Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2020 г. N 07АП-3934/20 по делу N А45-40668/2019

город Томск

30 июня 2020 г.

Дело N А45-40668/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Молокшонова Д.В.,
		Ярцева Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лопатиной Ю.М., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (N 07АП-3934/2020) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03 марта 2020 года по делу N А45-40668/2019 (судья Векшенков Д.В.) по иску мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "ВиК" (630063, город Новосибирск, улица Ленинградская, дом 337, ИНН 5405457531, ОГРН 1125476105963) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.02.2016 N123409 и применении последствий недействительности сделки, отсутствующим право собственности на объекты недвижимости и сносе самовольной постройки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

В судебном заседании приняли участие:

от истца - без участия (извещен);

от ответчика - Фролова Н.В. по доверенности от 02.12.2019; Гулак М.В. по доверенности от 01.12.2019;

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - без участия (извещено).

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью "ВиК" (далее - ООО "ВиК") о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.02.2016 N 123409, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 54:35:071980:54; о признании отсутствующим права собственности общества на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:000000:25073, площадью 708 кв. м, сооружение "Выставочная площадка открытого типа" с кадастровым номером 54:35:071980:113, площадью 1880,1 кв. м, расположенных по адресу: город Новосибирск, улица Большевистская; об обязании Общество в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести самовольную постройку - нежилое здание с кадастровым номером 54:35:000000:25073, площадью 708 кв. м, сооружение "Выставочная площадка открытого типа" с кадастровым номером 54:35:071980:113, площадью 1880,1 кв. м, расположенных по адресу: город Новосибирск, улица Большевистская.

Исковые требования обоснованы статьей 12, пунктом 1 статьи 166, пунктом 2 статьи 179, пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемая сделка заключена под влиянием обмана, поскольку расположенные на земельном участке объекты недвижимости являются самовольными постройками, нарушает права и охраняемые интересы истца, являющегося распорядителем земельного участка, государственная собственность на который не разграничена повлекла для него неблагоприятные последствия в виде незаконного получения ответчиком земельного участка в пользование.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03 марта 2020 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с данным решением, мэрия города Новосибирска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск к ООО "ВиК".

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд неверно применил следующие нормы материального права: пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", часть 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пункт 3 части 2 статьи 51, статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 169, 179, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право собственности ответчика на здание с кадастровым номером 54:35:000000:25073 зарегистрировано в упрощенном порядке; отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает неправомерность регистрации права собственности ответчика на здание и на сооружение; здание с кадастровым номером 54:35:000000:25073 и сооружение с кадастровым номером 54:35:071980:113 по своим признакам являются самовольными постройками; разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем спорного объекта.

ООО "ВиК" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что истцом в апелляционной жалобе заявлены новые требования, которые в силу части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание; при заключении договора аренды истец располагал сведения о том, что строительство нежилого здания площадью 708 кв.м. завершено, объект эксплуатируется; сооружение с кадастровым номером 54:35:071980:113 является вспомогательным объектом по отношению к нежилому зданию, в связи с чем в силу пункта 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуются; текущий вид разрешенного использования соответствует градостроительным регламентам территориальной зоны (ОД-1).

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании стаей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика просили суд в удовлетворения апелляционной жалобы отказать, поддержали доводы отзыва.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.07.2013 между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью "Грузовые технологии" заключен договор аренды земельного участка N 116668р, по условия которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071980:54, расположенным в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 9000 кв.м. для строительства торгового комплекса по продаже спецтехники по улице Большевистской, сроком действия по 14 февраля 2016 года.

На основании соглашения от 12.09.2013 все права и обязанности общества с ограниченной ответственностью "Грузовые технологии" по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 116668р от 22.07.2013 перешли к ООО "ВиК".

Постановлением мэрии города Новосибирска от 26.06.2014 N 5403 утвержден градостроительный план N RU543030004962 земельного участка с кадастровым номером 54:35:071980:54, где в экспликации отражено место допустимого размещения объекта недвижимости - Торговый комплекс по продаже спецтехники, в разделе 2.1 перечислены основные виды разрешенного использования земельного участка, в том числе: объекты временного проживания: гостиницы, мотели, объекты торговли: магазины; магазины кулинарии, магазины-пекарни; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры; розничные рынки, в разделе 2.2 указано назначение объекта капитального строительства - Торговый комплекс по продаже спецтехники.

03.12.2014 ООО "ВиК" выдано разрешение N RU 54303000-421 на строительство на указанном земельном участке торгового комплекса по продаже спецтехники, состоящего из: сервисного центра АБК, магазина смешанных товаров, выставочной площадки закрытого типа, склада металлических кузовных запчастей.

Объект недвижимости - нежилое здание, площадью 708 кв. м, поставлен на кадастровый учет с номером 54:35:000000:25073, осуществлена государственная регистрация права (свидетельство от 29.09.2015 N 54-54/001-54/001/248/2015-809/1).

20.02.2016 между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ООО "ВиК" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 123409, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071980:54, площадью 9000 кв. м.

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание по адресу: город Новосибирск, Октябрьский район, улица Большевистская.

Земельный участок предоставляется для эксплуатации нежилого здания по ул. Большевистской (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора с 20 февраля 2016 года по 20 февраля 2026 года (пункт 1.4 договора).

Сооружение "Выставочная площадка открытого типа" поставлено на кадастровый учет с номером 54:35:071980:113, зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.07.2018 N 54-0-1-53/4006/2018-8644.

Из письма управления архитектурно-строительной инспекции мэрии от 21.08.2019 N 11/1/11.1-04-03094 истцу стало известно, что разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости не выдавались.

Полагая, что при заключении договора аренды от 20.02.2016 N 123409 истец был намеренно обманут о наличии законно возведенного объекта недвижимости, мэрия города Новосибирска обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности заключения оспариваемой сделки под влиянием обмана, отсутствия оснований для признания права собственности ООО "ВиК" на нежилое здание и сооружение отсутствующими.

Отказав в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции принял по существу верный судебный акт.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Частью 5 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержалась ранее в абзаце втором пункта 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего в момент регистрации права собственности ответчика на спорные объекты.

Оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав, имеет гражданско-правовой характер, означает оспаривание правоустанавливающих документов и связанной с ними государственной регистрации права, может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, в порядке искового производства.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к правообладателю.

Разъясняя порядок применения указанной нормы права (статьи 2 Закона N 127-ФЗ), Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 4 пункта 52 совместного Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указали, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из указанного следует, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

По смыслу указанных разъяснений признание права отсутствующим является способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения) и его применение возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Изложенное соответствует правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 мая 2015 года N 4-КГ15-17.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 03 февраля 2015 года N 301-ЭС14-8344 изложена позиция, согласно которой право на предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным право

Поскольку под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически и физически обладать им, лицо, предъявившее требование о признании права собственности отсутствующим, должно представить доказательства возникновения у него права собственности на спорное имущество и нахождения этого имущества в его владении, а также доказать незаконность возникновения права собственности другого лица на спорное имущество и то, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца (определение Верховного Суда Российской Федерации от 31 июля 2015 года N 304-ЭС15-993).

Вместе с тем, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом таких доказательств не представлено.

Из материалов дела следует, что ООО "ВиК" осуществило строительство спорных объектов недвижимости на основании разрешения N RU 54303000-421 на строительство торгового комплекса по продаже спецтехники, состоящего из: сервисного центра АБК, магазина смешанных товаров, выставочной площадки закрытого типа, склада металлических кузовных запчастей.

Объект недвижимости - нежилое здание, площадью 708 кв. м, поставлен на кадастровый учет с номером 54:35:000000:25073, осуществлена государственная регистрация права (свидетельство от 29.09.2015 N 54-54/001-54/001/248/2015-809/1).

Проведенной правовой экспертизой представленных на регистрацию документов каких-либо нарушений регистрирующим органом не выявлено.

Сооружение "Выставочная площадка открытого типа" поставлено на кадастровый учетом с номером 54:35:071980:113, зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.07.2018 N 54-0-1-53/4006/2018-8644.

Строительство указанных объектов осуществлено Обществом на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071980:54, предоставленным ООО "ВиК" по договору аренды земельного участка N 116668р в редакции соглашения от 12.09.2013 для строительства торгового комплекса по продаже спецтехники по улице Большевистской сроком действия по 14 февраля 2016 года.

Аргумент истца о возможности применения к отношениям сторон правил, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклонен судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации N 595-О-П от 03.07.2007 разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Из буквального содержания указанной нормы следует, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Пунктом 3 означенной нормы предусмотрен порядок признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке и установлены критерии для удовлетворения такого иска.

Как отмечено ранее, строительство спорных объектов осуществлено ООО "ВиК" на земельном участке, специально отведенном для этих целей и предоставленного Обществу по договору аренды земельного участка N 116668р в редакции соглашения от 12.09.2013 для строительства торгового комплекса по продаже спецтехники по улице Большевистской. При строительстве объекта ООО "ВиК" получено разрешение N RU 54303000-421 на строительство на указанном земельном участке торгового комплекса по продаже спецтехники, состоящего из: сервисного центра АБК, магазина смешанных товаров, выставочной площадки закрытого типа, склада металлических кузовных запчастей, что соответствует положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательств возведения построек с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил в материалы дела не представлено.

Кроме того, сооружение "Выставочная площадка открытого типа" с кадастровым номером 54:35:071980:113, площадью 1 880, 1 кв. м, год завершения строительства - 2018, имеет монолитную бетонную основу, относится к сооружениям пониженного уровня ответственности (КС-1) и является вспомогательным объектом по отношению к нежилому зданию с кадастровым номером 54:35:000000:25073, в силу пункта 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Последующее изменение ответчиком вида разрешенного использования земельного участка не является достаточным основанием для признания постройки самовольной и удовлетворения требований истца о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости.

Согласно частям 3 и 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 54:35:071980:54 относится к территориальной зоне (ОД-1 зона делового, общественного и коммерческого назначения).

В соответствии со статьей 31 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 (ред. от 19.06.2019, с изм. От 04.12.2019) к основным видам разрешенного использования территориальной зоны (ОД-1) относятся, в том числе: магазины (4.4), гостиничное обслуживание (4.7) - гостиницы; объекты для временного проживания.

Таким образом, текущий вид разрешенного использования соответствует градостроительным регламентам территориальной зоны (ОД-1).

При указанных обстоятельствах, апелляционным судом поддержаны выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании отсутствующим права собственности и сносе самовольной постройки.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Пунктом 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Доказательства, свидетельствующие о наличии у ответчика умысла сообщить истцу не соответствующие действительности обстоятельства, влияющие на решение истца о заключении договора аренды, в материалы дела не представлены.

При указанных обстоятельствах, апелляционным судом поддержан вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора аренды земельного участка от 20.02.2016 N 123409 недействительным.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено обоснованное решение.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03 марта 2020 года по делу N А45-40668/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Д.В. Молокшонов Д.Г. Ярцев