Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2021 г. N 15АП-17401/20 по делу N А32-34773/2018

город Ростов-на-Дону

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 июня 2021 г. N Ф08-3192/21 настоящее постановление оставлено без изменения

29 января 2021 г.

дело N А32-34773/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решетовой В.А.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2020 по делу N А32-34773/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью "Южная топливная корпорация" (ИНН 2317032044, ОГРН 1022302717084) к администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367),

обществу с ограниченной ответственностью "Либра Лекс"

(ИНН 2320144051, ОГРН 1062320043136) о признании отчета незаконным, об установлении рыночной стоимости, о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Южная топливная корпорация" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация), в котором просило:

- признать Отчет от 11 мая 2016 года N 139-2016 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402038:9, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, улица Поселок Мирный строение 2а, недействительным;

- установить годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402038:9, площадью 6 029 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, поселок Мирный, строение 2, по состоянию на момент заключения договора аренды 16.05.2016 и по 31.12.2018, равную сумме 934 216 руб.;

- установить годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402038:9, площадью 6 029 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, поселок Мирный, строение 2 по состоянию на 01.01.2019 и далее, равной сумме 1 101 150 руб.

- признать денежные средства в сумме 5 771 982,29 руб., внесенные в качестве оплаты арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402038:9, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, улица Поселок Мирный строение 2а, уплаченные за период с 2016 года по 2019 год, переплатой в пользу ответчика и неосновательным обогащением ответчика;

- взыскать с администрации города Сочи неосновательное обогащение в размере 5 771 982,29 руб. (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Определением суда от 14.07.2020 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Либра Лекс" (далее - ООО "Либра Лекс").

Решением суда от 10.09.2020 признан недействительным Отчет от 11 мая 2016 года N 139-2016 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы спорного земельного участка. Суд установил годовую арендную плату за земельный участок по состоянию на момент заключения договора аренды 16.05.2016 и по 31.12.2018 в размере 934 216 руб.; по состоянию на 01.01.2019 - 1 101 150 руб. С администрации в пользу общества взыскано неосновательное обогащение в размере 4 875 161,15 руб., в том числе в виде переплаты по арендным платежам за период с 2016 год по 2019 год (включительно) в размере 4 237 076,57 руб., в виде переплаты пени за 2016 год в размере 638 084,58 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба мотивирована отсутствием оснований для внесения изменений в договор.

Как указывают заявитель, суд не учел, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Спорный договор заключен в соответствии с действующим законодательством.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения; рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

От истца поступили письменные пояснения.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; дал пояснения по существу спора.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

В судебном заседании 18.01.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 25.01.2021 до 09 час. 50 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ООО "Южная топливная корпорация" (арендатор) 16.05.2016 подписан договор N 4900010239 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402038:9, общей площадью 6 029 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, улица Поселок Мирный строение 2а, с видом разрешенного использования - "торговый комплекс по реализации строительных и отделочных материалов", в территориальной зоне "ОЦ-1"; категория земель - земли населенных пунктов.

Срок действия договора устанавливается с момента регистрации до 27.04.2065 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с п. 3.2 договора размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 11.05.2016 N 139-2016 и составляет 4 590 000 руб.

Согласно пункту 3.5 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется. Изменение арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

Общество, полагая установление размера годовой арендной платы исходя из отчета об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы, необоснованным и не соответствующим действующему законодательству, обратилось в администрацию с заявлением о пересмотре и уменьшении размера годовой арендной, установленной в договоре.

Письмом от 21.03.2018 N 6705/02-05-16 администрация отказала обществу в пересмотре годовой арендной платы, указав на то, что размер годовой арендной платы за спорный земельный участок установлен на основании действующего законодательства в п. 3.2. договора в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 11.05.2016 N 139-2016.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражным суд с настоящим исковым заявлением.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Кодекса).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Правительством Российской Федерации в целях определения ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, приняты вышеупомянутые Правила N 582.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

В соответствии с пунктом 19 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 N 306-ЭС15-208 указано, что, если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Аналогичный подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Также, Верховный Суд Российской Федерации в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" указал, что в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил N 582 (в редакции постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531) арендная плата устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Договор от 16.05.2016 N 4900010239 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402038:9 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за участок, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать на то, что пункт 3.2 договора аренды от 16.05.2016 N 4900010239 является недействительным.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Так в спорный период на территории муниципального образования г. Сочи действовали:

- постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210);

- постановление администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи";

- постановление главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи";

- постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов";

- Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 на краевом уровне;

- Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов".

При формулировании условий пункта 3.2 договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления N 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402038:9 к перечисленным в пункте 5.2 постановления N 210 категориям не относится, поэтому арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.

Согласно пункту 8 постановления N 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления.

В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП= Р х С).

При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах следует применять для расчета ставку арендной платы (1,5% от рыночной стоимости), установленную для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

Для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

Поскольку постановление N 50 утратило силу в связи с изданием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016), в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы, в данном случае в силу постановления N 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции правомерно указано, что требования истца о внесении изменений в договора в части установления размера арендной платы (пункт 3.2 договора) нацелены на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с тем, что арендная плата является регулируемой и ее размер, согласно изложенным выше правилам, изменяется вне зависимости от того, внесены ли сторонами изменения в договор.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита осуществляется способами, прямо предусмотренными законом, то есть способ защиты не может быть произвольным.

Соответственно арендатору, который не согласен с размером арендной платы, отраженном в договоре, доступны следующие способы юридического реагирования: арендатор может не платить арендную плату в размере необоснованного (по его мнению) превышения и впоследствии возражать против иска администрации о взыскании задолженности по доводам о нарушении методики расчета арендной платы; арендатор, уплативший арендную плату согласно условиям договора, может заявить кондикционный иск, указав, что нарушение методики расчета привело к неосновательному обогащению муниципального образования в части уже уплаченного истцом; арендатор может заявить о недействительности договорного условия о размере арендной платы; арендатор может заявить иск об изменении договора в целях обеспечения правовой определенности.

В данном случае заявленные истцом требования об установлении в пункте 3.2 договора от 16.05.2016 N 490001039 годовой арендной платы в определенном размере могут быть квалифицированы единственным способом - как требования об изменении договора в части условий об арендной плате.

Учитывая, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Специфика применяемого истцом способа защиты сводится к тому, что, установив противоречие договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора, суд должен изложить договорное условие таким образом, чтобы оно соответствовало императивным нормам права, даже если предложенная истцом формулировка не будет признана правомерной. Иными словами, суд не может отказать в удовлетворении такого иска, если установит, что договорное условие в существующем виде не соответствует закону и одновременно выявит, что данное условие в предлагаемой истцом формулировке также закону не соответствует. В указанном случае суд удовлетворяет иск, приводя договорное условие в соответствие с требованиями закона.

Статьей 12 Закона N 135-ФЗ определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, установленной в ходе рассмотрения спора.

По мнению истца, рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка в размере 4 590 000 руб., установленная в Отчете от 11 мая 2016 года N 139-2016 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы, завышена.

Арендатор не уклоняется от исполнения обязательств по заключенному договору аренды от 16.05.2016 N 4900010239, заинтересован в совершении сделки, однако между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в аренду, что непосредственно влияет на размер арендной платы, установленной в пункте 3.2 договора аренды.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Из содержания названной нормы следует, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка каждого доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза (пункт 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями суда первой инстанции от 03.04.2019 и от 05.08.2019 по делу были назначены экспертиза и дополнительная экспертиза, проведение которых было поручено эксперту ООО "Эксперт Консалтинг" Кашутину Д.В., на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- установить рыночную стоимость годовой арендной платы, а также рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402038:9, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, улица Поселок Мирный, строение 2а, на момент заключения договора и по состоянию на 28.02.2019.

- соответствует ли требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности - отчет от 11 мая 2016 года N 139-2016 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402038:9, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, улица Поселок Мирный строение 2а?

В экспертных заключениях N 51 от 22.05.2019 и N 107-10-1- от 11.10.2019 по результатам проведенной экспертизы и дополнительной экспертизы экспертом сделаны следующие выводы:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 3:49:0402038:9, площадью 6 029 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, поселок Мирный, строение 2, по состоянию на 28.02.2019 соответствует 73 410 000 руб.;

- рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402038:9, площадью 6 029 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, поселок Мирный, строение 2, по состоянию на 28.02.2019 соответствует 1 101 150 руб.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402038:9, площадью 6 029 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, поселок Мирный, строение 2, по состоянию на момент заключения договора 16.05.2016 соответствует 62 281 044 руб.;

- рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402038:9, площадью 6 029 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, поселок Мирный, строение 2, по состоянию на момент заключения договора аренды 16.05.2016 соответствует 934 216 руб.;

- Отчет от 11.05.2016 N 139-2016 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402038:9, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, улица Поселок Мирный строение 2а, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Исследовав данные экспертные заключения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о возможности принятия экспертных заключений в качестве допустимого доказательства по делу. Нарушений в заключениях проведенной судебной экспертизе судом не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял экспертные выводу в части, касающейся определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Вместе с тем, признавая Отчет от 11.05.2016 N 139-2016 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402038:9 недействительным, суд первой инстанции не учел, что такой способ защиты как самостоятельное оспаривание отчета не приведет к восстановлению законных прав истца - определить рыночную стоимость аренды земельного участка. С учетом содержащихся разъяснений в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет оценки 11.05.2016 N 139-2016 о цене судом как одно из доказательств по делу. Кроме того, согласно абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении требований истца о признании Отчета от 11 мая 2016 года N 139-2016 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402038:9, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, улица Поселок Мирный строение 2а, недействительным, следует отказать.

Суд первой инстанции, устанавливая годовую арендную плату за спорный земельный участок на 2017 год и на 2018 год, не применил соответствующие коэффициенты инфляции. Устанавливая арендную плату на 2019 год, суд первой инстанции руководствовался выводами эксперта по определению рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 28.02.2019. Вместе с тем, оснований для установления (определения) рыночной стоимости земельного участка на 2019 год не имелось; как было указано, экспертом определена рыночная стоимость земельного участка на момент заключения договора на 16.05.2016, и для определения годовой арендной платы (с учетом приведенных норм права) требовалось лишь последовательное перемножение коэффициентов инфляции на 2017, 2018, 2019 годы и на ставку арендной платы.

При указанных обстоятельствах, решение суд в данной части следует изменить, исходя из следующего:

годовая арендная плата за 2016 год: 934 216 руб. (62 281 044 руб. х 1,5%);

годовая арендная плата за 2017 год: 971 584,64 руб. (934 216 руб. х 1,04);

годовая арендная плата за 2018 год: 1 010 448,03 руб. (934 216 руб. х 1,04 х 1,04);

годовая арендная плата за 2019 год: 1 053 897,30 руб. (934 216 руб. х 1,04 х 1,04 х 1,043).

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Исходя из объективной невозможности доказывания факта отсутствия правоотношений между сторонами, бремя доказывания обратного (наличия какого-либо правового основания для обогащения за счет потерпевшего) на основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возложению на ответчика.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества о взыскании неосновательного обогащения за период с 2016 года по 2019 год, не учел, что часть денежных средств оплачена обществом во исполнение судебных актов по делам N А32-41544/2016, N А32-54149/2017.

Так, как следует из письменных пояснений, предоставленных обществом апелляционному суду, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2017 по делу N А32-41544/2016 с ООО "ЮТК" в пользу Администрации г. Сочи взыскана задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402038:9 по договору аренды от 16.05.2016 N 4900010239 за период с 27.04.2016 по 30.06.2016 в размере 815 163,93 руб., 33 421,72 руб. - пени. Данная сумма оплачена, что подтверждается платежными поручениями N 214 и N 215 от 16.12.2016 на сумму 815 163,93 руб. и сумму пени 33 421,72 руб.

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 по делу N А32-54149/2017 с ООО "ЮТК" в пользу Администрации г. Сочи взыскана задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402038:9 по договору аренды от 16.05.2016 N 4900010239 за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 в размере 1 789 723,44 руб., пени в размере 171 321,20 руб. Данная сумма оплачена, что подтверждается платежными поручениями N 12 и N 13 от 06.03.2018 на сумму 1 789 723,44 руб. и сумму пени 171 321,20 руб.

Из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что указанные денежные средства заявлены обществом как неосновательное обогащение.

Как пояснило общество, взысканные судом в рамках дела N А32-10183/2019 денежные средства (арендная плата за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 4 950 961,54 руб., пени в размере 497 045,68 руб.) ООО "ЮТК" не оплачены. Определением суда от 07.10.2020 приостановлено исполнительное производство N 120264/19/23072-ИПот 06.11.2019 до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-34773/2018.

В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Заявляя требование о взыскании неосновательного обогащения в той части, по которой состоялись решения суда, общество, по сути, пытается нивелировать судебные акты. При этом, общество не лишено возможности пересмотреть судебные акты в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что обществом в добровольном порядке оплачена арендная плата:

за период с 01.07.2016 по 02.10.2016 в размере 1 185 000 руб. (платежное поручение N 216 от 19.12.2016);

за период с 03.10.2016 по 14.02.2017 в размере 1 700 000 руб. (платежное поручение N 49 от 23.03.2017);

за период с 15.02.2017 по 24.08.2017 в размере 2 420 000 руб. (платежное поручение N 14 от 07.03.2018).

Как было указано, годовая арендная плата за 2016 год составляет 934 216 руб., поскольку по условиям пункта 3.1 договора исчисление арендной платы установлено с 27.04.2016, то за период с 27.04.2016 (пункт 3.1 договора) по 31.12.2016 - 635 572,50 руб.; годовая арендная плата за 2017 год - 971 584,64 руб.

Из материалов дела видно и следует из пояснений истца, арендные платежи за 2018 год и 2019 год обществом не производились.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения составляет 3 697 842,86 руб. (5 305 000 руб. - 1 607 157,14 руб.), которая и подлежит взысканию с администрации в пользу общества.

Кроме того, платежным поручением от 07.03.2018 N 15 обществом оплачена пеня в размере 460 000 руб.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, размер пени за просрочку оплаты арендных платежей составляет 26 658,34 руб.

Таким образом, сумма переплаты (неосновательного обогащения) составляет 433 341,66 руб.

При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит изменению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный договор заключен в соответствии с действующим законодательством, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. При определении ее размера суд руководствовался действующими нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, определенными экспертом. Положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к спорным правоотношениям неприменимы, исходя из предмета и оснований требований.

Поскольку решение суда подлежит изменению, то расходы по оплате государственной пошлины также подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2020 по делу N А32-34773/2018 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Установить годовую арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402038:9, площадью 6029 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, поселок Мирный, строение 2:

на 2016 год в размере 934 216 руб.;

на 2017 год в размере 971 584,64 руб.

на 2018 года в размере 1 010 448,03 руб.

на 2019 год в размере 1 053 897,30 руб.

Взыскать с администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Южная топливная корпорация" (ИНН 2317032044, ОГРН 1022302717084) неосновательное обогащение в размере 4 131 184,52 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Южная топливная корпорация" (ИНН 2317032044, ОГРН 1022302717084) доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 743,80 руб.".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов