Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2020 г. N 01АП-1305/20 по делу N А43-36787/2019

г. Владимир

03 июля 2020 г.

Дело N А43-36787/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цыганковой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой", Ханоян Элен Левоновны на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.02.2020 по делу N А43-36787/2019, принятое по иску индивидуального предпринимателя Медведева Алексея Николаевича (ОГРН 308525825900068) к обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" (ИНН 5260346708, ОГРН 1125260018564), с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Ханоян Элены Левоновны, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, об аннулировании записи о регистрации права собственности и обязании передать объект недвижимости,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "ЭлитСтрой" - Корнышевой А.Н. по доверенности от 28.02.2019 сроком действия на 3 года (представлен диплом о высшем юридическом образовании),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Медведев Алексей Николаевич (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" (далее - ответчик, Общество) об обязании передать квартиру с кадастровым номером 52:18:0060040:1081 истцу, а также аннулировании записи (номер регистрации 52:18:0060040:1081-52/1252019-1) о государственной регистрации за Обществом права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 52:18:0060040:1081.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Ханоян Элена Левоновна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Решением от 10.02.2020 Арбитражный суд Нижегородской области обязал Общество передать Предпринимателю квартиру с кадастровым номером 52:18:0060040:1081 N 35, расположенную по адресу:

г. Н.Новгород, ул. Гоголя, д. 12Г, прекратив запись о государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект, а также взыскал с ответчику в пользу истца 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество и Ханоян Элен Левоновна обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Доводы апелляционной жалобы Общества по существу сводятся к утверждению об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Полагает, что суд при рассмотрении спора вышел за пределы заявленных истцом требований, а именно прекратил (признав отсутствующей) запись о государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру, тогда как Предпринимателем было заявлено требование об аннулировании записи. При этом ответчик считает, что у Предпринимателя отсутствует право на предъявление иска о признании отсутствующим зарегистрированного за Обществом права собственности на спорную квартиру, поскольку он не является владеющим собственником вещи. Также указывает, что спорное имущество передано во владение Ханоян Э.Л., в связи с чем у Общества отсутствует возможность исполнить судебный акт в части обязания передать квартиру истцу.

Ханоян Э.Л. в своей апелляционной жалобе выразила несогласие с выводом суда первой инстанции о мнимости заключенного ею с Обществом договора купли-продажи квартиры. Настаивает на том, что сделка носила реальный характер. Ссылается на то обстоятельство, что является добросовестным приобретателем и законным владельцем спорной квартиры, в связи с чем предъявленный Предпринимателем иск не подлежал удовлетворению.

Предприниматель в отзыве на апелляционные жалобы возразил против доводов заявителей, полагая их несостоятельными, просил принятый по делу новый судебный акт оставить без изменения.

Представитель Общества в судебном заседании 25.06.2020 и в дополнении к апелляционной жалобе поддержал вышеизложенную позицию, наставил на отмене обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.09.2016 между Обществом (застройщик) и Медведевым Алексеем Николаевичем (участник) заключен договор N ДВ-1/35 (3) участия в долевом строительстве, предметом которого является участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с учреждениями обслуживания и подземной автостоянкой в границах улиц Гоголя, Малая Покровская в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода.

Согласно пункту 1.3 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом 31 по генплану с использованием привлеченных денежных средств участника и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в собственность участника 3-комнатную квартиру условный номер 35, проектной площадью 102,74 кв.м, расположенную во втором подъезде на 6 этаже жилого дома.

Цена договора составляет 10 800 000 руб. из расчета 105 119 руб.

72 коп. за 1 кв.м проектной площади квартиры (пункт 2.1).

Участник производит оплату в следующие сроки:

- 2 160 000 руб. в течение 5 банковских дней с даты регистрации договора;

- 6 480 000 руб. в срок не позднее 31.12.2016;

- 2 160 000 руб. в течение 5 банковских дней с момента получения уведомления от застройщика с приложением копии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но в любом случае до подписания акта приема-передачи квартиры.

В пункте 2.5 договора стороны согласовали, что в случае, если совокупная площадь квартиры, передаваемой в собственность участнику, окажется больше указанной в пункте 2.1 договора более, чем на 1 кв.м, участник обязуется осуществить соответствующую доплату за разницу между совокупной общей площадью квартиры и балкона, указанной в договоре, и фактической соответствующей площадью в течение 15 дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.06.2019 по делу N А43-13505/2019 установлено, что в счет оплаты по договору истцом перечислены денежные средства в размере 8 640 000 руб.

Уведомлением от 17.10.2018 ООО "ЭлитСтрой" сообщило истцу об увеличении фактической площади квартиры до 104,9 кв.м и указало о необходимости доплаты до 11 027 058 руб. 62 коп.

Уведомлением от 22.11.2018 ответчик сообщил о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и предложил произвести полную оплату по договору.

18.02.2019 ответчик направил истцу претензию, в которой предложил оплатить задолженность в размере 1 616 367 руб. 75 коп. и 27 532 руб.

13 коп. пеней. В указанной претензии ответчик уведомил Медведева А.Н. о возможности одностороннего отказа от исполнения договора в случае неоплаты указанных сумм.

20.03.2019 ООО "ЭлитСтрой" направило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с тем, что оплата по договору произведена не в полном объеме.

27.03.2019 в Единый государственный реестр прав внесена запись о расторжении договора участия в долевом строительстве N ДВ-1/35 (3) от 02.09.2016.

Впоследствии 04.04.2019 Управление Росреестра по Нижегородской области зарегистрировало право собственности Общества на квартиру с кадастровым номером 52:18:0060040:1081 N 35, расположенную по адресу: г. Н.Новгород, ул. Гоголя, д. 12Г.

Наряду с этим вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.06.2019 по делу N А43-13505/2019 признан недействительным односторонний отказ ООО "ЭлитСтрой" от исполнения договора NДВ-1/35 (3) участия в долевом строительстве от 02.09.2016, оформленный уведомлением исх. N33 от 20.03.2019, судом восстановлено обременение земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060040:1031 в виде договора NДВ-1/35 (3) участия в долевом строительстве от 02.09.2016.

Ссылаясь на то обстоятельство, что Общество неправомерно произвело регистрацию права собственности на квартиру, тогда как за ним сохранилось обязательство по передаче Предпринимателю объекта долевого строительства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом исходил из следующего.

Истец обратился в суд с требованием об исполнении обязательства в натуре, что является одним из способов защиты гражданских прав (пункт 7 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 указанной статьи.

На основании частей 2 и 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

По смыслу приведенных норм Закона N 214-ФЗ обязательство застройщика по договору долевого участия в строительстве следует считать исполненным при получении разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию и после передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

В силу специфики правоотношений между дольщиком и застройщиком у последнего возникает обязательство по своевременной передаче в собственность застройщика части возведенного объекта - квартиры с оговоренными в договоре участия в долевом строительстве параметрами.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено: продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Факт исполнения Предпринимателем своих обязательств по оплате цены договора участия в долевом строительстве от 02.09.2016 N ДВ-1/35 (3) установлен вступившим в законную силу судебным актом по делу N А43-13505/2019 от 13.06.2019 и в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию в рамках настоящего спора.

При этом из материалов дела видно, что жилой дом, строительство которого осуществлялось в рамках правоотношений сторон по договору участия в долевом строительстве, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2018 N 52-RU3030002005001-27/1886р-2015.

Изложенное позволило суду первой инстанции прийти к обоснованному выводу о том, что у Общества имеется перед Предпринимателем неисполненное обязательство по передаче квартиры N 35 с кадастровым номером 52:18:0060040:1081, расположенной по адресу: г. Н.Новгород, ул. Гоголя, д. 12Г.

Следовательно, требование о понуждении Общества к исполнению обязанности по передаче квартиры предъявлено Предпринимателем правомерно и судом первой инстанции удовлетворено на законных основаниях.

Ссылка Общества и Ханоян Э.Л. на невозможность передачи квартиры в связи с заключением договора купли-продажи данной квартиры и состоявшимся фактом ее передачи во владение третьему лицу, судом апелляционной инстанции не может быть принята во внимание в связи со следующим.

Предприниматель в суде первой инстанции указал на мнимость указанной сделки.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 86 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение, например, составить акты о передаче данного имущества.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 3 пункта 86).

Из анализа приведенной нормы и разъяснений по ее применению следует, что мнимая сделка характеризуется несоответствием письменно выраженного волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение и прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.

В силу абз. 4 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Из информации, размещенной в открытом доступе в сети Интернет в Картотеке арбитражных дел, усматривается, 01.01.2019 Предприниматель обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском о признании недействительным одностороннего отказа Общества от исполнения договора от 02.09.2016 N ДВ-1/25 (3) участия в долевом строительстве.

Одновременно с исковым заявлением было заявлено ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Нижегородской области совершать любые регистрационные действия в отношении 3-комнатной квартиры, условный номер 35, проектной площадью 102,74 кв.м с учетом неотапливаемых помещений, площадью 100,8 кв.м, без учета неотапливаемых помещений, расположенной во втором подъезде на 6 этаже жилого дома на площадке N 3, являющейся предметом договора N ДВ-1/25 (3) участия в долевом строительстве, которое определением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.04.2019 по делу N А43-13505/2019 удовлетворено.

При этом регистрация права собственности Общества на квартиру с кадастровым номером 52:18:0060040:1081 N 35, расположенную по адресу: г. Н.Новгород, ул. Гоголя, д. 12Г, произведена также 04.04.2019 - до получения регистрирующим органом сведений о наложенном запрете.

Одновременно 04.04.2019 между Обществом (продавец) и Ханоян Э.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передает в собственность, а покупатель принимает принадлежащую продавцу 3-комнатную квартиру N 35, кадастровый номер 52:18:0060040:1081 по адресу: г. Н.Новгород, ул. Гоголя, д. 12Г.

В результате принятия вышеназванных обеспечительных мер государственная регистрация права собственности Ханоян Э.Л. произведена не была.

Также судом установлено, что в соответствии с условиями спорного договора купли-продажи стоимость квартиры определена в размере 13 000 000 руб. Сумма в размере 500 000 руб. оплачивается покупателем в срок не позднее 10 банковских дней с момента регистрации перехода права собственности. Сумма в размере 12 500 000 руб. оплачивается в срок до 31.12.2019.

Проанализировав данное условие спорного договора, суд справедливо констатировал, что оно не отвечает условиям обычно заключаемых договоров купли-продажи объектов недвижимости, поскольку срок оплаты 96,15% от общей цены договора установлен с отсрочкой более чем на 8 месяцев, тогда как в условиях рыночных отношений целью застройщика, отчуждающего объект недвижимости является более быстрое получение денежных средств в результате заключенной сделки.

При этом факт заключения иных договоров на аналогичных условиях Общество в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащими доказательствами не подтвердило.

С учетом изложенного апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорный договор содержит условия, нетипичные для обычно заключаемых в условиях гражданского оборота при реализации объектов недвижимости.

Также судом принято во внимание, что документов, подтверждающих фактическую возможность приобретения Ханоян Э.Л. спорной квартиры по цене 13 000 000 руб. представлено не было.

В подтверждение факта реальности договора купли-продажи в дело представлен акт приема-передачи от 04.04.2019.

Однако какие-либо документальные доказательства фактического вступления третьего лица во владение спорной квартирой в дело не представлено.

Судом также правомерно учитывалось то обстоятельство, что ответчик и третье лицо оформили спорный договор купли-продажи непосредственно в день регистрации права собственности Общества на спорное имущество.

Все вышеперечисленное позволило суду первой инстанции прийти к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от 04.04.2019 является мнимой сделкой, направленной на создание видимости утраты Обществом права владения спорным имуществом.

Изложенное одновременно свидетельствует о том, что Ханоян Э.Л. не может быть признана добросовестным приобретателем квартиры, в связи с чем соответствующие аргументы третьего лица коллегия судей отклоняет.

Доводы ответчика о наличии у него зарегистрированного права на спорное имущество коллегия судей рассмотрела и отклонила, поскольку регистрация права собственности Общества на спорное имущество, совершенная по сути на основании недействительной сделки (одностороннего отказа от исполнения договора N ДВ-1/35 (3) участия в долевом строительстве от 02.09.2016, оформленного уведомлением исх. N 33 от 20.03.2019), не влечет правовых последствий, установленных статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не имеет юридического значения при наличии установленного вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.06.2019 по делу N А43-13505/2019 факта недействительности данной сделки.

В связи с изложенным, удовлетворяя иск Предпринимателя, суд справедливо указал в резолютивной части обжалуемого решения на прекращение записи о государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Аргументы, приведенные в апелляционных жалобах, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными по вышеизложенным основаниям, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 10.02.2020 по делу N А43-36787/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" и Ханоян Элен Левоновны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова А.Н. Ковбасюк