Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2021 г. N 15АП-620/21 по делу N А53-45194/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июня 2021 г. N Ф08-3259/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

16 февраля 2021 г.

дело N А53-45194/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т., при участии:

от ООО "Строй-Дон-Сервис": представитель Барашова Д.И. по доверенности N 15 от 02.12.2020,

от ИП Галий Ю.А.: представитель Золотухин А.И. по доверенности от 02.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Строй-Дон-Сервис" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2020 по делу N А53-45194/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью "Строй-Дон-Сервис" (ИНН 6165009292, ОГРН 1026103721159) к индивидуальному предпринимателю Галий Юрию Александровичу (ИНН 616400899386, ОГРНИП 316619600271326) о взыскании неосновательного обогащения и процентов, встречному иску индивидуального предпринимателя Галий Юрия Александровича (ИНН 616400899386, ОГРНИП 316619600271326) к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Дон-Сервис" (ИНН 6165009292, ОГРН 1026103721159) о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Строй Дон Сервис" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Галий Юрию Александровичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в размере 93 918,13 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 811,45 руб.

Заявленные требования мотивированы отсутствием возврата со стороны бывшего арендодателя нежилого помещения гарантийного удержания в размере 85 000 руб. и переплаты по договору аренды после его расторжения.

Предприниматель Галий Ю.А. обратился со встречным иском о взыскании убытков в размере 223 343,87 руб.

Встречные требования обосновано фактом возврата нежилого помещения в нарушение условий договора аренды в измененном состоянии, в связи с чем, сумма расходов для приведения помещения в первоначальное состояние составила 317 262 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью фирма "Строй Дон Сервис" в доход федерального бюджета взыскано 72 руб. государственной пошлины. Встречный иск удовлетворен. С общества с ограниченной ответственностью фирма "Строй Дон Сервис" в пользу индивидуального предпринимателя Галий Юрия Александровича взысканы денежные средства в сумме 223 343,87 руб., а также 7 467 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 30 000 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Строй-Дон-Сервис" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в размере 95 729,58 руб., в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Судом первой инстанции незаконно не приняты во внимание доводы о том, что формулировка условия договора о необходимости возврата помещения в первоначальном состоянии арендодателю, относится к обеспечению сохранности имущества, а именно, непричинения имущественного вреда имуществу. В настоящем деле арендуемое помещение было улучшено за счет производственного ремонта, который хотя и был произведен без согласия арендодателя, однако который впоследствии был одобрен арендодателем посредством заключения договора купли-продажи предметов улучшений. В рамках настоящего спора отсутствовали обстоятельства причинения повреждений имуществу, на основании чего, возврат помещения был осуществлен с производственными улучшениями: подведены системы вентиляции, кондиционирования, отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, сети сигнализации. Кроме того, первоначальной экспертизой также установлено, что ООО "Строй-Дон-Сервис" произведены работы, способствующие нормальной эксплуатации помещения. В настоящий момент имущество сохранено в том же состоянии, в котором оно было передано по акту приема-передачи после расторжения договора аренды, в частности, новыми арендаторами проводится ремонт, связанный с изменением внешнего вида помещения, косметический ремонт. Установленное истцом оборудование привело к возможности безопасного использования помещения, что было невозможно в условиях технического состояния помещения до заключения договора аренды. Из жалобы следует, что конклюдентные действия, выразившиеся в заключении договора купли-продажи на имущество, являющееся улучшением по договору аренды, подтверждают согласие арендодателя на произведенные улучшения, а значит ИП Галий Ю.А. не считал, что его имуществу был причинен имущественный вред, улучшения были им приняты. Основания для удержания гарантийного депозита отсутствовали. Выводы дополнительной экспертизы противоречат обстоятельствам дела, поскольку экспертами произведен расчет стоимости восстановительного ремонта даже в отношении имущества, которое было приобретено ответчиком. При расчете стоимости восстановительного ремонта экспертами не был учтен естественный износ помещения, используемого в период действия договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из отзыва, в период действия договора ответчик не давал каких-либо письменных согласий на перепланировку и переоборудование, а также на производство улучшений объекта аренды. Приобретение ответчиком по договору купли-продажи от 29.07.2019 инженерного и сантехнического оборудования (отделимых улучшений), установлено арендатором без согласования с арендодателем, само по себе не свидетельствует о последующем одобрении ответчиком всех работ, выполненных истцом в нарушение условий договора аренды, а подтверждает лишь то обстоятельство, что ответчик по соответствующему соглашению приобрел у истца определенно поименованное в договоре установленное в объекте арены сантехническое оборудование. Ни в акте передачи от 01.05.2018, ни в тексте договора аренды не было указано, что объект аренды не соответствовал обязательным нормам и правилам или был непригоден для эксплуатации и требовал проведения каких-либо ремонтных работ. Замена комплекса охранно-пожарной сигнализации "Гранит-2" с источником бесперебойного питания "Скат" на охранно-пожарную сигнализацию "СИНОРД" произведена истцом в соответствии со своими предпочтениями и права на неё при передаче помещения переданы не были. Фактические обстоятельства ненадлежащего состояния объекта аренды в момент его возврата и размера убытков ответчика подтверждены материалами дела, в том числе актом приема-передачи от 03.08.2019, дополнительными соглашениями к договорам аренды и актами приемки выполненных работ, подписанными между ответчиками и арендаторами спорного помещения в период, после его приемки от истца, заключением судебного эксперта N 132-А от 17.11.2020.

Представитель ООО "Строй-Дон-Сервис" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ИП Галий Ю.А. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 23.03.2018 между индивидуальным предпринимателем Галий Юрием Александровичем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строй Дон Сервис" (арендатор) заключен договор аренды, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 41/69, Литер: А комнаты в подвале N 1, на 1 этаже 2,3 общей площадью 58,9 кв.м. (далее - помещение).

Пунктом 3.2.11 договора предусмотрено, что по окончании срока аренды арендатор обязан передать арендодателю по акту приема-передачи (возврата) помещение в том состоянии, в котором он его получил, в день окончания срока аренды. Арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт помещений и коммуникаций помещения. Перечень работ по текущему ремонту подлежит согласованию с арендодателем (пункт 3.2.6 договора).

Арендатор не вправе проводить перепланировку и переоборудование, в том числе перенос инженерных сетей и оборудования, включая сантехническое и другие капитальные ремонтные работы без согласия арендодателя (пункт 3.2.14 договора).

Арендатор вправе производить улучшения помещения только с письменного разрешения арендодателя. Все перестройки и улучшения, произведенные в арендуемом помещении по окончании срока договора либо при его досрочном прекращении, арендатор обязуется безвозмездно передать арендодателю (пункт 3.2.15 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора в день заключения договора арендатор обязан внести арендодателю денежную сумму в размере постоянной части арендной платы за месяц в сумме 85 000 руб. (гарантийный депозит).

Согласно пункту 5.2 договора гарантийным депозитом обеспечивается исполнение следующих обязательств арендатора по договору: по возмещению вреда (убытков) арендодателю, причиненного действиями (бездействием) арендатора, связанными с порчей или повреждением помещения или здания (территории), в котором (на котором) оно расположено (пункт 5.2.1 договора); по оплате задолженности по арендной плате и пени за нарушение сроков внесения арендной платы при досрочном расторжении договора по любым основаниям (пункт 5.2.2 договора); о внесению арендной платы за помещение, если арендатор самовольно покинул помещение, не расторгнув договор в установленном порядке, при освобождении помещения не передал арендодателю помещение по акту сдачи-приемки (возврата), а равно не передал арендодателю ключи от входной двери в помещение, в случае, если по состоянию на день самовольного освобождения помещения имеется задолженность арендатора по оплате арендной платы (пункт 5.2.3 договора).

Сторонами в пункте 5.3 договора согласовано, что при наступлении событий, указанных в пункте 5.2 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке зачесть соответствующую сумму гарантийного депозита в счет исполнения соответствующего обязательства арендатора, о чем письменно уведомляет арендатора с указанием засчитанной суммы.

В конце срока аренды, после возврата помещения арендатором арендодателю в полном соответствии с договором, неиспользованная часть гарантийного депозита возвращается арендатору в течение 30 дней с момента подписания акта приема-передачи помещения (возврат) (пункт 5.6 договора).

01.05.2018 сторонами подписан акт приема-передачи имущества (т.1, л.д. 19-22).

Арендатором внесен гарантийный депозит в размере 85 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 27.03.2018 (т.1, л.д. 23).

Письмом от 07.09.2018 (исх.N 26) предприниматель указал обществу на то, что в нарушение условий договора аренды (пункт 3.2.14 договора) арендатором без согласования с арендодателем произведено переоборудование входного узла: навеса и опоры фриза фасадной части здания, а именно: демонтирован навес и несущая конструкция (опора) и потребовал в течение 14 дней восстановить конструкцию входного узла в соответствии с техническими условиями проекта.

Общество (арендатор) в письме от 10.09.2018 сообщило, что обязуется восстановить навес согласно проекту, рассчитанному со всеми требованиями безопасности и закончить работы до 01.11.2018.

03.08.2019 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды и имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи, в котором также отмечено, что обязательства арендатора по внесению арендной платы исполнены надлежащим образом и в полном объеме (т.1, л.д. 25).

Арендные отношения, возникшие на основании спорного договора аренды от 23.03.2018, прекращены.

В акте приема-передачи нежилого помещения от 03.08.2019 описано техническое состояние передаваемого помещения (т.1, л.д. 26-34), выявленные дефекты и повреждения.

15.10.2019 предприниматель направил в адрес общества письмо N 39, в котором предложил бывшему арендатору помещения подписать акт зачет взаимных требований от 03.08.2019 в отношении суммы гарантийного удержания (85 000 руб.) и переплаченной арендной платы (8 918,13 руб.) в счет исполнения обществом обязательств перед предпринимателем по возмещению предпринимателю убытков в сумме на сумму 317 262 руб. К указанному письму также приложен дефектовочный акт и смета.

Не согласившись с уведомлением предпринимателя, общество потребовало возвратить сумму гарантийного удержания и переплату по договору аренды в общей сумме 93 918,13 руб.

На заявленную ко взысканию сумму основной задолженности начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 811,45 руб.

Предприниматель обратился со встречными исковыми требованиями о взыскании 223 343,87 руб. в возмещение своих расходов на приведение помещения в первоначальное состояние, сославшись то, что по условиям спорного договора аренды по окончании срока аренды арендатор обязан передать арендодателю по акту приема-передачи (возврата) помещение в том состоянии, в котором он его получил (пункт 3.2.11 договора), однако помещение имеет значительные повреждения (стены, полы, двери - имеют многочисленные следы сверления; потолки - следы подтеков; пол - следы повреждений покрытия и т.п.).

Предприниматель также ссылается на то, что все работы, включая работы по переоборудованию помешенный (устроен иной по конфигурации навес перед входом, устроен санузел в подвальном помещении, произведены работы внутри помещений первого этажа - снят штукатурный слой до кирпичной кладки, устроены новые потолки, заменены мраморные подоконники на фанерные, заменена пожарная сигнализация) проведены арендатором без разрешения арендодателя и в нарушение условий пунктов 3.2.14 и 3.2.15 договора.

Ссылаясь на допущенные обществом нарушения условий договора предприниматель обратился со встречным иском.

По своей правовой природе спорный договор представляет собой договор аренды, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из положений заключенного сторонами договора аренды следует, что по окончании срока аренды арендатор обязался передать арендодателю по акту приема-передачи (возврата) помещение в том состоянии, в котором он его получил, в день окончания срока аренды (пункт 3.2.11 договора).

Одновременно, арендатор обязался производить улучшения помещения только с письменного разрешения арендодателя. Все перестройки и улучшения, произведенные арендатором помещения по окончании срока договора аренды, либо при его досрочном расторжении, арендатор обязался безвозмездно передать арендодателю (пункт 3.2.15 договора); арендатор не вправе проводить перепланировку и переоборудование помещения, в том числе, перенос инженерных сетей и оборудования, включая сантехническое, и другие капитальные ремонтные работы без согласия арендодателя (пункт 3.2.14 договора).

В пунктах 5.1-5.2 договора предусмотрено условие о том, что арендатор обязан внести арендодателю денежную сумму в размере 85 000 руб. (гарантийный депозит), который обеспечивает исполнение обязательств арендатора в части возмещения арендодателя убытков, причинных арендатором, связанных с порчей или повреждением помещения или здания (территории), в котором оно расположено. В конце срока аренды гарантийный депозит возвращается арендодателем арендатору после возврата помещения в течение 30-ти дней с момента подписания акта приема-передачи помещения (п. 5.6. спорного договора). Гарантийный депозит может быть удержан арендодателем в счет исполнения соответствующего обязательства арендатора, о чем последний должен быть уведомлен с указанием засчитанной суммы (пункт 5.3 договора).

По своей правовой природе данное гарантийное обеспечение представляет собой обеспечительный платеж (§ 8 главы 23 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Общество полагает, что помещение им видоизменено в лучшую сторону (проведен ремонт и закуплено новое оборудование, представляющее собою отделимые улучшения), а тот факт, что оборудование, установленное арендатором в арендованном помещении, было приобретено предпринимателем у общества за 152 712,30 руб. по договору от 29.07.2019 (т.4, л.д. 29-30) свидетельствует об одобрении со стороны общества тех изменений арендованного помещения, которые произведены арендатором.

Ввиду наличия между сторонами разногласий относительно качественных характеристик помещения возвращенного при расторжении спорного договора аренды, а также фактической необходимости проведения восстановительных работ и их стоимости, судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1.Определить перечень работ, выполненных арендатором (ООО "Строй Дон Сервис") в отношении объекта - нежилое помещение но адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 41/69, Литер:А, комнаты в подвале N 1 на 1 этаже 2,3 общей площадью 58,9 кв.м. предоставленного в аренду по договору аренды нежилого помещения от 23.03.2018, указав отдельно работы, относящиеся перепланировке и переоборудованию, включая перенос инженерных коммуникаций и оборудования.

2. Определить виды и стоимость работ, необходимых для приведения нежилого помещения но адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 41/69, Литер:А, комнаты в подвале N 1 на 1 этаже 2,3 общей площадью 58,9 кв.м. в первоначальное состояние.

3. Определить, являлись ли работы, выполненные арендатором (ООО "Строй Дон Сервис") в отношении объекта - нежилое помещение но адресу:

г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 41/69, Литер: А, комнаты в подвале N 1 на 1 этаже 2,3 общей площадью 58,9 кв.м. предоставленного в аренду по договору аренды нежилого помещения от 23.03.2018, работами, повлёкшими порчу или повреждение помещения или территории, на которой оно находится (дополнительный вопрос экспертам сформулирован в определении суда от 25.06.2020).

Из представленного экспертного заключения следует, экспертами определен перечень работ, выполненных арендатором (обществом) на объекте по адресу:

г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 41/69, Литер: А (т.3, л.д. 124-129), в том числе, описаны работы, относящиеся к переоборудованию и перепланировке помещения. Стоимость видов и объемов работ, необходимых для приведения нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 41/69, Литер: А, комнаты в подвале N 1 на 1 этаже 2,3 общей площадью 58,9 кв.м. в первоначальное состояние составляет 89 008 руб. Проведенные арендатором работы не повлеки порчу или повреждение помещения или территории, на которой оно находится.

Допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции эксперты дали пояснения о том, что определение объемов и стоимости некоторых видов работ, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние, не осуществлялось, так как эксперты не располагают сведениями о ранее примененных материалах, конструкциях и оборудовании, их изготовителе и иных характеристиках, а определение объемов и стоимости работ по усредненным расценкам (ТЕР, ФБР) экспертами не производилось; документы, указанные в заключении, как не предоставленные, но необходимые для проведения полного и всестороннего исследования, экспертами в установленном порядке не запрашивались; по некоторым позициям эксперты затруднились определить возможно ли устранение выявленных недостатков конкретным способом (новой окраской) с надлежащим качеством; мероприятия, направленные на обеспечение возможности натурного обследования объекта обследования, экспертами в установленном порядке не проводилось (например: не исследованы полы, укрытые ввиду производства ремонтных работ); обоснование выводов об отнесении многочисленных недостатков (трещин в напольном покрытии, отверстий в стенах и т.п.) к малозначительным и, соответственно, об отсутствии необходимости определения объема и стоимости работ по их устранению в заключении не приведено; выводы относительно стоимости системы пожарно-охранной сигнализации демонтированной арендатором, экспертами не сформулированы; некоторые обстоятельства были приняты в заключении из пояснений арендатора, то есть стороны по делу. Одновременно по некоторым видам несоответствий, отраженных в актах передачи помещения в аренду и из аренды, экспертами определены объем и стоимость работ, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние. Эксперты не смогли пояснить, по какому критерию ими в некоторых случаях устанавливались объем и стоимость работ, необходимых для приведения помещений в первоначальное состояние, а в некоторых случаях в заключении отмечено на невозможность такого установления.

С целью определения стоимости работ (с учетом материалов), необходимых для приведения навеса перед входом в нежилое помещение но адресу:

г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 41/69, Литер А, в состояние на момент передачи помещения ООО "Фирма "Строй-Дон-Сервис" (01.05.2018), с учетом его естественного износа на момент передачи по акту от 01.05.2018; стоимости приобретения и монтажа комплекта охранно-пожарной сигнализации "Гранит-2" с источником бесперебойного питания "Скат", с учетом естественного износа оборудования на момент передачи по акту от 01.05.2018; стоимости работ (с учетом материалов), необходимых для приведения нежилого помещения площадью 58,9 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 41/69, Литер, А, комнаты в подвале N 1, на 1 этаже NN 2, 3, в состояние соответствующее Акту приема-передачи от 01.05.2018, судом первой инстанции была назначена дополнительная экспертиза.

В соответствии с представленным заключением, стоимость работ, необходимых для приведения навеса перед входом в нежилое помещение по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер Газетный, 41/69, литер "А" в состояние на момент передачи помещения по акту от 01.05.2018, в ценах, действующих на момент производства исследования составляет 39 554 руб. (стоимость определена без учета естественного износа). Стоимость приобретения и монтажа комплекта охранно-пожарной сигнализации "Гранит-2" с источником бесперебойного питания "Скат", без учета его естественного износа составляет 30 101 руб. Стоимость работ (с учетом материалов), необходимых для приведения нежилого помещения площадью 58,9 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 41/69, Литер, А, комнаты в подвале N 1, на 1 этаже NN 2, 3, в состояние соответствующее Акту приема-передачи от 01.05.2018 года, составляет 248 814 руб.

Процедура назначения и проведения основной и дополнительной судебной экспертизы соблюдена, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При подготовке заключений экспертами использованы все необходимые данные, проанализированы представленные судом материалы дела, проведена обработка и анализ результатов исследования, ответ на поставленные вопросы изложен четко и однозначно.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, экспертами при производстве дополнительной экспертизы произведен осмотр объекта, а также исследование представленных судом копий материалов дела. Ответы на вопросы сформулированы ясно. Из заключения эксперта не следует, что им были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования.

Несостоятельна ссылка апеллянта на то, что выводы дополнительной экспертизы противоречат обстоятельствам дела, поскольку экспертами произведен расчет стоимости восстановительного ремонта даже в отношении имущества, которое было приобретено ответчиком, поскольку экспертом был рассмотрен вопрос, касающийся расчета стоимости работ, необходимых для приведения нежилого помещения в состояние, соответствующее акту приема-передачи от 01.05.2018.

Довод о том, что при расчете стоимости восстановительного ремонта экспертами не был учтен естественный износ помещения, отклоняется судом, поскольку в экспертном заключении содержится указание на отсутствие методики определения временного показателя образования дефектов и повреждений.

При этом, материалами дела подтверждено нарушение условий спорного договора аренды, по окончании срока аренды арендатор не смог вернуть арендодателю помещение в исходном состоянии, как стороны условились в пункте 3.2.11 спорного договора.

Имеющиеся при возвращении недостатки отражены сторонами в Акте приема-передачи нежилого помещения от 03.08.2019.

Работы по ремонту помещения, в том числе работы по устройству нового навеса перед входом, по демонтажу навесного потолка, замене пожарной сигнализации, снятию штукатурного слоя, замене подоконников, устройству нового санузла в подвале (перепланировка помещения), по замене сантехнического и инженерного оборудования проведены арендатором без согласия арендодателя.

Объект аренды был передан истцу по акту приема-передачи от 01.05.2018 в рабочем состоянии, без учета потребности арендатора в перепланировке, переоборудовании и текущем ремонте.

Соглашением от 03.08.2019 договор расторгнут с 03.08.2019, имущество возвращено истцом по акту приема-передачи от 03.08.2019, в котором зафиксировано техническое состояние объекта аренды на момент возврата ответчику.

Из акта от 03.08.2019 следует, что объект аренды возвращен истцом в ином состоянии, чем был принят при заключении договора.

В период действия договора ответчик не давал каких-либо письменных согласий на перепланировку и переоборудование (пункт 3.2.14 договора), а также на производство улучшений объекта аренды (пункт 3.2.15 договора).

В нарушение условий договора истец самостоятельно, без согласования с ответчиком демонтировал обшивку потолка существующего навеса фасада и боковой фриз на навесе по всему периметру; на навесе фасада произвел замену точечных светильников на трубу со светодиодной лентой; заменил подоконники из мраморной плиты (2 шт.) на фанерные; металлопластиковые окна (2 шт.) перекрасил в черный цвет; стены фасада перекрасил в серый цвет, на нижней части стены установлены туфтовые плиты; потолок в помещении на 1-м этаже перекрасил в темно-синий цвет; стены в помещении на 1-м этаже очистил до кирпичной кладки и окрасил краской; демонтировал декоративные решетки на батареях, зеркала (3 шт.), размещенные в помещении на 1-м этаже; демонтировал охранную (система "Гранит-2") и пожарную (система "Скат") сигнализацию; демонтировал перила и балясины на лестнице между 1 -м этажом и подвалом; демонтировал пластиковые панели на потолке и стенах в подвале; в подвале демонтировал часть вентиляционной трубы длиной 2 метра; в подвальном помещении оборудовал дополнительный санузел и кладовую; произвел замену сантехнического и инженерного оборудования.

Из акта приема-передачи нежилого помещения от 03.08.2019 следует, что техническое состояние помещения на момент его возврата имело следующие дефекты и повреждения: на окне с фасадной стороны местами отслоилась краска, внутренняя ручка входной двери шатается, ролл-ставни требуют реставрации (местами слезла краска, вся поверхность исписана краской), под левым окном не хватает горизонтального фрагмента размером 40 см; в зале (1 этаж): на стене возле лестницы имеется 49 отверстий 5 мм и следы загрязнений, в оконном проеме вкручены 4 шурупа 6 мм, слева от входа вкручен 1 шуруп, на стене над входом в санузел вкручен 1 шуруп 8 мм; в дверном проеме имеются отверстия 3 мм в количестве 34 шт., 2 отверстия 8 мм и 2 отверстия 20 мм; на перегородке (застекленная металлоконструкция) имеются следы механических повреждений, отверстия 5 мм в количестве 24 шт., 10 мм в количестве 1 шт. и следы загрязнений; на полу имеются механические повреждения в виде трещин, сколов и потертостей, пять мраморных плит от входа имеют трещины через всю поверхность; вдоль северной стены пол залит бетоном размером 0,20x3,70 мм, вдоль южной стены размером 0,28 x 3,40 м; в восточной части полового покрытия отсутствует фрагмент черной мраморной плитки 10 x 10 см, мраморная плита на входе на лестничный марш имеет отверстие со сколом 25 мм, слева от лестницы в двух плитах мраморного полового покрытия имеются сколы размером 20 x 50 x 100 мм, мраморные плиты пола справа вдоль лестничного марша загрязнены смолой - 7 шт., возле санузла имеются отверстия от старой перегородки в количестве 8 шт. размером от 1 см до 5 см; в подвале: лестничный марш в подвал имеет следы загрязнений, в пяти керамогранитных плитах имеются отверстия 20 мм, одна плита треснута; деревянные поручни на металлических перилах и балясины демонтированы, на потолке следы подтеков от затопления размером 0,7 x 1,40 м и следы загрязнений, над входом в санузел имеются следы механических загрязнений, стены имеют следы механических повреждений, сильные загрязнения, подтеки, шелушение краски и 23 отверстия 6 мм; вентиляционная труба в месте стыка деформирована с нарушением герметичности, отрезок вентиляционной трубы 200 мм с тремя дефлекторами длиной 2 метра и одно колено демонтированы, на полу имеются следы от коррозии и сильные загрязнения; в кладовке 1 стены в неудовлетворительном состоянии, имеется 6 отверстий от саморезов, на стене закреплена фанера размером 14 х 52 см двумя саморезами, дверь в кладовку не имеет ручки и замка, дверь сильно деформирована и имеется щель 3 см между дверным полотном и дверной коробкой; в санузле потолок в неудовлетворительном состоянии, на стене закреплена фанера размером 40 x 60 см. четырьмя саморезами, имеются следы механических повреждений и 3 отверстия 3 мм.

Вышеперечисленные работы, выполненные истцом в нарушение условий договора без согласования с ответчиком, и дефекты (повреждения), в том числе механические, привели помещение в состояние, не соответствующее условиям договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объект аренды был улучшен за счет произведенного ремонта, полагает, что хотя ремонтные работы не были согласованы арендодателем, впоследствии ответчик одобрил все произведенные ремонтные работы посредством приобретения произведенных улучшений по договору купли-продажи от 29.07.2019 подлежит отклонению.

В силу положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Приобретение ответчиком по договору купли-продажи от 29.07.2019 инженерного и сантехнического оборудования (отделимых улучшений), установленного арендатором без согласования с арендодателем, само по себе не свидетельствует о последующем одобрении ответчиком всех работ, выполненных истцом в нарушение условий договора аренды.

Таким образом, требования предпринимателя к обществу о возмещении затрат, возникающих на его стороне в связи с тем, что в нарушение условий спорного договора аренды арендованное обществом помещение приведено в состояние, не отвечающее условиям договора аренды, правомерны (п.1 и п.2 ст. 393 ГК РФ).

Истом по первоначальному иску заявлено о взыскании 93 918,13 руб., включающих гарантийный депозит (85 000 руб.) и переплаченную арендную плату (8 918,13 руб.), 1 811,45 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно выводу заключения первоначальной судебной экспертизы стоимость работ, необходимых для приведения спорного нежилого помещения в первоначальное состояние, составляет 89 008 руб. (без учета стоимости работ и материалов, необходимых для приведения в первоначальное состояние навеса, охраннопожарной сигнализации, нежилого помещения площадью 58,9 кв.м). Согласно выводам дополнительной судебной экспертизы стоимость работ и материалов, необходимых для приведения в исходное состояние объекта, переданного в аренду, составляет 318 469 руб., в том числе: 39 554 руб. - навес, 30 101 руб. - охранно-пожарная сигнализация, 248 814 руб. - нежилое помещение площадью 58,9 кв.м.

Поскольку общая стоимость расходов предпринимателя на приведение объекта в первоначальное состояние составляет 407 477 руб. (89 008 +318 469), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сумма гарантийного депозита в размере 85 000 руб., а также 8 918,13 руб. переплаты по договору аренды, а всего 93 918,13 руб. правомерно зачтены предпринимателем в счет возникшей на стороне общества обязанности (ст. 410 ГК РФ).

В удовлетворении требований по первоначальному иску о взыскании с предпринимателя в пользу общества задолженности в сумме 93 918,13 руб., а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 811,45 руб. за период с 04.09.2019 по 16.12.2019, начисленных на сумму долга, отказано правомерно.

Встречные требования о взыскании 223 343,87 руб. мотивированы тем, что по расчету предпринимателя сумма, необходимая для приведения помещения в первоначальное состояние составила 317 262 рубля, а также прекращением обязательств зачетом на сумму 93 918,13 руб.

Согласно выводам заключений судебных экспертиз, проведенных при рассмотрении настоящего спора, общая сумма, необходимая для приведения спорного нежилого помещения в первоначальное состояние составляет 407 477 руб.

Сверх суммы, обращенной к зачету (гарантийного депозита в размере 85 000 руб. и переплаченной арендной платы в размере 8 918,13 руб.) истец по встречному иску вправе рассчитывать на сумму в размере 313 558,87 руб., составляющую размер компенсации его расходов на приведение помещения в первоначальное состояние.

Истцом заявлено о взыскании 223 343,87 руб., поскольку суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, встречные исковые требования обоснованно удовлетворены полностью на сумму в размере 223 343,87 руб.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2020 по делу N А53-45194/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Н.В. Ковалева С.И. Яицкая