Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 20АП-7460/20

г. Тула

4 февраля 2021 г.

Дело N А23-9902/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02.02.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.02.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фроловой Е.С., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 06.11.2020 по делу N А23-9902/2019 (судья Иванова Е.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная компания Правый берег" (г. Калуга, ИНН 4027137049, ОГРН 1184027006052) к Муниципальному образованию "Город Калуга" в лице Городской Управы города Калуги (г. Калуга, ИНН 4027017947, ОГРН 1024001179113), третье лицо: Управление финансов города Калуги (г. Калуга, ИНН 4027082022, ОГРН 1074027006547), о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная компания Правый берег" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Городской Управе города Калуги (далее - ответчик) об обязании произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 40:26:000372:203 за период с 16.07.2015 по 31.12.2019 в размере 14 259 260 руб. 66 коп. и расходов по оплате государственной пошлины в размере 94 251 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением от 21.10.2020 в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика Городской Управы города Калуги на муниципальное образование "город Калуга" в лице Городской управы города Калуги.

Решением суда области от 06.11.2020 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в размере 9 264 309 руб. 40 коп., а также расходы по государственной пошлине в сумме 61 219 руб. 85 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции указывают, что земельный участок под многоквартирным домом, необходимый для его эксплуатации, переходит бесплатно в общедолевую собственность с момента осуществления его государственного кадастрового учета. Помимо этого обращает внимание, что поскольку договор аренды заключен по итогам проведенного аукциона, то изменение условий договора о размере арендной платы, невозможно.

Истец с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, удовлетворенное судебной коллегией.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) на основании протокола от 28.09.2012 N 2 (лоты N N 1,2) об итогах проведения аукциона был заключен договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома N 1 от 15.10.2012 N 525/12 (л.д. 10-14).

Согласно условиям заключенного договора (в редакции дополнительного соглашения N 96/15 от 16.02.2015) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000372:203, общей площадью 30 735 кв.м. (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, в районе д. Верховая, д. Квань) в границах указанных в кадастровой выписке, прилагаемой к договору. Вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше, автостоянки для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые, подземные и полуподземные, многоэтажные, встроенные или встроенно-пристроенные. Цель предоставления земельного участка: для строительства многоквартирных жилых домов 13-17 этажей и выше, автостоянок для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытых, подземных и полуподземных, многоэтажных, встроенных и встроенно-пристроенных.

Срок аренды земельного участка установлен до 11.10.2018 года (2.1. договора). Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы соответствует максимальному размеру годовой арендной платы, предложенной победителем торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельного участка. В п. 3.2. договора закреплено, что арендная плата является годовой. Размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе от 28.09.2012 N 2 (лоты N 1, N 2) заседания комиссии по проведению торгов по продаже заходящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков специализированными организациями и составляет 14 756 000 руб. Арендная плата за период менее года рассчитывается как произведение 1/365 (1/366 для високосного года) годовой даты на количество дней в периоде, за который производится расчет (п. 3.3. договора). В соответствии с п. 3.4. договора арендная плата выплачивается арендатором ежегодно, в течение срока действия договора, при этом арендная плата вносится каждый год равными долями ежеквартально. Срок внесения очередной доли арендной платы - не позднее последнего дня месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж (п. 3.5. договора). Сроки внесения очередной доли арендной платы установлен следующим образом: за I квартал - до 01 апреля, за II квартал - до 01 июля, за III квартал - до 01 октября, за IV квартал - до 25 декабря.

28.05.2015 Городской Управой города Калуги, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU40-301000-079215 на основании Постановления от 28.05.2015 N 6486-пи и Постановления от 08.06.2015 N 7002-пи "О внесении изменений в постановление Городской Управы города Калуги от 28.05.2015 N 6486-пи", которым введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000372:203, по адресу: г. Калуга, ул. Фамушина, д. 26.

Право первого собственника на жилое помещение в указанном жилом многоквартирном доме зарегистрировано 15.07.2015.

Ссылаясь на то, что с момента первой государственной регистрации права на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений, договорные отношения между сторонами прекращены в отношении части арендованного земельного участка, истец обратился в суд за взысканием неосновательного обогащения в виде оплаченной арендной платы (за период с 15.07.2015 по 31.12.2018) за земельный участок под введенным в эксплуатацию многоквартным жилым домом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.01.2013 N 11524/12 указал следующее. Обязательства из неосновательного обогащения возникают в случаях приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, отсутствия правового основания такого сбережения (приобретения), отсутствия обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса. Основания возникновения обязательства из неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, т.е. приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке. Право на взыскание неосновательного обогащения имеет только то лицо, за счет которого ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрел имущество (определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2015 N 20-КГ15-5 и от 22.12.2015 N 306-ЭС15-12164).

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 416 Кодекса обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Исходя из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29 12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Поэтому с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений дома.

Из части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ (в применимой редакции) и разъяснений, содержащихся в пункте 66 постановления N 10/22 следует, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса (01.03.2005), он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В пункте 67 постановления N 10/22 разъяснено, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

С момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

Таким образом, как в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом, так и в случае отсутствия его формирования по состоянию на 01.03.2005, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утратил право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе, путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком.

В силу прямого указания закона - статьи 16 Вводного закона, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорный земельный участок (на котором расположен многоквартирный жилой дом) перешел в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая ответчика.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, в соответствии с положениями статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный Управлением и Обществом, считается прекратившимся на основании статьи 413 Кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно правовой позицию, изложенной в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14 по делу N А60-21163/2012, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14 по делу N А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174 по делу N А40-130924/2014, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 по делу N А43-17503/2013, применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, по смыслу вышеизложенного, спорный земельный участок, занятый жилым домом, перешедший в общую долевую собственность собственников жилых помещений, не может быть предметом арендных отношений и арендная плата за него не подлежит оплате.

Как следует из материалов дела на являющемся объектом аренды земельном участке арендатором построен жилой дом право регистрации первого собственника произведена 15.07.2015 (л.д. 31), следовательно, в силу закона ответчик утратил право на получение арендной платы по спорному договору с 15.07.2015 в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Фомушина, д. 26.

Возникновение у иных лиц, не являющихся сторонами договора аренды, прав на владение и пользование частью переданного в аренду для строительства земельного участка, свидетельствует о невозможности осуществления этих же полномочий арендатором по договору аренды.

Таким образом, учитывая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд области пришел к правомерному выводу о том, что требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 01.10.2016 (учитывая дату платежа 23.12.2016) по 31.12.2018 в сумме 9 264 309 руб. 40 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Решение в части отказа в иске по мотиву применения срока исковой давности сторонами не оспаривается.

Доводы апелляционной жалобы не принимаются во внимание, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 06.11.2020 по делу N А23-9902/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Н.В. Заикина