Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2021 г. N 05АП-7133/20 по делу N А59-2413/2013

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 июля 2021 г. N Ф03-2540/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

17 февраля 2021 г.

Дело N А59-2413/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восточная горнорудная компания",

апелляционное производство N 05АП-7133/2020,

на решение от 22.09.2020 судьи Ю.А.Караман,

по делу N А59-2413/2013 Арбитражного суда Сахалинской области,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Восточная горнорудная компания" (предшественник ООО Управляющая компания "Сахалинуголь")

к ПАО "Сбербанк России", ООО "Эсперанса-Компани", ООО "АркадаЛюкс", ООО "Мегатэкс", Департаменту архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, Администрации города Южно-Сахалинска,

третьи лица: ООО "Градус", АО "Сахалинская нефтяная компания", ООО "Инвестрегионстрой", ООО "Экошельф", Сафронова Г.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, Управление Росимущества по Сахалинской области,

о признании разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию недействительными, признании пристройки самовольной постройкой и её сносе, о регистрации прекращения права собственности на нежилые помещения,

при участии:

от ООО "Восточная горнорудная компания": представитель Загривко Д.С. по доверенности от 01.01.2021 сроком действия до 31.12.2021 паспорт;

от ПАО "Сбербанк России" в лице Южно-Сахалинского отделения N 8567: представитель Марченко М.В. по доверенности от 03.03.2020 сроком действия до 17.06.2022, паспорт;

от администрации г. Южно-Сахалинска: представитель Кулешов А.В. по доверенности от 19.02.2020 сроком действия на 1 год, служебное удостоверение;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области: представитель Степанова Е.В. по доверенности от 21.01.2021 сроком действия до 31.12.2021, служебное удостоверение;

от ООО "Эсперанса-Компани": директор Соколова И.С., выписка из ЕГРЮЛ от 15.12.2020, паспорт;

от ООО "Мегатекс": директор Соколова И.С., выписка из ЕГРЮЛ от 15.12.2020, паспорт;

от ООО "Аркада-Люкс": директор Соколова И.С., выписка из ЕГРЮЛ от 15.12.2020, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалинуголь" (далее - ООО УК "Сахалинуголь") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России") и обществу с ограниченной ответственностью "Эсперанса-Компани" (далее - ООО "Эсперанса-Компани"), в котором с учетом уточнения от 10.01.2014 просило признать разрешение на строительство N RU65302000-0000001047 от 07.04.2010, выданное администрацией города Южно-Сахалинска (далее - Администрация) застройщику ООО "Эсперанса-Компани" на реконструкцию помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с западной стороны с размещением в ней административных помещений, расположенных по адресу г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, д. 420 со всеми дополнениями и приложениями, недействительным полностью; признать разрешение, выданное Администрацией застройщику ООО "Эсперанса-Компани", на ввод в эксплуатацию N RU 65302000-816 построенного административного здания, пристроенного с западной стороны существующего здания, расположенного по адресу г.Южно-Сахалинск, пр-тт Мира, д. 420 и состоящего из 5 этаже, общей площадью 2 610,7 кв.м. недействительным полностью; признать 5-этажную пристройку к производственному зданию "административное здание", общей площадью 2 610,7 кв.м., расположенную по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, д. 420, самовольной пристройкой и обязать ООО "Эсперанса-Компани" снести самовольную постройку за собственный счет в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу либо предоставить истцу право в случае неисполнения ответчиком решения суда снести самовольную постройку собственными силами.

Определениями суда от 18.07.2013, 15.03.2018, от 07.11.2018, 17.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация, ООО "Градус", АО "Сахалинская нефтяная компания", ООО "Инвестрегионстрой", ООО "Экошельф", ИП Сафронов Г.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска, Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, Территориальное управление Росимущества по Сахалинской области, ИП Сафронова Галина Алексеевна.

17.07.2020 из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, исключен ИП Сафронов Г.А. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 произведена замена истца с ООО "УК Сахалинуголь" на ООО "Восточная горнорудная компания" (далее - "ВГК", истец).

Определением суда от 15.03.2018 по ходатайству ООО "ВГК" к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО "Аркада-Люкс" и ООО "Мегатекс".

03.09.2018 от ООО "ВГК" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступили уточнения исковых требований, согласно которым истец просил суд:

- признать разрешение на строительство объекта капитального строительства "Административное здание" пристроенное с западной стороны существующего здания" от 04.06.2009 N RU65302000-0000001047, в редакции приложения от 23.11.2010 N 014-2468 и от 10.07.2012 N 014- 1030, выданное Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска ООО "Эсперанса-Компани" недействительным полностью;

- признать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию "Административное здание", пристроенное с западной стороны существующего здания" от 25.09.2012 N RU65302000-816, выданное администрацией города Южно-Сахалинска ООО "Эсперанса-Компани недействительным полностью;

- признать возведенное при реконструкции части производственного здания строение - пятиэтажное административное нежилое здание, общей площадью 2610,7 кв.м., расположенное по адресу: город Южно-Сахалинск, проспект Мира, дом 420 (Литера Б) самовольной постройкой;

- обязать ООО "Эсперанса-Компани", ПАО "Сбербанк России", ООО "Аркада-Люкс", ООО "Мегатекс" снести указанную самовольную постройку в течение трех месяцев с момента вступления решения по делу в законную силу за свой счет;

- при неисполнении решения суда о сносе в установленный трех месячный срок, предоставить ООО "ВГК" право осуществить снос указанной самовольной постройки с последующим отнесением расходов на ООО "Эсперанса-Компани", ПАО "Сбербанк России", ООО "Аркада-Люкс", ООО "Мегатекс";

- зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости прекращение права собственности в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: город Южно-Сахалинск, проспект Мира, дом 420 (Литера Б), а именно: помещение с кадастровым номером 65:01:0602005:1572, общей площадью 39,20 кв.м., принадлежащие на праве собственности ООО "Эсперанса-Компани"; помещение с кадастровым номером 65:01:0602005:1326, общей площадью 406,60 кв.м.; принадлежащие на праве собственности ПАО "Сбербанк России"; помещения с кадастровым номером 65:01:0602005:1568, общей площадью 438,10 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0602005:1571, общей площадью 440,30 кв.м, и с кадастровым номером 65:01:0602005:1573, общей площадью 402,00 кв.м., принадлежащие на праве собственности ООО "Аркада-Люкс"; помещение с кадастровым номером 65:01:0602005:1569, общей площадью 441,80 кв.м, и с кадастровым номером 65:01:0602005:1570, общей площадью 442,70 кв.м., принадлежащие на праве собственности ООО "Мегатекс".

Определением суда от 18.09.2018 изменен процессуальный статус третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска и Администрации на соответчиков по пунктам 1, 2 исковых требований.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.09.2020 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ВГК" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой. Апеллянт не согласен с выводом суда об адресации заявленных в настоящем деле требований об оспаривании разрешений на строительства и на ввод в эксплуатацию ненадлежащим ответчикам, поскольку, по мнению суда, надлежащими ответчиками по таким требованиям являются органы, выдавшие разрешения, а не лицо, которому они выданы. Возражая против приведенного вывода, ООО "ВГК" указывает, что требования о признании разрешений незаконными не являются в настоящем деле самостоятельными, а заявлены одновременно с главным требованием - о признании постройки самовольной и ее сносе, ввиду чего ответчиками по делу являются надлежащие лица - застройщики и собственники помещений в спорном здании. Податель считает ошибочным вывод суда о пропуске истцом при обращении в суд 10.06.2013 установленного статьей 198 АПК РФ срока на предъявление требований об оспаривании разрешений на строительства и на ввод в эксплуатацию, поскольку, по утверждению истца, по указанным требованиям, являющимся дополнительными по отношению к основному - о признании постройки самовольной и ее сносе, подлежит применению общий трехгодичный срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), который в настоящем деле подлежит исчислению с 21.12.2012 (дата, когда истец узнал о нарушении своего права в результате самовольного строительства и о том, кто его осуществляет, при предъявлении иска об оспаривании разрешения на строительство смежного здания, также возведенного в результате реконструкции спорного магазина). Помимо этого ООО "ВГК" со ссылкой на пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 143) отмечает, что исковая давность не распространяется на заявленное им требование о сносе постройки, поскольку она была возведена без согласия истца на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:011, приобретенном ООО "Эсперанса-Компани" на основании договора купли-продажи от 07.06.2005, признанного недействительным в судебном порядке ввиду того, что указанный участок является неделимым и необходимым для эксплуатации здания в целом. При этом указанный участок не выбывал из владения истца и иных собственников помещений в здании.

В дополнении от 23.11.2020 к апелляционной жалобе ООО "ВГК" указало, что при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции необоснованно руководствовался абзацем вторым пункта 1 статьи 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ, вступившего в силу с 04.08.2018, устанавливающим презумпцию защиты добросовестного создателя самовольного объекта, поскольку к спорным отношениям подлежит применению редакция статьи 222 ГК РФ, действовавшая на момент начала строительства и ввода спорного объекта в эксплуатацию (20.02.2013), которая такую возможность не предусматривала, в связи с чем неосведомленность ответчика ООО "Эсперанса-Компани" о наличии определенных ограничений в отношении земельного участка не исключает признание постройки самовольной. Податель жалобы отмечает, что спорный объект имеет все признаки самовольной постройки (отсутствие у застройщика прав на землю, существенное нарушение объектом градостроительных и строительных норм и правил, требований пожарной безопасности, прав и законных интересов истца), вывод суда об отсутствии оснований для признания постройки самовольной со ссылкой на пункт 10 Информационного письма N143 является необоснованным. Помимо изложенного, ООО "ВГК" указывает, что внесенные письмом Администрации г от 23.11.2010 N014-2468 в разрешение на строительство изменения являлись существенными (увеличение числа этажей с 4 до 5, увеличение общей площади с 2 362,8 кв.м до 2 835,36 кв.м), однако в деле не имеется доказательств того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров строительства от проектной документации. Кроме того, податель жалобы отмечает, что изменения повлияли на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, ввиду чего требовалось получение заключения государственной экспертизы проектной документации, которые ответчиком не предоставлялись. В этой связи апеллянт утверждает, что при допущенных существенных нарушениях норм градостроительного законодательства спорная постройка не отвечает принципам надежности.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда 24.11.2020 жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 16.12.2020, а в последующем отложено на 12.01.2021 и на 11.02.2021.

Через канцелярию суда от ПАО "Сбербанк России" в лице Южно-Сахалинского отделения N 8567, ООО "Аркада-Люкс", ООО "Мегатекс", ООО "Эсперанса-Компани", Администрации поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Представители ООО "Эсперанса-Компани", ООО "Мегатекс", ООО "Аркада-Люкс", ПАО "Сбербанк России", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области, Администрации против доводов апелляционной жалобы возражали, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзывов на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что ООО "УК Сахалинуголь" является собственником помещений четвертого этажа площадью 540,5 кв.м, (кадастровый N 65:01:0602005:0001:64:401:001:001412540:0001:20006), 17 пятого этажа площадью 57 кв.м, (кадастровый N 65:01:0602005:0001:64:401:001:001412540:0001:20007) и шестого этажа площадью 58,1 кв.м. (кадастровый N 65:01:0602005:0001:64:401:001:001412540:0001:20008) производственного здания, расположенного по адресу: г. Южно- Сахалинск, пр. Мира, 420 (далее - производственное здание).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2016 N 8553 ООО "ВГК" приобрело у ООО "УК Сахалинуголь" вышеуказанные нежилые помещения (т. 5 л.д. 11-15).

В соответствии с условиями договора одновременно с переходом права на данные нежилые помещения в административном здании покупателю передается доля в праве общей долевой собственности в размере 19,75% земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111, что составляет 363,6 кв.м.

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке и послужил основанием для замены истца в рамках настоящего дела с ООО УК "Сахалинуголь" на ООО "ВГК".

Одним из собственников помещений в производственном здании по пр-ту Мира, д. 420 в г. Южно-Сахалинске является также ООО "Эсперанса-Компани", которое на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.05.2004 N 3-3 приобрело у ФГУП "Сахалинский военизированный горноспасательный отряд" (на основании распоряжения Правительства от 10.06.2003 N 773-р, распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 31.03.2004 N 1290-р, приказа Минэнерго России от 28.07.2003 N 329) объект недвижимости - пристройку одноэтажную и помещения первого этажа в 4-этажном здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, д. 420.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 16.05.2005 N 114-р между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (продавец) и ООО "Эсперанса-Компани" (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 07.06.2005 N 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 площадью 1 841 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, разрешенное использование - под производственные объекты общей площадью 501,9 кв. м; одноэтажное встроено-пристроенное здание (1) и нежилые помещения (2-8, 25-33, 35-36) первого этажа четырехэтажного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. По условиям договора участок находится у правообладателя в фактическом использовании и на нем расположено помещение части первого этажа производственного здания - нежилое помещение, этажность 1, общей площадью 501,9 кв. м.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска 18.03.2008 N 634 ООО "Эсперанса-Компани" выдано разрешение на разработку проекта реконструкции за счет пристройки с западной стороны по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 420. До начала проектирования ООО "Эсперанса-компани" известило жителей города Южно-Сахалинск и заинтересованных лиц в газете "Южно-Сахалинск сегодня" о начале проектирования, указав на возможность что при возникновении спорных вопросов, связанных с началом проектирования и строительства данного объекта, обращаться Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска.

На основании заявления застройщика ООО "Эсперанса-Компани" Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (правопреемник Департамент архитектуры и градостроительства г.Южно-Сахалинска) 04.06.2009 выдано разрешение на строительство N RU 65302000-0000001047 на реконструкцию объекта капитального строительства "помещений магазина, с увеличением площади за счет пристройки с западной стороны, с размещением в ней административных помещений" по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 420 на земельном участке с кадастровым номером 65:01:06 02 005:0111, с площадью застройки - 481,3 кв.м., общей площадью - 2 362, 8 кв.м., строительным объемом - 7 055 куб.м., объемом наземной части - 5 466,7 куб.м., этажностью - 5, со сроком действия до 07.04.2010.

30.04.2009 проект: "Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с западной стороны с размещением в ней административных помещений по пр.-т Мира, 420 в г. Южно-Сахалинск" получил положительное заключение Государственной экспертизы N 65-1-4-0029-09.

В связи с корректировкой проектной документации по объекту "Реконструкция помещений магазина, с увеличением площади за счет пристройки с западной стороны, с размещением в ней административных помещений" письмом от 23.11.2010 N 014-2468 внесены изменения в разрешение на строительство N RU 65302000-0000001047 от 04.06.2009 в части технико-экономических показателей, а именно: площадь застройки - 481,3 кв.м., общая площадь - 2 835,36 кв.м., строительный объем - 8 466 куб.м., объем наземной части - 6 832,5 куб.м., этажность - 5.

В ходе проведения строительных работ, 13.03.2012 ООО "Эсперанса-Компани" (заказчик-застройщик) и ПАО "Сбербанк России" (инвестор) заключили договор инвестирования строительства, согласно которому инвестор финансирует строительство помещений в составе объекта, а заказчик-застройщик обеспечивает (осуществляет) строительство всего объекта и после сдачи его в эксплуатацию передает помещения по акту в собственность инвестора.

Затем на основании заявления ООО "Эсперанса-Компани" и предоставленной документации Администрацией письмом от 10.07.2012 N 014-1030 также внесены изменения в разрешение на строительство N RU 65302000-0000001047 от 04.06.2009 в части наименования объекта, который следует читать: "Административное здание, пристроенное с западной стороны существующего здания".

В период строительства объекта, строительный контроль осуществлял: Государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области.

21.09.2012 Государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области выдало Заключение N 2412 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

После окончания строительства ООО "Эсперанса-Компани" Администрацией выдано разрешение от 25.09.2012 N RU65302000-816 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - "Административное здание, пристроенное с западной стороны существующего здания", расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 420.

28.11.2012 сторонами договора инвестирования от 13.03.2012 ООО "Эсперанса-Компани" и ПАО "Сбербанк России" подписан акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

На нежилые помещения в спорном объекте зарегистрировано право собственности ООО "Эсперанса-Компани", ПАО "Сбербанк России", ООО "Аркада-Люкс", ООО "Мегатекс", что никем из участвующих в деле лиц не оспаривается.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2016 по делу N А59-5058/2013 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:011, общей площадью 1 841 кв.м., расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, д. 420, заключенный между ООО "Эсперанса-Компани" и специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества", признан недействительным.

Истец, полагая, что ООО "Эсперанса-Компани" незаконно произвело реконструкцию производственного здания путем пристройки к нему с западной стороны дополнительных помещений, без согласия всех правообладателей помещений в данном здании, в отсутствие прав на землю, обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности исковых требований ООО "ВГК", исходя из следующего.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих межселенных территориях относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов.

С учетом приведенных правовых норм надлежащим ответчиком по требованию о признании разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию является орган, выдавший такое разрешение, а не лицо, которому такие разрешения выданы.

В рассматриваемом случае оспариваемые разрешения выданы Администрацией и Департаментом архитектуры и градостроительства г.Южно-Сахалинска, следовательно, указанные лица и являются надлежащими ответчиками по данным требованиям, в связи с чем их предъявление к ООО "Эсперанса-Компани", ПАО "Сбербанк России", ООО "Аркада Люкс" и ООО "Мегатекс" неправомерно. Доводы апеллянта об обратном отклоняются как противоречащие нормам действующего законодательства. То обстоятельство, что указанные требования заявлены одновременно с главным требованием - о признании постройки самовольной, не имеет правового значения, поскольку они заявлены истцом как самостоятельные, а их рассмотрение совместно с иными требованиями (о сносе самовольной постройки, о прекращении зарегистрированных прав на объекты недвижимости), не влияет на процессуальный статус органа, выдавшего соответствующие разрешения, который в силу действующих правовых норм является ответчиком по такому требованию, и не изменяет процессуальный порядок и срок подачи соответствующего требования в суд.

Одновременно с подачей 10.06.2013 рассматриваемого искового заявления истец заявил ходатайство об истребовании у Администрации оспариваемых разрешений. Разрешение на строительство от 04.06.2009, письмо Администрации о внесении изменений в разрешение на строительство от 10.07.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию предоставлены Администрацией в материалы дела 09.09.2013.

Несмотря на неоднократные требования суда, истец в своих пояснениях в качестве ответчиков по иску по 1 и 2 пунктам указал ООО "Эсперанса- Компани" (как застройщика), ПАО "Сбербанк России", ООО "Мегатекс", ООО "Аркада Люкс" (как собственников помещений в спорной постройке) и лишь спустя 5 лет с даты подачи иска - 03.09.2018 заявил ходатайство о привлечении в качестве соответчиков по данным требованиям Администрации и Департамента архитектуры и градостроительства г.Южно-Сахалинска.

С учетом сроков, установленных АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования об оспаривании разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию к надлежащим ответчикам Администрации и Департаменту архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска как к органам, выдавшим оспариваемые разрешения, предъявлены истцом с пропуском установленного статьей 198 АПК РФ трехмесячного срока, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска в указанной части. Оснований для переоценки указанных выводов у судебной коллегии не имеется.

В силу абзаца первого статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 222 ГК РФ не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Для возложения обязанности снести незаконные строения, расположенные на земельном участке, истцу необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку либо владеет и пользуется ей, а также наличие любого из перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ нарушений.

Истец утверждает, что в рассматриваемом случае имеются все признаки, позволяющие признать спорный объект самовольной постройкой, и, в частности, указывает на отсутствие у ООО "Эсперанса-Компани" прав на земельный участок под объектом, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2016 по делу N А59-5058/2013 договор купли-продажи от 07.06.2005 N 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:011 признан ничтожной сделкой.

В отношении указанного суд первой инстанции отметил, что ответчик не мог предполагать, что договор купли-продажи земельного участка от 07.06.2005, подтверждающий его титул собственника на земельный участок, на котором осуществлялось строительство спорного объекта, спустя 11 лет будет признан недействительным, в связи с чем, сославшись на абзац второй пункта 1 статьи 222 ГК РФ, пришел к выводу, что спорный объект не может быть признан самовольной постройкой и не подлежит сносу.

По мнению апеллянта, установленная в рамках дела N А59-5058/2013 ничтожность договора купли-продажи земельного участка от 07.06.2005 N 261 не подпадает под понятие ограничений использования земельного участка, неосведомленность собственника о наличии которых исключает признание объекта самовольной постройкой. Согласно позиции ООО "ВГК", по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 222 ГК РФ под такими ограничениями следует понимать ограничения, установленные статьей 56 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции, учитывая содержание Пояснительной записки к проекту Федерального закона 301924-7 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)", который был принят как Закон N 339-ФЗ, в редакции которого в настоящее время действует абзац второй пункта 2 статьи 222 ГК РФ, соглашается с данным доводом подателя жалобы.

Так, согласно названной Пояснительной записке, законопроектом предложено уточнить понятие самовольной постройки во избежание отнесения к самовольной постройке "легально" возведенных объектов.

В указанной Пояснительной записке в обоснование законопроекта среди прочего отмечено, что "в целях защиты прав и законных интересов добросовестных застройщиков законопроектом из числа самовольных построек исключаются здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними и (или) собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Введение такой нормы обусловлено тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах".

Вместе с тем согласно правовой позиции, сформулированной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-О-О и от 04.06.2013 N 874-О, которая обоснованно учтена судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения, обязанность по сносу самовольно возведенной постройки по существу представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ признаки самовольной постройки и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение.

По буквальному смыслу указанной нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 ЗК РФ, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Таким образом, на суд, рассматривающий спор о сносе самовольного строения, возлагается обязанность по установлению и исследованию фактических обстоятельств дела, в том числе выявлению вины застройщика в возведении объектов капитального строительства на не принадлежащем ему земельном участке, в частности мог ли он при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности предвидеть обстоятельства, исключающие возникновение у него права собственности на земельный участок.

Согласно судебным актам по делу N А59-5058/2013, признавая договор ничтожной сделкой, суд исходил из установленных по делам NN А59-5062/2006 и А59-5759/2012 обстоятельств, согласно которым в соответствии с техническим паспортом от 15.03.2011 производственное здание по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, д. 420, литера А, расположено на едином земельном участке, имеет Г-образную форму, общий единый ленточнобетонный фундамент и ограничено по всему периметру общей ограждающей стеной, а на спорном участке расположена часть указанного здания. В этой связи была установлена неделимость исходного земельного участка, исключающая его раздел, и признано, что спорный земельный участок не мог быть сформирован как самостоятельный объект.

Между тем на момент получения застройщиком ООО "Эсперанса-Компани" разрешения на строительство (2009 год) он в течение 4 лет обладал титулом собственника на спорный земельный участок, какие-либо споры относительно прав ООО "Эсперанса-Компани" на участок в течение всего периода строительства в арбитражном суде отсутствовали. Так, полученное ответчиком разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства датировано 25.09.2012, тогда как иск об оспаривании договора купли-продажи земельного участка подан в арбитражный суд только 15.11.2013, и последний судебный акт по нему (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа) вынесен 13.02.2017.

При этом на момент совершения сделки купли-продажи на спорном земельном участке располагалась только принадлежащая ответчику пристройка к зданию, в которой помещений иных лиц не имелось.

Таким образом, нарушения, допущенные при заключении договора купли-продажи от 07.06.2005 N 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 не являлись очевидными.

При этом согласно экспертному заключению от 30.07.2019, подготовленному в рамках проведенной по настоящему делу судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательский центр при строительной экспертизе" Шишмарёвым Иваном Генриховичем, административное нежилое здание общей площадью 2 610,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, д. 420 (литера Б) является самостоятельным (отдельно стоящим) объектом.

Исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, учитывая принцип правовой определенности и стабильности, признание договора купли-продажи земельного участка спустя 11 лет после его заключения, в том числе и по признаку ничтожности, нельзя вменять в вину застройщику, осуществившему строительство на таком земельном участке.

Довод апеллянта о том, что к спорным отношениям подлежит применению редакция статьи 222 ГК РФ, действовавшая на момент начала строительства и ввода спорного объекта в эксплуатацию (25.09.2012), признается судебной коллегией ошибочным в силу следующего.

Одновременно с принятием Закона N 339-ФЗ был принят Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Статьей 6 названного Закона часть 3 статьи 311 АПК РФ дополнена новым обстоятельством для пересмотра судебных актов, а именно, "установление или изменение федеральным законом оснований признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой, послуживших основанием для принятия судебного акта о сносе самовольной постройки".

Таким образом, исходя из существа регулируемых статьей 222 ГК РФ правоотношений с учетом положений части 3 статьи 311 АПК РФ при оценке объекта недвижимости с позиции наличия признаков самовольной постройки подлежат применению положения статьи 222 ГК РФ, действующие на дату признания его таковым, то есть применительно к рассматриваемому случаю - в редакции Закона N 339-ФЗ.

При рассмотрении настоящего спора суд пришел к выводу, что сохранением спорной постройки права истца не нарушаются.

Так, государственная регистрация права собственности ООО "ВГК" на часть земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 в размере 19,75%, что составляет 363,60 кв.м., произведена на основании решения Арбитражного суда Сахалинской области от 22.07.2016 по делу N А59-5058/2013, отмененного постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.02.2017 в части установления права общей долевой собственности собственников помещений в находящемся на указанном участке здании. В настоящее время нахождение в ЕГРП соответствующей записи оспаривается Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области в рамках дела N А59-3086/2020.

Ссылка истца на нарушение ответчиком его права на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на основании статьи 39.20 ЗК РФ не обосновывает, какие именно фактические препятствия имеются у него в связи с существованием спорного объекта.

Также суд первой инстанции верно отметил, что первоначальный истец по рассматриваемому делу - ООО "УК Сахалинуголь" обратился в суд с данным иском 10.06.2013, а замена истца на ООО "ВГК" произведена на основании заключенного между указанными лицами в ходе рассмотрения дела договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2016 N 8553. Приобретая у ООО УК "Сахалинуголь" нежилые помещения в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, 420, ООО "ВГК" не могло не знать о наличии спорной постройки на земельном участке, доля в праве общей собственности на который перешла к нему одновременно с нежилыми помещениями, и о наличии настоящего судебного спора, длительность которого на дату заключения договора купли-продажи составляла более 3 лет. Следовательно, совершая сделку, истец согласился с существующим положением, не имея оснований для вывода о бесспорности рассматриваемых требований.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 10 Информационного письма N 143, в случае признания разрешения на строительство незаконным, но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении дела Арбитражным судом Сахалинской области было установлено, что спорный объект возведен ООО "Эсперанса-Компани" на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:011, общей площадью 1 841 кв.м., расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира, 420, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные объекты, принадлежащие ООО "Эсперанса-Компани" на основании договора купли-продажи от 07.06.2005 N 261, в соответствии с разрешением на строительство N RU 65302000-0000001047 от 04.06.2009 с учетом его изменений.

Строительство спорного здания осуществлялось на основании проектной документации, разработанной ООО проектно-строительная компания "Славутич" г. Южно-Сахалинск, которая получила Положительное заключение государственной экспертизы от 30.04.2009 N 65-1-4-0029-09 ГУ "Управление государственной экспертизы Сахалинской области".

Проверив представленные ООО "Эсперанса-Компани" документы, приложенные к заявлению на выдачу разрешения на строительство, Администрация как орган местного самоуправления в соответствии с возложенными на нее полномочиями установила, что такая документация соответствует законодательству, в связи с чем выдала разрешение на строительство N RU 65302000-0000001047 от 04.06.2009.

Также Администрацией приняты меры по соблюдению правил выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части соответствия заявления на его выдачу приложенным документам.

Таким образом, ООО "Эсперанса-Компани" приступило к строительству спорного объекта, равно как и ввело его в эксплуатацию на основании соответствующих разрешительных документов, выданных уполномоченными органами власти, что указывает на то, что ответчик предпринимал все возможные и надлежащие меры к его легализации.

При этом на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство ответчик являлся правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство объекта.

Согласно экспертному заключению от 30.07.2019 административное нежилое здание, общей площадью 2610,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр-т Мира, д. 420 (литера Б) является самостоятельным (отдельно стоящим) объектом. Данный объект соответствует проектной документации, строительным, градостроительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, соответствует границам градостроительного плана, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что формулировки экспертного заключения не вызывают двойственности толкования, принимая во внимание, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд пришел к правомерному выводу о соответствии экспертного заключения требованиям процессуального закона об относимости, допустимости и достоверности доказательств. Суд апелляционной инстанции оснований для переоценки данных выводов не усматривает.

Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 АПК РФ, апелляционной коллегией не усматривается.

Оспаривая выводы эксперта, ООО "ВГК" ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявляло.

Согласно заключению эксперта здания под литерой Б и литерой Б1 имеют класс функциональной пожарной опасности Ф4.3, степень огнестойкости -2, класс конструктивной пожарной опасности -Со.

К данным зданиям с двух сторон обеспечены проезды и подъезды для пожарной техники; допустимая площадь этажа в пределах пожарного отсека составляет 4000 кв.м.

Здание под Литерой Б отделено от здания Литера Б1 противопожарной преградой 1-го типа и площадь пожарного отсека равна площади этажа используемого здания, которая составляет 489кв.м., что не превышает допустимую площадь этажа в пределах пожарного отсека (4000 кв.м). В этой связи в соответствии с п.4.12 Свода Свода правил 4.13130.2013 противопожарное расстояние между спорным зданием и зданием под Литерой Б1 не нормируется и расположение спорной постройки не нарушает нормативные требования в части обеспечения противопожарного расстояния относительно рядом стоящего здания Литера Б1.

Таким образом, вопреки доводам истца, судом правомерно установлено, что спорное здание соответствует разрешительной документации, требованиям пожарной безопасности, строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждено заключением судебной экспертизы.

Таким образом, ООО "Эсперанса-Компани" предоставлены доказательства того, что спорное строение отвечает установленным строительно-техническим санитарным, экологическим, противопожарным нормам правилам, факт возведения и эксплуатации которого не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, расположено на земельном участке в отсутствие возражений собственника.

Доводы истца о том, что модифицированная проектная документация в отношении спорного объекта в связи с изменением строительных параметров объекта не проходила обязательную государственную экспертизу, указанный вывод не опровергают.

Объективных свидетельств тому, что в результате возведения спорного объекта недвижимости были нарушены права и законные интересы ООО "ВГК", а в результате сноса спорной постройки они будут восстановлены, не имеется.

Поскольку согласно заключению эксперта спорное здание является самостоятельным объектом недвижимости, имеющим фундамент, стены, крышу, вход, не имеет общих конструктивных элементов со зданием под литерой Б1 (предмет спора по делу N А59-3184/2013), находится на расстоянии 22 метров от производственного здания под Литерой А, суд приходит к выводу о том, что права истца как собственника нежилых помещений, расположенных в здании по пр-ту Мира, д. 420 Литер А, не затрагиваются и не нарушаются спорной постройкой под Литерой Б.

Коллегия отмечает, что все указанные в апелляционной жалобе доводы ООО "ВГК" являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им соответствующую правовую оценку по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ.

Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству, обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы истца не находят своего подтверждения, а прямо опровергаются доказательствами по делу, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.09.2020 по делу N А59-2413/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев