Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2020 г. N 15АП-7797/20 по делу N А32-12456/2018

город Ростов-на-Дону

02 июля 2020 г.

дело N А32-12456/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Николаева Д.В.,

судей Емельянова Д.В., Деминой Я.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Синициной М.Г.,

при участии:

от ПАО "Транскапиталбанк": представитель Воробьева Елена Витальевна по доверенности от 13.08.2019.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Руденко Инны Александровны на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2020 по делу N А32-12456/2018 об отказе в признании права собственности и о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки по заявлению Руденко Инны Александровны к Меньшикову Александру Геннадьевичу, к ПАО "Транскапиталбанк", третье лицо: Управление Ростреестра по Краснодарскому краю о признании права собственности и признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, по заявлению ПАО "Транскапиталбанк" к Руденко Инне Александровне о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Меньшикова Александра Геннадьевича (ИНН 230206398767, СНИЛС 021-142-124 68),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Меньшикова Александра Геннадьевича (далее - должник) Руденко Инна Александровна (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с требованиями:

* о признании дополнительного соглашения к договору ипотеке N 007-2014/ДИ/2 от 13.03.2014 г между Меньшиковым А.Г. и ПАО "Транскапиталбанк" в части квартиры N 13 недействительным;

* о признании за заявителем право собственности на квартиру N 13 в доме N 18 по ул. Односторонняя в городе Армавире Краснодарского края, общей площадью 47, 1 кв.м., кадастровый N 23:38:0103002:2934;

* обязать Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю зарегистрировать за заявителем право собственности на квартиру N 13 в доме N 18 по ул. Односторонняя в городе Армавире Краснодарского края, общей площадью 45,1 кв.м., кадастровый N 23:38:0103002:2934;

- указать, что настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре недвижимости в отношении квартиры N 7 в доме N 18 по ул. Односторонняя в городе Армавире Краснодарского края, общей площадью 47,1 кв.м., кадастровый N 23:38:0103002:2930 без совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Меньшикова Александра Геннадьевича (далее - должник) публичное акционерное общество "Транскапиталбанк" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 03.10.2017, заключенного между должником и Руденко Инной Александровной.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2019 года указанное заявление ПАО "ТранскапиталбанК" было принято к производству и на основании части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объединено в одно производство с заявлением Руденко Инны Александровны о признании права собственности и признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, рассмотрение заявления начато сначала.

Определением от 18.03.2020 суд удовлетворил заявление ПАО "Транскапиталбанк", г. Москва о признании договора купли-продажи недействительной сделкой и о применении последствий недействительности сделки.

Признал недействительным договор купли-продажи от 03.10.2017 года, заключенный между Меньшиковым Александром Геннадьевичем и Руденко Инной Александровной.

Применил последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу Меньшикова Александра Геннадьевича, 03.11.1969 г.р., Краснодарский край, г. Армавир, ул. Азовская, д. 140, корп. А, ИНН 230206398767, СНИЛС 021-142-124 68 квартиры N 13, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18.

В удовлетворении заявления Руденко Инны Александровны о признании права собственности и признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказал.

Взыскал с Руденко Инны Александровны, г. Армавир в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 6 000 руб.

Взыскал с Руденко Инны Александровны, г. Армавир в пользу ПАО "Транскапиталбанк", г. Москва расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб.

Руденко Инна Александровна обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила отменить судебный акт, принять новый, удовлетворив требования Руденко И.А., и отказав в удовлетворении требований банка.

В судебном заседании суд огласил, что от ПАО "Транскапиталбанк" через канцелярию суда поступил отзыв на апелляционную жалобу для приобщения к материалам дела.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить отзыв на апелляционную жалобу к материалам дела.

Представитель ПАО "Транскапиталбанк" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ПАО "Транскапиталбанк" (далее - Банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании индивидуального предпринимателя Меньшикова Александра Геннадьевича (далее - должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 21.09.2018 года требования кредитора признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура банкротства -реструктуризация долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден Абросимов Алексей Михайлович.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2019 года при рассмотрении дела о признании должника несостоятельным (банкротом) применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2019 года должник был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Абросимов Алексей Михайлович.

13.03.2014 года между Банком и должником был заключен договор об открытии кредитной линии и предоставлении кредита N 007-2014/ЛВ (далее - кредитный договор), по условиям которого Банк предоставил должнику кредит в форме кредитной линии с лимитом выдачи в размере 50 000 000 рублей.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, в числе прочего, между Мартиросян Рубиком Карапетовичем и Банком был заключен договор об ипотеке N 007-2014/ДИ/2 от 13.03.2014 года (далее - договор об ипотеке), в соответствии с которым в залог Банку был передан объект незавершенный строительством (жилой дом), готовностью 56 %, и земельный участок, площадью 2 453 кв.м., расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, 18.

Договор об ипотеке был надлежащим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 14.03.2014 года за номером: 23-23-37/001/2014-142.

В период действия договора об ипотеке право собственности на вышеуказанное заложенное имущество по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, 18 с согласия Банка и с сохранением обременения в виде залога в следующем порядке перешло от Мартиросян Р.К. (первоначальный залогодатель) к должнику:

- 80/100 долей в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 12.05.2014 года и договора купли-продажи от 12.05.2014 года, дата перехода права: 22.07.2014 года

- 20/100 долей в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 12.03.2015 года, дата перехода права: 16.04.2015 года (на объект незавершенный строительством) и 21.04.2015 года (на земельный участок).

19.09.2014 года между Руденко И.А. и должником был составлен договор участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого должник обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства заявителю, а заявитель, выступая участником строительства обязался уплатить обусловленную цену договора, указанную в п. 3.2 договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектом строительства по договору от 19.09.2014 года выступало жилое помещение, имеющее следующее предварительное описание: город Армавир, улица Односторонняя 18, кв. 10. Каких-либо иных данных, позволяющих определить объект долевого строительства, в том числе указания на проектную площадь помещения, этажа, на котором оно расположено, договор от 19.09.2014 года не содержит.

Согласно пункту 3.2. договора участия в строительстве многоквартирного дома от 19.09.2014 года, цена договора составляет 1 300 000 рублей, переданных при подписании настоящего договора.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, регулируются положениями Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 2 статьи 27 Закона о долевом участии в строительстве, действие названного Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Закона.

В силу подп. 1 части 4 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве в редакции, действующей по состоянию на 19.09.2014 года, договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве).

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве (в редакции, действовавшей на момент подписания договора между заявителем и должником), договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Между тем, как установил суд первой инстанции, договор от 19.09.2014 года между должником и заявителем был совершен не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, процедуру обязательной государственной регистрации он не прошел.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции, действующей до 01.06.2015 года), договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судебной практикой выработан подход согласно, которому отсутствие государственной регистрации договора само по себе не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон по такому договору в отсутствие государственной регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 08.07.2015 года по делу N 2-2037/2015 и определением Армавирского городского суда Краснодарского края от 13.11.2015 года за должником было признано право собственности на отдельные квартиры, расположенные в оконченном строительством многоквартирном жилом доме, по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18.

30.11.2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация права собственности должника на спорную квартиру N 13 за номером регистрации: 23-23/037-23/037/600/2015-733/1, а также произведена регистрация ипотеки в пользу Банка (запись N 23-23/037-23-23-37/001/2014-142/14).

03.10.2017 года между должником и заявителем был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым, должник обязался передать в собственность Руденко И.А. квартиру N 13, назначение: жилое, общая площадь 45,1 кв. м., этаж: 2, расположенную по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18.

В соответствии с пунктом 5.1 договора от 03.10.2017 года, заявитель внес денежные средства в размере 1 300 000 рублей при подписании настоящего договора.

26.10.2017 года Руденко И.А. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорной квартиры N 13.

03.11.2017 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации по причине отсутствия согласия залогодержателя ПАО "Транскапиталбанк" на отчуждение имущества.

Полагая, что обязанность по оплате жилого помещения была исполнены заявителем в полном объеме, жилое помещение было передано во владение Руденко И.А., однако регистрация перехода права собственности в пользу заявителя осуществлена не была, Руденко И.А. в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника обратилась в суд с заявлением о признании за ней права собственности на квартиру N 1 3 по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, признании недействительной и погашении ипотеки в пользу Банка.

При этом согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу пунктов 1.5. и 4.3.2 договора об ипотеке устанавливается, что отчуждение предмета ипотеки допускается только на основании предварительного письменного разрешения Банка.

В свою очередь, судом первой инстанции установлено, что Банк своего согласия должнику на заключение с Руденко И.А. договора участия в строительстве многоквартирного дома от 19.09.2014 года и договора купли-продажи от 03.10.2017 года не предоставлял и о факте совершения указанных договоров не уведомлялся.

Согласно абзацу второму пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

В соответствии со статьей 39 Закона об ипотеке, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отчуждение имущества, находящегося в залоге, без согласия залогодержателя противоречит нормам права и не может признаваться действительным, в связи с чем заявление Банка о признании договора купли-продажи от 03.10.2017 года недействительной сделкой подлежит удовлетворению.

Вопросы недобросовестного заключения залогодателем сделок с третьими лицами по отчуждению объекта залога в силу объективных обстоятельств находятся вне сферы правового и физического контроля залогодержателя.

Соответственно единственным возможным и достаточным условием для обеспечения сохранности права залога и осведомленности о нем неограниченного круга третьих лиц является проведение процедуры государственной регистрации ипотеки, что и было надлежащим образом произведено Банком.

При этом соответствующая запись об ипотеке имущества в пользу Банка содержалась в ЕГРП как на момент совершения между должником и заявителем договора участия в строительстве многоквартирного дома от 19.09.2014 года, так и на момент заключения между ними договора купли-продажи от 03.10.2017 года.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, сведения о регистрации в пользу Банка ипотеки всего строящегося жилого дома и земельного участка г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18 были внесены в ЕГРП 14.03.2014 года. Впоследствии, одновременно с государственной регистрацией права собственности должника на спорную квартиру N 13, 30.11.2015 года в ЕГРН была также произведена соответствующая запись об ипотеке жилого помещения в пользу Банка.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что основанные на договорах обязательственные права заявителя к должнику не могут быть противопоставлены добросовестному третьему лицу - Банку, чье право залога на момент совершения между заявителем и должником сделок уже было надлежащим образом зарегистрировано и в установленном законом порядке содержалось в Едином государственном реестре недвижимости, о чем заявителю, как лицу имеющему намерение приобрести объект недвижимости, могло и должно было быть известно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Согласно пункту 2 статьи 173.1 ГК РФ, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Довод заявителя о том, что на момент подачи документов на проведение государственной регистрации перехода права собственности от должника к Руденко И.А. спорный объект недвижимости уже не находился под залоговым обременением ПАО "Транскапиталбанк" рассмотрен судом первой инстанции и правомерно отклонен ввиду следующего.

Содержащиеся в ЕГРН сведения о сроке, на который в пользу Банка устанавливается ограничение прав и обременение спорной квартиры N 13 с 14.03.2014 года по 11.09.2015 года, вопреки ошибочному мнению заявителя, не свидетельствует о прекращении залога после указанной даты.

В соответствии с пунктом 102 "Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 года N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости...", указанный срок в выписках из ЕГРН автоматически устанавливается в соответствии с первоначальным сроком исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом, и не влияет на действие или прекращение залога. Аналогичное положение ранее содержалось в п. 96 Приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 года N 765 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.", действовавшего на момент регистрации залога в пользу Банка (14.03.2015 года).

Основания прекращения залога установлены в статье 352 ГК РФ. При этом в силу положений указанной статьи 352 ГК РФ, наступление срока возврата суммы кредита (исполнения обеспеченного обязательства) не является основанием для прекращения залогового обязательства или погашения записи о залоге.

Напротив, по общему правилу статьи 196 ГК РФ, с момента наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства у залогодержателя (Банка) имеется 3 (три) года для реализации своих прав и предъявления соответствующих требований об обращении взыскания к залогодателю (Меньшикову А.Г.).

Банк своевременно предъявил свои требования к должнику, как путем подачи соответствующего искового заявления в Ленинский районный суд г. Краснодара, так и путем подачи в Арбитражный суд Краснодарского края заявления о введении в отношении должника процедуры банкротства, предъявив свои требования как обеспеченные залогом имущества должника, в том числе и спорного имущества - квартиры N 13.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Краснодара от 12.02.2019 года по делу 2-4963/2019 были удовлетворены исковые требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее должнику, в том числе и на квартиру N 13, расположенную по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18.

Соответственно, ипотека в пользу Банка является действующей, основания для ее прекращения или погашения отсутствуют, доводы заявителя об обратном основаны на неверном толковании норм права.

Изменение характеристик заложенного объекта недвижимости также не является основанием для прекращения залогового обременения Банка и соответственно погашения в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке.

Материалами настоящего дела подтверждается, что в период действия договора об ипотеки должником было произведено как фактическое завершение строительства ранее заложенного неоконченного строительством объекта - многоквартирного жилого дома, так и последующее его юридическое разделение на соответствующие части - квартиры. При этом совокупность всех образованных помещений составляет целиком тот самый объект, который изначально передавался в залог Банку как объект незавершенного строительства.

По смыслу гражданского законодательства залог рассматривается как "право на ценность заложенного имущества", которое должно сохраняться при различных трансформациях предмета залога до тех пор, пока будет существовать фактический или юридический заменитель этой ценности (эластичность залога).

Пункт 1 статьи 352 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, среди которого отсутствует возможность прекращения ипотеки в связи с конструктивными изменениями переданного в ипотеку здания.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Поскольку в залоге у Банка находились земельный участок и незавершенный строительством многоквартирный дом в целом, то выделение из него отдельных квартир, каждой из которых присвоен кадастровый номер и на каждую из которых было зарегистрировано право собственности должника, подразумевает автоматическую трансформацию залога на выделенные части (квартиры).

Судом первой инстанции учтена аналогичная правовая позиция о том, что видоизменение объекта не влечет прекращение ипотеки, которая содержится в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 16.02.2017 года, Определении Верховного суда РФ от 20.09.2016 года N 18-КГ16-125, пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 28.01.2005 года N 90, Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 года N 902/11 по делу N А29-1504/2010.

Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Исходя из нормы подпункта 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимися в залоге.

Таким образом, для обеспечения сохранения ипотеки в пользу Банка в отношении измененного (трансформированного) объекта залога - жилых помещений (квартир), заключение к договору об ипотеке какого-либо дополнительного соглашения о внесении в него соответствующих изменений не требовалось.

При таких обстоятельствах вопрос о необходимости проведения в отношении дополнительного соглашения N 7 от 28.12.2015 года к договору об ипотеке процедуры государственной регистрации также не имеет правого значения, т.к. вне зависимости от факта его заключения, залог Банка (в том числе и в части спорной квартиры N 1 3) в любом случае продолжает действовать, основания считать его прекратившимся отсутствуют.

Сохранение права залога Банка не ставится в зависимость от факта заключения данного дополнительного соглашения, т.к. в силу прямого указания закона при регистрации должником права собственности на квартиры, входящие в состав жилого дома, ранее переданного Банку в залог в качестве объекта незавершенного строительством, одновременно в ЕГРН автоматически подлежат внесению также и записи об ипотеке этих жилых помещений в пользу Банка.

С момента регистрации права собственности должника на отдельные квартиры, земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, ранее переданным в залог Банку, в силу прямого указания подпункта 4 пункта 1 статьи 36, пунктов 1, 2 статьи 37, пункта 1 статьи 38 ЖК РФ перестал существовать в качестве самостоятельного отдельного объекта гражданского оборота, поступив в общую долевую собственность собственников всех помещений в указанном многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 37 и пункта 1 статьи 38 ЖК РФ, доля в праве собственности на такой земельный участок не подлежит отдельному отчуждению и полностью следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Соответственно, при залоге квартиры одновременно считается заложенной также и соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая и земельный участок), размер которой пропорционален размеру общей площади указанного жилого помещения.

Специальное законодательство о банкротстве застройщиков имеет своей целью предоставление защиты непрофессиональному участнику отношений по приобретению объектов недвижимости на этапе их строительства. Именно поэтому отсутствие регистрации договоров, заключенных такими лицами с застройщиком, само по себе не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем специальные правомочия, в том числе признание права собственности на объект строительства, возникают у такого участника долевого строительства только при отсутствии конкуренции требований нескольких лиц в отношении одного и того же объекта долевого строительства.

Вопреки доводам заявителя, защита прав участника долевого строительства, не обеспечившего проведение государственной регистрации договора, не может быть противопоставлена интересам добросовестного третьего лица, чье право залога своевременно прошло государственную регистрацию, запись о чем открыто и общедоступно содержится в ЕГРН.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 года N 15510/12.

Вместе с тем, закон о банкротстве допускает, что кредиторами в деле о банкротстве застройщика могут быть заявлены как требования о передаче жилых помещений (статья 201.6), так и денежные требования (статья 201.5).

Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

Судом первой инстанции установлено и как следует из материалов дела, Меньшиков Александр Геннадьевич получил от Руденко Инны Александровны денежные средства в размере 1 300 000 руб. в счет оплаты по договору участия в строительстве многоквартирного дома от 19.09.2014 года и договору купли-продажи от 03.10.2017 года, что подтверждается соответствующими отметками в договорах.

Поскольку заявителем подтвержден факт несения расходов, Руденко Инна Александровна в рамках настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) вправе предъявить свои требования, основанные на факте представления должнику денежных средств.

Согласно статье 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. На лиц, участвующих в деле, возлагается обязанность доказывания обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Довод заявителя жалобы о том, что предмет залога Банка в результате окончания залогодателем действий по строительству стал самовольной постройкой, суд апелляционной инстанции отклоняет, ввиду несостоятельности.

Как установлено судом первой инстанции в обеспечение исполнения кредитных обязательств Меньшикова Александра Геннадьевича (далее по тексту - "Должник") между Банком и Мартиросян Рубиком Карапетовичем был заключен договор об ипотеке N 007-2014/ДИ/2 от 13.03.2014 года (далее - "договор об ипотеке"), в соответствии с которым в залог Банку был передан объект незавершенный строительством (жилой дом), готовностью 56 %, и земельный участок, площадью 2 453 кв.м., расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18.

Впоследствии право собственности на указанное заложенное имущество с согласия Банка перешло от Мартиросян Р.К. к Должнику с сохранением обременения в виде ипотеки.

В силу п. 1 ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 08.07.2015 года по делу N 2-2037/2015 и определением Армавирского городского суда Краснодарского края от 13.11.2015 года за Должником было признано право собственности на многоквартирные жилые дома, путем признания права на отдельные квартиры, расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами фактически был легализован оконченный строительством многоквартирный жилой дом, ранее переданный в залог Банку в качестве объекта незавершенного строительством.

Указанное решение в силу ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обладает общеобязательной силой. Судом общей юрисдикции было установлено, что на строительство спорного объекта 11.03.2012 года Администрацией муниципального образования город Армавир было выдано разрешение. Кроме того после окончания строительства Должник в досудебном порядке обращался в уполномоченные органы за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом обстоятельства соблюдения залогодателем параметров и сроков строительства, а также обращения им в уполномоченные органы за выдачей необходимой разрешительной документации на произведение строительства и введение готового объекта в эксплуатацию объективно находятся вне сферы правового и физического контроля со стороны залогодержателя, они относятся исключительно к сфере контроля собственника-залогодателя и их не соблюдение не может вменяться в вину залогодержателю.

Между тем в условиях признания судом общей юрисдикции права собственности Должника на оконченный строительством предмет залога Банка и его сохранение в указанном виде в любом случае опровергают довод Подателя жалобы о прекращении права залога Банка.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.02.2019 года N 305-ЭС16-20992(8) по делу N А41-77824/2015.

Довод заявителя жалобы о том, что изменение предмета залога влечет за собой необходимость заключения дополнительного соглашения к договору об ипотеке, в отсутствие которого ипотека Банка считается прекратившейся, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку не соответствует положениям действующего законодательства.

В виду того, что по договору об ипотеке в залоге у Банка находился земельный участок и весь находящийся на нем незавершенный строительством жилой дом, после окончания строительства которого, и регистрации за Должником права собственности на квартиры, расположенные в данном жилом доме (являющиеся, по сути, конструктивной частью указанного многоквартирного жилого дома), все указанные помещения автоматически перешли в залог Банку (трансформация предмета залога).

Указанная позиция полностью подтверждается положением пункта 9 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 16.02.2017 года, Определением Верховного суда РФ от 20.09.2016 года N 18-КГ16-125, пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 28.01.2005 года N 90, Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 года N 902/11 по делу N А29-1504/2010.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

В силу п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Между тем, согласно материалов дела, договор от 19.09.2014 года между Должником и Руденко И.А. был совершен не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, процедуру обязательной государственной регистрации он не прошел.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действующей до 01.06.2015 года), договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 года N 15510/12.

Доводы Банка подтверждаются материалами судебной практики по судебному спору с аналогичными обстоятельствами: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2019 года по делу N А01-1932/2017 (N Ф08-4408/2019).

Ссылка заявителя жалобы на необходимость применения при рассмотрении настоящего спора положений Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", также отклоняется судебной коллегией ввиду несостоятельности.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 разъяснено, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи, заключенный 03.10.2017 года между Должником и Руденко И.А. обоснованно был признан судом первой инстанции недействительной сделкой.

В силу положений ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно ст. 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель, в том числе, вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Исходя из разъяснений п. 23 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" установлено, что в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Указанная правовая позиция подтверждена определением Верховного Суда Российской Федерации от 08.11.2016 года N 18-КГ16-124.

В силу пунктов 1.5. и 4.3.2 договора об ипотеке устанавливается, что отчуждение предмета ипотеки допускается только на основании предварительного письменного разрешения Банка.

В свою очередь, Банк своего согласия Должнику на отчуждение спорной квартиры N 13 не предоставлял и о факте совершения в отношении предмета залога сделок с Руденко И.А. не уведомлялся.

Таким образом, договор купли-продажи заложенного объекта, заключенный между Должником и Руденко И.А. без согласия залогодержателя - Банка, существенно нарушает его права и законные интересы, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление Банка о признании данной сделки недействительной.

В целом, доводы заявителя жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции. При этом они не опровергают выводы суда, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Судебные расходы распределены судом первой инстанции между сторонами с учетом требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обоснованно отнесены на Руденко И.А.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2020 по делу N А32-12456/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Николаев

Судьи

Д.В. Емельянов Я.А. Демина