Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2020 г. N 15АП-9205/20 по делу N А32-12456/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 октября 2020 г. N Ф08-7808/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

24 июля 2020 г.

дело N А32-12456/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Деминой Я.А.

судей Авдониной О.Г., Емельянова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сорокиным Д.М.,

при участии:

от ПАО "Транскапиталбанк": представителя по доверенности от 13.08.2019 Воробьева Е.В.,

от Дроздова В.В.: представителя по доверенности от 09.10.2019 Бутенко М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу Дроздова Владимира Владимировича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2020 по делу N А32-12456/2018

по заявлению Дроздова Владимира Владимировича о признании права собственности, признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки

к ответчикам:

Меньшикову Александру Геннадьевичу

ПАО "Транскапиталбанк", г. Москва

по заявлению ПАО "Транскапиталбанк", г. Москва о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки

к ответчику: Дроздову Владимиру Владимировичу

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Меньшикова Александра Геннадьевича (ИНН 230206398767, СНИЛС 021-142-124);

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Меньшикова Александра Геннадьевича (далее - заявитель) Дроздов Владимир Владимирович (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

- о признании права собственности на квартиру N 15 с кадастровым номером 23:38:0103002:2936, общей площадью 65,9 кв.м, жилой 22,4 кв.м, площадь лоджий 10,9 кв.м (5,5 кв.м и 5,4 кв.м), назначение: жилое, этаж N 2, по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, кв. N 15;

- о признании обременения в виде ипотеки в пользу ПАО "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" по договору об ипотеке N /ДИ/2 от 14.03.2014, дата регистрации: 30.11.2015, номер регистрации: 23-23/037-23-23-37/001/2014-142/12 в отношении квартиры N 15, кадастровый номер: 23:38:0103002:2936, общей площадью 65,9 кв.м, жилой 22,4 кв.м, площадь лоджий 10,9 кв.м (5,5 кв.м и 5,4 кв.м), назначение: жилое, этаж N 2, по адресу: Краснодарский край, г.Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, кв. N 15 - отсутствующим;

- о признании недействительным дополнительного соглашения от 28.12.2015 N 7 к договору об ипотеке N/ДИ/2 от 13.03.2014, заключенного между ПАО "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" и ИП Меньшиковым А.Г. в части квартиры общей площадью 65,9 кв.м, жилой 22,4 кв.м, площадь лоджий 10,9 кв.м (5,5 кв.м и 5,4 кв.м), назначение: жилое, этаж N 2, по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, кв. N 15;

- об исключении квартиры N 15 с кадастровым номером 23:38:0103002:2936, общей площадью 65,9 кв.м, жилой 22,4 кв.м, площадь лоджий 10,9 кв.м (5,5 кв.м и 5,4 кв.м), назначение: жилое, этаж N 2, по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, кв. N 15 из конкурсной массы Меньшикова А.Г.;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Межмуниципальный отдел по городу Армавиру и Новокубанскому району зарегистрировать за Дроздовым Владимиром Владимировичем право собственности на квартиру N 15, кадастровый номер: 23:38:0103002:2936, общей площадью 65,9 кв.м, жилой 22,4 кв.м, площадь лоджий 10,9 кв.м (5,5 кв.м и 5,4 кв.м), назначение: жилое, этаж N 2, по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, кв. N 15, прекратив обременение в виде залога по договору об ипотеке N/ДИ/2 от 13.03.2014, регистрационная запись N 23-23/037-23-23-37/001/2014-142 от 30.11.2015.

Кроме того, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Меньшикова Александра Геннадьевича публичное акционерное общество "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 19.07.2017, заключенного между должником и Дроздовым Владимиром Владимировичем.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2019 заявление публичного акционерного общества "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" было принято к производству и на основании части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединено в одно производство с заявлением Дроздова Владимира Владимировича.

Определением от 11.06.2020 заявление публичного акционерного общества "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" о признании договора купли-продажи недействительной сделкой и о применении последствий недействительности сделки удовлетворено; признан недействительным договор купли-продажи от 19.07.2017, заключенный между Меньшиковым Александром Геннадьевичем и Дроздовым Владимиром Владимировичем; применены последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу Меньшикова Александра Геннадьевича квартиры N 15, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18; отказано в удовлетворении заявления Дроздова Владимира Владимировича о признании права собственности, признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Дроздов Владимир Владимирович обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении его требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что денежные средства должнику по договору долевого участия в строительстве для приобретения спорной квартиры оплачены в полном объеме. То обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по кредитному договору, не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований Дроздова В.В., поскольку ответственность за неправомерное поведение должника не может быть возложена на гражданина - участника строительства. Меньшиков А.Г. незаконно зарегистрировал право собственности на спорную квартиру, поскольку она по окончании строительства подлежала передаче в собственность Дроздову В.В. Таким образом, Меньшиков А.Г., не имея на то законных оснований, передал квартиру в залог Банку по дополнительному соглашению N 7. Апеллянт также обращает внимание суда, что при внесении в ЕГРН записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращено право собственности на объект в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости. При завершении строительства такой объект недвижимости как жилой дом (готовность 56%) перестал существовать, ввиду чего предмет залога утрачен.

В отзыве ПАО "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" указало, что спорное имущество (квартира N 15 по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д.18), на которое претендует заявитель, находится в залоге у Банка в обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору от 13.03.2014; изменение предмета залога не повлекло за собой гибель заложенного имущества и прекращение ипотеки; Банк своего согласия должнику на заключение с заявителем договора купли-продажи от 19.07.2017 не предоставлял и о факте подписания указанного договора не уведомлялся.

Представитель Дроздова В.В. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Представитель ПАО "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, публичное акционерное общество "ТРАНСКАПИТАЛБАНК" (далее - Банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании индивидуального предпринимателя Меньшикова Александра Геннадьевича (далее - должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 21.09.2018 требования кредитора признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура банкротства -реструктуризация долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден Абросимов Алексей Михайлович.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2019 при рассмотрении дела о признании должника несостоятельным (банкротом) применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Абросимов Алексей Михайлович.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 13.03.2014 между Банком и Мартиросяном Рубиком Карапетовичем заключен договор об открытии кредитной линии и предоставлении кредита N 007-2014/ЛВ (далее - кредитный договор), по условиям которого Банк предоставил должнику кредит в виде кредитной линии с лимитом выдачи в размере 50 000 000,00 рублей.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Мартиросяном Рубиком Карапетовичем и Банком заключен договор об ипотеке N 007-2014/ДИ/2 от 13.03.2014 (далее - договор об ипотеке), в соответствии с которым в залог Банку был передан незавершенный строительством объект (жилой дом), готовностью 56 %, и земельный участок, площадью 2 453 кв.м, расположенный по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, 18.

Договор об ипотеке надлежащим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 14.03.2014 за номером: 23-23-37/001/2014-142.

В период действия договора об ипотеке право собственности на вышеуказанное заложенное имущество по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя,18 с согласия Банка и с сохранением обременения в виде залога перешло от Мартиросяна Р.К. (первоначальный залогодатель) к должнику в следующем порядке:

80/100 долей в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 12.05.2014 и договора купли-продажи от 12.05.2014, дата перехода права: 22.07.2014.

20/100 долей в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 12.03.2015, дата перехода права: 16.04.2015 (на объект незавершенный строительством) и 21.04.2015 (на земельный участок).

21.04.2014 между Дроздовым В.В. и должником был составлен договор участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого должник обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства заявителю, а заявитель, выступая участником долевого строительства, обязался уплатить обусловленную цену договора, указанную в п. 3.2 договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектом строительства по договору от 21.04.2014 года выступало жилое помещение, имеющее следующее предварительное описание: город Армавир, улица Односторонняя 18, будущий номер помещения: 12, этаж: 2, проектируемая площадь квартиры: 76,3 кв.м.

Согласно пункту 3.2. договора участия в строительстве многоквартирного дома от 21.04.2014 цена договора составляет 1 550 000 рублей.

Денежные средства были переданы Дроздовым В.В. должнику в сумме 1 550 000,00 руб., что подтверждается распиской о получении денежных средств (т. 2 л.д. 120).

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, регулируются положениями Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 2 статьи 27 Закона о долевом участии в строительстве действие названного Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве (в редакции, действовавшей на момент подписания договора между заявителем и должником) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к верному выводу, что договор участия в долевом строительстве от 21.04.2014 был совершен не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, процедуру обязательной государственной регистрации договор не прошел.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судебной практикой выработан подход, согласно которому отсутствие государственной регистрации договора само по себе не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон по такому договору в отсутствие государственной регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Как видно из материалов дела, решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 08.07.2015 по делу N 2-2037/2015 и определением Армавирского городского суда Краснодарского края от 13.11.2015 за должником было признано право собственности на отдельные квартиры, расположенные в оконченном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18.

По результатам технической инвентаризации при постановке на кадастровый учет квартира N 12 имеет следующие технические характеристики: квартира, площадью 65,2 кв.м, этаж 2; назначение жилое, кадастровый номер 23:38:0103002:279, расположенная по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, кв. 15, что отражено в кадастровом паспорте N 2343/12/15-1166281 от 13.10.2015.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 30.11.2015 произведена государственная регистрация права собственности должника на спорную квартиру N 15 за номером регистрации: 2323/037-23/037/600/2015-739/1, а также произведена регистрация ипотеки в пользу Банка (запись N 23-23/037-23-23-37/001/2014-142/16).

В последующем, 19.07.2017 между должником и заявителем заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым должник обязался передать в собственность Дроздову В.В. квартиру N 15, назначение: жилое, общая площадь 65,9 кв.м, этаж: 2, расположенную по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, кв. 15.

В соответствии с пунктом 5.1 договора от 19.07.2017 заявитель внес денежные средства в размере 1 550 000,00 рублей при подписании договора.

Полагая, что обязанность по оплате жилого помещения исполнена Дроздовым В.В. в полном объеме, жилое помещение было передано во владение Дроздову В.В., однако регистрация перехода права собственности в пользу заявителя осуществлена не была.

Дроздов В.В. в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Меньшикова А.Г. обратился в суд с заявлением о признании за ним права собственности на квартиру N 15 по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, признании недействительной и погашении записи об ипотеке в пользу Банка.

При вынесении судебного акта суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При вынесении судебного акта суд первой инстанции исходил из положений пункта 2 статьи 43 Закона об ипотеке с учетом условий договора об ипотеке N 007-2014/ДИ/2 от 13.03.2014 (пункты 1.5 и 4.3.2), согласно которым отчуждение предмета ипотеки допускается только на основании предварительного письменного согласия залогодержателя.

При этом материалами дела подтверждено, что Банк своего согласия должнику на заключение с Дроздовым В.В. договора участия в строительстве многоквартирного дома от 21.04.2014 и договора купли-продажи от 19.07.2017 не предоставлял и о факте совершения указанных договоров не уведомлялся.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указано, что в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

В соответствии со статьей 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Ввиду вышеизложенного суд первой инстанции обоснованно признал незаконным отчуждение имущества, находящегося в залоге, без согласия залогодержателя.

Судом установлено, что соответствующая запись об ипотеке имущества в пользу Банка содержалась в ЕГРН как на момент совершения между должником и Дроздовым В.В. договора участия в строительстве многоквартирного дома от 21.04.2014, так и на момент заключения между данными лицами договора купли-продажи от 19.07.2017.

Материалами дела подтверждено, что сведения о регистрации в пользу Банка ипотеки всего строящегося жилого дома и земельного участка по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18 были внесены в ЕГРН 14.03.2014.

Впоследствии, одновременно с государственной регистрацией права собственности должника на спорную квартиру N 15, в ЕГРН 30.11.2015 была также произведена соответствующая запись об ипотеке жилого помещения в пользу Банка.

Таким образом, основанные на договорах обязательственные права заявителя к должнику не могут быть противопоставлены добросовестному третьему лицу - Банку, чье право залога на момент совершения между заявителем и должником сделок уже было надлежащим образом зарегистрировано и в установленном законом порядке содержалось в Едином государственном реестре недвижимости, о чем заявителю, как лицу имеющему намерение приобрести объект недвижимости, могло и должно было быть известно.

Так, пунктом 1.3. заключенного между должником и Дроздовым В.В. договора купли-продажи от 19.07.2017 прямо предусматривалось, что спорная квартира N 15 находится в залоге у ПАО "Транскапиталбанк" в силу договора об ипотеке от 13.03.2014 N 007-2014/ДИ/2, N записи: 23-23/037-23-37/001/2014-142 от 30.11.2015.

С учетом указанного обстоятельства, Дроздову В.В. было известно о том, что имущество находится в залоге у Банка, а также о том, что залогодержатель своего согласия на заключение данной сделки не давал.

Доводы Дроздова В.В., что договор купли-продажи от 19.07.2017 по своей правовой природе является только лишь передаточным актом, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Доводы заявителя о том, что изменение характеристик заложенного объекта недвижимости является основанием для прекращения залогового обременения Банка, а равно и основанием для признания его отсутствующим, а также погашения в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке, основаны на неверном толковании норм материального права.

Материалами настоящего дела подтверждается, что в период действия договора об ипотеке должником было произведено как фактическое завершение строительства ранее заложенного неоконченного строительством объекта - многоквартирного жилого дома, так и последующее его юридическое разделение на соответствующие части - квартиры. При этом совокупность всех образованных помещений составляет целиком тот самый объект, который изначально передавался в залог Банку как объект незавершенного строительства.

Действующее законодательство не предусматривает погашение регистрационным органом сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

По смыслу гражданского законодательства залог рассматривается как "право на ценность заложенного имущества", которое должно сохраняться при различных трансформациях предмета залога до тех пор, пока будет существовать фактический или юридический заменитель этой ценности (эластичность залога).

Среди перечня оснований для прекращения ипотеки, предусмотренного пунктом 1 статьи 352 ГК РФ, не предусматривается возможность прекращения ипотеки в связи с конструктивными изменениями переданного в ипотеку здания.

Ссылка Дроздова В.В. на положения подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ как на обоснование своей позиции относительно гибели заложенного имущества и прекращения залога Банка является несостоятельной.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Поскольку в залоге у Банка находились земельный участок и незавершенный строительством многоквартирный дом в целом, то выделение из него отдельных квартир, каждой из которых присвоен кадастровый номер и на каждую из которых было зарегистрировано право собственности должника, подразумевает автоматическую трансформацию залога на выделенные части (квартиры).

При этом вопреки доводам заявителя положениями статьи 76 Закона об ипотеке описывается не единственный возможный случай сохранения залогового обременения на объект после завершения его строительства.

Ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Исходя из нормы подпункта 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге.

Таким образом, для обеспечения сохранения ипотеки в пользу Банка в отношении измененного (трансформированного) объекта залога - жилых помещений (квартир), заключение к договору об ипотеке какого-либо дополнительного соглашения о внесении в него соответствующих изменений не требовалось.

При таких обстоятельствах вопрос о необходимости проведения в отношении дополнительного соглашения N 7 от 28.12.2015 к договору об ипотеке процедуры государственной регистрации также не имеет правого значения, так как вне зависимости от факта его заключения, залог Банка (в том числе и в части спорной квартиры N 15) в любом случае продолжает действовать, основания считать его прекратившимся отсутствуют.

Сохранение права залога Банка не ставится в зависимость от факта заключения данного дополнительного соглашения, поскольку в силу прямого указания закона при регистрации должником права собственности на квартиры, входящие в состав жилого дома, ранее переданного Банку в залог в качестве объекта незавершенного строительством, одновременно в ЕГРН автоматически подлежат внесению также и записи об ипотеке этих жилых помещений в пользу Банка.

С момента регистрации права собственности должника на отдельные квартиры, земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, ранее переданным в залог Банку, в силу прямого указания подпункта 4 пункта 1 статьи 36, пунктов 1, 2 статьи 37, пункта 1 статьи 38 ЖК РФ перестал существовать в качестве самостоятельного отдельного объекта гражданского оборота, поступив в общую долевую собственность собственников всех помещений в указанном многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 37 и пункта 1 статьи 38 ЖК РФ, доля в праве собственности на такой земельный участок не подлежит отдельному отчуждению и полностью следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Соответственно, при залоге квартиры одновременно считается заложенной также и соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая и земельный участок), размер которой пропорционален размеру общей площади указанного жилого помещения.

Довод заявителя об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке в пользу Банка всего земельного участка, расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, не имеет правового значения, исходный объект залога был трансформирован с сохранением обременения в пользу Банка.

Ссылка заявителя на положение части 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве является несостоятельной.

Так, с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного Федерального закона, право залога, возникшее на основании Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

При этом в силу частей 6 и 7 указанной статьи прямо устанавливается, что указанное положение распространяется исключительно на случаи получения застройщиком от банка (залогодержателя) предварительного согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае передачи их участникам долевого строительства.

Банк своего согласия на прекращение права залога или отчуждение должником заложенного имущества не давал, соответственно, в данном деле имеют место быть иные обстоятельства, указанные положения закона на них не распространяются.

Специальное законодательство о банкротстве застройщиков имеет своей целью предоставление защиты непрофессиональному участнику отношений по приобретению объектов недвижимости на этапе их строительства. Именно поэтому отсутствие регистрации договоров, заключенных такими лицами с застройщиком, само по себе не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем специальные правомочия, в том числе признание права собственности на объект строительства, возникают у такого участника долевого строительства только при отсутствии конкуренции требований нескольких лиц в отношении одного и того же объекта долевого строительства.

Вопреки доводам заявителя, защита прав участника долевого строительства, не обеспечившего проведение государственной регистрации договора, не может быть противопоставлена интересам добросовестного третьего лица, чье право залога своевременно прошло государственную регистрацию, запись о чем открыто и общедоступно содержится в ЕГРН.

При указанных обстоятельствах заявление Дроздова В.В. о признании за ним права собственности на квартиру N 15 по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, и признании недействительной ипотеки в пользу Банка не подлежит удовлетворению.

Законом о банкротстве предусмотрено, что кредиторами в деле о банкротстве застройщика могут быть заявлены как требования о передаче жилых помещений (статья 201.6), так и денежные требования (статья 201.5).

В отношении требования о взыскании убытков суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей в спорный период времени) участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве предусмотрено, что при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Исходя из взаимосвязи положений статей 201.1, 201.5 Закона о банкротстве, правом заявления требования по убыткам в отношениях по участию в долевом строительстве обладает только лицо, перед которым застройщик имеет обязательство по передаче жилого помещения. Поэтому заявленное требование в части возмещения убытков, вытекающих из неисполнения договоров долевого участия в строительстве нежилого помещения, не может быть квалифицировано в качестве денежного требования участника строительства, предусмотренного статьей 201.5 Закона о банкротстве.

Как уже ранее отмечено, должник получил от Дроздова В.В. денежные средства в размере 1 550 000 рублей в счет оплаты по договору участия в строительстве многоквартирного дома от 21.04.2014 года и договору купли-продажи от 19.07.2017.

Суд верно указал, поскольку заявителем подтвержден факт несения расходов, Дроздов В.В. в рамках настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) вправе предъявить свои денежные требования, основанные на факте предоставления должнику денежных средств.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

В ходе проверки законности и обоснованности принятого по делу решения коллегия судей не установила каких-либо нарушений со стороны суда первой инстанции и полностью согласилась с оценкой представленных в дело доказательств.

Таким образом, судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2020 по делу N А32-12456/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Я.А. Демина

Судьи

О.Г. Авдонина Д.В. Емельянов