Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2020 г. N 01АП-7167/19 по делу N А43-16514/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 декабря 2020 г. N Ф01-14295/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владимир

22 июля 2020 г.

Дело N А43-16514/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Академия здоровья" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.12.2019 по делу N А43-16514/2019, по иску общества с ограниченной ответственностью "Академия здоровья" (ИНН 5254483992, ОГРН 1115254000180) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова Нижегородской области (ИНН 5254006358, ОГРН 1025202196491) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от Общества - Кошелева Ф.В. по доверенности от 02.03.2020 сроком действия один год (представлен диплом о высшем юридическом образовании),

от Комитета - Шилина В.А. по доверенности от 09.01.2020 сроком до 31.12.2020 (представлен диплом о высшем юридическом образовании),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Академия здоровья" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сарова Нижегородской области (далее - ответчик, Комитет) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 1 788 000 руб., а также расходов на определение стоимости неотделимых улучшений в сумме 15 000 руб.

Иск заявлен на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 18.12.2019 Арбитражный суд Нижегородской области в иске отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование своей позиции заявитель указал, что неотделимые улучшения (ремонт кровли) были созданы им после подачи заявления о выкупе арендуемого имущества (25.11.2015), в связи с чем их стоимость не учитывалась при определении выкупной цены имущества в рамках дела N А43-17804/2016. Данные улучшения были произведены в период действия договора аренды, следовательно, в силу статей 210, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на основании статьи 4.2.2 договора их стоимость после прекращения договора аренды подлежит возмещению арендатору.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал вышеизложенную позицию, подробно приведенную в апелляционной жалобе, настаивал на отмене обжалуемого решения. Представитель Комитета в судебном заседании указал на несостоятельность доводов заявителя жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества казны города Сарова от 01.01.2012 N 46, в соответствии с которым последнему переданы в аренду здание мастерской, здание сарая, расположенные по адресу: Нижегородская область, г. Саров, ул. Гагарина, д. 22, строения 1 и 2 соответственно.

Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости неотделимых без вреда для помещений улучшений, если он произвел их за свой счет и с письменного согласия арендодателя.

Срок аренды недвижимого имущества установлен пунктом 2.1 договора с 01.01.2012 по 01.11.2016.

По акту приема передачи от 01.01.2012 имущество передано арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.02.2012 за N 52-52-19/002/2012-027.

Письмом от 25.11.2015 N 290-02/15 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе здания мастерской в порядке статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В рамках дела N А43-17804/2016 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Решение Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-17804/2016 от 31.10.2017 вступило в законную силу 20.02.2018, в связи с чем 01.03.018 сторонами был подписан договор купли-продажи, соответственно, арендные отношения по договору от 01.01.2012 N 46 между сторонами прекратились.

В период действия договора аренды от 01.01.2012 N 46 (с 10.03.2016 по 20.04.2016) арендатором с согласия арендодателя был проведен капитальный ремонт кровли здания.

Согласно акту о приемке выполненных работ от 20.04.2016, справке о стоимости выполненных работ и затрат стоимость ремонтных работ составила 1 800 000 руб.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений (кровля) согласно отчету об оценке N 596/2018, подготовленного ООО "Инвестконсалтинг", составила 1 788 000 руб.

Ссылаясь на то обстоятельство, что данные улучшения произведены в период действия договора аренды, при определении выкупной цены помещения стоимость указанных неотделимых улучшений учтена не была, а также указывая на то, что в соответствии с условиями договора и нормами закона после прекращения договора аренды стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая факт заключения договора купли-продажи арендованного имущества, руководствуясь статьями 217, 424, 454, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 5 Закона N 159-ФЗ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Суд исходил из того, что в силу императивных норм части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ вопрос о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества должен быть разрешен на стадии согласования цены договора.

Суд установил, что в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенном положениями Закона N 159-ФЗ Комитет и Общество заключили договор купли-продажи нежилого помещения - здания мастерской, цена имущества была определена в размере 7 358 180 руб. на основании решения суда делу N А43-17804/2016.

В связи с изложенным суд пришел к выводу о том, что фактически настоящий иск Общества направлен на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части установленной решением суда цены.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном Кодексом.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями заключенного сторонами спора договора аренды обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендатора, при этом предусмотрена необходимость получение письменного согласия арендодателя (пункт 4.1.5, 4.1.22).

Пунктом 4.1.18 договора предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю помещения в том состоянии, в котором он их получил с учетом нормального износа.

Наряду с этим пунктом 4.2.2 договора предусмотрено право арендатора после прекращения договора аренды на возмещение стоимости неотделимых без вез вреда для помещений улучшений, если он их произвел за свой счет и с письменного согласия арендодателя.

По результатам оценки вышеназванных условий договора в порядке, предусмотренном статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора стороны разграничили понятия "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения", согласовав условие о том, что при прекращении договора возмещению подлежат лишь последние.

Обратное толкование условий заключенной сторонами сделки привело бы к утрате смысла в возложении на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта.

Из материалов дела видно, что письмом от 25.01.2016 Общество проинформировало Комитет о возникшей необходимости проведения капитального ремонта кровли, в связи с чем просило дать согласие на его проведение.

Комитет письмом от 04.02.2016 N 01.17-04/109, сославшись на пункт 4.1.5 договора аренды, согласовал Обществу именно проведение капитального ремонта здания за счет средств арендатора.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные Обществом в обоснование заявленных требований доказательства, установил, что арендованные помещения находились в состоянии, требующем капитального ремонта (произошла течь, требующая капитального ремонта кровли), на что указано самим Обществом в письме от 25.01.2016.

Арендодатель дал Обществу согласие на возможность проведения капитального ремонта именно за счет средств арендатора, что согласуется с положениями пункта 4.1.5 договора и статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендатор произвел капитальный ремонт арендуемого имущества за свой счет, исполнив тем самым соответствующее обязательство, возложенное на него условиями договора аренды.

Изложенное свидетельствует о том, что проведенные истцом капитальные ремонтные работы не относятся к понятию неотделимых улучшений (статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем апелляционный суд признает необоснованными доводы арендатора о необходимости возмещения стоимости указанных работ при прекращении действия договора.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение об отказе в удовлетворении исковых требований является законным.

Аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными по вышеизложенным основаниям, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.12.2019 по делу N А43-16514/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Академия здоровья" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Н.В. Устинова А.Н. Ковбасюк