Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2021 г. N 15АП-21520/20 по делу N А53-27292/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 июля 2021 г. N Ф08-3859/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

27 января 2021 г.

дело N А53-27292/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бархо В.Ю.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Трест Южстальконструкция": представитель Давыдов В.Н. по доверенности 18.01.2021.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест Южстальконструкция" (ОГРН 1146195004890, ИНН 6163135566)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 по делу N А53-27292/2020

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Азова (ОГРН 1026101794377, ИНН 6140000516)

к обществу с ограниченной ответственностью "Глобал СтройИнвест-Юг" (ОГРН 1146195004890, ИНН 6163135566)

о взыскании задолженности, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Азова (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Глобал СтройИнвест-Юг" (далее - ответчик) о взыскании 4267760,60 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 28.07.2017 N 2489 за период 17.07.2019 по 01.06.2020 и 531139,35 руб. неустойки за период с 21.07.2020 по 01.06.2020.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме - суд взыскал с общества в пользу департамента 4267760,60 руб. задолженности, 531139,35 руб.неустойки. С общества в доход федерального бюджета взыскано 46995 руб. государственной пошлины.

Общество с ограниченной ответственностью "Трест Южстальконструкция" (далее - общество) обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Общество указывает, что является конкурсным кредитором ответчика в рамках дела о банкротстве N А53-31899/2017. Требования департамента имеют статус текущих платежей и влияют на возможность удовлетворения требований включенных в реестр должника кредиторов. Ответчик не вправе был осуществлять строительство на земельном участке после прекращения действия договора, должник не мог использовать земельный участок по назначению. В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Департамент не обращался к ответчиком с требованием о передаче земельного участка после прекращения срока аренды. Требования о взыскании пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательств и направлены на обогащение истца.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ответчика в отзыве на апелляционную жалобу указал, что договор аренды не расторгнут, на земельном участке находится объект незавершенного строительства, зарегистрированный за ООО "Глобал СтройИнвест-Юг", просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие конкурсного управляющего.

Истец и ответчик, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца и ответчика.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.07.2017 между департаментом (арендодатель) и ООО "ГлобалСтройИнвест-Юг" (арендатор) заключен договор N 2489 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000307:96 площадью 25864,2 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, Ленина, 279, под строительство многоэтажных жилых домов (далее - договор). Договор заключен на основании постановления администрации города Азова от 17.04.2017 N 841 "О заключении нового договора аренды с ООО "ГСИ-Юг" на земельный участок по ул. Ленина, 279 в г. Азове", регистрация от 12.08.2017 номер N 61:45:0000307:96-61/002/2017-5.

В соответствии с подпунктом 3.3. пункта 3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, пропорционально количеству дней в месяц, не позднее двадцатого числа отчетного месяца путем перечисления.

В силу подпункта 3.4. пункта 3 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю.

Согласно отчету ООО ОК "СТАТУС" N 15/03/17-9 от 15.03.2017 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 25864,00 кв.м, кадастровый номер 61:45:0000307:96, расположенный по адресу: г. Азов, ул. Ленина, 279" годовой размер арендной платы в 2017 году составляет 4 430 503,00 руб.

На земельном участке с кадастровым номером 61:0000307:96 находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:45:0000307:803, степень готовности которого составляет 21%.

В соответствии договором аренды начислена арендная плата с 17.07.2019 до момента приобретения прав на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:45:0000307:803 в ходе продажи с публичных торгов.

По расчету департамента задолженность по договору за период с 17.07.2019 по 01.06.2020 составляет 4798899,95 руб., в том числе 4267760,60 руб. арендная плата за период с 17.07.2019 по 01.06.2020, 531139,35 руб. пени за период с 21.07.2020 по 01.06.2020.

На основании пункта 3.3 договора арендная плата с 12.08.2017 вносится арендатором ежемесячно не позднее двадцатого числа отчетного месяца.

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,08% от размера не внесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Арендатору в письме от 19.06.2020 N 50/14.01-11.01/1562 предложено добровольно погасить сложившуюся задолженность по арендной плате.

Неисполнение арендатором требования департамента в добровольном порядке послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Между сторонами заключён договор аренды N 2489 от 28.07.2017 сроком действия до 16.07.2019.

Заявитель жалобы полагает, что договор аренды между сторонами прекратил свое действие в связи с истечением срока.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017) разъяснено следующее: в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформирована позиция, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также указано, что истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Ответчиком ООО "ГлобалСтройИнвест-Юг" на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство от 15.09.2017 (продленного до 30.07.2018) на спорном земельном участке был возведён объект до степени готовности 21%, являющийся объектом незавершённого строительством, объекту присвоен кадастровый номер 61:45:0000307:803.

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 28.07.2017 N 2489 подписан сторонами после 01.03.2015, данный договор заключен без проведения торгов на основании постановления администрации города Азова от 17.04.2017 N 841 "О заключении нового договора аренды с ООО "ГСИ-Юг" на земельный участок по ул. Ленина, 279 в г. Азове".

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ). В силу части 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона - 01.03.2015 (статья 35 Закона N 171-ФЗ).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 09.08.2019 по делу N А53-31899/2017 (резолютивная часть объявлена 07.08.2019), в отношении должника ООО "ГлобалСтройИнвест-Юг" введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-31899/2017 от 17.01.2020 (резолютивная часть объявлена 13.01.2020) ООО "ГлобалСтройИнвест-Юг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве, - конкурсное производство.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 61:45:0000307:96 с разрешенным использованием под строительство многоэтажных домов находится недостроенный многоквартирный дом.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 указано, что если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Между тем, новый договор аренды земельного участка для завершения строительства не заключен в результате признания 07.08.2019 ООО "ГлобалСтройИнвест-Юг" несостоятельным (банкротом) и открытия конкурсного производства, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком не реализовано.

Принимая во внимание, что фактически земельный участок продолжает находиться в пользовании ООО "ГлобалСтройИнвест-Юг", начисление департаментом задолженности по договору аренды земельного участка от 28.07.2017 N 2489 за период 17.07.2019 по 01.06.2020 является правомерным.

Доводы апелляционной жалобы о явной несоразмерности неустойки последствия нарушения обязательства подлежат отклонению.

Согласно положениям статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая оплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Подлежащая оплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", далее - постановление N 7).

Согласно пункту 73 постановления N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки.

В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету истца размер неустойки за период с 21.07.2019 по 01.06.2020 составил 531139,35 руб.

Установленная договором ставка неустойки полностью соответствует нормам действующего законодательства и является распространенным размером ответственности для данного вида договоров.

Снижение размера ответственности ответчика ниже установленного договором нарушит баланс интересов сторон, поставив ответчика, как недобросовестную сторону, длительный период времени не исполнявшую обязанность по оплате, в более выгодное положение, нежели добросовестный истец, надлежащим образом исполнивший договорные обязательства.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для снижении размера неустойки.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 по делу N А53-27292/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Трест Южстальконструкция" (ОГРН 1146195004890, ИНН 6163135566) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.Л. Новик С.И. Яицкая