Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2020 г. N 15АП-4082/20 по делу N А53-25547/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 октября 2020 г. N Ф08-8473/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

29 июля 2020 г.

дело N А53-25547/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.

при участии:

от истца: представитель Аскольский С.В. по доверенности от 11.01.2020;

от ответчиков: представитель Хабихужина Л.В. по доверенностям от 23.07.2020 и от 16.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Таганрога

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 06.02.2020 по делу N А53-25547/2018 по иску Комитета по управлению имуществом города Таганрога к ООО "Главрыба", ИП Акименко Владиславу Владимировичу при участии третьего лица: Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области,

о признании сделок недействительными, о применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Главрыба" (далее - общество), индивидуальному предпринимателю Акименко Владиславу Владимировичу (далее - предприниматель) о:

- признании недействительным в силу ничтожности договора от 30.10.2017 N 3.004-17 купли-продажи 1692/9566 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 9566 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Социалистическая, 152-а, заключенного комитетом и обществом;

- признании недействительным в силу ничтожности договора дарения от 30.05.2018, заключенного обществом и предпринимателем, в отношении 270/9566 долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 9566 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Социалистическая, 152-а;

- признании недействительным в силу ничтожности соглашения от 06.06.2018, заключенного обществом и предпринимателем, о разделе земельного участка площадью 9566 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Социалистическая, 152-а, на два самостоятельных земельных участка;

- истребовании у предпринимателя из незаконного владения для передачи муниципальному образованию "Город Таганрог" в лице комитета земельного участка общей площадью 270 кв. м, кадастровый номер 61:58:0003498:264, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Социалистическая; снятии его с кадастрового учета и восстановлении сведения о земельном участке площадью 9 566 кв.м (с учетом изменения предмета заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.04.2019, в удовлетворении иска отказано полностью.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2019 по делу N А53-25547/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Комитет обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просил решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование доводов жалобы комитет ссылается на следующее. Комитет ссылается на то, что на испрашиваемом земельном участке был расположен магазин, и он не подлежал отчуждению, поскольку видом разрешенного использования данного земельного участка с кадастровым номером 61:58: 0003498:52 на момент продажи являлся вид "для использования в целях эксплуатации производственной базы". Кроме того, согласно выписок из государственного реестра прав на недвижимость на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, собственником которого общество не является, что является основанием для отказа в выкупе земельного участка. Комитет ссылается на нарушение публичных интересов.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.03.2008 за ООО "Планета-А" зарегистрировано право долевой собственности на 7874/9566 долей земельного участка с кадастровым номером 61:58:03498:0052.

14.04.2008 за Трофимовым В.М. зарегистрировано право долевой собственности на 7174/9566 долей земельного участка с кадастровым номером 61:58:03498:0052.

23.05.2008 за Лысенко А.Ю. зарегистрировано право долевой собственности на 7174/9566 долей земельного участка с кадастровым номером 61:58:03498:0052.

03.12.2008 за Ткачевым М.С. зарегистрировано 700/9566 долей земельного участка с кадастровым номером 61:58:03498:0052.

19.06.2009 по договорам купли-продажи обществу Ткачев М.С. передал в собственность 700/9566, Лысенко А.Ю. - 7174/9566 долей земельного участка с кадастровым номером 61:58:03498:0052.

30.10.2017 комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от N 3.004-17, по которому в собственность общества переданы 1692/9566 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03498:0052, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Социалистическая, 152-а (л. д. 14-16).

По договору дарения от 30.05.2018 общество подарило предпринимателю 270/9566 долей в праве собственности на земельный участок (61:58:03498:0052) площадью 9566 кв. м, расположенный по указанному адресу (л. д. 10).

Впоследствии на основании соглашения от 06.06.2018 земельный участок с кадастровым номером 61:58:03498:0052 площадью 9566 кв. м разделен на два самостоятельных участка: площадью 270 кв. м и 9296 кв. м (л. д. 9).

Право собственности на вновь образованные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке за правообладателями.

Считая, что договор купли-продажи от 30.10.2017 N 3.004-17, договор дарения от 30.05.2018 и соглашение от 06.06.2018 являются недействительными (ничтожными) сделками, комитет обратился в суд с иском по настоящему делу.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По правилам статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Как установлено судом первой инстанции, на момент заключения (30.10.2017) между комитетом и обществом договора купли-продажи 1692/9566 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:03498:0052, находящихся в ведении муниципального образования "город Таганрог", остальные 7874/9566 долей в праве уже принадлежали обществу (дата регистрации доли в праве 15.07.2009), и на земельном участке располагались как объекты недвижимости общества, так и один объект предпринимателя - площадью 262,2 кв. м 2012 года постройки с кадастровым номером 61:58:0003498:187 (дата регистрации права 24.08.2012). Объекты общества и предпринимателя не признаны самовольными, данные лица имели право выкупа земли под объектами для их эксплуатации.

По договору дарения от 30.05.2018 общество подарило предпринимателю 270/9566 долей в праве собственности на земельный участок.

На основании соглашения между обществом и предпринимателем от 06.06.2018 земельный участок с кадастровым номером 61:58:03498:0052 площадью 9566 кв. м разделен на два участка: площадью 270 кв. м и 9296 кв. м, кадастровые номера, соответственно, 61:58:0003498:264 и 61:58:0003498:265. Общая долевая собственность прекращена, участок площадью 270 кв. м сформирован под объектом предпринимателя.

Право единоличной собственности на образованные земельные участки зарегистрировано за обществом и предпринимателем 08.06.2018.

Комитет, обращаясь в суд, ссылается, что на момент приватизации на земельном участке 61:58:0003498:52 с видом разрешенного использования "для использования в целях эксплуатации производственной базы" находился магазин предпринимателя, поэтому участок не подлежал отчуждению обществу (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)). Основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов также является несоответствие фактического использования земельного участка (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ), поэтому истец просит признать договор недействительным (ничтожным), а также недействительными сделки дарения от 30.05.2018 и раздела земельного участка от 06.06.2018 как последующие сделки, в порядке применения последствий недействительности сделок.

Комитет указывает, что его материально-правовой интерес в признании оспариваемых сделок недействительными заключается в нарушении запрета, установленного законом, на отчуждение земельного участка муниципальной собственности. Кроме того, комитет ссылается на то, что не имеет правового значения дальнейший раздел этого земельного участка и приобретение его предпринимателем (собственником магазина), поскольку такой раздел не восстанавливает законность сделки. Договор дарения от 30.05.2018 и соглашение от 06.06.2018 о разделе земельного участка недействительны, так как вследствие ничтожности договора купли-продажи от 30.10.2017 у общества и предпринимателя отсутствовали права по распоряжению исходным земельным участком. Комитет, как собственник муниципальной земли, вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, комитет при обращении в суд не принял во внимание следующее.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы правовые подходы, позволяющие защитить права собственника объекта недвижимости, земельный участок под которым приватизирован иным лицом. Земельный участок, на котором расположены здания нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них. Каждый из таких собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования.

Статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

Каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако, если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае, если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Как верно указано судом первой инстанции, публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков.

При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

Таким образом, комитет не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 39.20 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц.

Таким образом, суд первой инстанции, принимая во внимание, что стороной по договору дарения является физическое лицо, что конечной целью спорных сделок было восстановление во внесудебном порядке прав предпринимателя, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, пришел к верному выводу, что у комитета, как лица, не являющегося участником этих сделок, отсутствует юридическая заинтересованность в их оспаривании при неоспоренности сделки приватизации земельного участка.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ отсутствие у комитета заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

Оснований для истребования у предпринимателя для передачи муниципальному образованию "город Таганрог" земельного участка площадью 270 кв. м и для снятия его с кадастрового учета, и восстановления сведений об исходном земельном участке площадью 9566 кв. м, нет.

Нарушенные права публичного образования при приватизации земельного участка в части, соответствующей части выкупной цены по сделке приватизации земельного участка с учетом фактического использования предпринимателем земельного участка для размещения объекта торговли восстановлены доплатой предпринимателем муниципальному образованию 171 793 руб. 14 коп. (платежное поручение от 31.08.2018 N 8) разницы между выкупной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 61:58:003498:264, рассчитанной по целевому назначению "производственная база", и суммой, подлежащей уплате при целевом назначении "размещение объектов торговли общественного питания и бытового обслуживания".

Следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований по делу не усматривается.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2020 по делу N А53-25547/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник