Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2020 г. N 08АП-12607/20 по делу N А46-9441/2020

город Омск

23 декабря 2020 г.

Дело N А46-9441/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12607/2020) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 01.10.2020 по делу N А46-9441/2020, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (ИНН 5507217426, ОГРН 1105543012563) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании действий по перерасчету/доначислению суммы арендной платы незаконными и обязании произвести перерасчет,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Мазурова К.С. (по доверенности от 27.08.2020 N ИСХ-ДИО/8380);

от общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" - Маркелова И.В. (по доверенности от 25.06.2020 N 21),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее - истец, ООО "СтройИнвест", общество) обратилось в арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - ответчик, Департамент) о признании действий по перерасчету/доначислению суммы арендной платы незаконными и обязании произвести перерасчет.

Решением Арбитражного суда Омской области от 01.10.2020 по делу N А46-9441/2020 исковые требования удовлетворены, действия Департамента имущественных отношений Администрации города Омска по перерасчету/доначислению суммы арендной платы с учетом повышающего коэффициента 4 на основании подпункта 2 пункта 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 N 419-п за период с 01.01.2019 по 01.05.2020 из расчета 23 801 руб. 52 коп. в месяц признаны незаконными.

Суд обязал Департамент произвести перерасчет арендной платы за период с 01.01.2019 по 01.05.2020 с учетом повышающего коэффициента 2 на основании подпункта 2 пункта 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 N 419-п из расчета 11 900 руб. 76 коп. в месяц. С Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ООО "СтройИнвест" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: факт не подписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы, поскольку такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате; соответствующее условие об изменении значений коэффициентов, расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение; уведомление Департамента об изменении размера арендной платы носит информационный характер, не влечет для истца последствий экономического характера, не создает препятствий для осуществления предпринимательской деятельности, не возлагает на него каких-либо обязанностей.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО "СтройИнвест" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить

Представитель ООО "СтройИнвест" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Между Гавриловым В.В. и Департаментом ранее был заключен договор аренды от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске (далее - договор от 13.09.2007).

Согласно пункту 1.4 договора от 13.09.2007 целевое назначение аренды участка - для общественно-деловых целей под строительство.

В силу соглашения от 31.05.2012 к договору от 13.09.2007 права и обязанности арендатора Гаврилова В.В. с 31.05.2012 перешли в полном объеме к ООО "СтройИнвест".

На основании письменного обращения ООО "СтройИнвест" от 09.12.2015 N 233, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на размещение многоквартирных жилых домов, между ООО "СтройИнвест" и Департаментом заключено соглашение от 05.06.2017 к договору от 13.09.2007, согласно которому пункт 1.4 Договора от 13.09.2007 изложен в новой редакции: "1.4 Целевое назначение аренды участка: под строительство в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка".

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка под размещение многоквартирных жилых домов установлен в договоре от 13.09.2007 лишь с 05.06.2017.

Договор от 13.09.2007 расторгнут с 07.08.2018 на основании решения Арбитражного суда Омской области от 06.07.2018 по делу N А46-4572/2018 (Приложение N 8).

07.08.2018 между ООО "СтройИнвест" и Департаментом заключен договор аренды от 07.08.2018 N Д-Ц-13-273 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов (далее - договор от 07.08.2018) (зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области 18.09.2018).

В соответствии с пунктом 1.4 договора от 07.08.2018 цель использования участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 1.5 договора от 07.08.2018, разрешенное использование участка: многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более).

Таким образом, по мнению заявителя, лишь 07.08.2018 между ООО "СтройИнвест" и Департаментом заключен договор аренды земельного участка на условиях осуществления на нём жилищного строительства.

Согласно положениям статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

28.02.2020 в адрес ООО "СтройИнвест" поступило уведомление от 21.02.2020 N Исх-ДИО/1755 Департамента об изменении размера арендной платы, согласно которому с 01.01.2019 вступил в законную силу порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 N 419-п (далее - Порядок определения размера арендной платы N 419-п), в соответствии с которым с 01.01.2019 арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 55:36:040101:3001 площадью 4761 кв.м (далее - земельный участок), который находится в аренде у ООО "СтройИнвест", увеличивается с 5 950 руб. 38 коп. до 23 801 руб. 52 коп. в месяц.

На основании положений Порядка определения размера арендной платы N 419-п Департаментом произведен перерасчет/доначисление суммы арендной платы за период с 01.01.2019.

ООО "СтройИнвест" обратилось в Департамент с письмом о необходимости перерасчета арендной платы, на которое Департамент ответил отказом.

В отношении земельного участка, предоставленного в аренду ООО "СтройИнвест", изменение в ЕГРН вида разрешенного использования произошло после государственной регистрации договора от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386.

Таким образом, руководствуясь разъяснениями ФНС России, в течение действия договора от 13.09.2007 N ДГУ-Ц-34-386 коэффициент 2 при исчислении земельного налога, а значит и арендной платы, применению не подлежит.

07.08.2018 между ООО "СтройИнвест" и Департаментом заключен новый договор аренды от 07.08.2018 N Д-Ц-13-273 с новыми условиями и видом разрешённого использования "многоквартирные жилые дома высокой этажности (11 этажей и более)", зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области 18.09.2018.

Трехлетний срок, в течение которого применяется коэффициент 2, подлежит исчислению с даты государственной регистрации договора от 07.08.2018 N Д-Ц-13-273 - с 18.09.2018.

Как указывает истец, на сегодняшний день трехлетний срок, исчисляемый с 18.09.2018, еще не истек, а значит, при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент 2, а не 4.

С учетом изменений, внесенных в Порядок определения размера арендной платы N 419-п (в редакции N 3 от 29.04.2020, вступившей в законную силу 01.05.2020) в части определения порядка расчета арендной платы, расчет арендной платы за период с 01.01.2019 по 01.05.2020 должен быть произведен в размере земельного налога для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (0,3 процента от кадастровой стоимости) с учетом повышающего коэффициента 2.

По мнению истца, действия Департамента нарушают права и законные интересы ООО "СтройИнвест" в сфере предпринимательской деятельности. При определении финансовой политики на предстоящий год, общество закладывает в бюджет в том числе расходы на внесение арендной платы за земельный участок, руководствуясь при этом действующим законодательством.

Перерасчет арендной платы со стороны Департамента на основании неверного толкования положений подпункта 2 пункта 4 Порядка определения размера арендной платы N 419-п (в редакции N 1 от 26.12.2018) приведет к появлению расходов, не заложенных в бюджет общества, что влечет за собой необходимость сокращения расходов на другие положения бюджета и риску невыполнения запланированных мероприятий по строительству жилого дома.

Полагая, что перерасчет/доначисление арендной платы в рассматриваемом случае является необоснованным, ООО "СтройИнвест" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности исковых требований, в связи с чем удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом в пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, пункт 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 Постановления Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 4 Порядка определения размера арендной платы N 419-п (в редакции N 1 от 26.12.2018), в случае если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая ставка земельного налога в Омской области установлена решением Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска" и составляет для земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства 0,3 процента от кадастровой стоимости.

На основании пункта 15 статьи 396 НК РФ в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом повышающих коэффициентов:

- коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости;

- коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом.

На основании части 4 статьи 85 ЗК РФ строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с земельными участками, относящихся к определенной территориальной зоне, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

До изменения вида разрешенного использования земельного участка, в соответствии с градостроительным регламентом, на жилищное строительство, общество не имело возможности использовать земельный участок для строительства жилых домов. Строительство жилых домов не осуществлялось.

При этом, положения пункта 15 статьи 396 НК РФ предполагают использование повышающих коэффициентов для расчета суммы налога только для земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства.

Указанные обстоятельства препятствуют использованию повышающих коэффициентов для расчета арендной платы в течение периода, когда участок использовался для общественно-деловых целей под строительство.

Кроме того, необходимо учесть, что в договоре от 13.09.2007 указано: "1.4 Целевое назначение аренды участка: под строительство в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка".

Целевое назначение аренды участка для жилищного строительства утверждено лишь при заключении договора от 07.08.2018.

Таким образом, оба условия, установленные пунктом 15 статьи 396 НК РФ, для применения повышающего коэффициента, а именно: (1) государственная регистрация права на земельный участок (2) с видом разрешенного использования для жилищного строительства были выполнены лишь при регистрации договора от 07.08.2018.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что незаконно производя перерасчет/доначисление арендной платы за земельный участок, предоставленный обществу под жилищное строительство, Департамент нарушает права истца.

Ссылки подателя жалобы на то, что у истца не имелось необходимости реализовывать в судебном порядке свое право на судебную защиту в условиях, когда его права еще не нарушены, если истец полагает, что Департаментом при расчете арендной платы применяется неверная стоимость земельного участка, он вправе вносить платежи в том размере, который считает правильным, не принимаются судом апелляционной инстанции, так как разрешение настоящего спора направлено на устранение правовой неопределенности во взаимоотношениях сторон и соответствует положениям статьи 12 ГК РФ, согласно которой защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При данных обстоятельствах, удовлетворив требования ООО "СтройИнвест", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку Департамент от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не распределяется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 01.10.2020 по делу N А46-9441/2020 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов А.С. Грязникова