Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2020 г. N 18АП-5877/20 по делу N А76-28035/2019

г. Челябинск

25 июня 2020 г.

Дело N А76-28035/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2020 по делу N А76-28035/2019.

В судебном заседании принял участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области Стукаленко С.Н. (доверенность 13.12.2019 N 311).

Общество с ограниченной ответственностью "Стройкомсервис - 1" (далее - ООО "Стройкомсервис - 1", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованное лицо) от 11.03.2019 N 74/030/201/2018-8253 об отказе в государственной регистрации соглашения от 26.11.2018, заключенного между ООО "Стройкомсервис - 1" и Репкиной (Трапезниковой) Надеждой Александровной, о расторжении договора от 01.04.2015 уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 29.08.2014 N 41-КЗЗ-65-3; об обязании Управления Росреестра по Челябинской области (Копейский отдел) зарегистрировать указанное соглашение от 26.11.2018.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области (далее - Министерство); Репкина (Трапезникова) Надежда Александровна (далее - Репкина Н.А.) (далее также - третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.03.2020 (резолютивная часть объявлена 04.03.2020) заявленные требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неверное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

Податель жалобы полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в регистрации дополнительного соглашения, является ошибочным.

По мнению апеллянта, соглашение не является достаточным и самостоятельным основанием для внесения записи в ЕГРН. Регистрационные действия были приостановлены до поступления в орган регистрации уведомления о соответствии застройщика требованиям Закона о долевом участии в строительстве. Также апеллянт ссылается на открытие конкурсного производства в отношении застройщика.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.08.2014 между ООО "Фирма Челябстройподрядчик" (застройщик) и ООО "Стройкомсервис - 1" (дольщик) подписан договор долевого участия в строительстве N 41-КЗЗ-65-3, предметом которого являлось приобретение объектов долевого строительства:

трехкомнатная квартира N 65, находящаяся на 2 этаже, во 2 подъезде;

трехкомнатная квартира N 70, находящаяся на 3 этаже, во 2 подъезде;

трехкомнатная квартира N 90, находящаяся на 7 этаже, во 2 подъезде;

трехкомнатная квартира N 90, находящаяся на 8 этаже, во 2 подъезде в жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения, расположенного по адресу: г. Копейск, Челябинская область, пр. Коммунистический, 33 (т. 1 л.д. 19-25).

Срок исполнения обязательств ООО "Фирма Челябстройподрядчик" согласно пункту 1.3 данного договора - не позднее 31.07.2016.

01.04 2015 между ООО "Стройкомсервис - 1" и Трапезниковой (Репкиной) Н.А. подписан договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве N 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014 (т. 1 л.д. 16-18).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области 03.04.2015 под номером 74-74/030-74/030/026/2015-424.

Между ООО "Стройкомсервис - 1" и Репкиной Н.А. 26.11.2018 подписано соглашение о расторжении договора от 01.04.2015 уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 29.08.2014 N 41-КЗЗ-65-3 по причине не исполнения Репкиной Н.А. своих обязательств по договору (т. 1 л.д. 15).

04.12.2018 вышеуказанное дополнительное соглашение направлено в Управление Росреестра по Челябинской области для государственной регистрации.

Уведомлением об отказе в снятии приостановления от 14.12.2018 N 74/030/201/2018-8253 Управление Росреестра по Челябинской области уведомило ООО "Стройкомсервис - 1" о приостановлении, начиная с 10.12.2018, осуществления действий по регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора в отношении объекта: земельный участок, КН\УН 74:30:0102033:327, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Коммунистический, д. 33 (т. 1 л.д. 13-14).

Основаниями для приостановления являются:

уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ";

уведомление Министерства N 38 об отсутствии у застройщика - ООО "Фирма Челябстройподрядчик", права привлекать денежные средства участников долевого строительства вышеуказанного объекта.

Осуществление действий по регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора приостановлено до 11.03.2019.

Уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 11.03.2019 отказано в государственной регистрации соглашения от 26.11.2018 о расторжении договора уступки права (цессии) от 01.04.2015 по основаниям, указанным в уведомлении об отказе в снятии приостановления от 14.12.2018 N 74/030/201/2018-8253 (т. 1 л.д. 12).

Не согласившись с вышеуказанным уведомлением - отказом в государственной регистрации, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, ООО "Стройкомсервис - 1" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия у Управления Росреестра предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из анализа норм статей 198, 200 названного Кодекса следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

В пункте 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 1 части 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Положениями части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Так, в соответствии с подпунктом 1 пункта 54 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ одним из оснований приостановления осуществления государственного государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав в том числе является основание поступления в орган регистрации прав уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 29.08.2014 между ООО "Фирма Челябстройподрядчик" (Застройщик) и ООО "Стройкомсервис - 1" (Дольщик) подписан договор долевого участия в строительстве за N 41-КЗЗ-65-3, предметом которого являлось приобретение объектов долевого строительства - трехкомнатной квартиры N 65, находящейся на 2 этаже, во 2 подъезде; трехкомнатной квартиры N 70, находящейся на 3 этаже, во 2 подъезде; трехкомнатной квартиры N 90, находящейся на 7 этаже, во 2 подъезде; трехкомнатной квартиры N 90, находящейся на 8 этаже, во 2 подъезде в жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения, расположенный по адресу: г. Копейск, Челябинская область, пр. Коммунистический, 33.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Суд обоснованно указал на отсутствие у ООО "Стройкомсервис - 1" возможности зарегистрировать право собственности на объекты долевого строительства, поименованные в договоре долевого участия в строительстве за N 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014 за ООО "Стройкомсервис - 1".

В то же время, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с вышеуказанной нормой, 01.04.2015 между ООО "Стройкомсервис - 1" и Трапезниковой Надеждой Александровной подписан договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве N 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014. В соответствии с пунктом 1.1. предметом договора является право требования от Застройщика (ООО "Фирма Челябстройподрядчик") передачи в собственность квартиры 95, общей площадью 70,29 кв. м (без лоджий), общей площадью с учетом приведенной площади лоджий 73,62 кв. м, в соответствии с проектно-сметной документацией в доме, строящемся на строительной площадке по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Коммунистический, д. 33, а Цессионарий обязуется принять указанное право требования и уплатить за него цену в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

На основании пункта 2.1 вышеуказанного договора Цессионарий обязуется уплатить Цеденту за переданные права по договору цену в размере 1 968 120 руб. Оплата цены указанной в пункте 2.1. Договора, производится следующим образом: 2.2.1 Часть суммы в размере 850 000 руб. выплачивается Цессионарием за счет собственных средств после подписания настоящего Договора после государственной регистрации уступки права требования на счет Цедента, открытый в ОАО "Сбербанк России", в лице Копейского отделения N 1785 на имя Цедента, либо внесения в наличной денежной сумме в кассу Цедента. 2.2.2. Оставшаяся часть суммы в размере 1 118 120 руб. выплачивается Цессионарием до 01.09.2015 путем перечисления указанной суммы на счет Цедента, открытый в ОАО "Сбербанк России" в лице Копейского отделения N 1785 на имя Цедента, либо внесения в наличной денежной сумме в кассу Цедента.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области 03.04.2015 под номером 74-74/030-74/030/026/2015-424.

Как указано ранее, в соответствии с пунктом 3 статьи 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору.

Судом установлено, что расчет с ООО "Стройкомсервис - 1" в соответствии с пунктами 2.2.1 и 2.2.2 договора от 01.04.2015 уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве N 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014 Репкиной (Трапезниковой) Н.А. не произведен.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

26.11.2018 между ООО "Стройкомсервис - 1" и Репкиной (Трапезниковой) Надеждой Александровной подписано соглашение о расторжении договора от 01.04.2015 уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве N 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014 по причине неисполнения Репкиной Н.А. своих обязательств по договору от 01.04.2015, уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве N 41-КЗЗ-65-3 от 29.08.2014.

По смыслу статей 382, 384, 388 - 390 ГК РФ цессия лишь изменяет субъектный состав участников обязательства на стороне кредитора, не нарушая содержание существующих взаимных прав и обязанностей.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "Стройкомсервис - 1" является участником долевого строительства, исполнившим свои обязательства перед подрядчиком - ООО "Фирма Челябстройподрядчик", по заключенному договору долевого участия в строительстве за N 41-КЗЗ-65-3 от 26.04.2014. Спорный объект долевого строительства не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем, государственная регистрация как договора уступки права (цессии) от 01.04.2015 так и Соглашения от 26.11.2018 его расторжении не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для принятия решений об отказе в государственной регистрации Соглашения от 26.11.2018 о расторжении договора уступки права (цессии) от 01.04.2015.

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что ООО "Стройкомсервис - 1" свои обязательства по оплате спорных квартир, по договору долевого участия в строительстве от 26.04.2014 N 41-КЗЗ-65-3, перед застройщиком (ООО "Фирма Челябстройподрядчик") выполнило еще до заключения договора уступки права (цессии) от 01.04.2015.

При таких обстоятельствах следует признать обоснованным удовлетворение судом первой инстанции требований заявителя и признание решения Управления Росреестра по Челябинской области Уведомлением от 11.03.2019 N 74/030/201/2018-8253 об отказе в государственной регистрации Соглашения от 26.11.2018 о расторжении договора уступки права (цессии) от 01.04.2015 незаконным, нарушающим права и законные интересы участников указанного Соглашения, в частности, интересы ООО "Стройкомсервис-1".

Доводы о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом участии в строительстве и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в рассматриваемом деле правового значения не имеют, поскольку спорными являются правоотношения не с застройщиком, а между участниками долевого строительства.

Следовательно, в рассматриваемом случае отсутствуют обстоятельства, препятствующие осуществлению государственной регистрации соглашения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.

На основании изложенного, апелляционная жалоба не может быть принята арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованной.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Государственная пошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей жалоб по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание с Управления Росреестра в доход федерального бюджета не производится, поскольку оно освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2020 по делу N А76-28035/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.А. Аникин И.Ю. Соколова