состав АГЗС - раздаточной колонки, резервуара для хранения топлива, въезд и выезд, предусматривающий одностороннее движение, заправочный островок.

Данные объекты могут входить в комплекс АГЗС, но не в состав здания операторской, которая, по сути, своего специального назначения не имеет.

Как правильно указано судом первой инстанции, тот факт, что заявитель именовал данный объект как здание операторской автозаправочной станции, не придает зданию особенного назначения.

Данный объект может использоваться как здание в других целях, не связанных с деятельностью автозаправки.

Для целей придания данным объектам характера сложной вещи как АГЗС необходима регистрация объекта как единого имущественного комплекса.

В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве единого недвижимого комплекса выступает совокупность объединены единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положения раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Поскольку право собственности заявителем регистрировалась именно на здание операторской, а не АГЗС, площадь земельного участка, подлежащая выкупу, подлежит определению исключительно исходя из здания операторской.

Кроме того, ранее указано, что заявление предпринимателя также не содержало сведений о том, что земельный участок необходим для эксплуатации имущественного комплекса (АГЗС).

Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы жалобы о том, что Письмо от 31.07.2019 N 64-3/308 от имени Администрации подписано председателем Комиссии по земельным отношениям и градостроительству Администрации Багаевского района, полномочия которого на подписание данного документа также заинтересованное лицо не доказало.

В соответствии с решением Собрания депутатов Багаевского района от 28.07.2016 N 81 в структуру Администрации Багаевского района входит Отдел земельных и имущественных отношений.

Согласно Административному регламенту по предоставлению муниципальной услуги "Продажа земельного участка без проведения торгов", утвержденному постановлением Администрации Багаевского района от 04.12.2017 N 1189, решение о продаже земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, принимается на комиссии по земельным отношениям и градостроительству (пункт 3.3.13 регламента).

В силу пункта 3.3.14 регламента выписка из протокола, утвержденная председателем комиссии, с пакетом документов передается секретарем комиссии в отдел земельных и имущественных отношений исполнителю муниципальной услуги.

В случае отрицательного решения комиссии по земельным отношениям и градостроительству, специалист отдела земельных и имущественных отношений готовит проект решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги с перечнем оснований для отказа, а после его подписания направляет заявителю (пункт 3.3.16 регламента).

С учетом изложенного, оспариваемое решение принято уполномоченным органом и подписано уполномоченным должностным лицом - председателем комиссии по земельным отношениям и градостроительству Администрации Багаевского района Ростовской области.

Таким образом, оспариваемый отказ администрации Багаевского района, выраженный в письме от 31.07.2019 N 3/308, соответствует закону и не нарушает прав заявителя по делу, в связи с чем предусмотренные ст.ст. 198-201 АПК РФ основания для удовлетворения требований предпринимателя отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм земельного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Решение суда от 02.03.2020 об отказе в удовлетворении заявления является законным и обоснованным. Основания для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.03.2020 по делу N А53-40608/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

С.В. Пименов М.В. Соловьева