Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2021 г. N 10АП-11334/20 по делу N А41-62789/2018

г. Москва

09 февраля 2021 г.

Дело N А41-62789/18

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ООО "Лазурь": не явились, извещены.

от Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед": Белоцерковская Е.М., по доверенности 03.09.2019;

от ООО "Энергострой": Воронина А.М., по доверенности от 25.01.2020;

от ООО "Спецстрой": Воронина А.М., по доверенности от 28.01.2020;

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Энергострой" и ООО "Спецстрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года по делу N А41-62789/18, поданных в порядке статьи 42 АПК РФ, апелляционную жалобу ООО "Лазурь" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года по делу NА41-62789/18, по заявлению Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" к Управлению Росреестра по Московской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Лазурь", о признании,

УСТАНОВИЛ:

Компания с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" обратилась в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

- признать незаконными действия Управления Росреестра по Московской области, выраженные в отказах от 04.10.2018 в удовлетворении заявлений Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" о прекращении договоров аренды N 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419;

- обязать Управление Росреестра по Московской области внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о прекращении договоров аренды N 1- 07А и 2-07А от 20 июля 2012 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419.

В качестве третьего лица в деле приняло участие ООО "Лазурь".

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года по делу N А41-62789/18 исковые требования Компании с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Лазурь" обжаловало его в апелляционном порядке.

Кроме того, ООО "Энергострой" и ООО "Спецстрой" подали апелляционные жалобы в порядке статьи 42 АПК РФ.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу, ООО "Энергострой" и ООО "Спецстрой" поданы письменные ходатайства об отказе от апелляционных жалоб.

Ходатайство ООО "Энергострой" подписано представителем по доверенности от 02.02.2021 Алексеевым А.С.

Ходатайство ООО "Спецстрой" подписано представителем по доверенности от 03.11.2020 Садриддин-зода Ш.Д.

В соответствии с частью 1 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Рассмотрев материалы дела, ходатайства ООО "Энергострой" и ООО "Спецстрой" об отказе от апелляционных жалоб, апелляционный суд считает их законными, не нарушающим права других лиц, подлежащими удовлетворению.

Компания с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед", ООО "Энергострой", ООО "Спецстрой" направили в судебное заседание своих представителей, которые возражали на доводы апелляционной жалобы ООО "Лазурь".

ООО "Лазурь" и Управление Росреестра по Московской области своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО "Лазурь" (арендатор) были заключены договоры аренды N 1-07А от 20.07.2012 и N 2-07А от 20.07.2012, в соответствии с которыми в аренду были предоставлены земельные участки с КН 50:41:0020610:0005 и 50:41:0020610:7.

На основании решения собственника земельный участок с КН 50:41:0020610:5 был разделен на 43 земельных участка, в том числе участки с КН 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419, земельный участок с КН 50:41:0020610:7 разделен на 15 участков, в том числе участки с КН 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381.

Сведения о вновь образованных земельных участках и об их обременении договорами аренды были внесены в ЕГРН. Законность указанных действий подтверждена решением Арбитражного суда Московской области от 07.06.2018 по делу N А41-16395/18.

Согласно п. 5.2.1 договоров аренды, арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора ввиду наличия непогашенной задолженности по арендной плате в течение более чем 35 рабочих дней и (или) нарушения сроков выкупа участков более чем на 15 рабочих дней.

В связи с возникновением таких нарушений истец направил арендатору претензию от 14.09.2017 с требованием исполнить обязательства, а затем принял решение о прекращении аренды, направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договоров N 20171031/1 от 31.10.2017 (получено 03.11.2017).

В связи с прекращением договоров аренды земельных участков заявитель обратился в росреестр для погашения записей в ЕГРН об аренде всех земельных участков, образованных в результате раздела участков с КН 50:41:0020610:5 и 50:41:0020610:7.

По результатам обращения были внесены записи о погашения обременения в виде аренды в отношении образованных земельных участков, за исключением спорных участков с кадастровыми номерами 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419.

04.07.2018 Управлением Росреестра по Московской области приняты решения о приостановлении регистрационных действий, связанных с погашением аренды указанных девяти земельных участков. Основанием для приостановления явилось обременения участков в виде ипотеки, возникшей на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Росреестр указал, что регистрация прекращения аренды не может быть произведена до погашения записи об ипотеке, предложил в срок до 04.10.2018 устранить нарушения.

Управлением Росреестра отказано в совершении испрашиваемых регистрационных действий.

Полагая, что указанное решение нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Статьей 13 ГК РФ установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - закон N 218-ФЗ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами, в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 14 закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный частью 2 указанной статьи, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В перечень входят, в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В части 1 статьи 26 указанного закона предусмотрены исчерпывающие основания для приостановления государственной регистрации. Согласно ст. 27 закона N 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

При этом частью 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Судом установлено, что спорные земельные участки с КН 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419 (образованы в результате раздела) являются предметом договоров аренды N 1-07А и N 2-07А от 20 июля 2012 года, которые были зарегистрированы в соответствии с законом, а на участки были наложены обременения в виде аренды.

31 октября 2017 года и 03 ноября 2017 года арендодателем Компанией с ограниченной ответственностью "Шавара Лимитед" были заявлены односторонние отказы от договоров аренды N 1-07А и N 2-07А от 20 июля 2012 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2019 по делу N А41-97614/18, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2019 года и Арбитражного суда Московского округа от 24 октября 2019 года, односторонние отказы от договоров признаны соответствующими условиям договоров и требованиям гражданского законодательства, а именно, ст. ст. 309, 310, 450, 450.1 ГК РФ).

Определением суда по настоящему делу от 28.01.2019 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу N А41-53105/18 по иску ООО "Лазурь" об обязании Компании "Шавара Лимитед" передать в собственность земельные участки, в том числе спорные с КН 50:41:0020610:380, 50:41:0020610:381, 50:41:0020610:407, 50:41:0020610:410, 50:41:0020610:412, 50:41:0020610:413, 50:41:0020610:416, 50:41:0020610:418, 50:41:0020610:419.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.10.2019 по делу N А41-53105/18 в удовлетворении иска было отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2020 по делу N А41-53105/18 решение суда отменено, утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО "Лазурь" и Компанией "Шавара Лимитед" на основании медиативного соглашения от 06.02.2020 N КП-24/2019 с дополнительным соглашением от 11.03.2020. Согласно утвержденному судом тексту мирового соглашения, стороны признали прекращение договоров аренды N 1-07А и 2-07А от 20 июля 2012 года в результате одностороннего отказа Компании "Шавара Лимитед", выраженного в уведомлениях исх. N 20171031/1 от 31.10.2017 и N 20171103/1 от 03.11.2017.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В данном случае вступившие в законную силу судебные акты по делам NN А41-97614/18 и А41-53105/18 подтверждают правомерность односторонних отказов арендодателя от договоров аренды и прекращения указанных договоров.

Документами-основаниями для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды спорных земельных участков являются односторонние отказы от договоров аренды, правомерность отказов подтверждена судебными актами, которые в соответствии со ст. ст. 310, 407, 450 и 450.1 ГК РФ являются основаниями для прекращения договоров аренды.

Указанные документы заявителем были представлены в регистрирующий орган.

Необходимости представления иных документов для регистрации погашения записи об аренде законодательство не содержит.

Заинтересованное лицо в нарушение ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ доказательств правомерности принятых отказов не представило.

Доводы апелляционной жалобы о том, что погашение регистрационной записи об аренде повлечет прекращение записи о праве залога в пользу участников долевого строительства апелляционным судом отклоняется, ввиду следующего.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога а, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.

В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения. Так, согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Московского округа по делам N А40-79980/2015, N А40-224371/2016, N А40- 187044/2018.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 150, 265, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ ООО "Энергострой" и ООО "Спецстрой" от апелляционных жалоб на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года по делу N А41-62789/18.

Производство по указанным жалобам прекратить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2020 года по делу N А41-62789/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Лазурь" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Е.Н. Виткалова Н.В. Марченкова