Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2020 г. N 08АП-10112/20 по делу N А46-12451/2020

город Омск

22 октября 2020 г.

Дело N А46-12451/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Рыжикова О.Ю., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10112/2020) Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 25.08.2020 по делу N А46-12451/2020 (судья Солодкевич И.М.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии" (ОГРН 1137232047501, ИНН 7220005127, 627303, Тюменская область, р-н Голышмановский раб.пос. Голышманово, ул. Советская, д. 39) к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ОГРН 1025500761142, ИНН 5503031117, 644099, Омская область, г. Омск, ул. Гагарина, д. 32/1), о признании отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию от 07.07.2020 N 09-02/5359 недействительным, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003, 644043, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8),

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска - Шевченко Елена Викторовна по доверенности N 02/5813 от 20.07.2020 сроком действия один год;

от общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии" - Буланов Олег Александрович по доверенности от 14.07.2020 сроком действия один год;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Строительные технологии (далее также ООО Строительные технологии, общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее также ДАГ Администрации г. Омска, Департамент, заинтересованное лицо) о признании отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию от 07.07.2020 09-02/5359 недействительным.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заинтересованного лица привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.08.2020 по делу N А46-12451/2020 требования удовлетворены. Суд признал отказ Департамента в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию от 07.07.2020 N 09-02/5359 недействительным как не соответствующий Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - ГрК РФ), обязал ДАГ Администрации г. Омска в течение десяти рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу повторно рассмотреть заявление ООО "Строительные технологии" от 30.06.2020, принять по нему решение, соответствующее статье 55 ГрК РФ, уведомив о нём общество.

Не согласившись с принятым судебным актом, ДАГ Администрации г. Омска обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что действие договора субаренды спорного земельного участка прекращено по основаниям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) в силу истечения срока действия договора аренды. По мнению апеллянта, договором субаренды земельного участка не предусмотрен порядок продления арендных отношений на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ. При этом Департаментом были заявлены возражения относительно продления договора аренды земельного участка от 07.03.2008 N Д-Кр-31-7103, в связи с чем у Департамента отсутствовали основания считать договор субаренды земельного участка, представленного в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок ООО "Строительные технологии", действующим.

В письменном отзыве ООО "Строительные технологии" просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент имущественный отношений, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайство об отложении слушания по делу не заявил, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Представителем Департамента также заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела письменных пояснений, в которых содержатся ссылки на судебную практику.

Представитель общества возражал против их приобщения к материалам дела.

Согласно положениям, предусмотренным частью 2 статьи 9, частями 3 и 4 статьи 65 АПК РФ, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

В отсутствие доказательств направления письменных пояснений в адрес лиц, участвующих в деле, учитывая возражения представителя общества относительно приобщения их к материалам дела, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что принятие данных документов в таких условиях повлечет нарушение принципа состязательности и прав заявителя.

С учетом изложенного представленные представителем заинтересованного лица письменные пояснения не подлежат приобщению к материалам дела.

Вместе с тем в судебном заседании представителю Департамента разъяснено право озвучить указанные пояснения, в том числе со ссылкой на судебную практику.

Представитель Департамента выступил с дополнениями.

Представитель ООО "Строительные технологии" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Департаментом имущественных отношений и ООО "Зелёная долина" заключен договор аренды от 07.03.2008 N Д-Кр-31-7103 земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:4073, расположенного примерно в 500 м по направлению на северо-восток от ориентира с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. Крупской, д. 17. Срок действия договора определён с 21.01.2010 по 04.04.2020.

Дата регистрации договора аренды от 07.03.2008 N Д-Кр-31-7103 согласно выписке из ЕГРН от 14.08.2020 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 55:36:110201:4073 (земельного участка) - 20.06.2016.

ООО "Зелёная долина" и ООО "Строительные технологии" заключён договор субаренды земельного участка от 12.01.2011 сроком до 04.04.2020 (государственная регистрация указанного договора осуществлена 20.06.2016).

Департаментом 05.12.2013 ООО "Строительные технологии" выдано разрешение на строительство объекта - три 16-ти этажных жилых дома (строительный номер N 1, N 2, N 3), 1 этап строительства (далее - объект).

Материалами дела подтверждается, что на объект недвижимости (три 16-ти этажных жилых дома (строительный номер N 1, N 2, N 3), 1 этап строительства) выданы заключения от 11.06.2020 N 36 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (л.д. 17-19).

Обществом 11.06.2020 инициировано обращение в ДАГ Администрации г. Омска с заявлением о выдаче разрешения на ввод соответствующего объекта в эксплуатацию, на что заинтересованным лицом был дан отказ, выраженный в письме от 18.06.2020 Исх. N 09-02/4787, в том числе, по причине истечения срока действия договора аренды.

Результатом повторного обращения от 30.06.2020 с аналогичным заявлением явился отказ ДАГ Администрации г. Омска (письмо N 09-02/5359 от 07.07.2020) по причине отсутствия прав на земельный участок. В данном письме заявителю сообщено, что на основании распоряжения Департамента имущественных отношений от 08.04.2020 N 562 начисления по договору аренды прекращены с 04.04.2020, и он исключён из реестра договоров пользования имуществом.

Не согласившись с этим решением, заявитель обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим требованием.

25.08.2020 Арбитражным судом Омской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Согласно подпункту 31 пункта 18 Положения о департаменте архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 11.04.2012 N 3, к функциям Департамента отнесено в соответствии со статьей 55 ГрК РФ принятие решений о выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории города Омска, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, или об отказе в выдаче таких разрешений с указанием причин принятых решений.

Перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен положениями части 3 статьи 55 ГрК РФ. Данный перечень, в числе прочего, включает в себя правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство.

В соответствии с частью 5 статьи 55 ГрК РФ орган, выдавший разрешение на строительство, в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязаны обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа, в ходе осмотра построенного, реконструированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, указанным в разрешении на строительство, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В части 6 статьи 55 ГрК РФ перечислены основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которым, в частности, относится отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

Из материалов дела усматривается, что на основании части 3 статьи 55 ГрК РФ в ДАГ Администрации г. Омска совместно с заявлением от 30.06.2020 обществом были представлены документы, перечисленные в части 3 статьи 55 ГрК РФ, в том числе, договор субаренды от 12.01.2011 с дополнительным соглашением к нему от 28.05.2014, являющимся правоустанавливающим документом на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:4073, на котором возведён объект, разрешение на ввод в эксплуатацию которого испрашивается от заинтересованного лица.

В качестве основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Департамент указал истечение срока действия договора аренды земельного участка от 07.03.2008 N Д-Кр-31-7103.

Согласно подпункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании статьи 609 ГК РФ государственная регистрация договора аренды от 07.03.2008 N Д-Кр-31-7103, договора субаренды от 12.01.2011 осуществлена 20.06.2016. Срок действия договора аренды определён с 21.01.2010 по 04.04.2020, договора субаренды - с 12.01.2011 до 04.04.2020.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В данном случае договор аренды N Д-Кр-31-7103 заключен сторонами 07.03.2008, то есть до вступления в законную силу нормы об обязательном проведении торгов (01.03.2015). Таким образом, обязательное соблюдение требований статьи 39.6 ЗК РФ не требуется.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие направление Департаментом в адрес ООО "Зелёная долина" и получение последним уведомления об отказе или прекращении срока действия договора аренды от 07.03.2008 N Д-Кр-31-7103.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 24.07.2020 на момент обращения в уполномоченный орган обременение земельного участка в кадастровым номером 55:36:110201:4073 в виде аренды в соответствии с договором аренды от 07.03.2008 N Д-Кр-31-7103 было зарегистрировано, что подтвердил Департамент имущественных отношений в отзыве на заявление (л.д. 54-122).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Вопреки доводам подателя жалобы, договор субаренды от 12.01.2011 запрет на пролонгацию срока действия договора не содержит.

Таким образом, обществом на законных основаниях в соответствии с договором субаренды от 12.01.2011 и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект капитального строительства. После окончания срока действия договора аренды (04.04.2020) последний в силу положений статьи 621 ГК РФ был продлен на неопределенный срок.

Указание Департамента на судебную практику (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 по делу N А70-6337/2017, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2020 по делу N А52-2702/2019) судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку данные судебные акты не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

Ссылку заинтересованного на распоряжение Департамента имущественных отношений от 08.04.2020 N 562, в котором указано, что начисления по договору аренды прекращены с 04.04.2020, и он исключён из реестра договоров пользования имуществом, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о направлении арендатору уведомления о расторжении договора.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что в любом случае указываемый подателем жалобы пропуск срока на обращение в ДАГ Администрации г. Омска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с учетом введенных в марте 2020 года Указом Президента Российской Федерации, распоряжением Губернатора Омской области от 17.03.2020 N 19-р мер, направленных на противодействие распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-I9), является незначительным.

В данном случае необходимо оценивать добросовестность действий субарендатора с позиции его направленности на достижение целей аренды спорного земельного участка. Объект недвижимости (три 16-ти этажных жилых дома (строительный номер N 1, N 2, N 3), 1 этап строительства), на который выданы заключения от 11.06.2020 N 36 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, располагается на арендованном земельном участке, в связи чем оспариваемый отказ по своей сути влечет правовую неопределенность в отношении объекта капитального строительства, расположенного на спорном земельном участке, лишая возможности общества, действующего добросовестно, ввести построенный капитальный объект в эксплуатацию.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не может признать правомерной ссылку Департамента на истечение срока действия договора аренды земельного участка от 07.03.2008 N Д-Кр-31-7103 как основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку формальный (на основании пункта 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ) отказ Департамента ведет к невозможности дальнейшей реализации заявителем прав, связанных со строительством и эксплуатацией объекта на законных основаниях, нарушает право заявителя на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности, гарантированное частью 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, в качестве способа восстановления и стабилизации гражданского оборота, обеспечения соблюдения прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, заявленные обществом требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Выводы суда первой инстанции о том, что право субаренды общества на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110201:4073 сохраняется до государственной регистрации его прекращения (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ, часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") признаны судом апелляционной инстанции ошибочными, вместе с тем не повлекшими принятия неверного по существу решения по делу.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 25.08.2020 по делу N А46-12451/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

О.Ю. Рыжиков Н.А. Шиндлер