г. Москва |
|
21 сентября 2020 г. |
Дело N А40-303659/19 |
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2020 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи И.А.Чеботаревой,
судей: |
Т.Б.Красновой, В.А.Свиридова, |
при ведении протокола |
секретарем судебного заседания Б.В.Хмельницким, |
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 июня 2020 года по делу N А40-303659/19 (139-2510)
по заявлению ООО "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН 7724621083, ОГРН 5077746852607)
к 1) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 2) Государственному регистратору прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Е.В. Голубева (ИНН 7726639745, ОГРН 1097746680822)
третьи лица: 1) ПАО "Сбербанк России", 2) Северо - Западный банк ПАО "Сбербанк России", 3) Департамент городского имущества города Москвы
о признании незаконными действий
при участии:
от заявителя: |
Иванова И.Ю. по дов. от 09.01.2020; |
от ответчиков: |
1) Фокина Н.С. по дов. от 30.12.2019; 2) не явился, извещен; |
от третьих лиц: |
1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен; |
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Берга девелопмент" (далее - Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее- ответчик, Управление Росреестра), выразившихся в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенные по адресу: г. Москва, шоссе Каширское, д. 14; д. 14, строен. 1, о возложении обязанности произвести регистрацию ипотеки нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенные по адресу: г. Москва, шоссе Каширское, д. 14; д. 14, строен.1 на основании представленных в Управление 06.08.2019 и 13.11.2019 документов, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением суда от 09.06.2020 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В отзыве на апелляционную жалобу заявитель решение суда поддержал, возражал против доводов апелляционной жалобы.
В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель заявителя в судебном заседании решение суда поддержал в полном объеме, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.08.2019 ООО "Берга Девелопмент" на основании Договора ипотеки б/н от 01.08.2019 г., заключенного между Обществом и ПАО Сбербанк (далее - Банк, Третье лицо), представило в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве документы на регистрацию ипотеки в отношении объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенных по адресу: г. Москва, шоссе Каширское, д. 14; д.14, строен.1 соответственно (далее - "Здания") (пакеты вх. N N 77/005/261/2019-7457, -7458 от 06.08.2019).
19.08.2019 Управление в лице государственного регистратора Е.В. Голубевой приостановило регистрацию ипотеки (Уведомление о приостановлении осуществления государственной регистрации ипотеки от 19.08.2019 г. N 7/005/261/2019-7457, -7458 (далее - "Уведомление о приостановлении"), указав на отсутствие в материалах дела Доверенности N СЗБ/205-Д от 23.04.2019 на Рожкова B.C. (лицо, подписавшее Договор N 0162-3-104019 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 06.06.2019 со стороны Залогодержателя), а также отсутствие ссылка на номер регистрационного дела, в котором может находиться указанные документы, если они ранее предоставлялись в Управление; приостановление государственная регистрация ипотеки в отношении земельного участка с кад. N 77:05:0005002:55 (вх. N 77/005/261/2019-7461), на котором расположены Здания.
В целях возобновления государственной регистрации ипотеки Общество 13.11.2019 г. подало в Управление заявления (пакет вх. N 77/005/266/2019-5192, -5191 от 13.11.2019 г.), с указанием на то, что документы, устраняющие основания приостановления государственной регистрации находятся в деле N 77/005/261/2019- 7461 от 06.08.2019 (77/005/266/2019-5190 от 13.11.2019 г.).
В указанном деле в подтверждение полномочий Рожкова B.C. представлены нотариально заверенные копии: Доверенности N СЗБ/205-Д от 23.04.2019 г. (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице представителя Тихомирова О.Н. на представителей Зубову А.А., Рожкова B.C., Бойко И., Кравчук М.Н.); Доверенности N СЗБ/1089-Д от 19.06.2017 г. (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице Председателя СЗБ ПАО Сбербанк Вентимилла Алонсо В.А. на представителя Тихомирова О.Н.). Генеральная доверенности N 3-ДГ от 21.02.2017 г. (выдана ПАО Сбербанк в лице Президента, Председателя Правления ПАО Сбербанк Грефа Г.О. на представителя Вентимилла Алонсо В.А.) - представлена в регистрационное дело ООО "Берга Девелопмент" в пакетах вх. N N 77/005/261/2019-7457, -7458 от 06.08.2019 г. (приложения к первоначально поданному заявлению по настоящему делу).
Между тем, несмотря на представленные 06.08.2019 г. и 13.11.2019 г. Обществом документы 19.11.2019 г. Управление отказало ООО "Берга Девелопмент" в государственной регистрации ипотеки, указав в Уведомлении об отказе в государственной регистрации на то, что "в государственной регистрации ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:22 по заявлению 06.08.2019 вх. N 77/005/261/2019-7461 было отказано", в связи с чем, по мнению государственного регистратора прав, провести государственную регистрацию ипотеки Зданий без регистрации ипотеки земельного участка не представляется возможным.
Заявитель, не согласившись с указанными действиями Управления Росреестра, обратился в суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из незаконности отказа, так как заявителем представлены все необходимые документы для осуществления соответствующей регистрации.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд руководствуется следующим.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
На основании ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Частью 4 ст. 18 Закона установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Частью 1 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
В силу п. 3 ст. 1. Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав исчерпывающим образом перечислены в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Как уже указано выше, заявителем в целях устранения обстоятельств послуживших основанием для приостановления государственной регистрации был представлены запрашиваемые документы, при этом, в обоснование Отказа в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий (кадастровый номер 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенных по адресу: г. Москва, шоссе Каширское, д. 14; д. 14, строен.1 Управлением Росреестра положен довод о том, что "в государственной регистрации ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:22 по заявлению 06.08.2019 вх. N 77/005/261/2019-7461 было отказано".
Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - ФЗ "Об ипотеке ") указано, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации) (далее по тексту -ГК РФ).
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0005002:55, на котором расположены Здания, оформлен с другим лицом (ООО "Феникс Девелопмент"): право аренды земельного участка, на котором расположены Здания, с целью соблюдения указанных выше норм действующего законодательства, обременено Договором ипотеки от 01.08.2019 г., заключенным между ООО "Феникс Девелопмент" (арендатор земельного участка под Зданиями) и ПАО "Сбербанк".
Между тем, согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69, п. п. 1,5 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке", не передача в ипотеку права аренды на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя зарегистрированного права аренды не влечет недействительности договора в части передачи в ипотеку зданий.
Так, в Определении ВАС РФ от 26.09.2011 N ВАС-12066/11 по делу N А55- 12627/2010 в передаче дела по иску о признании недействительным договора об ипотеке, в котором отсутствует условие об ипотеке права аренды земельного участка, для пересмотра было отказано, так как зарегистрированными правами на земельный участок истец не обладал, в связи с чем договор ипотеки объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.
Указанное соответствует разъяснениям, данным в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, содержащиеся в законе (например, в ст. 63 ФЗ "Об ипотеке"), п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ, пп. 3 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.
Пункт 3 ст. 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки (здание), приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).
Отказ Управления в осуществлении государственной регистрации ипотеки не позволяет Заявителю реализовывать принадлежащие ему правомочия субъекта права собственности на нежилые здания с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенные по адресу: г. Москва, шоссе Каширское, д. 14; д. 5 14, строен. 1, как это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в частности, по аналогии, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Кроме того, отказ в осуществлении государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0005002:55, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское ш., вл. 12, на котором расположены нежилые здания с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, собственником которых является Заявитель, не обоснован, и обжалуется арендатором этого участка ООО "Феникс Девелопмент" в Арбитражном суде г. Москвы (дело N А40-303676/19- 154-2450).
Таким образом, представленные Заявителем в Управление документы N 77/005/261/2019-7457 от 06.08.2019; -N 77/005/261/2019-7458 от 06.08.2019; N 77/005/266/2019-5192 от 13.11.2019; N 77/005/266/2019-5191 от 13.11.2019 соответствуют требованиям законодательства и не имеется иных оснований для отказа в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенные по адресу: г. Москва, шоссе Каширское, д. 14; д. 14, строен.1, отказ Управления не соответствует требованиям 27 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также нарушают права и законные интересы заявителя в экономической сфере, поскольку ограничивают его права по использованию принадлежащего ему объекта недвижимости и права аренды земельного участка при осуществлении предпринимательской деятельности.
При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом, как основанные на неверном толковании норм права и обстоятельств по делу.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, учитывая, поскольку указанные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд.
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2020 года по делу N А40-303659/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья |
И.А. Чеботарева |
Судьи |
В.А. Свиридов |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А40-303659/2019
Истец: ООО "БЕРГА ДЕВЕЛОПМЕНТ"
Ответчик: Государственный регистратор прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по москве Е.В. Голубева, УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ